臺灣高雄地方法院民事判決
113年度鳳小字第909號
原 告 劉佳欣
被 告 郭俊生
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年5月27日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣44,000元，及自民國114年1月3日起至清
償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,924元，由被告負擔其中新臺幣1,397元，並應
於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算
之利息；其餘訴訟費用由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行；但被告如以新臺幣44,000元為
原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國112年12月17日以總價新臺幣（下同）5
62萬元，向被告買受坐落高雄市○○區○○段0000地號土地所有
權應有部分188/10000及其上同段14437建號建物（門牌號碼
高雄市○○區○○路000號9樓之3，下稱系爭房屋），經簽訂不
動產買賣契約書及標的物現況說明書，被告並於標的物現況
說明書上勾選系爭房屋鋼筋無裸露，而保證無此瑕疵，其後
被告於113年2月2日交付系爭房屋。惟伊在交屋後，發現系
爭房屋天花板於交屋前即有蛀蟲及水泥剝落、鋼筋裸露之情
形，影響伊之居住安全，被告應負物之瑕疵擔保責任，依民
法第359條規定，伊得請求按上開瑕疵修繕費用即除蟲費用4
4,000元、天花板拆除補土油漆費用33,000元，減少買賣價
金共77,000元，並依不當得利法律關係，請求被告如數返還
等情，並聲明：被告應給付原告77,000元，及自114年1月3
日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：伊否認交屋時系爭房屋天花板有原告所指蛀蟲及
水泥剝落、鋼筋裸露之情形，且系爭房屋至出售予原告時已
有30年屋齡，伊不可能保證天花板無鋼筋裸露之瑕疵，伊係
因不知天花板鋼筋裸露，始在標的物現況說明書上勾選鋼筋
無裸露，並無原告所指保證無此瑕疵之情事。又兩造於113
年2月2日簽訂契約內容變更合意書（下稱變更合意書），原
告同意免除伊之物之瑕疵擔保責任，且原告未於交屋後6個
月內告知伊系爭房屋有上開瑕疵，應認原告不得再請求伊負
物之瑕疵擔保責任。原告依物之瑕疵擔保及不當得利法律關
係，請求減少價金，並請求伊返還價金77,000元，洵屬無據
等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠關於系爭房屋天花板蛀蟲部分：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減
少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關
重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。
⒉經查，原告主張系爭房屋天花板於交屋前即有蛀蟲情形等語
，業據其提出現場照片及訴外人林琦豐出具之文件為證（見
本院卷第131頁、第173至193頁，卷內證物袋）。被告雖否
認之，惟觀諸上開照片，可見系爭房屋天花板木材裝潢處有
數量甚多、密集之黑色小孔洞，而證人林琦豐到場證稱：伊
自108年起從事病媒蚊防治師工作迄今，領有技師證照；伊
在113年間曾前往系爭房屋2次，第1次為勘查、第2次為施作
，當時原告以系爭房屋有白蟻為由，委請伊任職之清樂環衛
企業社前往勘查，經該企業社派伊前往，伊當天查看發現不
是白蟻，而是蛀蟲，系爭房屋有3間房間，其中2間房間木質
地板有蛀蟲糞便，但較輕微，另外1間在最裡面的房間梳妝
台及天花板也有蛀蟲糞便，且情況非常嚴重，伊之所以確定
是蛀蟲，是因為如果是白蟻，一定會有蟻道，但伊將系爭房
屋查看一遍都沒有看到蟻道，故伊確定是蛀蟲；系爭房屋有
蛀蟲的地方都是木材裝潢部分，之所有會有蛀蟲就是因為木
材運進來，施作以前沒有以煙劑除蟲，且系爭房屋樓層較高
，蛀蟲不可能飛上去，故一定是在裝潢的時候就存在，經伊
當天查看結果，該蛀蟲存在情形至少10年以上，最裡面的房
間至少有1000個蛀蟲洞，代表蛀蟲已經存在很長時間；上開
文件是伊所出具，文件上的照片也是伊拍攝；蛀蟲雖然和白
蟻不同，但會讓人感覺不好，且蛀蟲存在，人在屋內就會聽
到蛀蟲咬木材的聲音，系爭房屋蛀蟲情形有10年以上，如果
持續，可能會造成木材裝潢脆化等語（見本院卷第226至228
頁），足見系爭房屋天花板確有蛀蟲蟲害，且存在至少10年
，蛀蟲之分布復遍及該屋3間房間，範圍不小，顯然足以影
響原告之居住安全，自屬瑕疵。是原告主張系爭房屋於交付
時即有上開蛀蟲瑕疵等語，自屬可信。
⒊至證人即本件房屋買賣仲介王惠民固到場證稱：伊從事不動
產仲介營業員，交屋前曾與原告一同前往看屋至少4、5次，
