臺灣高雄地方法院民事判決
113年度重訴字第88號
原 告 黃淑娟
訴訟代理人 林明忠律師
歐苡均律師
被 告 沈鳳庭
訴訟代理人 郭子維律師
上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國114 年5 月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹仟零伍拾捌萬伍仟玖佰元，及其中新臺
幣壹仟零參拾萬元自民國一百一十二年六月八日起、其餘新臺幣
貳拾捌萬伍仟玖佰元自民國一百一十四年二月二十二日起，均至
清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣參佰伍拾貳萬捌仟柒佰元供擔保後，得假
執行。但被告以新臺幣壹仟零伍拾捌萬伍仟玖佰元為原告預供擔
保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告透過訴外人住商不動產大遠百加盟店（即台居不動產 有
限公司，下稱買方仲介）之居間仲介，於民國112 年3 月31
日與被告就坐落高雄市○鎮區○○段○○段000 地號土地（權利
範圍10000 分之124 ，下稱系爭土地）及其上同段同小段55
57建號建物即門牌號碼高雄市○鎮區○○○路0000號3 樓之1 房
屋（另包含共有部分獅甲段二小段5637建號，權利範圍1000
0 分之113 ，下稱系爭房屋）簽立不動產買賣契約書（下稱
系爭契約），並約定買賣價金新臺幣（下同）1,030 萬元及
於112 年6 月7 日交屋，且原告業已陸續支付斡旋款5 萬元
、第1 期款98萬元、第2 期103 萬元及仲介代書費用291,00
0 元，並已於112 年6 月8 日給付價金完畢。
㈡原告於112 年3 月24日前往系爭房屋看屋，雖於斯時發現客
廳窗邊有水痕，但買方仲介翌日回覆係忘記關窗，雨水從窗
外潑灑進屋所致等語，且被告於同年月31日簽約當日亦向原
告保證系爭房屋無漏水問題，並於系爭契約標的物現況說明
書中之項次第35項「現況是否有滲漏水之情形」欄位勾選「
否」暨簽名確認。詎原告於同年6 月14日開始陸續發現系爭
房屋客廳天花板有整片水痕、水珠滴下、客廳窗框處色差擴
大，應為滲漏水所致；又於同年6 月24日發現廚房漏水嚴重
，導致廚房櫥櫃下方木板發泡損壞，並於同年7 月28日發現
上開滲漏水情形均有擴大情形，主臥室窗框也出現滲漏水之
水痕；復於同年9 月8 日發現主臥室天花板及次臥室天花板
均出現新滲漏水痕跡（系爭房屋滲漏水位置情形詳如附表所
示，下合稱系爭滲漏水瑕疵）。而原告於交屋前、後陸續發
現系爭滲漏水瑕疵時，均於當日以LINE聯繫買方仲介，買方
仲介表示已向被告轉達系爭房屋滲漏水情形，兩造於同年9
月8 日會同買方仲介簽立協議紀錄（下稱系爭協議），合意
約專業檢測驗屋專家檢測系爭房屋漏水狀況，共同到現場瞭
解檢測過程及結果，後續報告結果出來後再以報告協商處理
漏水之方式，被告並在訂立系爭協議後委請廠商至系爭房屋
之客廳面、外牆面及主臥室窗框打針（即高壓灌注止漏）暨
支付部分費用，惟後續兩造對於檢測廠商無法達成合意，故
無繼續進行其他修繕。嗣原告於同年9 月25日以台北安和郵
局1218號存證信函通知被告限期補正系爭滲漏水瑕疵，惟被
告於翌日收受該存證信函後仍未為之，原告已於同年11月7
日以台北安和郵局第1420號存證信函向被告解除系爭契約
，經原告於翌日收受在案。
㈢被告在系爭契約標的物現況說明書之項次第35項「現況是否
有滲漏水之情形」欄位勾選「否」，足見被告保證系爭房屋
並無滲漏水問題，惟系爭房屋有系爭滲漏水瑕疵乙情，顯已
