臺灣高雄地方法院民事判決
113年度鳳簡字第108號
原 告 朱守嶺
訴訟代理人 李宏文律師
被 告 何淑姬
訴訟代理人 陳樹村律師
楊佳琪律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年5月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號四樓房屋騰空遷讓返還
予原告。
被告應自民國一百一十四年十一月十九日起至遷讓返還第一項房
屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬參仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣參拾參萬玖仟伍佰元為
原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項所命各期給付已到期部分得假執行；但被告各期如
以新臺幣貳萬參仟元元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告為門牌號碼高雄市○○區○○路000號4樓房屋（
下稱系爭房屋）所有權人，於民國111年3月25日出租系爭房
屋予被告，約定租金為每月新臺幣（下同）23,000元、租期
自111年3月25日起至112年3月24日止，並約定被告於租期屆
滿後未即時遷讓返還系爭房屋，則原告得請求按房租2倍之
違約金（下稱系爭租約）。然系爭租約屆滿後，被告仍繼續
占有使用系爭房屋，為此，爰依系爭租約第11條、民法第45
5條、第767條之規定，擇一請求判決被告遷讓返還系爭房屋
，並依系爭租約第11條之約定，請求被告自起訴狀繕本送達
翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告違約金46
,000元等語。並聲明：㈠被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路0
00號4樓房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自起訴狀繕本送
達翌日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告46,0
00元。
二、被告則以：系爭房屋於103年2月27日借名登記在訴外人蔡淑卿名下，並以蔡淑卿之名義將系爭房屋及該屋坐落之高雄市鳳山區大貝湖段142地號土地（下合稱系爭房地）設定抵押權予鳳山區農會及臺灣新光商業銀行（下稱新光銀行），後因被告無力清償前開貸款致蔡淑卿信用有受損之虞，而於108年間終止前開借名登記契約，被告為向訴外人田若堯借款390萬元以清償前開貸款，因而於108年9月10日與田若堯通謀虛偽簽立系爭房地之買賣契約，約定系爭房地仍由被告繼續占有使用，被告則每月給付名目為租金、實際為清償借款及人頭費用之23,000元，並於契約第6條約定被告得於系爭房地所有權移轉後2年內以原承買價金加計39萬元買回系爭房地（下稱系爭買賣契約），復與田若堯指定之原告通謀虛偽簽立系爭租約，後由蔡淑卿於108年11月25日將系爭房地之所有權移轉登記予田若堯所指定之原告，並以原告之名義將系爭房地設定抵押予聯邦商業銀行並貸得380萬元，代被告分別清償對新光銀行及鳳山區農會之貸款債務並支付系爭房地移轉所生之稅費、代書費等費用，被告與田若堯簽立之系爭買賣契約及兩造簽立之系爭租約，均係為擔保前開借款之清償而隱藏之信託讓與擔保，被告始為系爭房屋之真正所有權人，原告自不得依系爭租約請求被告遷讓返還系爭房屋及請求給付違約金；縱認系爭租約存在，原告請求之違約金亦屬過高而應予酌減至零，如認違約金無庸酌減至零，則被告於系爭租約屆滿後，自112年4月起至113年11月止仍有給付計46萬元之款項予原告，前開款項應屬不當得利，以114年2月27日言詞辯論當庭所為之口頭意思表示為抵銷等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
㈠關於原告請求遷讓返還系爭房屋部分：
⒈按民法第87條第2項所謂虛偽意思表示隱藏他項法律行為者，
適用關於該項法律行為之規定，係指為虛偽意思表示之當事
人間，隱藏有他項真實之法律行為而言。債務人為擔保其債
務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔
保之目的範圍內，取得擔保物所有權之信託的讓與擔保，固
受有擔保目的之內在限制，惟仍屬真實，並非雙方通謀而為
之虛偽意思表示，不能認其為無效（最高法院110年度台上
字第510號、70年台上字第104號裁判意旨參照）。次按當事
人就其所主張有利於己之事實，各應負舉證之責，故一方已
有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證
以證明之。末按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿
時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第
450條第1項、第455條前段分別定有明文
⒉經查，田若堯、被告及蔡淑卿曾於108年9月10日就系爭房地簽立系爭買賣契約，兩造於111年3月25日簽立系爭租約等情，有系爭買賣契約及系爭租約在卷可佐，並為兩造所不爭執，應堪信實。被告抗辯系爭買賣契約及系爭租約均為擔保對田若堯借款之清償屬隱藏之信託讓與擔保契約等語，為原告所否認，依前開說明，應由被告就系爭買賣契約及系爭租約為信託讓與擔保契約負舉證之責。經查：