過程中伊不曾看到蛀蟲或蛀蟲洞，地面上實際是伊灑的蟑螂
藥，天花板上黑點實際上是發霉，不是蛀蟲等語（見本院卷
第246、247頁），然此與證人林琦豐到場證稱：伊很確定最
裡面那間情況嚴重的房間，絕對是蛀蟲洞，至於另外2間情
況輕微的房間，雖然地上粉末因為碰到水有點糊掉，但還是
可以看到一顆一顆蛀蟲糞便，並不是蟑螂藥，伊查看系爭房
屋全部後，確定是有蛀蟲等語（見本院卷第229頁），大相
逕庭，且觀諸前開現場照片，天花板上之黑點為孔洞，大小
幾乎相同，孔洞周圍乾淨，明顯並非發霉黑點，則證人王惠
民所為證述之真實性已有可疑。況證人王惠民為被告之姊夫
（見本院卷第246頁），關係密切，非比尋常，其關此所為
證詞，要係迴護被告而有偏頗之虞，難以遽信。則關於系爭
房屋天花板有無蛀蟲一事，自應以證人林琦豐之證詞，較為
可採。是系爭房屋天花板於交屋時即有蛀蟲瑕疵，堪予認定
。
⒋系爭房屋天花板於交屋時既有蛀蟲瑕疵，則原告依前揭規定
，請求被告負物之瑕疵擔保責任，即無不合。被告雖辯稱：
兩造間簽訂變更合意書，原告同意免除伊之物之瑕疵擔保責
任，且原告未於交屋後6個月內告知伊，應認原告不得再請
求伊負物之瑕疵擔保責任云云，然不動產買賣契約書第9條
第7項已約定被告依法對原告負有瑕疵擔保之責（見本院卷
第43頁），且變更合意書特約條款係約定：「⒈自交屋起6個
月內發現白蟻蛀蝕情況，房仲需負責協調原屋主處理排除。
⒉自交屋起6個月內如有自然發生衛浴廚房磁磚爆裂凸起（非
人為破壞天災地震）亦同樣需負責協調原屋主處理排除，包
含因此造成之人或物損傷，惟原屋主所需支付之費用可扣除
入厝禮金8800元」等語（見本院卷第105頁），僅針對交屋
起6個月內白蟻蛀蝕、磁磚爆裂凸起之情形，房仲應協調被
告處理排除，要難以此而認原告已同意免除被告之物之瑕疵
擔保責任，或原告必須在交屋後6個月內告知瑕疵，始能請
求被告負物之瑕疵擔保責任。且原告於113年8月11日發現蛀
蟲後，旋於同年月14日通知被告，為被告所不爭執（見本院
卷第171頁），可見原告亦無怠於告知瑕疵之情事。則被告
猶以前詞，辯稱原告不得再請求其負物之瑕疵擔保責任云云
，自無足取。
⒌次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，
解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。無法律上
之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法
律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第359條、第1
79條定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價
金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請
求之價金，即於應減少之範圍內縮減之（最高法院87年台簡
上字第10號裁判意旨參照）。
⒍查系爭房屋天花板蛀蟲瑕疵，應由被告負物之瑕疵擔保責任
，業據前述，則原告依民法第359條規定，請求減少價金，
自屬有據。又原告就上開瑕疵，委請清樂環衛企業社前往除
蟲，支出44,000元，已據其提出該企業社出具之保證書為憑
（見本院卷第139頁），證人林琦豐亦到場證稱：伊在第1次
勘查後的1個月內前往除蟲，花了1天，先在有蛀蟲的地方打
洞，然後注入芬普尼藥劑，原告在伊除蟲工程施作完當天，
交付伊44,000元現金，再由伊交付上開保證書給原告，原告
交付之44,000元現金，伊回去後轉交給清樂環衛企業社負責
人等語（見本院卷第229頁），可見原告就此部分確有支出
修繕費用44,000元，且以系爭房屋蛀蟲遍布之範圍及一般除
蟲費用依照環境坪數自千元至上萬元不等觀之，應認此費用
尚非過鉅，則上開瑕疵既得經修復而回復其通常效用，原告
依上開修繕費用，請求減少價金44,000元，自無不合。其次
，原告已以起訴狀繕本之送達對被告為請求減少價金之意思
表示（見本院卷第9頁），則被告受領此部分價金之法律上
原因，即因原告行使減少價金請求權而不復存在，則原告依
民法第179條規定，請求被告返還44,000元，亦無不合，應
予准許。被告徒以上開修繕費用未經第三方鑑定，即遽予否
認云云，尚無足取。
⒎從而，原告就此部分請求減少價金，並請求被告返還44,000
元，自屬有據。
㈡關於系爭房屋天花板水泥剝落、鋼筋裸露部分：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減
少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關
重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時
，具有其所保證之品質。民法第354條第1項、第2項定有明
文。又出賣人如否認其所交付之標的物瑕疵存在，應由買受
人就標的物於「交付時」具有瑕疵一節負舉證之責任（最高
法院91年度台上字第1740號裁判意旨參照）。
