臺灣桃園地方法院民事簡易判決
112年度壢簡字第803號
原 告 鄭佩珊
被 告 林廷儒
訴訟代理人 廖姵翎
張耀天律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國114年6月24日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣400,212元，及自民國114年6月25日
起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔58％，餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行；但如被告以新臺幣400,212
元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按簡易訴訟程序訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他
訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事
訴訟法第436條第2項、第255條第1項前段及但書第3款定有
明文。經查，本件原告起訴時訴之聲明為：(一)被告應給付
原告新臺幣(下同)30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按年利率5％計算之利息；(二)請求履行初步和解書
之內容或是給付30萬元工程費用及精神賠償費用。嗣原告陸
續變更訴之聲明，其最後訴之聲明為：被告應給付原告69萬
5808元，及自民事言詞辯論狀繕本送達翌日起至清償日止，
按年利率5％計算之利息(見本院卷二第38頁、55頁反面)。原
告上開所為訴之變更，核屬擴張應受判決事項之聲明，與前
揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於民國110年11月28日經由訴外人興富金不
動產仲介有限公司仲介向被告購買門牌號碼桃園市○鎮區○○
路00巷00弄00號房屋(下稱系爭房屋)及所坐落之基地，總價
為1130萬元(下稱系爭買賣契約)，原告付款完畢後於111年1
月16日交屋。詎料，原告於同年2月5日因下雨始發現系爭房
屋之左、右後面牆壁有嚴重龜裂及壁癌情形，經原告仔細檢
查後發現系爭房屋有如附表所示之瑕疵(下稱系爭瑕疵)。而
系爭瑕疵情形非屬短期內可生成，顯見系爭瑕疵於交屋前就
已存在，被告卻隱瞞且未於系爭房屋現況說明書揭露此事(
漏水相關欄位勾選否)，並稱裝潢整理系爭房屋已經花費350
萬元，如有漏水或壁癌絕對負責維修等語。嗣經通知被告修
繕，被告卻僅於111年10月7日施作系爭房屋之內、外牆粉刷
部分，而未將系爭瑕疵全部修補完成，並否認系爭房屋存有
系爭瑕疵。為此，爰依系爭買賣契約第5條第2項、民法第35
9條、第179條、第360條之規定，請求鈞院擇一判決被告返
還系爭房屋於減少價金後所生之不當得利，或賠償支出系爭
瑕疵修復費69萬5808元等語。並聲明：如變更後之聲明所示
。
二、被告則以：
(一)系爭房屋為一屋齡近50年之老舊房屋，此為原告所知悉，且
在被告管理、持有期間並無漏水情事。是被告既已於111年1
月16日將系爭房屋交予原告，原告復於同年2月間搬入，是
系爭瑕疵是否為原告使用、管理不當所致，不無疑義。並對
於系爭瑕疵分述如下：
1.系爭房屋1樓牆壁、浴室磁磚龜裂及3樓牆壁、磁磚龜裂部分
依鑑定報告可知，上開牆壁、磁磚龜裂與房屋漏水無涉。且
上開瑕疵情形如係在交屋前即已存在，原告在交屋時即會發
現並指出，但其並未為之，現又無法證明上開瑕疵情形之確
切發生時點，是此部分修繕費自不應由被告負擔；
2.2樓浴室防水層破裂、主臥室壁癌、1樓天花板部分
對於1樓天花板有滲漏水、鑑定當下為乾燥狀態、水管無破
損等情，不爭執；另防水層破裂部分，本件鑑定人員係以積
水60分鐘方式檢測防水層有無破裂，然依一般浴室使用習慣
，洗浴時間及浴室有水時間應不至於持續60分鐘，故認2樓
浴室防水層破裂狀況應無達鑑定報告所載之嚴重程度。
3.2樓後外牆防水層破損部分
鑑定報告所載之修復費用過高。依被告先前所提之報價單可
