臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決
113年度重簡字第2513號
原 告
即反訴被告 王贊榮
被 告
即反訴原告 蔡宗廷
上列當事人間請求給付租金等事件，於中華民國114年6月25日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣伍萬玖仟陸佰陸拾捌元。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之十三，餘由反訴原告負擔。
本判決反訴原告勝訴部分得假執行；但反訴被告如以新臺幣伍萬
玖仟陸佰陸拾捌元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如
專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者
，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有
明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關
係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者
之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主
張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。經查，本件原告
以被告向其承租新北市○○○○○○路○段00號8樓之2（下稱系爭
房屋），期間自民國108年9月1日至111年8月31日止（下稱
系爭租約），詎租期屆滿，被告拒不搬遷，強佔居住至112
年8月12日始搬離，而依系爭租約請求被告給付111年9月1日
至112年8月12日期間之租金、水電費，被告則提起反訴，以
原告尚未返還押金及曾侵入系爭房屋造成損害等，依系爭租
約及侵權行為法律關係請求被告返還押金及賠償損害，經核
上開反訴與本訴均係基於系爭租約所生之爭執，揆諸前揭說
明，被告提起反訴合於前開規定，應予准許。
貳、實體事項
一、本訴部份：
㈠原告主張：被告於108年9月1日與原告簽訂房屋租賃契約書承租
系爭房屋，租期至111年8月31日止共三年，約定月租新臺幣（
下同）30,000元，並由被告負擔水電費（下稱系爭租約）。詎
租賃期限到期，被告不願搬離系爭房屋，經原告寄出存證信函
終止租約，被告仍然強佔居住至112年8月12日始搬離。被告至
今尚欠111年9月1日起至112年8月12日之租金342,000元，及11
2年7月至搬離系爭房屋之電費372元及水費238元，共計342,61
0元，爰依系爭租約請求被告給付342,610元，併依民法第179
條規定請求被告給付上開水電費610元等語，並聲明：⑴被告應
給付原告342,610元，及自114年1月4日起至清償日止，按年息
百分之5計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。（原告另
依民法第179條規定，請求被告給付111年9月1日起至112年8月
12日期間相當租金之不當得利342,000元，及依系爭租約第12
條約定，請求被告給付相當租金一倍之違約金342,000元部分
，因違反重複起訴禁止原則，另以裁定駁回之）
㈡被告答辯：本案緣於購屋糾紛，臺灣高等法院1l2年度上字策87
0號確定判決（下稱高院第870號判決）業已認定兩造間之買賣
契約確實有效存在，且買賣契約未能繼續履行，乃原告未能提
出房貸繳款證明所致，該判決書內文第五條第（四）項：「本
院已於112年11月17日調取被上訴人（指王贊滎）關於系爭房
屋...惟上訴人依（振蔡宗廷）早於同年8月12日即遷離，且遷
離前有權占有，如前所述，被上訴人以上訴人占有期間為無權
占有，並請求上訴人給付系爭租約期滿後占有期間相當於租金
損害及違約金，並無理由，不爲准許。」，被告無需給付原告
本件請求，且自111年9月1日起兩造就無租約存在，而原告請
求之水電費亦經被告繳納等語，並聲明：原告之訴駁回。
二、反訴部份：
㈠反訴原告主張：
⒈系爭租約已終止，反訴被告應返還押金60,000元予反訴原告。
⒉高院第870號判決已認定兩造間買賣契約係有效存在，且買賣契
約未繼續履行乃係因反訴被告未能提出房貸繳款明細所致，反
訴原告於111年9月1日起至112年8月12日期間是有權占有系爭