影響物之效用與價值，屬物之瑕疵，與被告保證無瑕疵情況
有別；另據訴外人即系爭房屋樓上4 樓住戶邱士唐告知，被
告早於111 年4 月間即曾與邱士唐協商配合修繕問題，足見
被告於兩造簽立系爭契約前即知悉系爭房屋有滲漏水問題，
卻於標的物現況說明書中之項次第35項「現況是否有滲漏水
之情形」欄位勾選「否」，實屬刻意隱瞞上開交易重要資訊
之詐術行為，原告因被告隱瞞而陷於錯誤，已對物之性質產
生錯誤，爰依民法第92條第1 項、第88條第1 項規定，以起
訴狀作為撤銷系爭契約之意思表示，系爭契約自始無效，被
告受領買賣價金即屬無法律上原因而受有利益，原告自得依
民法第179 條、第113 條、第114 條等規定請求被告返還已
受領之價金1,030 萬元暨自受領原告給付價金日即112 年6
月8 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。又經過
大雨後，原告幾乎都能於系爭房屋再度發現新滲漏水處，以
及原本發現之滲漏水處有擴大滲漏水之情形，附表編號1 、
3 、6 、9 滲漏水瑕疵於雨天時將更為明顯嚴重，亦將使建
物陷於潮濕狀況產生大量霉菌，除將引發過敏、氣喘等呼吸
道疾病外，更有可能因黴菌被吸入人體，危及生命，原告先
位聲明之備位請求權主張另依民法第254 條、359 條規定解
除系爭契約，並無顯失公平之處，再依民法第259 條第2 款
規定，請求被告給付自受領原告給付價金日即112 年6 月8
日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。另原告因系
爭房屋買賣而支出仲介服務費206,000 元、地政士費用73,0
16元、房屋稅6,884 元，合計共285,900 元（計算式：206,
000 元＋73,016元＋6,884 元＝285,900 元），而於解除契約
之情形，不動產交易費用與仲介費用均屬買受人因解除契約
所受之損害，原告自得依民法第227 條第1 項準用第226 條
第1 項規定，請求被告負損害賠償責任並給付285,900 元予
原告。此外，被告刻意隱瞞系爭房屋之滲漏水狀況，詐欺原
告因此陷於錯誤而購買系爭房屋，顯係對原告為侵權行為而
使原告受有損害，原告亦得依民法114 條第2 項準用113 條
、民法第184 條第1 項前段、同條項後段之侵權行為，請求
被告應給付原告285,900 元，及自民事準備暨變更聲明狀繕
本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息
。
㈣縱認原告先位聲明請求無理由，然因系爭滲漏水瑕疵已影響
系爭房屋之價值與效用，爰依民法第359 條規定請求減少價
金，並依民法第179 條、第182 條第2 項規定請求被告返還
減少價金300 萬元。為此，爰依民法第92條第1 項、第88
條第2 項、第179 條、第113 條、第114 條、第227 條第1
項準用同法第226 條第1 項、第114 條第2 項準用同法第11
3 條、第184 條第1 項前段及後段、第359 條、第254 條、
第259 條第2 款及第182 條第2 項等規定提起本訴等語。先
位聲明：⒈被告應給付原告10,585,900元，及其中1,030 萬
元自112 年6 月8 日起、其餘285,900 元自民事準備暨變更
聲明狀繕本送達被告翌日起，均至清償日止，按週年利率5
％計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：⒈
