臺灣士林地方法院民事簡易判決
114年度士簡字第314號
原 告 環遊郡采迭區管理委員會
法定代理人 曾麗雲
訴訟代理人 莊佳樺律師
被 告 王宥云
李雪柔
許夐秦
張志遠
蔡育龍
呂淑雅
共 同
訴訟代理人 魏薇律師
魏鏮律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國114年7月3日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸仟伍佰元由原告負擔。
事實及理由
一、按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，
得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行
為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人
與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主
體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟
標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事
人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，
其為原告之當事人適格即無欠缺。而關於當事人適格與否，
為法院應依職權調查之事項，無論訴訟進行至如何之程度，
應隨時依職權調查之。經查，原告主張其乃環遊郡采迭區（
下稱系爭社區）之管理委員會，依系爭社區規約第11條第5
項等規定請求被告給付管理費，其自有收取管理費之訴訟權
限，而具有當事人適格。至被告雖抗辯系爭社區共分為6區
，各區有自己之管理委員會，部分被告所有房屋非位於同區
，原告並無代表全區之資格，當不具本件訴訟之當事人適格
等語，然觀諸系爭社區規約第11條所示，系爭社區A至F等6
區均有依前開規約向原告繳交管理費之義務，復被告並未提
出各區有各自成立之管理委員會等相關證據，自難認被告所
辯屬實，先予敘明。
二、原告起訴主張：
（一）原告為依法申請備查在案，由系爭社區之區分所有權人推
選管理委員而組織成立之管理組織；而被告王宥云於民國
112年12月6日、被告李雪柔於113年1月12日、被告許夐泰
於113年2月21日、被告張志遠於113年2月16日、被告蔡育
龍於113年2月16日、被告呂淑雅於112年12月11日分別因
拍賣取得系爭社區之門牌號碼新北市○○區○○○00巷000號3
樓（下稱系爭A房屋）、新北市○○區○○○00巷000號2樓（下
稱系爭B房屋）、新北市○○區○○○00巷000號2樓（下稱系爭
C房屋）及新北市○○區○○○00巷000號2樓（下稱系爭D房屋
）、新北市○○區○○○00巷000號2樓（下稱系爭E房屋）、新
北市○○區○○○00巷000號3樓（下稱系爭F房屋）、新北市○○
區○○○00巷000號1樓（下稱系爭G房屋）之房屋（以下合稱
系爭房屋）之所有權。
（二）被告購買系爭房屋時，法院就拍賣系爭房屋之投標公告，
已有告知投標人應自行查明債務人有無積欠管理費，且依
公寓大廈管理條例第24條第1項之規定，區分所有權之繼
受人於繼受前得請求閱覽或影印規約，並應於繼受後遵守
原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項
，又而依系爭規約第11條之規定，新區分所有權人應承擔
並清償前手區分所有權人積欠之管理費；現系爭房屋之前
手區分所有權人（即遠東航空股份有限公司，下稱遠航公
司）自108年12月起即有欠繳管理費之情形，則依前所述
，被告既然係以拍賣取得系爭房屋之所有權，就系爭房屋
前手區分所有權人積欠管理費之事實，於參與投標時即已
知悉，而有系爭社區規約第11條第5項、公寓大廈管理條
例第24條第1項及民法第826條之1第3項規定之適用，應各
自承擔繳納其前手所積欠管理費之責任。
（三）又被告李雪柔就其前手所積欠之管理費部分，曾提起訴訟
確認債權不存在，經本院以113年度士簡字第948號判決（
下稱前案訴訟）駁回返還該部分訴訟確定，依據前案訴訟
之判決理由所載，經拍賣而取得公寓大廈之房屋所有權，
拍定人應與債務人（即房屋前手）就管理費債務負連帶清
償責任，於本件應有爭點效之適用，被告當不得為相反之
主張。
（四）爰依系爭社區規約第11條第5項、公寓大廈管理條例第24
條第1項及民法第826條之1第3項等法律規定提起本件訴訟
，並聲明：1.被告王宥云應給付原告新臺幣（下同）134,
304元，及自本件起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，
按週年利率百分之5計算之利息；2.被告李雪柔應給付原
告75,362元，及自本件起訴狀繕本送達之翌日起至清償日
止，按週年利率百分之5計算之利息；3.被告許夐泰應給
付原告157,764元，及自本件起訴狀繕本送達之翌日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；4.被告張志
遠應給付原告77,030元，及自本件起訴狀繕本送達之翌日
起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；5.被告
蔡育龍應給付原告79,017元，及本件起訴狀繕本送達之翌
日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；6.被
告呂淑雅應給付原告75,571元，及本件起訴狀繕本送達之
翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、被告共同答辯略以：
（一）公寓大廈管理條例第24條第1項所繼受者，並無包括原區
分所有權人之債務，該規定並無使債之關係具有物權化而