房屋，反訴被告違反買賣契約在先，忽視反訴原告債權法益，
破壞反訴原告之居住權益，惡意違背雙方良善合約關係，皆因
反訴被告不履行契約之詐欺行為，依侵權行為法律關係應賠償
反訴原告下列損害：
⑴111年9月到112年8月12日之管理費23,178元：系爭房屋之每
月管理費為1,950元，以年繳方式繳納，反訴原告已繳納111
年9月至112年8月12日之管理費23,178元（即111年之7,800
元，112年之15,378元），反訴被告應賠償反訴原告。
⑵車位佔用補償金：反訴被告惡意違背雙方良善合約關係，於1
08年9月到110年9月25日間占用反訴原告於桃園市○○區○○○路
000號地下室停車位（下稱老家車位），按當地車租行情為2
,000-2,500元，故反訴被告應賠償反訴被告占用老家車位之
補償金共83,250元（每月2,250元）。
⑶反訴被告在111年9月25日侵入反訴原告承租之系爭房屋，更
換門鎖，無理要求反訴原告即刻搬離，罔顧系爭房屋為工作
室，造成111年9月25日至112年8月12日之營業損失共158,30
1元（15,000元/月），並拔掉電源，造成冰箱、電腦等物品
損害（冰箱維修2,500元、食物毀損7,800元、電腦類財損5,
500元、後續清潔及精神賠償100,000元），以上共計274,10
1元。
⒊上開金額共448,181元（應僅440,529元），扣掉反訴原告應該
負擔的水電費305元（電費372元及水費238元兩造均分後各為1
86元及110元），反訴原告請求反訴被告給付被告447,876元。
爰系爭租約及侵權行為法律關係提起反訴，並聲明：反訴被告
應給付反訴原告447,876元。
㈡反訴被告答辯：
⒈關於押金抵扣部分，依據系爭租約第9條承租人之責任，承租人
應以善良管理人之注意保管房屋，如違反此項義務，致房屋毀
損或滅失者，應負損害賠償責任．在長年的糾紛之下，反訴原
告竟將牆上總電收納櫃與電視櫃破壞拆除並造成損毀客廳木地
板，客廳與閣樓與房間牆壁上純白壁紙私自釘上一堆釘子並天
花板壁紙也磨損撕裂，燈飾被拆下浴室設備遭破壞，私自拆除
主臥室床頭櫃與兩側床邊櫃與音箱，並造成音箱銜接處天花板
與牆壁的壁紙也撕裂受損嚴重，破壞磨損主臥木地板用廉價塑
膠板胡亂遮蓋受損區域，破壞拆除客臥純木衣櫃與全身鏡並撕
裂客臥天花板與牆壁上的壁紙，並毀損次臥木地板，也未經屋
主同意私自拆除瓦斯爐與抽油煙機與陽台上的冷氣支架，不知
是故意的踹凹還是搬家俱時刻意撞擊，竟也將大門左下方弄出
極大凹陷，門鎖也弄歪斜造成難以鎖門開關困難，經委託訴外
人詮讚有限公司到現場評估提報估價回復原狀所需價格為542,
000元，押金60,000元根本不足以抵付損失。
⒉另依據系爭租約第16條：遺留物之處理，遺留物處理所需費用
，由擔保金（押金）先行扣抵，如有不足，出租人得向承租人
請求給付不足之費用．反訴原告將多個不知名大型人體模型垃
圾塞入衣櫥也將自己製作肥皂的油酯桶與一堆不知名管子塞在
廚房櫃子底下，燈具廢木材雜物塞在二樓電視櫃，遺留給反訴
被告處理，叫一次環保回收車清運處理一趟次工費是4,800元
，前項反訴原告押金尚不足以抵扣所毀損之賠償，更不用說支
付遺留物之處理清運費用了。
⒊管理費為使用者付費，依據系爭租約第5條，雙方所簽署勾選管
理費的部分是由承租人負擔，反訴原告身為承租人使用享受管
理服務，卻在過後要求退管理費，反訴原告可以去問問管委會
願不願意退費，反訴原告邏輯怪異找理由藉反訴來模糊焦點拖
延訴訟，並掩蓋本案事實為反訴原告所欠繳的租金水電費與違
約金之給付。
⒋交換車位並非侵占，臺灣新北地檢署111年度偵字第57292號、5
9984號不起訴處分書第4頁已能證明車位交換並非互負租賃關
係，另有對話紀錄也能證明反訴原告主動請求我交換地下室遙
控器讓其方便搬家搬完後再換回來，但反訴原告搬完後卻開始
一堆找藉口不讓反訴被告換回來，逼反訴被告只能停較偏僻也
較遠的龜山，是反訴原告告不讓反訴被告換回去。
⒌依據租約簽約注意事項第10頁第9條：使用房屋之限制：本契約
書範本之租賃房屋用途，係由承租人供作住宅使用，而非營業
使用，以及系爭租約第七條：使用房屋之限制，本房屋係供住
宅使用．非經出租人同意不得變更用途承租人同意遵守住戶規
約，不得違法使甩或存放有爆炸性或易燃性物品，影響公共安
全。反訴原告未經反訴被告同意，將系爭房屋打造成製作肥皂
的工作間，並囤放大量易燃性油酯材料，已然違反租約。反訴
被告經警方協同更換門鎖，反訴原告又馬上將門鎖更換讓反訴
被告無法進入，並新裝設監視器，反訴原告胡扯什麼營業損失