被告應給付原告300 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按週年利率5 ％計算之利息：⒉願供擔保，請准宣告
假執行（見本院重訴卷第109 至110 、203 至204 頁）。
二、被告則以：
㈠被告於108 年間購買系爭房屋後，僅於入住前有裝潢整修，
迄至112 年6 月7 日將系爭房屋點交予原告前，並未再行粉
刷修飾，亦無任何漏水情形，原告主張系爭房屋點交前即存
在系爭滲漏水瑕疵，應負舉證之責；又被告僅係因3 樓次臥
出現水痕，才與4 樓屋主聯繫，然水痕情形並非一直出現，
故直到被告欲出售系爭房屋前才想再與4 樓屋主約定時間查
看，並為免除4 樓屋主多次花費時間讓被告進入，被告才一
起約工程師傅協同前往了解，嗣於112 年3 月31日簽立系爭
契約時，被告向原告稱房屋無漏水係指房屋本身，不包含其
他區分所有權人建物或公共管線漏水之情形，簽約當時原告
也知悉窗戶邊有水痕，但被告當時認為應係未關窗戶所致，
而原告在簽約前不止一次進屋查看房屋現況，不可能在進屋
參觀多次之情形下未發現次臥、天花板之水痕；縱認系爭房
屋有滲漏水情形，有可能為系爭房屋之公共管線設計不當，
或因公共管線所造成之淹水所為之修繕或管理，或是外牆滲
漏水，自可歸責於公共基金或區分所有權人，而非可歸責專
有部分區分所有權人，亦有可能為原告忘記關窗等其他管理
情形或4 樓房屋漏水所導致，與系爭房屋本身無關。
㈡縱認系爭房屋存有滲漏水瑕疵，且應由被告負責，然僅影響
系爭房屋部分天花板外觀之完整性，原告並未舉證系爭漏水
瑕疵會造成鋼筋腐蝕、影響結構安全等顯然影響居住之情況
，且本件買賣價金高達1,030 萬元，原告僅因系爭房屋存有
系爭漏水瑕疵而先位聲明主張解除系爭契約，有顯失公平之
情形。又原告請求之285,900 元費用並非被告所收取，係因
原告與仲介公司或代書有簽約，依契約内容給付，且此部分
之費用本即係交易過程中產生之成本，故原告主張285,900
元部分並無理由。另原告備位聲明主張減少價金300 萬元部
分，請求金額過高，應以估價之修繕金額及水電師傅之估價
為準，系爭房屋若修繕完畢後，雖於短時間內會有開價較低
之情形，但此情形將隨時間驗證不再漏水而消失，故系爭房
屋應無價值減損之問題等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回
；⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告透過買方仲介之居間仲介，於112 年3 月31日與被告就
系爭土地、房屋簽立系爭契約，並約定買賣價金1,030 萬元
及於112 年6 月7 日交屋，且原告陸續支付斡旋款50,000元
、第1 期款980,000 元、第2 期1,030,000 元及仲介代書費
用291,000 元，並已於112 年6 月8 日給付價金完畢。
㈡被告有於系爭契約之標的物現況說明書中之項次第35項「現
況是否有滲漏水之情形」欄位勾選「否」並簽名確認。
㈢原告曾於112 年3 月24日前往系爭房屋看屋，當時雖發現客
廳窗邊有水痕，但買方仲介翌日回覆係忘記關窗，雨水從窗
外潑灑進屋所致等語。
㈣兩造有於112 年9 月8 日會同買方仲介簽立系爭協議，合意
約專業檢測驗屋專家檢測系爭房地漏水狀況，在共同到現場
瞭解檢測過程及結果，後續報告結果出來後再以報告協商處
理漏水之方式；而被告在訂立系爭協議之後，有委請廠商至
系爭房屋之客廳面、外牆面及主臥室窗框打針（即高壓灌注
止漏）暨支付部分費用，惟後續兩造對於檢測廠商無法達成
合意，故無繼續進行其他修繕。
㈤原告因系爭房屋買賣而支出仲介服務費206,000 元、地政士
