臺灣高雄地方法院民事判決
112年度雄簡字第938號
原 告 李漢元
訴訟代理人 李邱滿娣
被 告 池春蘭
訴訟代理人 葉庭嘉律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國114年5月13日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣15萬元，及自民國112年2月19日起至
清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣15萬元為原告預
供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告前向財政部國有財產署承租國有之高雄市○○
區○○段000000○000000○000000○0000地號土地（經重測後分
別為高雄市○○區○○○段00○00○00○00地號土地，下分別稱847-
11、847-33、847-34、1011地號土地，合稱系爭4筆土地）
。兩造於民國110年7月25日簽立讓渡協議書，約定原告於11
0年7月間將847-11地號土地之租賃權及地上物轉讓予被告，
嗣原告再協助被告向財政部國有財產署辦理847-33、847-34
、1011地號土地之承租事宜，總報酬共新臺幣（下同）80萬
元，兩造並約定被告應於110年8月31日先給付5萬元報酬予
原告，嗣於847-11號土地承租人變更程序辦理完成後，被告
應再給付原告15萬元之報酬（下稱系爭協議）。原告已於11
1年1月25日辦理完成847-11地號土地之承租人變更事宜，然
被告迄未給付15萬元報酬。爰依系爭協議提起本件訴訟。並
聲明：被告應給付原告15萬元，及自支付命令送達翌日起至
清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：依據國有耕地放租作業注意事項規定，847-33、
847-34、1011地號土地之承租人限於原承租人之配偶或特定
親屬，惟兩造於系爭協議簽訂時並不存在配偶或親屬關係，
顯見原告並無從轉讓前開土地之租賃使用權予被告，系爭協
議之締約標的應為自始客觀不能，且847-11地號土地為袋地
，非經周圍之847-33、847-34、1011地號土地，無從對外通
行，原告僅單獨轉讓847-11地號土地之租賃權予被告，並無
從達成被告合併利用系爭4筆土地之最大效益，是系爭協議
應認為無效。又縱認系爭協議有效，兩造於111年2月5日同
赴847-11地號土地現場時，該土地上尚有第三人放置數十個
蜂箱進行養殖，原告既未依約排除第三人於847-11地號土地
之無權占用並清點交付該筆土地，復未能使被告取得系爭4
筆土地之租賃權而僅履行847-11地號土地部分，對被告並無
利益，屢經被告催告履行，原告均置之不理，被告自得主張
解除系爭協議。再縱認被告不得解除系爭協議，原告既未依
約排除第三人占用847-11地號土地，被告自亦得為同時履行
之抗辯，於原告排除第三人對於847-11地號土地之占用並點
交前，被告得拒絕原告就系爭協議中15萬元報酬給付之請求
等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第493頁）
㈠兩造於110年7月25日簽立系爭協議書。
㈡兩造於110年7月30日向財政部國有財產署南區分署申請847-1
1地號土地過戶換約承租予被告。嗣於111年1月25日辦竣換
約程序完成。
㈢847-33、847-34、1011地號土地與847-11地號土地為毗鄰土
地。
㈣847-11地號土地屬於袋地。
四、得心證之理由：
㈠原告主張其已依系爭協議約定，辦竣847-11地號土地承租權
變更事宜，被告即應依約給付原告15萬元報酬等語，為被告
所否認，並以前詞置辯。是本件應審究者，厥為：⒈系爭協
議標的是否自始客觀不能而無效？⒉被告抗辯原告未依約排
除他人占用847-11地號土地，而主張解除系爭協議，有無理
由？⒊被告抗辯原告未依約排除他人占用847-11地號土地，
而為同時履行抗辯，有無理由？茲分述如下：
⒈系爭協議標的是否自始客觀不能而無效？
⑴按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，民法第246條
第1項定有明文。次按解釋意思表示，應探求當事人真意，
不得拘泥於所用之辭句，民法第98條亦有明文，此乃因解釋
