臺灣桃園地方法院民事簡易判決
111年度壢簡字第1170號
原 告 薛國瑋
複代理人 王帝尹
呂明修律師
共 同
訴訟代理人 郭志偉律師
魏意庭律師
被 告 黃柏翰
訴訟代理人 黃孟儀
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年6月12日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣119,813元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔18％，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣119,813元為
原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。上開規定於簡易訴訟程序亦適用之，此參同法
第436條第2項規定自明。經查，原告原訴之聲明為：「被告
應給付原告新臺幣（下同）247,950元。」(含修繕費用103,
950元、租金損失144,000元)，臺北市土木技師公會檢送本
件鑑定報告書(下稱系爭鑑定報告，見卷第161至190頁)後，
原告以民國114年2月20日民事訴之變更狀(見卷第200至201
頁)，擴張修繕費用金額至119,813元，並追加請求裝潢費用
384,500元，而變更訴之聲明金額為632,450元。核原告上開
所為變更及追加，其請求之基礎事實同一，揆諸首揭規定，
應予准許。
貳、實體事項:
一、原告主張：原告前於110年4月11日，經訴外人龍億房屋仲
介有限公司居間仲介，與被告簽訂不動產買賣契約(下稱
系爭契約)，向被告購買門牌號碼桃園市○○區○○路000巷0○
0號6樓房屋(下稱系爭6樓房屋)，並於交屋後，將該屋出
租予訴外人徐昌榮。被告於系爭6樓房屋現況說明書明確
表示，系爭6樓房屋無滲漏水問題，詎徐昌榮入住後，即
向原告反應該屋有漏水情況，訴外人即門牌號碼同巷號5
樓房屋(下稱5樓房屋)所有權人楊雪蘋，亦向原告表示系
爭6樓房屋漏水問題存在已久，前已多次向被告請求修復
，被告均未妥善處理，原告方知受騙。原告因該瑕疵而需
支出修繕費119,813元、裝潢費用384,500元，並受有租金
損失144,000元，爰依民法第227條、第360條之規定，提
起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告648,313元。
二、被告則以：兩造於110年6月5日完成系爭6樓房屋過戶及交
屋手續，原告迄至同年9月5日始透過房仲向被告表示廁所
漏水。於此期間，地震發生百餘次，倘若真的有水管破裂
，依系爭6樓房屋同年4月及6月的水費單觀之，不能排除
是交屋後始發生之漏水瑕疵，此亦為被告另請訴外人大業
大有水電工程，於111年1月27日修繕時檢驗出之結果。此
外，系爭鑑定報告之結論似有誤植樓層狀況，應請鑑定單
位另為說明或重新鑑定，以釐清本件滲水原因及歸責對象
等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之
判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規
定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦
無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人
並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法
第354條第1項前段、第2項分別定有明文。是買賣之物之
瑕疵擔保責任，係基於買賣關係對價之均衡，為補充當事
人之意思表示，根據法律規定而生之法定無過失責任，不
以有可歸責於出賣人之事由為必要，且除當事人另有免除
擔保責任之特約外，出賣人當然負有此一責任，不得謂當
事人間未訂有出賣人應負擔保責任之特約，即謂出賣人無
此一責任。至同條第2項所規定出賣人應擔保其物於危險
移轉時，具有其保證之品質，此乃在出賣人在上述之一般
瑕疵擔保責任之外，另對買受人為特約擔保具有其所保證
品質之瑕疵擔保責任。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺
點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定
效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當
事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備
者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。
㈡經查，原告主張其於上述時間向被告購買系爭6樓房屋，於
交屋後發現該屋有漏水之情況，而被告於系爭契約之附件
即現況說明書關於第35項「現況有無滲漏水之情形？」有
勾選「否」等情，業據提出不動產買賣契約書、買賣價金
履約保證申請書、不動產委託銷售標的現況說明書(成屋)
、被告與楊雪蘋之通訊軟體LINE(下稱LINE)對話紀錄、兩
造LINE對話紀錄、漏水照片等件為證(見卷第5至18、19至
25、113至116、111至112頁)，且為被告所不爭執，堪認
為真實。被告雖辯稱該漏水瑕疵乃交屋後始出現等語，並
以前詞置辯，惟查：
⒈本院囑託臺北市土木技師公會，就系爭6樓房屋之漏水原
因、範圍、漏水時間及修費費用估算為鑑定，鑑定結論
略以：「……桃園市○○區○○路000巷0○0號6樓房屋依據會
勘量測結果研判，平頂確曾具有漏水現象，漏水原因之
一係因梅龍路558巷4之1號7樓浴廁與廚房地坪滲漏至6
樓平頂。導致梅龍路558巷4之1號6樓浴廁與廚房及主臥
平頂多處滲漏。……6樓漏水時間(起訖時間)可由照片13
與照片14顯示鐘乳石棒長度約達16公分左右，漏水時間
約達5年以上(起訖時間無法正確判定)……。」等內容(見
卷第167頁)，此有系爭鑑定報告附卷可佐，足認系爭6
樓房屋於被告交屋前，已因7樓地坪滲漏等因素，致生
平頂滲水。
⒉復觀系爭鑑定報告檢附之會勘函略以：「……鑑定程序如
下：113年1月4日…… 從6樓放顏料測試，7點以目測與水
分計量測5樓滲水狀況；……再以水分計量測6樓潮濕分布