費用73,016元、房屋稅6,884 元。
四、本院得心證之理由：
㈠系爭房屋有無系爭滲漏水瑕疵？
⒈經查，關於原告主張系爭房屋有系爭滲漏水瑕疵之事實，業
經本院囑託社團法人高雄市建築師公會鑑定，經該會以鑑定
案號00000000號鑑定報告書函覆鑑定結果（見本院重訴卷第
101 頁及附於卷外之鑑定報告書，下稱系爭鑑定報告），鑑
定結果與結論略以：
①窗台滲漏水部分，3 處窗台於鑑定當日目視及手觸未見明顯
潮濕，但可見油漆面尚留有可辨識水痕，經紅外線顯像儀及
混凝土水分計檢測，該窗台仍存在肉眼未可見之含水現象，
可能為數日前高雄地區多日大雨所成，鑑定建築師判斷該窗
台若經連續大雨，的確會有滲漏水現象。至於其原因，係因
該窗戶較高闊且無雨遮設置，雨水將直接淋灑於窗户外部
窗台，窗台外磁磚勾縫因雨水長期沖刷，使磁磚間勾縫防水
性能減弱，若遇長時間下雨，雨水藉毛細現象滲入磁磚與結
構混凝土之水泥砂漿粉刷層間，該處水泥砂漿粉刷層之水泥
膠體日久流失，因失去防水性而造成水泥砂漿粉刷層含水現
象，逐漸往室内滲透至室内窗台水平處及牆面，而所滲入之
雨水於室内未能及時蒸發，造成窗台潮濕現象，此僅發生於
雨水所能淋撒處，如臨近鄰大樓窗戶或陽台内窗戶即無此現
象。又滲漏水窗台依系爭鑑定報告附件三所修復方式進行，
其修復費用經計算為71,424元。
②天花滲漏水部分，鑑定當日滲漏水處所包覆之夾板，表面油
漆仍可辨視水痕暗影，經登梯觸摸夾板表面，未能感受潮濕
，以紅外線顯像儀拍攝亦未見潮濕水分蒸發之些微低溫現象
，而因夾板所包覆阻擋，無法對混凝土表面進行檢測；鑑定
建築師攀梯檢視衛浴明架天花内部，其客廳天花近滲漏水痕
跡處，均未能見明顯滲漏水；鑑定建築師乃於113 年11月8
日詢問原告代理訴訟人，呈堂滲漏水照片為何時所攝，歐律
師於113 年11月18日以mail方式傳來原告於112 年6 月14日
及9 月1 日以手機拍攝客廳滲漏處，其滲漏水析出裝修夾板
表面並滴下之影片，鑑定建築師於複勘時向被告訴訟代理人
出示所傳影片，並由歐律師將同樣影片傳給被告律師；雖鑑
定當日未能確實取得滲漏水檢測儀器數據，但該數處仍留有
滲漏水於該處所造成之水痕，鑑定建築師反覆檢驗所傳滲漏
水影片真實性，確認為真，故鑑定標的天花確實存在滲漏水
現象，且會自裝修夾板表面析出並滴落，該滲漏水之潮濕非
永久存在，以檢測成果可推斷為時斷時續，反覆潮濕乾燥現
象。鑑定當日鑑定標的天花以目視或儀器檢測，因裝修夾板
所包覆，且當日無滲漏現象，雖未能直接觀察滲漏水，但依
現場狀況及滲漏水影片漏水滴落情形，該包覆夾板内部確實
有水分滲漏，而鑑定當日至4 樓查勘時，4 樓木地板因潮濕
而損壞，以紅外線顯像儀及混凝土水分計檢測後，確認4 樓
樓地板有含水潮濕情形，若論3 樓天花滲漏水原因，可確認
其滲漏水來自直上層之4 樓，該滲漏水範圍包括雙衛浴、管
道間等，然非經於4 樓進行滿水測試、管線斷水等等測試，
鑑定建築師並無法直接斷定四樓渗漏水原因，是否衛浴防水
層失效抑或給排水管滲漏、或管道間問題均無法加以排除，
進行鑑定時需清除部分木地板、和室裝潢等方可究竟全功，
故經初勘鑑定建築師與兩造訴訟代理人談話結果，若本案訴
訟判決無法得到先位請求之買賣契約解除目的，而仍有求取
4 樓滲漏水原因及修復費用必要，將以補充報告方式進行。
③廚房流理台滲漏水部分，單槽流理台落水管下方仍留有滴落
水之乾後水痕，可見該流理台落水管之接頭確時存在滲漏水
現象，單槽流理台落水管套件更換材料及工資為5,782 元。
⒉審諸系爭鑑定報告係由社團法人高雄市建築師公會隨機選任
具有專業知識經驗之建築師負責會勘事宜，經建築師至現場
勘查，且就勘查、調查過程均檢附會勘表、檢視紀錄及照片