意思表示，重在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為
之和諧性，故解釋契約時，應斟酌交易習慣、當事人所欲達
成之經濟效果、合理預期之契約利益，斟酌當事人訂約時客
觀存在之一切情事，依誠信原則為之。
⑵參諸系爭協議約定：「甲方（即原告）因年老故讓渡所承租
之國有農地六龜新威段地號847-11、847-33、847-34、1011
，共四處給予乙方（即被告）。於2021年7月先將六龜新威
段地號847-11（含地上物）先轉移至乙方名下，日後協助乙
方承租六龜新威段地號1011，待2022年7月再將六龜新威段
地號847-33、847-34（含地上物）轉移至乙方...乙方於110
年8月31日先給予甲方保證金（按：兩造不爭執實為權利轉
讓之對價性質）20萬其中5萬元，剩餘保證金15萬待六龜新
威段地號847-11承租公文行使後再行給予」，有系爭協議書
在卷可稽（見本院卷第13頁）。系爭協議雖定有系爭4筆土
地由被告承租之順序，惟原告究係欲將原向財政部國有財產
署承租之系爭4筆土地租賃權直接轉讓予被告，抑或透過何
方式將系爭4筆土地之承租權變更為被告，僅憑系爭協議書
面文字觀之，尚有未明。揆諸前揭規定及說明，自應就兩造
締約時之真意、客觀情狀、所欲達成之契約利益等情綜合審
酌之。
⑶經本院函詢財政部國有財產署南區分署確認系爭4筆土地之放
租及承租資格限制，該署函覆稱：依國有耕地放租實施辦法
（下稱耕放辦法）第6條第1項規定，國有耕地放租對象及順
序如下：一、中華民國八十二年七月二十一日前已實際耕作
之現耕人或繼受其耕作之現耕人，並願繳清歷年使用補償金
者。二、中央農業主管機關專案輔導之青年農民。三、實際
耕作毗鄰耕地之耕地所有權人。四、實際耕作毗鄰耕地之耕
地承租人。五、農業學校畢業青年或家庭農場從事農業青年
。六、最近五年內取得農業主管機關農業專業訓練四十小時
以上證明文件者。七、農業生產合作社。本件847-11地號土
地係依耕放辦法第6條第1項第1款規定放租之耕地，依國有
耕地放租作業注意事項（下稱耕放作業注意事項）第42點第
2項規定，得由第三人換約承租；847-33、847-34地號土地
係依耕放辦法第6條第1項第4款規定放租耕地，依耕放作業
注意事項第42點第1項規定，僅得由配偶、直系血親卑親屬
、父母、兄弟姊妹或祖父母換約承租；1011地號土地係適用
耕地三七五減租條例之耕地租約，依耕放作業注意事項第41
點規定，得由其最初訂約時同戶籍原共同耕作之直系血親卑
親屬或家屬換約續租。而847-33、847-34地號土地國有耕放
地租約及1011地號土地國有耕地租約，倘承租人無耕作使用
需要，得填寫放棄耕作（承租）權切結書向本分署申請放棄
承租，並依耕放作業注意事項第54點規定返還租賃耕地。本
件原告如辦竣放棄847-33、847-34、1011地號土地國有土地
承租權，倘被告符合前揭耕放辦法第6條第1項第4款規定之
實際耕作毗鄰耕地之耕地承租人資格，得檢附證明文件，並
填妥承租國有耕地申請書及相關切結書件後送本分署，俾依
耕地辦法第8條及耕放注意事項第7、14規定程序續處國有耕
地放租作業。又倘847-11地號土地確屬袋地，袋地使用權人
（即承租人）得依國有非公用土地提供袋地通行作業要點規
定，向本分署申請通行，本分署將依規定審查准駁等語，有
財政部國有財產署南區分署112年7月13日台財產南租字第11
200129900號、112年8月22日台財產南租字第11200164030號
函存卷為憑（見本院卷第263至265、303至305頁）。依上說
明，系爭4筆土地中，847-11地號土地得由原承租人申請承
租人名義變更換約予第三人，而不受配偶、特定親屬等身分
條件限制；至847-33、847-34、1011地號土地，雖僅得由原
承租人之配偶、親屬等直接申請換約承租，惟倘原承租人辦
竣放棄承租，847-11地號土地承租人亦得以毗鄰耕地承租人
之資格，申請承租847-33、847-34、1011地號土地。準此，
兩造間雖不具有配偶或親屬關係，原告仍得將其原向國有財
產署承租之847-11地號土地申請辦理變更承租人名義為被告
，此參兩造於110年7月30日向國有財產署南區分署申請換約
、111年1月25日辦竣在案乙節，亦足徵之（不爭執事項㈡）
；而847-33、847-34、1011地號土地，固因受身分限制，不
能由原告直接辦理換約予被告承租，然因上開土地與847-11
地號土地為毗鄰土地（不爭執事項㈢），則僅需經原告向國