知，系爭房屋(含1至3樓)全外壁防水工程僅需4萬5000元即
足。
4.3樓採光罩破口部分
3樓採光罩前經鑑定人員以持續性灑水方式檢測尚無作出漏
水結論，嗣竟逕依原告所提出之影片作出漏水描述，故此部
分之鑑定，應屬無效。況倘採光罩真有漏水情事，原告或鑑
定人員應具體指出漏水位置，而非僅為文字描述，況採光罩
破口既未有具體位置，修復費用究竟如何計算？另認鑑定報
告所載採光罩破口之修復方式(即全面刮除重打)欠缺必要性
，且所載之修復費與實際市場價格差異過大。
5.頂樓未施作雨水槽部分
依鑑定報告可知雨水槽非屬系爭房屋之必要設施。
6.1至3樓外牆未施作防水部分
對於外牆未施作防水，致系爭房屋滲水一節，不爭執。
7.又鑑定報告對上揭龜裂、漏水、壁癌之發生時點無從考證，
則原告即應舉證證明上開瑕疵係在被告交屋前既已存在等語
，資為抗辯。
(二)退步言之，倘法院認為被告應就系爭瑕疵負修繕之責，則修
繕材料部分應計算折舊等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴
駁回。
三、原告主張其向被告買受系爭房屋，並於系爭房屋交屋後陸續
發現系爭瑕疵，故請求被告給付原告69萬5808元等語，為被
告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：(一)被告
就系爭瑕疵應否負瑕疵擔保責任？(二)原告得請求之金額為
若干？
(一)被告就系爭瑕疵應否負瑕疵擔保責任？
1、按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承
受負擔，但契約另有訂定者，不在此限；物之出賣人對於
買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時
無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用
或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不
得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其
所保證之品質，民法第373條、第354條分別定有明文；而
物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念
，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質
而不具備者，即為物有瑕疵（參最高法院90年度台上字第1
460號民事判決意旨）。
2、系爭房屋1、2樓漏水部分：
⑴經查，本院前囑託社團法人台灣住宅品質消費者保護協會(
下稱住宅消保會)鑑定系爭房屋系爭房屋是否有系爭瑕疵
存在，住宅消保會於113年7月31日、8月1日至系爭房屋鑑
定，並做成鑑定報告(下稱系爭鑑定報告，見本院卷二第6
至33頁)，系爭鑑定報告關於漏水、壁癌之記載略以：①1
樓客廳天花板現況「有」滲漏水情形，滲漏水原因為「2
樓主臥浴室地壁面防水層破損所致」；1樓壁癌位置為1樓
客廳天花板，成因為2樓主臥浴室地面防水層有破損，使2
樓主臥浴室之水流經由地磚下方之水泥砂漿層及防水層口
，向下滲漏至1樓客廳，並導致1樓客廳天花板發黴及鐘乳
石。②2樓浴室壁癌(即2樓主臥室壁癌)滲漏水原因為「2樓
主臥浴室地壁面防水層破損所致」2樓房間壁癌原因為「2
樓後外牆防水層破損所致」等語，本院審酌系爭鑑定報告
係住宅消保會派員到場檢測鑑定，並有檢測鑑定之照片，
復基於其等在相關領域之專業智識經驗作成之報告，且該
鑑定之實施過程與立論基礎均無悖離科學基礎或相關技術
常規之端緒，是該鑑定報告應為可信。
⑵次查，系爭鑑定報告雖無法認定上開漏水發生之時間，然
參酌原告提出之存證信函，原告於111年5月31日即以存證
信函向被告表示系爭房屋有漏水及壁癌問題(見本院卷一
第99頁)，且兩造於111年9月、10月間亦有就系爭房屋漏
水問題及修繕持續討論(見本院卷一第108至131頁)，而被
告於112年12月21日言詞辯論期日時表示在交屋後，到調
解的時候，已有把原告提到的瑕疵負完成修復等語，並提