等為佐，復基於其等在建築領域之專業智識經驗作成系爭鑑
定報告，該鑑定之實施過程與立論基礎均無悖離科學基礎或
相關建築技術常規之端緒，所為鑑定結論亦無明顯違反經驗
法則及論理法則之處，由此可認系爭鑑定報告應屬可採，故
系爭房屋確有系爭滲漏水瑕疵之事實，應堪認為真實。
㈡原告主張被告故意隱瞞系爭房屋有系爭滲漏水瑕疵，其受詐
欺而撤銷系爭契約，有無理由？
⒈按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民
法第92條第1 項前段定有明文。此所謂詐欺，於行為人欲相
對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之
表示者屬之。行為人雖未實施積極之欺罔行為，但在法律上
、契約上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務，卻保持
緘默（即隱匿）而未告知，致相對人不知有此事項而為意思
表示者，亦構成民事法上所謂詐欺。而就房屋買賣之交易習
慣而言，標的房屋有無滲漏水情形，不僅會影響該房屋之效
用，更會使該房屋嗣後交易之價值可能有所貶損，乃買受人
決定是否購買該房屋時所考量之主要因素之一，出賣人如明
知房屋有滲漏水情形，依此交易習慣，應負有告知買受人之
義務，此觀諸系爭契約之標的物現況說明書中之項次第35項
，列有「現況是否有滲漏水之情形」欄位供被告勾選，可見
此說明事項對原告作成買受系爭房屋之決定甚為重要，而為
兩造約定屬於被告應負告知義務之事項；再者，由系爭鑑定
報告可知，鑑定標的天花之滲漏水，經勘查4 樓後，確定其
來自4 樓，然該滲漏水原因須經地板滿水或管線試水等等檢
驗，並不能簡單判定，進行鑑定時需清除部分木地板、和室
裝潢等，該項鑑定費用鑑定其滲水位置、原因以及修復費用
估算之鑑定費，經評估為14萬元（參系爭鑑定報告附件三之
三2 ），亦即，如要確實釐清天花之滲漏水位置、原因及估
算修復費用尚須支出鑑定費用14萬元，此金額尚不包含後續
實際之修復費用暨與4 樓屋主間可能之訴訟糾紛所要支出之
勞力、時間及費用，在在顯示此事實在交易上係屬重要，應
為被告負有告知義務之事項，揆諸前揭說明，被告於系爭契
約成立前如明知系爭房屋有系爭滲漏水瑕疵，卻故意在上開
「現況是否有滲漏水之情形」欄位勾選「否」而表明無此情
事，或保持緘默（即隱匿）而不告知原告，致原告陷於錯誤
或因不知有此情事，據此為買受系爭房屋之意思表示，應認
原告係受被告詐欺而為意思表示，原告自得撤銷之。
⒉經查，證人即系爭房屋樓上4 樓住戶邱士唐到庭證稱：當初
是大樓管委會的組長說被告要找我討論漏水問題，我們約一
個時間去被告的樓層看，再到我的樓層看，到被告的樓層看
了後才知道被告是屋主，才加她的Line，原告提出之原證5
就是我與被告的Line對話紀錄，當時約水電是被告說我的樓
層有漏水，所以約水電要修繕漏水，這是101 年前的事，我
們先約時間到3 樓看，到被告3 樓次臥看天花板，天花板是
白色，有部分顏色較深，我覺得是滲水痕跡，那時候就是這
個原因才到我4 樓去看，我的格局和被告的格局相同，3 樓
次臥上方也是我的次臥，我的次臥旁有一個衛浴，從管理室
組長和被告跟我講後，我們已經沒有再使用該衛浴，另外和
室和客廳外牆好像也有漏水，我說因為沒有管線所以不算我
的，最有可能是下雨滲水進去，不應該是我要負責，被告沒
有正面回答我這個問題，後來跑到4 樓看，我的次臥地板是
有滲水痕跡的；而依Line對話紀錄顯示，原本我們是約111
年6 月10日下午1 時去，被告臨時說有事再跟我聯絡，Line