有財產署辦理放棄承租上開土地後，被告顯非不能以毗鄰耕
地承租人之資格向國有財產署申請承租，故兩造以系爭協議
約定原告移轉847-11地號土地及其地上物、協助被告移轉84
7-33、847-34、1011地號土地，即非以自始客觀不能之標的
為約定。又847-11地號土地雖屬袋地（不爭執事項㈣），被
告亦得藉由鄰地自847-11地號土地對外通行，抑或另向國有
財產署申請袋地通行。是以，系爭協議所定系爭4筆土地既
均能依法改由被告向國有財產署承租，自無被告所稱契約標
的自始客觀不能之情形，且被告承租847-11地號土地後，亦
不會因無法對外通行而無從達成契約利益，被告前揭所辯，
難認有據。
⑷再參證人即被告之配偶陳子希到庭具結證稱：兩造簽約時我
有在場，當時原告表示有急需，所以希望被告於110年8月31
日先給付5萬元，並約定剩餘15萬元待847-11地號土地換約
承租之後再行給付。被告有表示要可以合法承租，原告有表
示要分批轉讓，一塊一塊轉讓，就可以合法承租，被告覺得
只要可以合法承租就可以，所以才簽約等語（見本院卷第41
7至418頁）。衡以證人於兩造締約時在場，對於兩造成立系
爭協議過程應知之甚詳，且證人為被告之配偶，應無刻意迴
護、偏袒原告之動機，並已具結擔保其證言憑信性（本院卷
第425頁），其所為證述應堪採信。則依證人之所述，兩造
於締約時，應已明確知悉因受前開法規限制，不能由原告逕
將系爭4筆土地之租賃權轉讓予被告，始而約定分批轉讓，
以達被告能合法承租系爭4筆土地之契約目的。故兩造締結
系爭協議之真意，應係約定原告讓與被告847-11地號土地之
租賃權，及協助被告向國有財產署承租847-33、847-34、10
11地號土地，而屬一租賃權轉讓與協力義務兼具之約定，並
非單純之權利讓與契約，此從系爭協議書約定系爭4筆土地
讓與承租順序，係以原告轉讓847-11地號土地之承租權為優
先，而後再陸續辦理847-33、847-34、1011地號土地之承租
事宜乙節，亦可見一斑。是被告辯稱原告無從依法讓與系爭
4筆土地之租賃權予被告，系爭協議應屬無效云云，即有悖
於系爭協議之真意，不足為採。
⒉被告抗辯原告未依約排除他人占用847-11地號土地，而主張
解除系爭協議，有無理由？
⑴按權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權
利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務；出賣人不履
行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者，買受人
得依關於債務不履行之規定，行使其權利；契約當事人之一
方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於
期限內不履行時，得解除其契約，民法第348條第2項、第35
3條、第254條分別定有明文。原告已於110年7月30日向財政
部國有財產署南區分署就847-11地號土地申請承租人名義變
更換約為被告，並於111年1月25日辦竣換約程序（不爭執事
項㈡），可徵原告已依約完成847-11地號土地之承租權轉讓
，被告即負有依約給付原告15萬元報酬之義務。惟被告抗辯
847-11地號土地上有第三人放置蜂箱為占有使用，且經被告
限期催告原告排除該第三人之占用，原告均未為置理，被告
自得依前揭規定解除系爭協議等語（見本院卷第561至562頁
），並提出兩造111年2月5日會勘之錄音光碟及譯文、存證
信函、111年2月間之錄影光碟、地籍圖謄本示意圖、現場照
片為證（見本院卷第227、235、287、545頁）。
⑵依系爭協議約定意旨，原告應將847-11地號土地之承租權讓
與予被告，則至111年1月25日兩造辦理完成換約程序，由被
告取得847-11地號土地之承租使用權，即應認為契約標的之
承租權於危險移轉時並無瑕疵存在，且合於債之本旨，始經
轉讓換約完竣，至第三人是否於該時占用權利客體本身，難
認構成權利標的之瑕疵。且被告抗辯847-11地號土地遭第三
人占用乙情，為原告否認在卷（見本院卷第249、273、349
、477頁）。經本院當庭勘驗被告提出之上開錄影光碟，勘
驗結果為：「從聯外道路往內走，可見數個養蜂箱整齊排放
。經過養蜂箱繼續往內走，樹枝、落葉，無人整理。穿越過
無人整理的樹林後，有一平房和蓄水池」，有本院勘驗筆錄
及錄影畫面截圖在卷可稽（見本院卷第335至343、416頁）