得以拘束第三人之效力，被告當無須就遠航公司所欠繳之
管理費，負擔任何清償責任。而原告又自承系爭規約並未
於地政機關登記、或有法院裁定之管理經登記之事實，此
與民法第826之1第3項之要件不符，當無該規定之適用，
被告自不因拍賣取得系爭房屋所有權而當然繼受遠航公司
之債務人地位，則原告據此向被告請求給付遠航公司所積
欠之管理費，並無理由。
（二）聲明：1.請求駁回原告之訴；2.如受不利判決，被告願供
擔保請准免為假執行。
四、本院得心證之理由：
（一）原告主張被告於上開日期因拍賣而分別取得系爭房屋之所
有權，遠航公司就系爭房屋有欠繳上開管理費，而被告並
未繳納遠航公司所積欠上開管理費等事實，業據原告提出
與其所述相符之新北市淡水區公所函、系爭規約、公寓大
廈管理組織報備證明等件為證，並經本院依職權調閱系爭
房屋之土地建物查詢資料核閱無訛，復為被告所不爭執（
見本院114年度士簡字第314號卷【下稱本院卷】第220頁
），是此部分之事實，應堪信為真實。
（二）於本件訴訟中，原告向被告請求之管理費均係遠航公司所
欠繳（見本院卷第220頁），則本件所請求之管理費期間
，理應均在被告取得系爭房屋所有權之前，然原告向被告
許敻泰主張之管理費期間為自108年12月起至113年9月止
（見本院卷第14頁），原告所主張之期間已經逾越遠航公
司欠繳管理費期間，且被告許敻泰就其取得新北市○○區○○
○00巷000號2樓及207號2樓之房屋後，自113年3月起至113
年10月之管理費亦皆已經繳交，有繳款憑證在卷可稽（見
本院卷第251至253頁），故原告此部分應為誤寫，併予說
明。
（三）原告主張依民法第826條之1第3項、公寓大廈管理條例第2
4條第1項及系爭社區規約第11條第5項等規定請求被告等
人給付前手即遠航公司所積欠之系爭房屋管理費云云，惟
查：
1.按「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止
分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後
，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其
由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。動產共有人間
就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應
有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其
情事或可得而知者為限，亦具有效力。共有物應有部分讓
與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形
所生之負擔連帶負清償責任」，民法第826條之1固有明文
。次按民法第826條之1為98年1月23日新增之條文，其立
法理由記載：「共有物之管理或協議分割契約，實務上認
為對於應有部分之受讓人仍繼續存在（最高法院48年台上
字第1065號判決意旨參照）。使用、禁止分割之約定或依
本法修正條文第820條第1項所為之決定，亦應做相同之解
釋。又上述契約、約定或決定之性質屬債權行為，基於債
之相對性原對第三人不生效力，惟為保持原約定或決定之
安定性，特賦予物權效力，爰參照司法院釋字第349號解
釋，並仿外國立法例，於不動產為上述約定或決定經登記
後，即對應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力……
。又經由法院依第820條第2項、第3項裁定所定之管理，
屬非訟事件，其裁定效力是否及於受讓人，尚有爭議（最
高法院67年台上字第4046號判決參照），且該非訟事件裁
定之公示性與判決及登記不同，故宜明定該裁定所定之管
理亦經登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人始
具有效力，爰增訂第一項，以杜爭議，並期周延」、「共
有人間就共有物因為關於第一項使用、管理等行為之約定
、決定或法院之裁定，在不動產可以登記之公示方法，使
受讓人等有知悉之機會，而動產無登記制度，法律上又保
護善意受讓人，故以受讓人等於受讓或取得時知悉或可得
而知其情事者為限，始對之發生法律上之效力，方為持平
，爰增訂第二項」、「共有物應有部分讓與時，受讓人對
讓與人就共有物因使用、管理或其他情形（例如協議分割
或禁止分割約定等）所生之負擔（第822條參照），為保
障該負擔之共有人，應使受讓人與讓與人連帶負清償責任
，惟為免爭議，俾使之明確，爰增訂第三項。又所積欠之
債務雖明定由讓與人與受讓人連帶負清償責任，則於受讓
人清償後，自得依第280條規定定其求償額」等語。
2.依上開立法理由可知，民法第826條之1之規定，為保持共
有物原約定或決定之安定性，使債權行為對第三人發生效
力，在動產因無登記制度，故以受讓人於受讓或取得時知
悉或可得而知其情事者為限；在不動產，應以登記之公示
方法，使受讓人有知悉之機會；即不動產為共有物之約定
或決定經登記後，始對於應有部分之受讓人或取得物權之
人，具有效力，其效力並包括共有物應有部分讓與時，受
讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負
擔連帶負清償責任。即共有物應有部分讓與時，受讓人對
讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生負擔連帶負
清償責任之要件，於動產以受讓人於受讓或取得時知悉或
可得而知其情事者為限；於不動產以登記為限。再就民法
第826條之1規定，就共有物之約定或決定對第三人發生效
力，仍須保護善意受讓人之立法目的觀之，不動產在未經
登記之情形，依民法第826條之1第1項規定，應有部分之
受讓人不受共有人間關於共有物使用、管理等約定或決定
之拘束，若反而須承受前手因共有物之使用、管理或其他
