臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
114年度板建簡字第51號
原 告 立喬數位國際有限公司
法定代理人 陳軍霖
訴訟代理人 高培恒律師
被 告 大禾社區管理委員會
法定代理人 江杰倫
上列當事人間請求給付工程款事件，本院於民國113年6月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣154,500元，及自民國113年10月24日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣154,500元為原告預
供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國113年4月24日與伊簽訂工程承攬契約
書（下稱系爭契約），約定由伊負責在被告社區即新北市○○
區○○街000號安裝車道顯示螢幕設備，被告則應給付報酬新
臺幣（下同）304,500元，伊已於113年7月4日完工，並經被
告驗收受領，詎被告尚有工程餘款154,500元未為給付，經
伊催討，未獲置理，爰依兩造契約關係，訴請被告給付等語
，並聲明：如主文第1項所示；願供擔保，請准宣告假執行 。
二、被告則以：系爭契約係訴外人黃聖耀所簽立，而系爭契約之 內容非屬共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良事 項，本非管理委員會得自行為之，況黃聖耀簽立系爭契約書 時，並未依社區規約經被告社區之區分所有權人會議決議， 亦未經被告社區管理委員會開會表決，故黃聖耀以被告社區 名義簽訂系爭契約，乃無權代理，又原告至被告社區施工時 ，被告社區住戶亦曾多次向原告表示系爭契約未經合法授權 ，本件原告知悉無權代理之事實，仍執意施工，再原告所稱 辦理驗收點交之情形，係黃聖耀指示訴外人許瓊文所為，同 未經被告或社區區分所有權人授權處理，故該點交不對被告 發生效力，被告不負付款之責等語，資為抗辯，並聲明：原 告之訴駁回。
三、原告主張兩造於113年4月24日簽訂系爭契約，約定以報酬30 4,500元為代價，由其負責為被告社區裝設車道顯示螢幕設 備，其尚有工程餘款154,500元未自被告收訖等情，為被告 所不否認，復據原告提出系爭契約之契約書、銷貨單、存證 信函及回執為證，自堪信為真實；又被告社區與原告訂立系 爭契約時，管理委員會主任委員為黃聖耀，系爭契約係黃聖 耀以其名義代表被告社區向原告所締結等情，為兩造陳明在 卷，亦有系爭契約在卷可佐，此情亦堪信實。
四、得心證之理由：
原告主張被告應給付系爭契約之工程餘款154,500元等情， 為被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者，厥為： ㈠系爭契約是否為黃聖耀無權代表？㈡如是，被告是否仍應依 系爭契約負擔給付剩餘款項之責？茲分述如下： ㈠黃勝耀簽訂系爭契約，為無權代表
⒈按公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主 任委員，主任委員對外代表管理委員會，公寓大廈管理條例 第29條第2項前段定有明文。又共用部分及其相關設施之拆 除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之； 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責 人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第11條第1項、第1 0條第2項分定明文。再管理委員會之職務，包含共有及共用 部分之清潔、維護、修繕及一般改良，觀之公寓大廈管理條 例第36條第2款規定自明。是依上開公寓大廈管理條例之規 定，就公寓大廈之共用部分，可區分為「重大修繕」或「修 繕」，在前者，非依區分所有權人會議之決議，不得為之； 在後者，則屬管理委員會之職權，無須經區分所有權人會議 決議，洵屬明確。
⒉被告社區之共同部分修繕，由管理委員會為之，此可見諸於 被告社區規約第19條第4項規定。另被告社區之公共基金， 用途包含共用部分之重大修繕，而所謂重大修繕，係指工程 金額逾200,000元之情形，觀諸被告社區規約第19條第3項第 3款、第20條規定，亦屬明確。依照上開被告社區規約所示 ，被告社區規約已就何謂「重大修繕」作出定義，而以工程 金額是否逾200,000元為標準，異其情形。再被告社區規約 雖未如公寓大廈管理條例，對共用部分重大修繕之情形，約 定應經區分所有權人會議之決議為之，然考量公寓大廈條例 屬於一般法，就公寓大廈規約所未規定之適用，自有依公寓 大廈條例補充適用之餘，故被告社區規約既已就「重大修繕 」之定義設有規定，則解釋公寓大廈條例時，當優先以規約 之約定為憑。