訊息中有再約，但我忘記具體的時間點，以Line對話紀錄時
間來看，應該是約111 年12月11日星期日下午1 時左右，水
電師傅有過來勘查，水電師傅來看我的房子大約4 、5 次，
其中有一次我找的師傅和被告的師傅都有來，我的師傅說用
矽利康來做就好，但被告說還要再評估，之後被告說她找到
師傅可以做，報價是8,000 元，我告訴被告說可以配合修繕
，但修繕完畢後不可再將漏水歸責於我，後來被告廠商有跟
我加Line，只是沒有來做，我的印象是因為被告找的師傅沒
有辦法配合，如果有修繕，我應該有費用要支付，但我並沒
有支付費用，也沒有收到報價單，我是從111 年4 月（時間
是由Line對話紀錄來看，但也不排除可能更早就開始）開始
配合被告，後來不了了之，我有跟被告說如果可以用好，我
可以配合，但要簽切結，就是施作完後保障1 或2 年內沒有
漏水，而且都不算我的，另外我有保留錄音，裡面是被告師
傅陳述漏水的狀況給被告的內容，內容是沒有辦法保證我所
說的，因為他們要確認源頭在哪，如果只找尾端去施作，未
來還是會漏水，所以要找到源頭；從被告要施作到跟她接洽
的過程中，被告施作的目的就是要賣房，我才會說不要到時
候妳賣房後，新屋主又要來找我修繕漏水；另就Line對話紀
錄顯示111 年12月8 日我問被告是否又有漏水，是要問除了
上次看到的地方還有其他的地方有漏水，如果是之前看過的
地方，應該是直接討論修繕方式，被告提的部分，我提出我
的質疑，按這個時間點，應該是有約場勘看3 、4 樓漏水的
狀況；系爭房屋賣出去後，新屋主和前屋主都有邀請我去3
樓看一次，我去3 樓次臥看時還是有水漬痕跡，除了次臥外
，次臥外上方層板亦即和室上方層板有水漬的痕跡，具體時
間我沒有印象，從頭到尾我都是願意配合的人，我沒有躲避
新舊屋主，只要我修繕完漏水的問題後，不要再來找我，前
提是要告知我如何修繕，而且要簽切結書等語在卷（見本院
重訴卷第223 至228 頁）。
⒊觀之原告提出之原證5 即邱士唐與被告之Line對話記錄截圖
（見本院審重訴卷第75至80頁），內容確有提及漏水、約水
電師傅場勘、水電師傅報價8,000 元、邱士唐願配合修繕但
希望確認施作方式及報價並簽切結等語，核與上開證人邱士
唐之證述互核相符，業足徵被告在出售系爭房屋前之111 年
間，即對於系爭房屋有滲漏水乙事知之甚詳，且嗣後亦未就
系爭房屋之滲漏水進行任何修繕即出售。復佐以證人邱士唐
庭後於114 年4 月25日提出之民事陳報狀暨所附被告所傳送
被告與水電師傅之對話錄音檔案光碟及譯文（見本院重訴卷
第235 至241 頁），水電師傅表示：「…漏到其他地方，因
為你沒有把水的源頭斷掉，它本來就是會往各個地方跑啊…
因為它留下來一定會先流到整個樓地板，那為什麼它會流到
那個地方，是因為他的浴室就在你們樓上的旁邊，所以它會
就近先流…你只能從他的浴室先整個做防水漆…等到他有錢他
再處理就是他的事情了啊，那搞不好你賣了一年後兩年後才
漏水，那你就可以說可能它剛好樓上房子也老舊了，然後導
致漏水。但是現在會有一個問題就是說，我當時有問你，它
什麼時候會漏水，那就會決定說它是在管內漏水，還是在管
外漏水…所有的防水處理方式，就是要把源頭斷掉，而不是
處理末端，因為你末端處理，你的源頭還是一直在漏水…
」，被告則稱：「所以下一個重點就是他四樓，他這間浴室
，他因為怕一直流，所以他在我們去年的時候，我們來的時
候…他就沒有動…」，水電師傅詢問：「喔，所以他一直就沒
有用這間浴室，所以他就都只用主臥的浴室？」，被告回稱
：「對，他現在目前是這樣，然後他知道我要賣房子，所以
我總不能這樣給人家看啊。然後他又沒有那麼多錢去處理，
