臺灣桃園地方法院民事簡易判決
114年度壢簡字第122號
原 告 胡瑞媛
訴訟代理人 郭桓甫律師
蔡岳龍律師
江宜庭律師
被 告 相知相許社區管理委員會
法定代理人 陳碩鴻
訴訟代理人 陳秀華
上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國114年6月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼桃園市○鎮區○○○街000號7樓房屋之頂樓平台，
修復至不漏水之狀態。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之79；餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣341,977元為
原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告為相知相許社區（下稱系爭社區）門牌號碼
桃園市○鎮區○○○街000號7樓（下稱系爭房屋）之所有權人，
而被告為系爭社區之管理委員會。原告所有之系爭房屋位在
系爭社區之頂樓，因系爭社區門牌號碼桃園市○鎮區○○○街00
0號7樓房屋之頂樓平台（下稱系爭頂樓平台）防水層年久失
修，已喪失防水功能，而產生漏水情形，致系爭房屋之後陽
台、房間天花板、牆壁均有滲漏水現象，而系爭頂樓平台係
屬系爭社區之共用部分，屬被告管理之範疇，依據公寓大廈
管理條例第10條第2項前段規定，自應由被告負修繕、管理
、維護之責，是原告自得請求被告應將系爭頂樓平台滲漏水
區域修復至不漏水之狀態。另被告因未盡前開修復義務致原
告受有租金損失，損失金額約為新臺幣（下同）5,000元/月
，而原告於民國111年12月起即向被告請求修復漏水，至原
告聲請調解之日即113年5月止共計18個月，被告自應賠償原
告90,000元，並應自聲請調解狀繕本送達翌日起至完成修復
系爭頂樓平台漏水之日止，按月給付原告5,000元。基此，
爰依民法第767條第1項中段、第184條第1項前段等規定提起
本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將坐落系爭頂樓平台修復
至不會漏水之狀態。㈡如被告不為前項修繕，則應容忍原告
為前開修繕行為，並由被告負擔修繕費用。㈢被告應給付原
告90,000元，及自聲請調解狀繕本送達翌日起至清償日止，
按週年利率百分之五計算之利息。㈣被告應自聲請調解狀繕
本送達翌日起至完成第1項修復漏水之日止，按月給付原告5
,000元。
二、被告則以：系爭房屋漏水為系爭頂樓平台所造成，系爭頂樓
平台確實是被告要負責修繕，但是因為經費問題，所以要等
區分所有權人會議通過後才能施作，另外我認為原告提出的
舉證無法證明原告受有系爭房屋租賃減損的相關損失等語，
資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠修繕系爭頂樓平台部分：
⒈按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，為民法第767
條第1項中段所明定。又因故意或過失，不法侵害他人之權
利者，負損害賠償責任。負損害賠償責任者，除法律另有規
定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。第1
項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回
復原狀，民法第184條第1項前段、第213條第1項、第3項亦
有明定。另按「管理委員會為執行區分所有權人會議決議事
項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干
人為管理委員所設立之組織。」、「共用部分、約定共用部
分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。
」、「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良為管
理委員會之職務。」，公寓大廈管理條例第3條第9款、第10
條第2項前段、第36條第2款亦有明定。
⒉經查，原告主張其為系爭房屋之所有權人，並為系爭社區之
住戶，被告則為系爭社區之管理委員會，業據原告提出系爭
房屋建築改良物所有權狀、系爭房屋建物登記謄本為證（本
院卷第11頁、第17頁），並經本院調閱113年度壢司簡調字
第856號卷宗核閱無訛，且為被告所不爭執，堪信屬實。又
原告主張系爭頂樓平台因漏水，滲漏至原告系爭房屋一節，
亦為被告所自認（見本院卷第21頁、第30頁），並有原告提
出之系爭房屋照片在卷可稽（見本院卷第12頁、第24至27頁
），亦堪採信。是以被告管理之系爭頂樓平台即共有部分既
因漏水而滲漏至原告系爭房屋，則揆諸前揭規定，被告對於
系爭大樓樓頂平台共有部分即負有修復之責。從而原告請求
被告將系爭房屋之樓頂平台修復至不漏水狀態，為有理由，
應予准許。
㈡容忍修繕系爭頂樓平台部分：
按他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線
，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕
；住戶違反第1項規定，經協調仍不履行時，住戶得按其性
質訴請法院為必要之處置。公寓大廈管理條例第6條第1項第
2款、第3項分別定有明文。又上開規定之立法理由乃在於明
確規範區分所有權間之相鄰關係，以杜紛爭。故倘非進入相
鄰區分所有權人之專有部分、約定專用部分，即無以完成其
維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，該相鄰區
分所有權人自有容忍之義務。是以公寓大廈管理條例第6條
第1項第2款，係規範當住戶為維護修繕其專有部分或約定專
用部分，必須進入他住戶「專有部分或約定專用部分」時，
他住戶有容忍義務，不得拒絕，而非規範進入共用部分之要
件。查，本件應維護修繕之系爭頂樓平台為系爭社區之共用
部分，為兩造所不爭執（見本院卷第20頁反面、第30頁反面
），既應修繕之範圍並非專有或約定專有部分，且亦無證據
顯示被告拒絕原告進入使用系爭頂樓平台，則原告依民法第
767條第1項中段、第184條第1項前段之規定，請求上訴人應
容忍其僱工進入共用部分就系爭頂樓平台進行修繕（見本院
卷第151頁），自屬無據。
㈢租金損失部分：
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反
保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證
明其行為無過失者，不在此限。民法第184條定有明文。再
按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補
債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之
計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利
益，民法第216條定有明文，且損害賠償之債，以有損害之
發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為
成立要件（最高法院48年台上字第481號判決意旨參照）。
又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段亦有明文。是既存利益減少所受之
積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之
，又所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預
期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須
依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有
客觀之確定性（最高法院95年台上字第2895號判決意旨參照
）。
⒉原告固主張因系爭頂樓平台漏水，致其受有租金損失，並提
出房屋協議書（下稱系爭協議書）為證（見本院卷第28頁）
，而觀諸系爭協議書，僅能得知原告與訴外人陳寬榮約定於
114年1月25日起以每個月2,000元作為漏水補貼之事實，然
原告並未舉證證明系爭房屋實際出租予他人之期間為何，及
是否有第三人已與原告簽訂租賃契約，而因前開漏水之故，
導致出租收益減少?亦未證明其是否確有補貼款項予第三人
而實際受有損失。基此，本院尚無從僅依原告前開主張，遽
認其受有不能出租之損害，依前揭法條規定及最高法院判決
意旨，原告請求被告給付系爭房屋自111年12月起至113年5
日止共18個月之租金損失共90,000元，及自聲請調解狀繕本
送達翌日起起至完成系爭頂樓平台修復漏水之日止，按月給
付5,000元，均屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告請求被告應修繕系爭頂樓平台至不漏水狀態
，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予
駁回。
五、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，爰依第436條第2項、第389條第1
項第3款之規定，依職權宣告假執行。並依同法第392條第2
項規定，依職權酌定被告供所定金額之擔保後，得免為假執
行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、攻擊防禦方法及所
提證據，經本院斟酌後核與判決結果無影響，爰不一一論述
，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 7 月 22 日
中壢簡易庭 法 官 黃麟捷
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 22 日
書記官 吳宏明