⑴被告固援引證人潘雅玲於本院審理時證稱：系爭買賣契約簽
立時伊也在場，實際上被告沒有要出賣系爭房屋，亦沒有拿
到任何買賣系爭房屋之價金，系爭買賣契約為假買賣，係因
蔡素卿不想再當人頭，田若堯說會再找新的人頭，23,000元
其中8,000元是給原告擔任人頭的費用，其餘15,000元是用
以支付每月繳納貸款的費用等語，欲證明系爭買賣契約及系
爭租約均為信託讓與擔保契約。然查，證人蔡淑卿於本院審
理時證稱於簽立系爭買賣契約時在場之人有自己、被告及田
代書（應指田若堯）等語（見本院卷第288頁），則依證人
蔡淑卿前開證述，簽立系爭買賣契約時，證人潘雅玲並未在
場，前情已與證人潘雅玲證稱其有於簽立系爭買賣契約時在
場相左，而證人蔡淑卿僅係出名供被告借名登記系爭房地之
人，衡情當無刻意迴護其中一方而為虛偽陳述之理，其證述
之證明力自顯較與被告具親子密切關係之證人潘雅玲為高，
則證人潘雅玲前開證述本屬有疑，況觀諸以系爭房地為抵押
標的向聯邦銀行貸款之還款紀錄（見本院卷第173至186頁）
，每月攤還之貸款本息金額與證人潘雅玲所述之15,000元並
不相符，且證人潘雅玲係證稱：蔡素卿不願繼續擔任人頭，
尋求田若堯之建議後借名登記予原告，原告為支付假買賣價
金而有貸款，其不清楚系爭房屋之銀行貸款後續如何處理等
語（見本院卷第280、285、286頁），則依證人潘雅玲之認
知系爭買賣契約係因蔡淑卿不願意繼續擔任出名人所為，其
全然未提及系爭買賣契約係為擔保被告向田若堯之借款，與
被告所辯系爭買賣契約乃信託讓與擔保契約亦屬有別，則尚
難僅憑證人潘雅玲之證述即可證明系爭買賣契約為信託讓與
擔保契約。
⑵被告雖以系爭房地買賣之履約保證帳戶有匯款至訴外人邱秀惠之帳戶，被告與邱秀惠素不相識，且邱秀惠任職於田若堯擔任法定代理人之幸福一六八廣告有限公司，欲證明前開履約專戶匯款係回流予田若堯，以證明系爭買賣契約及系爭租約為信託讓與擔保契約等情，並提出高雄市不動產仲介經濟商業同業公會資料、經濟部商工登記公示資料查詢（見本院卷第211至214頁）。然查，系爭房地買賣價金履約保證帳戶固有於108年10月28日、108年11月6日、108年12月11日分別匯款550,000元、500,000元、979,954元至邱秀惠設於國泰世華商業銀行高雄分行帳戶內（帳號詳卷），此有僑馥建築經理股份有限公司113年7月30日僑馥（113）字619號函、113年11月22日僑馥（113）字第1002號函在卷可佐（見本院卷第195、251頁），然觀諸系爭房屋之建物查詢資料及異動索引，可見系爭房屋確曾於108年2月15日以收件字號108年三鳳登字第2880號設定他項權利部之權利予邱秀惠，與原告所提以邱秀惠為權利人、於108年2月15日登記，債務人為蔡淑卿所設定之200萬元最高限額抵押之他項權利證明書相符（見本院卷第221頁），可見系爭房屋有設定最高限額抵押權予邱秀惠，則原告主張系爭房地買賣價金履約保證帳戶匯款2,029,954元（計算式：550,000元+500,000元+979,954元）至邱秀惠之帳戶以清償前開最高限額抵押權所擔保之債權200萬元，尚屬合理，尚難僅憑邱秀惠任職於田若堯擔任負責人之公司即逕自推論邱秀惠為田若堯之人頭，更遑論證明系爭買賣契約為信託讓與擔保契約，被告前開所辯難認可採。
⑶被告固以系爭買賣契約之買賣價金390萬元遠低於市場行情為
由，且系爭買賣契約約定由被告負擔全部之稅費等相關費用
，而與一般交易常情不符，又系爭房屋周邊相似標的租金僅
13,500元，系爭租約約定之租金遠高行情等情，欲證明系爭
買賣契約及系爭租約為信託讓與擔保契約等情，並提出本院
108年度雄簡字第284號判決所載訴外人願出價528萬元購買
系爭房地、及內政部不動產交易實價查詢服務網資料所載系
爭房地交易總價為550萬元、附近建物租金資料等件為證（
見本院卷第61至66、109至112頁），然查，房地買賣之交易
價格及稅費等行政費用之負擔、出租房屋之租金價格等節，
本為締約雙方基於契約自治原則就各自之需求為議價及討論
之結果，尚難以系爭買賣契約之買賣價金、系爭租約之租金
及系爭買賣契約之稅費負擔與市場行情及常情不符，即遽認
系爭買賣契約與系爭租約為信託讓與擔保契約。又被告固以
田若堯與被告間之LINE對話紀錄提及金主請被告自系爭房屋
搬走等語（見本院卷第113頁），以證明本件確實另有金主
借款等情，然觀諸前開對話紀錄，僅可見田若堯向被告提及
只要被告願意搬走，金主願意給被告40萬元，並要約被告談
房子遷讓的問題等語，無從看出金主為何人，也無法僅憑金
主願意給錢供被告搬遷即逕自推論出田若堯或所提及之金主
與被告間有何法律關係，更遑論推論系爭買賣契約為信託讓
與擔保契約，被告前開所辯亦難認可採。
⑷依上，依被告所提上開事證尚不足以證明系爭買賣契約及系
爭租約為信託讓與擔保契約，而系爭租約既已於112年3月24
日屆滿，被告卻仍占用系爭房屋，原告依民法第455條規定
請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有理由。原告另依民法第
767條及系爭租約第11條約定為請求部分，核屬選擇的訴之
合併，無再加審究之必要，併此敘明。
㈡關於原告請求違約金部分：
⒈按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履