出工程報價單及照片為證(見本院卷一第172頁反面、174
至194頁)。又依前述系爭鑑定報告內容，系爭房屋1、2樓
漏水之滲漏水原因均為防水層破損所致，而衡諸常情，建
物牆體之防水層劣化，並非一朝一夕可造成，況被告自陳
系爭房屋為50年之老舊房屋，其屋況自難與新成屋相比，
可見兩造110年11月28日成立買賣之斯時，系爭房屋之防
水層早就存在劣化，以致只要有雨天，降下之水分，得一
點一滴緩緩滲入牆面，形成原告日後所見滲漏水現象，是
經綜合卷內證據資料研判之結果，仍應認原告主張系爭房
屋1、2樓之滲漏水均係發生於兩造點交房屋之前，堪以採
信。
⑶再查，兩造於系爭契約第5條約定：賣方保證本買賣標的於
交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定
外，賣方應負瑕疵擔保責任等語(見本院卷一第83頁)。而
契約所附標的物現況說明書亦於建物現況是否有滲漏水情
形勾選「否」，有系爭契約暨現況說明書在卷可參(見本
院卷一第40頁)，被告自應受系爭契約及說明書之拘束，
交付符合上開說明書所勾選或記載之房屋現況，不因系爭
房屋是否為老屋而有不同。系爭房屋既有不符合現況說明
書所載無滲漏水狀況之情事，而存有系爭瑕疵，且系爭瑕
疵已足以影響系爭房屋之價值、效用、居住品質，則原告
主張被告交付之系爭房屋，確有未具備契約預定效用之瑕
疵存在，請求被告負瑕疵擔保之責，即為有理。
3、系爭房屋牆壁龜裂、浴室磁磚龜裂部分：
查系爭鑑定報告關於牆壁及瓷磚龜裂之記載略以：系爭房屋牆壁龜裂、浴室磁磚龜裂之原因與房屋漏水無涉。可能原因為地震等天災外力方面或工程施工方面等語(見本院卷二第10頁反面至12頁)。可知系爭房屋牆壁龜裂、浴室磁磚龜裂之原因與前述漏水瑕疵無關。而依原告之主張，系爭房屋牆壁及瓷磚龜裂係交屋後始發現，顯見關於牆壁及瓷磚龜裂瑕疵發生時係在交屋之後，原告自不得就此主張瑕疵擔保責任。至原告雖主張依系爭鑑定報告可知，系爭房屋施工不良、門框及窗框四週(工程慣例上俗稱角隅)其未以加強筋補強45度角或補強之強度不足對抗未來之地震應力，導致生成裂紋等語。然被告並非系爭房屋之興建者，其對於系爭房屋之施工工法自難以知悉，又原告於購買系爭房屋時，已知悉系爭房屋屋齡較高，而系爭房屋興建時之時空背景、工法、法規難以與現今相比，自難令被告就系爭房屋施工之品質負瑕疵擔保責任。
4、系爭房屋3樓採光罩漏水部分：
⑴經查，系爭鑑定報告關於系爭房屋3樓採光罩漏水原因之記
載固以：採光罩之上方矽利康有破口，導致其雨水經由該
破口向下滲漏進採光罩骨架，在經由骨架銜接開口處至3樓
曬衣陽台區等語(見本院卷二第132頁)。惟細譯鑑定之說明
記載：「鑑定當日現況檢測前，原告主張3樓曬衣陽台區之
上方採光罩倘若遇連績幾日大雨，其採光罩即有滲漏水情
形，故本會鑑定人於隔壁楝3樓陽台水龍頭安裝塑膠水管，
並將其延伸至鐵皮屋頂及採光罩上方，以持績性灑水，並
讓水流順流而下至1樓，模擬戶外下雨情境，檢測採光罩是
否破損。經2日灑水測試後，本會鑑定人受限於水管數量、
水塔水量大小、檢測時間等因素，無法模擬原告所述之連
續幾日大雨，故僅能請原告自行多觀察待大雨後倘若有漏
水在拍攝影片回報本會。經等待大雨後，原告於113年11月
20日提供本會其採光罩漏水影片，經查其漏水點於採光罩
之骨架滲漏而下，可證該採光罩之上方矽利康有破口」等
語，可知住宅消保會於鑑定時曾以水管於系爭房屋3樓採光
罩上持續灑水模擬下雨(見本院卷二第26頁反面至27頁反反
面)，因未發現採光罩漏水位置，住宅消保會乃以原告提供
113年11月20日提供本會其採光罩漏水影片認定採光罩之上
方矽利康有破口導致漏水。然原告提供影片之拍攝時間距
住宅消保會鑑定日期(113年7月31日、8月1日)已相隔一定
時日，而從鑑定照片顯示採光罩為玻璃及鐵架組成，其材
質並不會吸水，與前述牆面水泥因有吸水現象，雨水滲入
牆面後，非經一定時日，難以發現漏水現象之情形不同。
倘住宅消保會鑑定時，採光罩之上方矽利康已有破洞，鑑
定當日住宅消保會於採光罩上持續灑水後，即會發現漏水
位置，然鑑定當日並未發現矽利康有破口，則系爭房屋3樓
採光罩漏水位置及原因為何，尚屬有疑。
⑵次查，觀諸兩造111年9月24日之對話紀錄，原告就採光罩漏
