臺灣雲林地方法院民事小額判決
114年度六小字第104號
原 告 陳瑞琴
被 告 林澤翔即林郁翔
上列當事人間請求給付租金等事件，於民國114年7月14日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣20,072元，及自民國114年2月7日起
至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之43，餘由原告負擔。
四、被告應給付原告之訴訟費用額確定為新臺幣430元，及自本
判決確定之翌日起至清償日止，加給按年息百分之5計算之
利息。
五、本判決第1、4項得假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而
為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
㈠原告與被告前於民國111年5月21日簽立租賃契約，約定被告
向原告承租坐落雲林縣○○市○○街00號房屋之302室房間（下
稱系爭房間），租賃期間為111年6月1日起至112年5月31日
，每月租金為新臺幣（下同）7,500元，並約定承租人即被
告於租期屆滿前不得終止租約，如提前終止租約，仍應支付
房租；承租人搬離系爭房間時，如未打掃，應支付清潔費5,
000元；整棟禁煙，租約期間如牆壁及建築物有任何破壞毀
損，承租人應負損害賠償之責；電費度數為每度5元，由全
部住戶分攤（下稱系爭租約）。
㈡詎料被告於111年12月5日以LINE通訊軟體通知原告，表示要
終止租約，僅租到111年12月底等語，故被告仍應支付剩餘
租期即112年1月1日至112年5月31日之租金共37,500（計算
式：7,500×5＝37,500），扣除押金15,000元後，被告應支付
22,500元（計算式：37,500－15,000＝22,500）；又因被告於
承租期間在房內抽菸，造成系爭房間牆壁遭燻染，原告因而
支出油漆牆壁費用18,000元；且被告退租時，並未打掃系爭
房間，故被告應給付清潔費5,000元；末被告尚積欠111年11
月28日至111年12月31日，共計34日之電費，因111年11月28
日至112年2月2日之全棟3個電表總度數為837度（計算式：5
48＋183＋106＝837），又全棟為3個房間，故被告應支付708元
（837×5÷3×34÷67＝708），係由原告代為繳納，被告亦應返
還。故被告應支付46,208元（計算式：22,500＋18,000＋5,00
0＋708＝46,208）。原告爰依系爭租約、不當得利法律關係，
請求被告賠償。並聲明：⒈被告應給付原告46,208元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；⒉
願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，然於調解陳稱原告請求金額過
高，其不願支付等語。
三、本院之判斷
㈠原告主張被告向其承租系爭房間，兩造簽立系爭租約，約定
租賃期間為111年6月1日起至112年5月31日，每月租金為7,5
00元等情，業據原告提出系爭租約、兩造LINE通訊紀錄（見
本院卷第19至75頁）為證，又被告已於相當時期受合法之通
知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，爰依民
事訴訟法第436條之23準用第436條第2項、第280條第3項、
第1項規定，視同自認。是原告主張之上開事實，應堪採信
。
㈡原告主張被告應給付剩餘期間之租金等費用，惟被告以前揭
情詞置辯，是本件就原告各項請求審認如下。
㈢提前終止租約之賠償
⒈按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，
為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效
：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加
重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制
其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者，民
法第247條之1定有明文。再按約定之違約金額過高者，法院
得減至相當數額，民法第252條定有明文。故當事人約定之
違約金如屬過高，法院即得依職權減至相當之數額，無待於
當事人之主張。而違約金是否相當，須依一般客觀事實，社
會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所
約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減。
⒉原告主張兩造簽立系爭租約時，約定承租人不得提前終止租
約，若提前終止，仍須支付被告剩餘租賃期間房租（下稱系
爭終止租約條款），業據其提出系爭租約為佐證（見本院卷
第27頁），又系爭終止租約條款，固限制被告提前終止契約
之權利，然觀諸系爭租約，系爭終止租約條款係手寫字跡，
並非事先印製，無從認係原告事先預擬於同類型契約使用之
條款，且其上有蓋用被告姓名之印文，堪認係兩造於簽立系
爭租約時，經磋商後始合意成立之契約條款，應屬有效。
⒊系爭終止租約條款，雖記載提前終止租約者，應支付剩餘租
期之租金，然由民法第421條第1項：「稱租賃者，謂當事人
約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約」
規定可知，租金係承租人對租賃物使用收益之對價，是兩造
間之租約既經終止，承租人即被告已無對租賃物即系爭房間
為使用收益，本無支付租金之義務，系爭終止租約條款約定
承租人即被告仍須支付租金，應屬以剩餘租賃期間租金數額
計算之違約金。
⒋原告自陳被告於111年12月5日通知僅租到111年12月31日，又
依原告提供之兩造通訊紀錄（見本院卷第65頁），被告於
111年12月30日傳LINE訊息向原告表示：已搬離系爭房間等
語，據此，被告於該日既已不再使用系爭房間，原告對租賃
標的物即系爭房間之使用有完全之支配權，又原告自陳一般
租約到期之情形，約1至2月可找到下一個房客等語（見本院
卷第174頁），是原告因被告提前終止租約，所受之損害額
應與尋覓下一位房客所需之2月時間之租金相當，若仍依原
約定以剩餘期間全部租金計算其損害額，殊非公允，故本院