⒉查原告雖以交屋後拍攝之照片（見本院卷第147頁）及證人即
慕言設計有限公司負責人許主耀之證詞，主張系爭房屋天花
板於交屋時即有水泥剝落、鋼筋裸露之瑕疵云云，然原告自
陳：天花板水泥剝落、鋼筋裸露之修補，就是把裸露的地方
用土補起來，然後油漆，目前看起來結構都沒有問題等語（
見本院卷第249頁），則系爭房屋天花板水泥剝落、鋼筋裸
露之情形，是否足以影響原告之居住安全而得視為瑕疵，尚
非無疑。又原告陳稱：伊在112年10月間至113年2月2日交屋
前，都有陸續前往看屋，歷次都沒有發現天花板水泥剝落、
鋼筋裸露，看的結果都沒有問題，伊是在除蟲作業完畢後，
想要重新施作木頭裝潢，因此委請慕言設計有限公司前來施
作，該公司人員施作時拆除天花板，才發現有水泥剝落、鋼
筋裸露之情形等語（見本院卷第198、199頁），而證人許主
耀到場證稱：伊受原告委託，在113年底有前往系爭房屋3、
4次，拆除主臥室天花板及油漆；伊施作工程有拆除天花板
，拆除後當下有看到天花板內一處水泥剝落、鋼筋裸露，上
開照片是伊拍給原告的，但伊不清楚水泥剝落、鋼筋裸露之
原因，亦不清楚此情形存在多久等語（見本院卷第230至232
頁），可見上開照片為原告進行裝潢後所拍攝，且證人許主
耀既無法指明上開水泥剝落、鋼筋裸露情形之原因及存在時
間，自難認系爭房屋於「交付時」或「開始裝潢工程前」即
存有天花板水泥剝落、鋼筋裸露之瑕疵。況系爭房屋為中古
屋，於82年4月12日建築完成（見本院卷第25頁），迄原告
於112年12月17日買受時，其屋齡已超過30年，而依一般認
知，此種屋齡之中古屋可能伴有水泥剝落、鋼筋裸露等問題
，亦不能排除系爭房屋天花板水泥剝落、鋼筋裸露，係在被
告交屋後，隨房屋日益老舊方出現之可能，實無從僅以前開
現場照片及證人許主耀所證，即遽認水泥剝落、鋼筋裸露之
情形於被告交屋前即已存在。原告復未舉證，則其上開主張
，尚難憑信。
⒊原告另主張：被告於標的物現況說明書上勾選系爭房屋鋼筋
無裸露，應認其已保證系爭房屋無此瑕疵云云，然所謂保證
，必須出賣人以受拘束之目的而為之，即須構成契約之成分
，而為給付之一部，始能成立，如為契約上預定之品質，尚
不能認為保證。查被告固有在標的物現況說明書上勾選鋼筋
無裸露，惟原告交屋前陸續前往看屋，均未發現天花板水泥
剝落、鋼筋裸露乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第199頁
），堪認被告辯稱：伊是因真的不知道系爭房屋有鋼筋裸露
之情形，才會在標的物現況說明書上勾選鋼筋無裸露，且系
爭房屋為屋齡30年之中古屋，天花板亦有裝潢，不可能拆除
，伊否認有保證之意等語，容屬非虛。是被告為上開勾選，
僅係本於其對系爭房屋所認知之現況為說明，尚難認係兩造
對於標的物之特定品質有所議定，並經被告加以保證，堪予
認定。
⒋從而，原告既未能舉證證明系爭房屋天花板於交屋時即有水
泥剝落、鋼筋裸露之瑕疵，亦未就系爭房屋欠缺被告所保證
之品質乙情，舉證以實其說，則其就此部分依物之瑕疵擔保
法律關係，請求按修繕費用33,000元減少價金，並進而依不
當得利法律關係，請求被告返還價金，即屬無據，應不予准
許。
四、綜上所述，本件原告依不當得利法律關係，請求被告給付其
44,000元，及自114年1月3日（即114年1月2日言詞辯論期日
翌日，見本院卷第169頁）起至清償日止，按週年利率百分
之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍，非有理
由，應予駁回。
五、本判決原告勝訴部分，係依小額訴訟程序為被告敗訴之判決
，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，
另就被告部分，併依同法第392條第2項規定，酌定相當之擔
保金額，依職權宣告免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌
後均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、本件適用小額訴訟程序，依民事訴訟法第436條之19第1項規
定，應併確定訴訟費用額為1,924元（第一審裁判費1,000元
＋證人日旅費924元＝1,924元）。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 6 月 30 日
鳳山簡易庭 法 官 林婕妤
以上正本係照原本作成。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法
令為理由，不得為之。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並
須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原
判決有違背法令之具體事實之上訴理由（均須按他造當事人之人
數附繕本）。
中 華 民 國 114 年 6 月 30 日
書記官 陳孟琳
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