水問題曾向被告表示「樓上只是這樣處理嗎?只是打犀利控
嗎?」等語(見本院卷一第115頁)，復參被告因原告反應漏
水問題，被告僱工修繕系爭房屋之工程報價單(見本院卷一
第190頁)，施工項目包含「前後排水管加大、採光罩細利
康檢修」。是以，採光罩漏水原因如確實是矽利康有破口
，被告於原告反應漏水後已雇工檢修採光罩矽利康，斯時
應已檢修完成，然原告後續仍反應採光罩仍繼續漏水，則
綜合前開判斷，系爭採光罩漏水原因究竟是否為矽利康有
破口，依卷內證據資料無從確認。
⑶末依原告提出之系爭房屋照片，固可認系爭房屋交屋後，3
樓採光罩確實有漏水之情形，而漏水原因為何，依卷內證
據資料無從確認，以如前述，則造成此瑕疵之原因，是否
在交付房屋前已存在，或交付房屋後始發生，亦無從確認
，原告付未提出其他證據證明此部分瑕疵為交付房屋前已
存在，原告主張被告就此部分瑕疵亦應負瑕疵擔保責任，
即屬無據。
(二)原告得請求之金額為若干？
1、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形
，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法
第359條定有明文。復按買受人之減少價金請求權，為形成
權，一經行使，即生減少價金之效果，惟就該減少之價金
，如已為給付，出賣人在買受人減少之價金範圍內，買受
人已無法律上之原因，應依民法第179條規定，負不當得利
之返還責任。
2、經查，被告應對系爭房屋1、2樓漏水之瑕疵付瑕疵擔保責
任，既如前述，原告請求減少系爭房屋買賣價金，自屬有
據。本院審酌原告請求減少系爭房屋買賣價金，乃係依系
爭鑑定報告建議之修繕方式及所需費用而為請求，有該鑑
定報告書對照可查，且住宅消保會之成員，為具有相當專
業性之人，且長期接受法院囑託鑑定，復與兩造無利害關
聯，甚鑑定報告書所載之修繕方式，更已將修工期、修復
步驟、修復細節、所須材料逐一列明，而核無違反經驗或
論理法則之處，則此自當採為本院裁判之基礎。是以，系
爭房屋既有系爭房屋1、2樓漏水之瑕疵，必須花費相當修
復費用始能達到原告所約定買受之房屋狀態，原告引用系
爭鑑定報告建議之修復方式及金額作為請求減少價金之數
額，當屬合理且必要。又系爭鑑定報告關於系爭房屋1、2
樓漏水之瑕疵所需修復費用合計400,212元(參附表二)，則
被告受領系爭房屋賣賣契約之價金，因原告行使減少價金
請求權，被告在400,212元範圍內已無法律上之原因，應依
民法第179條規定，負不當得利之返還責任。
3、至被告辯稱系爭鑑定報告之維修費用，材料部分應計算折
舊等語。然兩造於買賣系爭房屋之初，所預期即係被告交
付原告未有漏水瑕疵之房屋，故房房屋買賣價金應含括房
屋為正常、無漏水狀態，是原告請求減少本應包含無系爭
瑕疵狀態之價金，自無庸折舊。又估價時與實際施作工程
時，本可能因材料、人工費用上漲或其他不可預期之因素
，額外增加費用，且一般工程均會有維修耗材及其他瑣碎
細項支出，難以逐一列明，系爭鑑定報告因此羅列假設工
程費及其他費用，實與常情相符。再者，系爭鑑定報告評
估之收費項目均已由住宅消保會鑑定人現場勘查後，依其
專業智識具體判定，其預估之修繕工程及金額，自屬可採
，被告所辯難認有據。
4、綜上，系爭房屋於被告出賣予原告時既有1、2樓漏水瑕疵
存在，則原告依民法第359條規定主張減少價金，及依民法
179條規定請求返還溢領價金400,212元為有理由。又原告
係於同一訴訟程序主張依民法第179、359、360條規定之瑕
疵擔保責任，以單一聲明，請求法院擇一為有利之判決，
應屬訴之客觀選擇合併，本院既認原告得依民法第359、17
9條規定請求為上開給付，則400,212元範圍內，原告依第3
60條規定請求部分，即無贅為審究之必要，併此敘明。至
超過400,212元部分，因系爭鑑定報告其他修繕費用與系爭
房屋1、2樓漏水瑕疵無關，而原告主張其他瑕疵部分，非
被告應負瑕疵擔保責任範圍，亦如前述，則原告依民法第3
60條之規定，請求被告賠償超過400,212元部分，亦無理由
，應予駁回。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者