、冰箱電腦損害、精神賠償？再者，水電費皆是反訴原告所使
用，反訴原告卻要反訴被告支付一半？等語，並聲明：反訴原
告之訴駁回。
三、法院之判斷：
㈠本訴部分：
⒈原告主張被告於系爭租約到期後仍繼續占有系爭房屋至112年8
月31日，依系爭租約請求被告給付111年9月1日起至112年8月1
2日之租金342,000元及112年7月至搬離系爭房屋之電費372元
及水費238元等語，為被告以前詞置辯，查：系爭租約之租賃
期間為108年9月1日起至111年8月31日止，有租賃契約在卷可
佐，且為兩造不爭執，則兩造間就系爭房屋之租賃關係既已於
111年8月31日終止，原告復未舉證兩造間於111年9月1日至112
年8月12日期間仍存在租賃契約，原告依系爭租約請求被告給
付此段期間之租金342,000元及水電費610元，即屬無據。
⒉原告另依民法第179條規定請求被告給付112年7月至搬離系爭房
屋之電費372元及水費238元部分，業據原告提出台灣電力公司
繳費通知及台灣自來水股份有限公司水費通知單為證，被告雖
抗辯其已繳納云云，惟未舉證以實其說，自無可採；惟依上開
台灣電力公司繳費通知及台灣自來水股份有限公司水費通知之
記載，可知372元電費係屬112年7月10日至112年9月7日期間之
電費，238元係屬112年7月13日至112年9月11日期間之水費，
而被告於112年8月12日搬離系爭房屋之事實，既為兩造不爭執
，則原告得請求被告給付占用期間水電費之不當得利應為332
元（即【372元×34/60天】+【238元×31/61天】＝332元，小數
點以下四捨五入），逾此部分之請求，則屬無據。
⒊按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得
以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334條第1項定有
明文。本件被告於反訴既主張以其得向原告請求返還之押金60
,000元（詳如反訴部分所述），扣抵原告得請求被告給付之水
電費，則經抵銷上開水電費不當得利332元後，原告已無得向
被告請求給付之金額。
⒋從而，原告依前開法律關係，請求被告給付342,610元，及自11
4年1月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理
由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所
附麗，應併予駁回之。
㈡反訴部分：
⒈反訴原告主張系爭租約已終止，反訴被告應返還押金60,000元
，另因反訴被告違背雙方良善合約、不履行契約之詐欺行為、
侵入系爭房屋換鎖及毀損行為，依侵權行為法律關係請求反訴
被告賠償反訴原告111年9月到112年8月12日之管理費23,178元
、老家車位佔用補償金83,250元、111年9月25日至112年8月12
日之營業損失共158,301元、冰箱維修2,500元、食物毀損7,80
0元、電腦類財損5,500元、後續清潔及精神賠償100,000元等
語，為反訴被告以前詞置辯，查：
⑴押金部分：
①反訴被告固不爭執反訴原告有給付押租金6萬元之事實，惟
抗辯反訴原告於承租期間將牆上總電收納櫃與電視櫃破壞拆
除，造成客廳木地板毀損，客廳、閣樓與房間牆壁上純白壁
紙釘上一堆釘子，天花板壁紙也磨損撕裂，燈飾被拆下，浴
室設備遭破壞，拆除主臥室床頭櫃與兩側床邊櫃與音箱，造
成音箱銜接處天花板與牆壁的壁紙也撕裂受損，破壞磨損主
臥木地板，破壞拆除客臥純木衣櫃與全身鏡，撕裂客臥天花
板與牆壁上的壁紙，毀損次臥木地板，拆除瓦斯爐與抽油煙
機及陽台上的冷氣支架，撞凹大門左下方，門鎖弄歪斜造成
難以鎖門開關困難，經委託詮讚有限公司到現場評估回復原
狀所需價格為542,000元，依系爭租約第9條應由反訴原告負
賠償責任並以押金60,000元抵付，另依系爭租約第16條約定
，遺留物之處理所需費用由擔保金（押金）先行扣抵，而反
訴原告將遺留大型人體型、油酯桶、管子、燈具、木材等雜
物遺留在系爭房屋，叫一次環保回收車清運處理一趙工費4,
800元，故押金尚不足以抵扣反訴原告毀損之賠償更不用說
支付遺留物之處理清運費了等語，固提出照片及詮讚有限公
司估價單等件為證，惟為反訴原告所否認有破壞之情事，而
反訴被告前曾以同一毀損事由對反訴原告提出刑事毀損告訴
，業經檢察官以罪嫌不足處分不起訴確定在案，此有臺灣新
北地方檢察113年度偵字第18656號、55791號不起訴處分書
、臺灣高等檢察署113年度上聲議字第6683號、8389號處分