他說那個他的浴室如果要全部打掉，就是用防水什麼的
，也要15萬啊」，水電師傅則回應：「防水不用那麼貴啊，
你做表層防水不用那麼貴」等語；而由前揭被告與其水電師
傅之對話內容可知，被告在出售系爭房屋前，為了使系爭房
屋不在欲買受之人前往看屋時呈現漏水狀態，即不斷地與水
電師傅聯絡溝通關於修繕漏水事宜，並另請邱士唐暫先不要
使用其4 樓房屋次臥浴室，益證被告在出售系爭房屋前即明
知系爭房屋有滲漏水之情事無疑，在此情形下，被告卻仍在
系爭契約之標的物現況說明書中之項次第35項「現況是否有
滲漏水之情形」欄位勾選「否」並簽名確認，堪認被告違反
契約上及交易習慣上之告知義務，隱匿系爭房屋滲漏水之瑕
疵而未告知原告，致原告陷於錯誤而據此為買受系爭房屋之
意思表示，揆諸前揭說明，原告主張受被告詐欺而為意思表
示，其得依民法第92條規定撤銷系爭契約，尚非無據。
⒋被告雖辯稱其所稱房屋無漏水係指房屋本身，不包含其他區
分所有權人建物或公共管線漏水之情形，且原告在簽約前不
止一次進屋查看房屋現況，不可能在進屋參觀多次之情形下
未發現次臥、天花板之水痕，縱認系爭房屋有滲漏水情形，
亦有可能為系爭房屋之公共管線設計不當，或因公共管線所
造成之淹水所為之修繕或管理，或是外牆滲漏水，非可歸責
專有部分區分所有權人，亦有可能為其他原因所導致而與系
爭房屋本身無關云云。然而，系爭房屋有系爭滲漏水瑕疵之
事實，業如前認定，且關於本件原告是否有受詐欺而得撤銷
系爭契約之爭點下，不論系爭滲漏水瑕疵係可歸責於何人，
均與民法第92條第1 項之構成要件無涉，被告明知有滲漏水
之瑕疵卻仍故意隱匿而未告知，即有欺罔行為。其次，證人
邱士唐至系爭房屋勘查時，係因被告指明而得立即特定具體
水痕位置，而由系爭鑑定報告可知，系爭房屋天花板尚有裝
修夾板，若未特別指明，是否能一望即知，不無疑問；縱使
原告在看屋時可看見次臥及天花板之水痕，惟此並不代表原
告由此即可認知系爭房屋有系爭滲漏水瑕疵，尤其原告並非
專業技師、建築師或相關人員，且依系爭鑑定報告可知，系
爭房屋「天花確實存在滲漏水現象，且會自裝修夾板表面析
出並滴落，該滲漏水之潮濕非永久存在，以檢測成果可推斷
為『時斷時續』」，亦即該處並非一直維持滲漏水之狀態，
再參以被告在出售系爭房屋前，即已聯絡4 樓屋主邱士唐暫
先不要使用其4 樓房屋次臥浴室，先行阻斷可能之滲漏水來
源，實難認原告在看屋時可由水痕逕自認知系爭房屋有系爭
滲漏水瑕疵之事實，被告所辯洵屬無據。
㈢原告請求被告返還已受領價金1,030 萬元、給付285,900 元
之損害賠償，有無理由？
⒈按無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而
知者，應負回復原狀或損害賠償之責任；法律行為經撤銷者
，視為自始無效；當事人知其得撤銷或可得而知者，其法律
行為撤銷時，準用前條之規定，民法第113 條及第114 條分
別定有文。再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，
應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦
同；因故意過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，亦同，民
法第179 條及第184 條第1 項亦有明文。
⒉經查，原告主張受被告詐欺而為意思表示，並依民法第92條
規定以起訴狀作為撤銷系爭契約之意思表示，洵屬有據，業
如前述，而本件起訴狀繕本係於113 年1 月5 日送達被告（
見本院審重訴卷第169 頁），是系爭契約於原告撤銷後即為