，固見土地上有蜂箱排列擺放，然僅憑肉眼觀察，尚無從判
斷上開蜂箱擺放之位置是否確坐落於847-11地號土地。是被
告提出其於地籍圖上繪製之示意圖（見本院卷第287頁），
既係依照上開錄影畫面自行繪製，而未經實際丈量蜂箱確切
坐落位置，則該示意圖所示蜂箱位置僅能認屬被告之主觀臆
測，不足以採為第三人於原告轉讓承租權時確有占用847-11
地號土地之證據。又被告提出之現場照片（見本院卷第545
至548頁），係其於114年3月8日所拍攝，為被告自陳在卷（
見本院卷第543、571頁），自無從據以證明847-11地號土地
於原告轉讓承租權時之占用情形。被告復未提出其他證據證
明原告於111年1月間轉讓847-11地號土地承租權時，有第三
人占用該筆土地乙節，被告抗辯原告未依約排除第三人占用
，而主張解除契約云云，即應認屬無據。
⑶再被告辯稱原告未能一併轉讓系爭4筆土地之租賃權，而僅履
行847-11地號土地部分，對被告並無利益等語（見本院卷第
562頁）。系爭4筆土地固不能均由原告逕以換約方式轉讓承
租權予被告，惟非不能經由被告承租847-11地號土地後，復
以毗鄰耕地承租人之資格，向國有財產署申請承租847-33、
847-34、1011地號土地，已如前述。且系爭4筆土地係約定
由原告依時序、分階段協助改由被告取得租賃權，被告應給
付之對價亦係依階段為給付，為系爭協議所明定，原告亦已
向國有財產署申請放棄1011地號土地之租賃權，經該署同意
在案，有原告提出財政部國有財產署113年3月19日台財產南
租字第11360007270號函為佐（見本院卷第501至502頁）。
是原告於完成847-11地號土地之承租權讓與後，本得依約請
求該階段之對價15萬元，被告辯稱原告僅履行847-11地號土
地部分，對被告並無利益云云，亦非可採。
⒊被告抗辯原告未依約排除他人占用847-11地號土地，而為同
時履行抗辯，有無理由？
按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民
法第264條第1項固有明文。被告抗辯原告未依約排除第三人
占用847-11地號土地，故對於原告就15萬元報酬之請求，被
告自得為同時履行抗辯等語（見本院卷第564頁）。惟查，
原告已依系爭協議將847-11地號土地之承租權讓與被告，被
告即負有給付原告15萬元之義務，且被告未能證明原告轉讓
847-11地號土地承租權時，有第三人占用該筆土地乙情，業
如前所述。又縱於被告取得租賃權後，第三人確有占用847-
11地號土地，乃為被告是否本於其承租權對於第三人為相關
權利主張，要非屬原告所應負排除他人占用之義務。是被告
此揭所為抗辯，亦無足憑採。
㈡至被告聲請本院至847-11地號土地履勘確認第三人占用土地
之情形等語（見本院卷第543頁）。然第三人所放置之蜂箱
隨季節而具移動性，每年僅特定期間始有蜂箱經放置於系爭
4筆土地處，目前無法確認蜂箱是否仍有放置該土地上乙節
，為被告自陳在卷（見本院卷第574頁）。況經履勘後所得8
47-11地號土地現況情形，亦無從據以證明原告轉讓847-11
地號土地承租權時之土地使用狀況，是被告所為上開聲請，
顯不足影響本件之認定，爰認無調查之必要，附此敘明。
㈢從而，原告既已依約讓與847-11地號土地之承租權予被告，
並辦理相關換約程序完竣，被告自應依約給付原告15萬元。
五、綜上所述，原告依系爭協議，請求被告應給付15萬元，及自
支付命令送達翌日即112年2月19日（見本院卷第47頁）起至
清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許
。
六、本件係依民事訴訟法第427條規定適用簡易訴訟程序所為被
告敗訴判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，職權宣告
假執行。併依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預
供擔保，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判
決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 6 月 20 日
高雄簡易庭 法 官 游芯瑜
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 114 年 6 月 20 日
書 記 官 林勁丞