狀況，與5樓對應位置，作為6樓滲水至5樓關連性研判
之參考，……由7樓放顏料水，檢測是否有7樓滲漏至6樓
、5樓之可能；這是初步想法……另外要5樓提供當初6樓
滲水至5樓之時間點，即5樓修繕之時間，以求證售屋前
是否以滲漏。」(見卷第178頁)；檢附之會勘紀錄表略
以：「鑑定程序：1月4號晚上6點30分起從6樓……分別以
……不同顏料水排放至測試設備器具之管線內檢測其滲漏
情形，約7點30分起……再以目測、水分計量測5樓前述管
線與接頭部位之含水率；7點50分起再以水分計量測6樓
潮濕分布狀況，與5樓對應位置，作為6樓滲水至5樓關
連性研判之參考，約8點起以目視與含水計量測6樓平頂
相對位置，作為檢測是否7樓滲漏至6樓、5樓現象之參
考；另由5樓住戶提供當初6樓滲水到5樓之時間點，以
求證被告售屋給原告前是否已有滲漏！」(見卷第179頁
)；鑑定方法略以：「……⒉水分計量測儀檢測法：會勘時
因被告未出席，無法進入7樓室內，取得6樓相對位置7
樓地坪之含水量，依材料科學相關實驗報告顯示……經長
期滲漏，水顆粒將在樓板內部混泥土最細顆粒膠體間滲
漏，逐漸累積造成含水率偏高之現象，因此量測6樓平
頂樓板之含水率，可作為7樓地坪含水率之參考……。」(
見卷第166頁)等內容，可知鑑定技師詹添全，於112年1
1月8日會同兩造至系爭6樓房屋初勘後，即擬定以5樓、
6樓、7樓間之夾層含水量，作為認定下層房屋是否因上
層房屋地坪滲水，致生滲漏水之鑑定方法，並以5樓房
屋之屋況研判6樓房屋滲水時間點。僅因會勘當日(即11
3年1月4日)無法依原計劃進入7樓房屋，詹添全始基於
其等在土木技術領域之專業智識，改採透過系爭6樓房
屋平頂含水率作為7樓地坪有無滲漏水，以及與5、6樓
間滲漏水有無關聯之推論基礎。是故，爭鑑定報告雖將
7樓房屋誤植為被告所有，但本件鑑定之實施過程與立
論基礎均無悖離科學基礎或土木技術常規，被告以系爭
鑑定報告有誤植情況為由所為之抗辯，不足為採。
⒊審酌一般人為供居住之用，莫不期望所購買之房屋堅固
、安全、耐用，倘發生滲水情事，居住安全必受影響，
是以，依一般交易觀念，系爭6樓房屋應具備無滲漏水
情形，而可供原告為正常使用，始具備通常品質，倘有
滲漏水之情形，當屬物之瑕疵。況被告已在上開現況說
明書第35項「現況是否有滲漏水情形」欄位勾選「否」
，亦足證其已擔保系爭6樓房屋並無滲漏水問題，自應
交付無滲漏水之系爭6樓房屋，始可謂依債之本旨而為
履行。又依前揭說明，物之瑕疵擔保責任並不以有可歸
責於出賣人之事由為必要，從而，被告自應就系爭6樓
房屋發生之滲漏水問題，負物之瑕疵擔保責任。
㈢買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除
契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第
360條著有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就
其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文
。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證
之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實
，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有
疵累，亦應駁回原告之請求。查系爭6樓房屋因滲漏水瑕
疵所生之修繕費，經臺北市土木技師公會估算為119,813
元(見卷第168頁)，此部分既經專業機關鑑定，金額亦無
違背常理，足以採信，是原告請求修繕費119,813元，可
以准許。惟租金損失部份，原告雖主張因上開瑕疵，致其
原已簽訂之租賃契約遭徐昌榮解約，而受有租金損失144,
000元等語，然僅憑租賃契約(見卷第202至210頁)，尚難
認徐昌榮確係因漏水瑕疵而退租，且查該契約房租收款明
細欄，原告已收取徐昌榮3個月租金即36,000元，其所稱1
2個月租金損失之計算區間為何，亦屬有疑，是以，原告
此部分請求，礙難准許；裝潢費用部分，原告固以系爭6
樓房屋多年未使用為由，主張有增加裝潢之必要等語，惟
未提出任何估價單、發票或照片，佐實其說，故此部分請
求，難謂已盡舉證之責，亦難准許。
㈣物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法
律性質、構成要件及規範功能各不相同，上開二項請求權
競合時，買受人得擇一行使之，倘其主張出賣人應負不完
全給付之債務不履行責任，而請求其賠償損害時，應無民
法第365條規定之適用。本件原告於同一訴訟程序主張依
民法第360條、第227條第1項規定，以單一聲明，請求法
院為同一之判決，應屬訴之客觀重疊合併，本院既認原告
得依民法第360條規定請求被告為上開給付，則其以同一
聲明，另依民法第227條第1項規定所請求之賠償損害，即
無贅為審究之必要，併此敘明。
四、綜上所述，原告依民法第360條之規定，請求被告給付原
告如主文第1項所示，為有理由，應予准許。逾上開範圍 所為請求，為無理由，應予駁回。
五、本判決係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易訴訟程序為 被告一部敗訴之判決，依同法第389條第1項規定，應依職 權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告 被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假 執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據， 經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據︰民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 7 月 30 日 中壢簡易庭 法 官 張得莉以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 7 月 30 日 書記官 薛福山
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