自始無效；又系爭契約之買賣價金1,030 萬元業經原告於11
2 年6 月8 日給付完畢，此為兩造所不爭執（參不爭執事項
㈠），則被告受領1,030 萬元價金之原因關係即系爭契約嗣
後已不存在，原告本於民法第179 條規定請求被告返還價金
，自為有理由。
⒊又被告明知系爭房屋有滲漏水情事，卻仍隱匿系爭房屋滲漏
水之瑕疵而未告知原告，主觀上即具有故意，且係採取背於
善良風俗之詐欺方法，加損害於原告，侵害原告之意思決定
自由，則原告依民法第184 條第1 項後段規定，請求被告負
損害賠償責任，亦屬有據。而原告因系爭房屋買賣而支出仲
介服務費206,000 元、地政士費用73,016元、房屋稅6,884
元，共計285,900 元，此為兩造所不爭執（參不爭執事項㈤
），其中仲介服務費係居間仲介成功後給付之報酬，地政士
費用係支付地政士辦理不動產移轉登記相關程序之報酬，房
屋稅則為買賣成立、交屋後所應負擔之稅費，皆為原告受被
告詐欺而為購買系爭房屋之意思表示後，通常會支出之必要
費用，此部分之必要費用損害，自與被告所為詐欺行為間具
相當因果關係存在，則原告據此請求被告負侵權行為損害賠
償責任並應給付285,900 元，為有理由。
五、綜上所述，原告依民法第179 條、第184 條第1 項後段等規
定，請求被告應給付原告10,585,900元，及其中1,030 萬元
自112 年6 月8 日起、其餘285,900 元自民事準備暨變更聲
明狀繕本送達被告翌日即114 年2 月22日（見本院重訴卷第
204 頁）起，均至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，
為有理由，應予准許。又兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告
假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金
額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後
認均不足以影響判決之結果，爰不另贅論，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、
第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 114 年 6 月 30 日 民事第四庭 法 官 王宗羿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 6 月 30 日 書記官 陳仙宜
附表：原告主張系爭房屋滲漏水位置及滲漏水情形 編號 滲漏水位置 滲漏水情形 備註（原告所提照片） 1 客廳面外整面牆壁 牆壁滲漏水 原證7（審重訴卷第87至92頁） 2 客廳天花板 天花板局部滲水導致天花板裂開 原證8（審重訴卷93至107頁） 3 客廳窗框 窗框滲漏水 原證9（審重訴卷第109、110頁） 4 主、次臥前玄關處天花板 天花板整面滲水 原證10（審重訴卷第111至116頁） 5 主臥天花板 主臥天花板整面滲漏水 原證11（審重訴卷第117至125頁） 6 主臥窗框 窗框滲漏水 原證12（審重訴卷第127至130頁） 7 次臥樑柱 樑柱滲漏水 原證13（審重訴卷第131至134頁） 8 次臥門框上方牆面及垂直牆面 門框上方牆面整面滲漏水 原證14（審重訴卷第135至139頁） 9 客廳與主臥室衛浴共牆 牆面滲漏水 原證15（審重訴卷第141至149頁） 10 廚房廚下洗碗槽水管下方 水管下方滲漏水 原證16（審重訴卷第151至153頁）