臺灣橋頭地方法院民事判決
114年度橋簡字第227號
原 告 宋依璇
被 告 賴來輝
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年6月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路00○0號8樓房屋騰空遷讓
返還予原告。
二、訴訟費用由被告負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止
，加給按週年利率5％計算之利息。
三、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣451,800元為原
告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、被告經合法送達，無正當理由未於言詞辯論期日到場，經核
無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其
一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告前將其所有之門牌號碼高雄市○○區○○路00○0
號8樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，約定租金每月為
新臺幣（下同）20,000元，押租金為40,000元（下稱系爭押
租金），租期為自民國113年10月10日起至114年10月9日止
（下稱系爭租約）。惟被告遲付113年11月、12月之租金，
且自114年1月起即未給付租金，經原告多次以通訊軟體LINE
及存證信函催討仍置之不理，迄至114年6月間已積欠6個月
租金，扣除系爭押租金後，仍積欠4個月租金，故依系爭租
約之約定，終止系爭租約，並請求被告遷讓返還系爭房屋予
原告，爰依系爭租約之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲
明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡願供擔保，
請准宣告假執行。
三、被告則以：被告已給付積欠之113年11月、12月之租金及管
理費，原告不得依民法第440條第2項規定終止租約。系爭租
約第13條約定原告得任意終止租約，違反平等原則，且系爭
租約並未交由被告詳閱，是系爭租約中原告擅自更改為有利
原告之約定應為無效等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁
回。
四、本院之判斷：
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開
始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有權人對於無
權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第440條第1
項、第2項、第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文
。次按租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租
賃契約，且承租人不得要求任何賠償：……二、承租人遲付租
金或費用，達2個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳，租
賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃條例）第10條第1項
第2款定有明文。
㈡經查，原告主張之上開事實，業據提出與其所述相符之系爭
租約、高雄市稅捐稽徵處113年全期房屋稅籍繳款書、系爭
房屋之建物登記第一類謄本、兩造間之通訊軟體LINE對話記
錄各1份為證（見本院卷第15至63頁、第113至213頁）。被
告亦不爭執其於114年1月9日始給付113年11月、12月之租金
（見本院卷第85頁），足認被告確有遲付租金之情形。原告
主張被告自114年1月起即未給付租金，經原告多次催告均置
之不理之事實，有存證信函及兩造間之通訊軟體LINE對話記
錄1份為證（見本院卷第203至213頁），而被告經合法通知
，未於言詞辯論期日到場，其所提書狀亦未就此部分之事實
加以爭執，是本院依上開證據調查結果，堪認原告主張之事
實為真實。又系爭租約第16條第2項約定：「租賃期間有下
列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求
任何賠償：……承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經
出租人定相當期限催告，仍不為支付」，是被告已積欠共6
個月之租金，以系爭押租金抵充租金後，仍積欠4個月租金
，且原告以存證信函及通訊軟體LINE訊息催告被告給付租金
後，被告仍未繳納積欠之租金乙節，既經本院認定如前，則
依民法第440條第2項前段、租賃條例第10條第1項第2款規定
及系爭租約第16條第2項約定，原告自得終止系爭租約，並
依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被告遷
讓返還系爭房屋。
㈢至被告雖以其已繳納113年11月、12月之租金及管理費，另系
爭租約第13條約定原告得任意終止租約應為無效等語置辯，
然被告確有遲付113年11月、12月之租金，業如前述，又被
告雖已給付113年11月、12月租金，然就原告主張其未給付1
14年1月至6月之租金等節，並未加以爭執及提出相關具體證
據證明其未積欠租金，是原告自得依民法第440條第2項前段
、租賃條例第10條第1項第2款規定及系爭租約第16條第2項
約定終止系爭租約。被告抗辯原告不得依民法第440條第2項
規定終止租約，應無理由。又原告既依系爭租約第16條第2
項約定終止系爭租約，且本院認其終止系爭租約為有理由，
業如前述，本件即無需再審酌系爭租約第13條之約定是否有
顯失公平而無效之情形，是被告此部分所辯，亦不可採。
五、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告將系爭房
屋騰空遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。
六、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定，適用簡易程序所為
被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，依職權
宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告
如預供相當之擔保後，得免為假執行。原告雖聲明願供擔保
，請准宣告假執行，然此僅促動本院為此職權之行使，爰不
另為准駁之諭知，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 7 月 17 日
橋頭簡易庭 法 官 張淨秀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 114 年 7 月 17 日
書記官 許雅瑩