認為原告得請求被告給付之違約金過高，應予酌減為15,000
元始為適當（計算式：7,500×2＝15,000），逾此範圍之請求
，則屬無據。
㈣油漆費用
⒈按系爭租約第30條、第31條分別約定：全棟禁煙；租約期間
如牆壁及建築物有任何破壞毀損，應負損害賠償之責（見本
院卷第29頁）。經查，經本院勘驗原告提供之系爭房間錄影
（拍攝時間分別為出租予被告前之111年5月22日、被告退租
後之112年1月23日）及112年1月23日拍攝之系爭房間照片，
可見系爭房間於出租前牆壁並無遭燻染情況，然被告退租後
，系爭房間內多處牆壁呈現黃色疑似燻染痕跡，故原告主張
被告違反系爭租約，在系爭房間內吸菸，導致系爭房間內牆
壁油漆泛黃，須重新粉刷等情，應屬有據。
⒉按損害賠償之目的，在使被害人回復損害發生前之原狀，非
使被害人因此更受利益（最高法院79年台上字第2392號判決
意旨參照）。又請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復
費用為估定之標準，但以必要者為限（同院77年5月17日民
事庭總會決議參照）。原告主張因被告在系爭房間內抽菸，
導致牆壁遭燻染泛黃，致其支出重新油漆費用18,000元（材
料費6,000元、工資12,000元），固據其提出估價單為佐證
（見本院卷第179頁），然牆壁之油漆本即有折舊及自然耗
損等問題，故被告應賠償之損害僅限回復系爭房間牆壁油漆
之「應有」狀態，亦即牆壁油漆若於正常使用情形下，於被
告退租時應有之價值，故原告所受損害應扣除折舊，而無法
逕以新品之價格認定其損害。依行政院所頒固定資產耐用年
數表及固定資產折舊率表，本院認系爭房間牆壁油漆應以房
屋附屬設備之「其他設備」耐用年數10年計算，並依平均法
計算其折舊結果（即以固定資產成本減除殘價後之餘額，按
固定資產耐用年數表規定之耐用年數平均分攤，計算折舊額
），每年折舊率皆為10分之1，並參酌營利事業所得稅查核
準則第95條第6項規定「固定資產提列折舊採用定率遞減法
者，以1年為計算單位，其使用期間未滿1年者，按實際使用
之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，以1月計」，
依原告提供之建物所有權狀（見本院卷第183頁），系爭房
間所在房屋即雲林縣○○市○○街00號係105年5月30日建築完成
，且原告自陳係建商蓋好時即油漆完成，其購入後並無重新
粉刷等語（見本院卷第172頁），迄被告退租時即111年12月
31日，已使用6年8月，則材料費扣除折舊後之修復費用估定
為2,364元【計算方式：1.殘價＝取得成本÷( 耐用年數＋1)即
6,000÷(10+1)≒545（小數點以下四捨五入）；2.折舊額 ＝(
取得成本－殘價)×1/（耐用年數）×（使用年數）即(6,000－5
45) ×1/10×（6+8/12）≒3,636（小數點以下四捨五入）；3.
扣除折舊後價值＝（新品取得成本－折舊額）即6,000－3,636＝
2,364】，加計無須折舊之工資12,000元後為14,364元（計
算式2,364＋12,000＝14,364），故原告請求被告賠償重新油
漆之費用，亦應以14,364元計算為適當，逾此部分之請求，
則應予駁回。
㈤清潔費用
按系爭租約第20條約定：承租人搬離時如未打掃，需支付清
潔費5,000元（見本院卷第27頁）。經本院勘驗原告提供之
系爭房間錄影（拍攝時間分別為出租予被告前之111年5月22
日、被告退租後之112年1月23日）及112年1月23日拍攝之系
爭房間照片，可見系爭房間於出租予被告前，浴室、房間沙
發及床組等設備均新穎清潔，然被告退租後，系爭房間之沙
發、浴室地板均有霉斑，又浴室臉盆上放有牙線、馬桶蓋及
馬桶呈現泛黃、污漬等情，是原告主張被告搬離時未打掃清
潔等情，應堪採信，則其請求被告給付清潔費5,000元，即
屬有據。
㈥電費
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條本文定有明文。經查，被告返還系爭房間
予原告時，尚有電費708元未繳，因系爭房間所在建築物之
用電均由原告申請，故原告先行繳納，此有原告提供之電費
計算明細、電費帳單在卷可憑（見本院卷第107至113頁），
故原告請求被告返還代墊之電費708元，核屬有據。
㈦末被告於承租系爭房間時，繳交押租金15,000元予原告，為
原告所自陳，故原告以押租金抵充被告應付金額後，被告仍
應給付原告20,072元（計算式：15,000＋14,364＋5,000＋708－
15,000＝20,072）。
㈧本件起訴狀繕本於114年2月6日送達被告（見本院卷第141頁
送達證書）。是經原告以起訴狀繕本催告後，被告仍未給付
，則原告併請求被告給付自繕本送達後翌日即114年2月7日
起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，依民法第229條
第2項、第233條第1項前段及第203條規定，應予准許。
四、從而，原告依系爭租約、不當得利法律關係，請求被告給付
如主文第1項之金額及利息，為有理由，應予准許，逾此範 圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、原告為一部勝訴、一部敗訴，是依民事訴訟法第79條規定， 確定訴訟費用為1,000元（即原告第一審所繳納之裁判費） ，命由被告負擔430元；並依民事訴訟法第91條第3項規定， 併命被告應於本判決確定之翌日起至清償日止，加給按年息 5%計算之利息。
六、本判決原告勝訴部分，係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判 決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行 。至原告敗訴部分之訴既經駁回，其假執行之聲請即失其附 麗，併予駁回。
中 華 民 國 114 年 7 月 31 日 斗六簡易庭 法 官 楊謹瑜以上正本係依照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院斗六簡易庭提出上訴狀並表明上訴理由（以判決違背法令為限），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）（上訴理由應記載原判決所違背之法令及其具體內容、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實）。 中 華 民 國 114 年 7 月 31 日 書記官 蕭亦倫