書電腦列印本在卷可佐、另就反訴原告有丟棄舊的換瓦斯爐
與抽油煙機以更換新品部分，反訴被告於偵查中既自承該瓦
斯爐與抽油煙機係使用很久之舊品，是否仍具有有交易殘值
，已非無疑，反訴被告逕以新品價額抵扣押金，亦無可採；
而就遺留物處理費用部分，反訴被告並未提出確有此費用支
出之相關單據為證，亦無從扣抵押金。是以，反訴被告抗辯
押金已扣抵無餘額，並無可採。
②按「前項擔保金（押金），除有第十一條第三項、第十二
條第四項及第十六條第二項之情形外，出租人應於租期屆滿
或租賃契約終止，承租人交還房屋時返還之。」系爭租約第
4條第2項定有明文。系爭租約之租期已屆滿，反訴原告並已
遷離系爭房屋，反訴被告抗辯押金已扣抵殆盡，復無可採，
反訴原告請求反訴被告返還押金60,000元，自屬有據，經反
訴原告抵銷反訴被告於本訴所得請求給付之水電費不當得利
332元後，反訴原告請求反訴被告返還押金59,668元（即60,
000元-332元＝59,668元），洵屬有據。
⑵損害部分：
①反訴原告既主張依高院第870號判決已認定其於111年9月1
日起至112年8月12日期間是有權占有系爭房屋等情，則其於
此段居住期間所給付系爭房屋之管理費23,178元，難謂係因
反訴被告之詐欺行為所致損害，反訴原告此部分請求，要屬
無據。
②關於反訴原告老家車位佔用補償金部分，依卷附臺灣新北
地檢署111年度偵字第57292號、59984號不起訴處分書所記
載：「被告（即反訴被告）與告訴人（即反訴原告）簽訂系
爭房屋租賃契約時，約定使用範圍並無包括系爭房屋所附之
地下室車位(下稱系爭車位)，但告訴人為求搬家期間方便停
車而要求暫時使用系爭車位，並表示可以提供告訴人所有之
綠光車位，供被告暫時停放車輛，並要求被告交換系爭車位
及綠光車位之停車場出入遙控器，待告訴人搬家事宜完成後
，再交換回來，但嗣後被告於108年10月16日詢問是否將車
位換回來時，告訴人表示因房貸利息都移轉給伊，所以系爭
車位應該由其使用，但被告回以本來就約定告訴人只能使用
系爭房屋等情，有告訴人與被告之租賃契約、簡訊對話紀錄
及LINE對話紀錄附卷可佐。且告訴人到庭證稱：被告使用綠
光車位期間，伊都有使用系爭車位等語。綜上足見被告係因
當時告訴人主動要求交換車位而將車子停放於綠光社區，且
嗣後告訴人仍繼續使用系爭車位，致伊只能繼續把車停在綠
光車位等語，實屬有據，由此實難認被告有何侵占之犯意，
而遽以侵占罪嫌相繩。」，可知反訴被告係基於兩造間車位
交換之約定而使用反訴原告老車車位，自難認反訴被告有何
違背雙方良善合約之侵權行為可言，反訴原告此部分請求，
亦屬無據。
③反訴原告另主張其因反訴被告侵入系爭房屋換鎖及毀損行
為，受有111年9月25日至112年8月12日之營業損失共158,30
1元、冰箱維修2,500元、食物毀損7,800元、電腦類財損5,5
00元、後續清潔及精神賠償100,000元等語，固據提出照片
及光碟等件為證，惟此充其量僅能證明反訴被告曾偕同警員
及鎖匠開鎖進入系爭房屋之事實，並無法證明反訴被告即有
毀損屋內物品之行為，況且，反訴原告亦自承其後來有把鎖
換掉，再進入系爭房屋之情（見本院114年6月25日言詞辯論
筆錄），此外，反訴原告就其此部分主張復未能更舉證以實
其說，反訴原告此部分主張，要屬無據。
⒉從而，反訴原告依系爭租約請求反訴被告給付59,668元，為有
理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
⒊本件反訴原告勝訴部分係適用簡易程序所為反訴被告敗訴之判
決，爰依職權宣告假執行及反訴被告得供相當擔保金額而免為
假執行。
㈢本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及其他事證與主
張，經審酌後核對本件判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘
明。
㈣訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 7 月 9 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 葉靜芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 114 年 7 月 9 日
書 記 官 許朝榮
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