情形所生債務負擔，顯然輕重失衡；且如此將不利於不動
產之交易活動，使受讓人之財產面臨不測之損害，當非立
法者之本意。是民法第826條之1第3項規定共有物應有部
分受讓人對讓與人，就不動產共有物因使用、管理或其他
情形所生之負擔連帶負清償責任，仍應以於「地政機關登
記後」或「法院裁定之管理經登記」之情形為限；經查，
查本件原告自承就遠航公司積欠管理費乙事，並無「於地
政機關登記、或有法院裁定之管理經登記」之事實（見本
院卷第220頁），且系爭房屋之拍賣公告上，僅係備註「
投標人應自行查明債務人有無積欠管理費，並注意拍定後
民法第826條之1第3項規定之適用問題」（見本院卷第47
頁），益見公告上之註記內容，並未具備法律上之效力，
僅為提醒之性質：而共有物應有部分讓與時，受讓人對讓
與人就共有物因使用、管理或其他情形所生負擔負連帶清
償責任之要件，於不動產以登記為限，已如前述，是上開
拍賣公告註記，自不具確定私權之效果，揆諸前開之說明
，自與民法第826條之1第3項規定之要件不符，是原告主
張被告需連帶負清償責任，要無可取。
3.又按公寓大廈管理條例第24條規定區分所有權人之繼受人
應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義
務，係指依本條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附屬
設施之管理使用及其他住戶間相互關係之事項而言，例如
依規約設定公寓大廈共用部分之專用權 (法定空地如何使
用、頂樓應如何使用等等) ，又如依規約所定管理費之計
算方式，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力。惟對於繼
受人前手區分所有權人所積欠之管理費，此項債權債務關
係原係存在於社區管理委員會與積欠管理費之前手區分所
有權人之間，依債之相對性原則，本應向原區分所有權人
請求，且其法律關係早已明確，不在前開法條規範範圍內
，是公寓大廈管理條例第24條規定，並無使債之關係具有
物權化而得以拘束第三人之效力，則系爭房屋之拍定人即
被告等人，自不須就遠航公司就系爭房屋所欠繳之管理費
負擔清償責任。
4.再按系爭規約第11條第5項雖約定：「新區分所有權人，
應承擔並清償前手區分所有權人積欠之管理費及公共基金
費用」等內容，而有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理
使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規
約定之，公寓大廈管理條例第23條第1項亦有明文，然依
上開公寓大廈管理條例之規定，區分所有權人之繼受人係
繼受規約之契約地位，而非承擔前手已發生之具體債務，
故規約之訂定自不得違反上開規定課區分所有權之繼受人
對前手已發生之債務負清償之責，是原告據此請求被告給
付此部分之管理費，亦屬無據。至原告主張系爭房屋之拍
賣公告業已註記投標人應注意拍定後民法第826條之1第3
項規定之適用問題等事實，然拍賣公告註記，目的在於記
載拍賣物客觀事實，以促應賣人注意，依法不具任何確定
私權得喪變更之法律效果，是原告執此主張被告等人就此
部分之管理費負清償責任，尚不足採。
5.綜此，被告就遠航公司所積欠之管理費部分，並無清償之
義務，且被告並未應允承擔遠航公司所積欠之上開管理費
，從而，原告請求被告給付遠航公司所積欠之管理費，並
無理由。
（四）另按所謂爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標
的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果
已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟
資料足以推翻原判斷、或原確定判決之判斷顯失公平之情
形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟
，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，其乃
源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理而來（最
高法院105年度台上字第2337號判決意旨參照），是爭點
效之發生，係以前訴訟與本訴訟之當事人同一為前提。而
本件原告欲以與被告李雪柔之前案訴訟判決理由，主張爭
點效，惟其他被告並非該訴訟之當事人，縱認本案之爭點
業於前案訴訟作出認定，對於其他被告，仍不具爭點效之
效力，當無爭點效之適用；又於本案進行時，已有新訴訟
資料，足以推翻前案訴訟之認定，故本件被告李雪柔尚得
於本件訴訟為相反之主張，原告辯稱本件受前案訴訟爭點
效之拘束云云，應非可採。
（五）從而，原告依上開法律關係，請求被告支付其等前手即遠
航公司積欠之管理費用，及自本件起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由
，應予駁回。
五、本件事證業臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及證據資
料，經本院審酌後認均不足以影響本件判決之結果，爰不逐
一論列。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為原告敗
訴之判決。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第436條第2項。
依職權確定訴訟費用額為6,500元（第一審裁判費），應由
原告負擔。
中 華 民 國 114 年 7 月 31 日
士林簡易庭 法 官 葛名翔
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 114 年 7 月 31 日
書記官 詹禾翊
, 台灣公司情報網