，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第3 項、第233 條
第1 項、第203 條分別定有明文。經查，本件因物之瑕疵所
生之債務並無確定期限，且未約定利率，被告應自受催告時
起，負遲延責任。原告請求自114年6月10日言詞辯論狀繕本
送達翌日起算遲延利息，而原告主張已於最後言詞辯論期日
前已給予被告書狀，為被告否認，原告復未能提出送達回執
，惟原告已於同日將書狀交付被告（見本院卷第55頁反面）
，是本件原告請求被告負擔自言詞辯論狀繕本送達之翌日即
114年6月25日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，應屬
有據，自應准許。
五、綜上所述，原告請求被告給付如主文第1項所示，為有理由 ，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。六、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依 民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行 ，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如為原告預 供擔保，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法與證據均與判 決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，爰依職權諭知如
主文第3項所示。
中 華 民 國 114 年 7 月 31 日 中壢簡易庭 法 官 張博鈞以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 7 月 31 日 書記官 黃建霖 附表一：系爭瑕疵情形暨鑑定報告所認定生成原因、發生時點及 預估修復費用
編號 位置 生成原因 發生時點 預估修復費用 (新臺幣) 1 1樓牆壁及浴室磁磚龜裂、天花板有滲水、發霉 ⑴1樓牆壁龜裂： ①地震等天災外力因素 ②工程施工因素 ⑵1樓浴室磁磚龜裂： ①地震等天災外力因素 ②門框角隅之結構設計 、荷重、施工因素 ③環境溫度變化因素 ⑶客廳木作天花板發黴： 2樓主臥浴室地壁面防水層破損所致 無從考證 13萬1100元 2 2樓浴室未施作防水造成嚴重壁癌 ⑴2樓主臥浴室地壁面防水層破損 ⑵2樓浴室壁癌： 2樓主臥浴室地壁面防水層破損所致 ⑶2樓房間壁癌： 2樓後外牆防水層破損所致 無從考證 21萬5855元 3萬3350元 3 3樓房間牆壁及浴室磁磚龜裂 ⑴3樓牆壁龜裂： ①地震等天災外力因素 ②工程施工因素 ⑵3樓浴室磁磚龜裂： ①地震等天災外力因素 ②門框角隅之結構設計 、荷重、施工因素 ③環境溫度變化因素 無從考證 11萬400元 4 頂樓未施作雨水槽造成嚴重漏水，並導致雨水沿著3樓前門磁磚空隙流入樓梯 倘採光罩矽利康無破口，儘管頂樓未施作雨水槽，其雨水水流也不會進入到3樓空間 無從考證 無 5 1至3樓外牆未施作防水，導致屋內嚴重滲水 ⑴正面外牆： 正面外牆有施作防水層 ⑵後面外牆： 後面外牆有施作防水層 ，惟2樓防水層有破損 瑕疵 無從考證 12萬7363元 6 3樓採光罩漏水 3樓採光罩矽利康破口 無從考證 7萬7740元 附表二：
編號 1 一樓客廳木作天花板發黴，其後續所需修補工序工法如下，費用合計為23,644元(扣除鑑定報告中1樓牆壁及浴室龜裂部分)。 2 二樓主臥浴室地壁面防水層破損，其後續所需修補工序工法如下，費用合計為215,855元。 3 二樓浴室(即二樓主臥室)及二樓後房間壁癌，其後續所需修補工序工法如下，費用合計為33,350元。 4 二樓後外牆防水層破損，其後續所需修補工序工法如下，費用合計為127,363元。 合計 400,212元(計算式：23,644元+215,855元+33,350元+127,363元=400,212元)
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