行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外
，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生
損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。又約定之違
約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，為民法第25
2條所明定。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一
般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債
務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量
標準，庶符實情而得法理之平。
⒉經查，依系爭租約第11條約定：「乙方（即被告）應於租期
屆滿時...將租賃房屋遷讓交還給甲方（即原告）...乙方未
即時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自...租賃期滿之
翌日起至遷讓完竣日止按照房租2倍計算之違約金」等語（
見本院卷第19頁），被告尚未返還系爭房屋予原告，是原告
請求被告自起訴狀繕本送達翌日即112年12月19日（見本院
卷第41頁）起至被告遷讓返還系爭房屋之日止按月給付之違
約金，自屬有理。惟查，上開約定之違約金，並未明定為懲
罰性違約金，應屬賠償總額預定性之違約金，是自包含原告
因被告無權占有系爭房屋所生之損害。本院衡酌原告因被告
未返還系爭房屋，所生之損害應為不能即時使用、出租系爭
房屋以致用益權能減損，受有預期租金收入短少之損失，是
認原告得請求被告給付之違約金應酌減為月租金1倍即23,00
0元，始為妥適，是原告得請求自112年12月19日起至被告遷
讓返還系爭房屋之日止，按月給付23,000元之違約金，逾此
範圍，則難認有理。
⒊又被告抗辯其自112年4月起至113年11月止仍有給付計46萬元
之款項予原告，前開款項應屬不當得利，以114年2月27日言
詞辯論當庭所為之口頭意思表示為抵銷等語，原告於本院審
理時自承其同意被告以前開46萬元之不當得利債權與本件違
約金債權於相同金額範圍內予以抵銷等語（見本院卷第346
頁），是就上開准許之違約金範圍，應得以前開46萬元之不
當利債權予以抵銷自112年12月19日起至114年11月18日止計
46萬元之違約金，則原告僅得請求自114年11月19日起至被
告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付23,000元之違約金。
㈢被告固聲請調取訴外人邱秀惠設於國泰世華商業銀行高雄分行帳戶自108年1月1日起至109年6月30日止之交易往來明細、訴外人林于甄設於安泰商業銀行北高雄分行帳戶自108年1月1日起至109年6月30日止之交易往來明細，欲證明前開二人均為田若堯之人頭，履約保證專戶所匯款至前開人等帳戶之資金均回流予田若堯等語，然邱秀惠為系爭房地之抵押權人，本件係以系爭房地所貸得款項清償對邱秀惠之借款，無從僅憑邱秀惠任職田若堯擔任法定代理人之公司即推認其為人頭業如上述，被告亦未說明並提出事證釋明林于甄與原告或田若堯之關係為何，且前開二人與原告或田若堯間縱有資金往來，前開資金往來之法律關係眾多，亦難憑匯款紀錄即逕自推認前開二人即為原告或田若堯之人頭，是本院認沒有調取開二人所設前開銀行帳戶交易往來明細之必要，併予說明。
四、綜上所述，原告依民法第455條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約第11條之約定，請求被告自114年11月19日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付23,000元之違約金範圍，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡
易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規
定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依
職權宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決
結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併
算其價額，民事訴訟法第77條之2第2項定有明文。本件原告
請求被告遷讓系爭房屋，而被告就此部分受全部敗訴之判決
，自應負擔此部分訴訟費用，至原告請求給付違約金部分，
依前揭規定，因不併算其價額，故未徵收此部分之訴訟費用
，是原告雖就請求違約金部分受部分敗訴之判決，仍無須負
擔訴訟費用，爰依民事訴訟法第79條規定，命被告依比例負
擔本件全部訴訟費用。
中 華 民 國 114 年 6 月 13 日
鳳山簡易庭 法 官 侯雅文
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 114 年 6 月 13 日
書記官 王居玲
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