⒊系爭契約之工程總價，為304,500元，業經本院說明如前，佐 以本院前開對公寓大廈條例、被告社區規約之說明，系爭契 約約定之工程，因已逾200,000元，屬於重大修繕，依公寓 大廈條例規定，應由區分所有權人會議決議後始可為之。本 件被告抗辯本件訂立系爭契約時，未經區分所有權人會議決 議通過，而僅由黃聖耀透過管理委員會線上開會、線上討論 、線上投票之方式作成決議後執行等語，業經其提出大禾管 理委員會第3屆第8次管理委員會會議紀錄為證。而原告本件 雖主張黃聖耀係有權代理（代表），惟究未提出被告社區區 分所有權人會議決議通過後，始簽訂系爭契約之證據以資證 明，且原告亦未就系爭契約係單由被告社區管理委員會決議 後即行締結一事，加以否認，堪認被告此部分抗辯，確屬可 採。是以，黃聖耀未得全體區分權人同意，向原告簽立系爭 契約，自屬無權代表。
㈡被告仍應依系爭契約，負擔給付剩餘款項之責 ⒈按代表與代理固不相同，惟關於公司機關之代表行為，解釋 上應類推適用關於代理之規定，故無代表權人代表公司所為 之法律行為，若經公司承認，即對於公司發生效力，最高法 院74年度台上2014號判決可資參照；上開判決意旨雖係就公 司代表人所為，然於公寓大廈管理委員會主任委員之代表行 為，如設有代表權限之限制，解釋上應比照關於公司機關之 代表行為，類推適用關於代理之規定。再代理權之限制及撤 回，不得以之對抗善意第三人。但第三人因過失而不知其事 實者，不在此限，民法第107條定有明文。民法第107條規定 ，實際上係本於權利外觀理論所設，其立法目的在保護交易 安全，避免外觀上具備代理權之代理行為，因代理權內部關 係就代理權所設限制，致本於代理法律關係而來之交易，遭 評價為無權代理、效力未定之不安定狀態。
⒉依被告社區規約約定，黃聖耀代表被告社區訂定系爭契約， 雖應經被告社區區分所有權人會議決議後，始得為之。然此 等被告代表權之限制，經類推適用民法第107條規定，自應 由被告舉證原告非屬善意第三人，被告始得主張系爭契約之 效力未定，並有拒絕承認之餘。被告雖抗辯在施工時，社區 住戶曾以口頭告知原告黃聖耀無代理（代表）權等語，並提 出通訊軟體LINE之對話紀錄擷圖為證，然細繹該對話紀錄， 僅可見被告社區住戶僅向原告泛稱管理委員會之決議無效、 黃聖耀遭社區住戶連署罷免之事實，況被告亦自陳係在「原 告施工時」，有住戶告知原告黃聖耀可能係無權代表之事實 ，故單憑該對話紀錄，實難證明原告在訂立系爭契約時，已 知悉黃聖耀無代表權之事實。甚且，被告社區上開對黃聖耀
代表權之限制，係以規約為之，在現實上自難以期待與被告 社區交易之第三人（即本件原告），在交易時閱讀規約、知 悉被告社區係以「200,000元」作為修繕、重大修繕之區別 標準，進而逐案核對黃聖耀任職管理委員會主任委員期間所 代表社區簽訂之契約，是否均符合被告社區規約所設之代表 權限制。本院審酌上情，認本件應類推適用民法第107條本 文規定，認被告社區就黃聖耀代表權限制，不得對抗原告， 且本件並無同條規定但書適用之餘。換言之，原告於締結系 爭契約時，係屬善意之第三人，兩造均應受系爭契約之拘束 。是以，被告仍應依系爭契約給付工程餘款154,500元予原 告，始符契約嚴守原則。
⒊被告雖另抗辯原告所稱辦理驗收點交之情形，係黃聖耀指示 許瓊文所為，未經被告或社區區分所有權人授權處理等情， 然本院審酌兩造契約第4條第3項雖約定：「工程餘款於驗收 無誤後依實際施作請領計價」等文字，此種驗收，屬清償期 之約定。依原告所提存證信函、回執可見，原告於113年7月 4日即將系爭契約完成後之工作物移交被告社區，經許瓊文 驗收簽收，就原告是否知悉許瓊文是否無驗收權一事，被告 不僅未舉證以實其說。縱或不然，依原告所舉上開證據，足 認原告已提出工作，待被告社區驗收，然自原告於113年10 月1日聲請支付命令經被告異議視同起訴，迄自言詞辯論終 結時，均未見被告提出證據，說明驗收結果有何不當或與契 約不符，則此部分之事實，自應適用民法第101條規定，認 係被告以不當行為拖延、拒絕驗收，則其以上詞抗辯，自不 得脫免依約給付剩餘款項之則。
五、綜上所述，本件原告依兩造契約關係，訴請被告為如主文第 1項所示之給付，為有理由，應予准許。又本件判決係適用 簡易訴訟程序所為之判決，應依職權宣告假執行。原告聲請 供擔保宣告假執行之部分，僅係促使法院職權發動，毋庸另 為准駁之表示。末本院另依民事訴訟法第436條第2項、第39 2條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執 行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院 斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明 。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 7 月 11 日 臺灣新北地方法院板橋簡易庭 法 官 陳彥吉以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 114 年 7 月 11 日 書記官 劉怡君
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