臺灣高等法院高雄分院刑事判決
114年度上易字第82號
上 訴 人
即 被 告 劉芝羚
選任辯護人 楊昌禧律師
上列上訴人即被告因詐欺案件，不服臺灣高雄地方法院113年度
易字第6號中華民國113年11月1日第一審判決（起訴案號：臺灣
高雄地方檢察署112年度偵字第19484號），提起上訴，本院判決
如下：
主 文
上訴駁回。
事 實
一、劉芝羚係鴻麗正禾不動產仲介股份有限公司（下稱鴻麗公司
）房屋仲介人員，毛慶耀、毛慶璋、林麗玉、毛彥達、毛志
維、鐘春蓮等6人原為坐落高雄市○○區○○○段0○0地號土地（
下稱系爭土地）之共有人，毛慶耀等6人前於民國110年12月
31日與鴻麗公司簽立土地一般委託銷售契約書，委託銷售系
爭土地，約定銷售價格為新臺幣（下同）3億4,632萬2,000
元，即每坪57萬元，仲介服務報酬為成交價格1%，委託期間
自111年1月1日起至111年3月31日止。詎劉芝羚為賺取仲介
費，明知永信建設開發股份有限公司（下稱永信公司）購買
系爭土地之前提係連同鄰近土地即高雄市○○區○○○段地號1、
2號土地之平均單坪價格不得高於60萬元，並無副總要求紅
包之事，竟於111年2月22日某時，在毛慶耀位於高雄市○○區
○○路00號住處，向毛慶耀、毛慶璋佯稱某建設公司副總要求
300萬元紅包，作為遊說該公司董事以每坪至少57萬元之價
格購買系爭土地，致毛慶耀、毛慶璋陷於錯誤，當場簽署同
意書予劉芝羚，同意系爭土地若買價達57萬元，則地主須另
外支付中人費300萬元之條件。嗣於111年2月24日，由毛慶
耀、毛慶璋代表與永信公司簽約，永信公司同意以每坪57萬
元，總價共3億4,632萬2,000元購買系爭土地，劉芝羚即將
先前約定支付之300萬元，直接與服務費一併計算，即服務
費由原先346萬3,320元提高至646萬元，並要求毛慶耀、毛
慶璋簽署服務費確認單，然毛慶耀之女毛玟琪為免劉芝羚嗣
後又持上開同意書請款，當場要求劉芝羚返還上開同意書，
劉芝羚不得已，將上開同意書撕毀後交付毛玟琪，嗣經毛慶
耀等人探詢永信公司，始悉受騙，因而拒絕支付646萬元服
務費予鴻麗公司。
二、案經毛慶耀、毛慶璋、林麗玉、毛彥達、毛志維、鐘春蓮訴
由高雄市政府警察局前鎮分局報告臺灣高雄地方檢察署檢察
官偵查起訴。
理 由
一、證據能力：
按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，屬傳聞證據，
原則上不得作為證據；惟按被告以外之人於審判外之陳述，
雖不符刑事訴訟法第159條之1至第159條之4之規定，而經當
事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面
陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據，刑事訴訟法
第159條第1項、第159條之5第1項分別定有明文。查本判決
所引用屬於傳聞證據之部分，均已依法踐行調查證據程序，
且檢察官、被告及辯護人於本院審理時，均明示同意有證據
能力（本院卷第143頁），基於尊重當事人對於傳聞證據之
處分權，及證據資料愈豐富愈有助於真實發現之理念，本院
審酌該等證據作成時情況，並無違法取證之瑕疵，且無顯不
可信之情形，以之作為證據應屬適當，自均有證據能力。
二、認定犯罪事實所憑之證據及理由：
訊據上訴人即被告劉芝羚（下稱被告）固坦承有於上揭時、
地，仲介告訴人等6人出售系爭土地等事實，惟矢口否認有
何詐欺取財未遂之犯行，辯稱：系爭土地買賣需中人協助始
能成交，該筆費用係支付中人費用，被告並未向告訴人毛慶
耀稱係建設公司副總之紅包云云；辯護人為其辯稱：系爭土
地主要係由被告與告訴人毛慶耀洽談，其餘告訴人均係自告
訴人毛慶耀處得知訊息，被告從未提過副總、股東等人，更
未提及額外收取紅包之事，同意書上亦係記載中人、中人費
，業界確實有以「回扣金」指稱中人費之情形，是本件若非
告訴人毛慶耀因重聽而誤會、誤解土地仲介實務而張冠李戴
，並轉述、影響其餘告訴人，則係告訴人等6人杜撰用以使
被告擔負刑責，並免除自己須給付服務報酬之義務，又系爭
土地買賣本存在張金財、林宇哲提供中人服務，被告並未虛
構人物，況且事後被告及鴻麗公司店長尚有至告訴人毛慶耀
家中表明若認每坪57萬元價格過低，可協助向永信公司協調
，在不給付違約金之前提下解除契約，自無庸給付中人費，
然告訴人等6人實則對成交結果甚為滿意，自不願解除契約
，更可證明被告並無詐欺犯行等語。經查：
㈠、被告係鴻麗公司房屋仲介人員，告訴人等6人原為系爭土地之
共有人，告訴人等6人前於110年12月31日與鴻麗公司簽立土
地一般委託銷售契約書，委託銷售系爭土地，約定銷售價格
為3億4,632萬2,000元，即每坪57萬元，仲介服務報酬為成
交價格1%，委託期間自111年1月1日起至111年3月31日止。
被告於111年2月22日某時，在告訴人毛慶耀位於高雄市○○區
○○路00號住處，向告訴人毛慶耀、毛慶璋稱需支付300萬元
，告訴人毛慶耀、毛慶璋當場簽署同意書予被告，同意系爭
土地若買價達57萬元，則地主須另外支付中人費300萬元之
條件。嗣於111年2月24日，由告訴人毛慶耀、毛慶璋代表與
永信公司簽約，永信公司同意以每坪57萬元，總價共3億4,6
32萬2,000元購買系爭土地，被告即將先前約定支付之300萬
元，直接與服務費一併計算，即服務費由原先346萬3,320元
提高至646萬元，並要求告訴人毛慶耀、毛慶璋簽署服務費
確認單，然告訴人毛慶耀之女毛玟琪為免被告嗣後又持上開
同意書請款，當場要求被告返還上開同意書，被告將上開同
意書撕毀後交付毛玟琪，嗣告訴人毛慶耀等人拒絕支付646
萬元服務費予鴻麗公司，且實際上並無副總要求紅包之事等
情，為被告坦承在案（他卷第80頁、審易卷第75頁），復有
證人毛慶耀、毛慶璋、鐘春蓮、毛玟琪於偵查及原審審理時
之證述附卷可佐（他卷第104至106頁；原審卷第103至124、
196至229頁），並有土地一般委託銷售契約書、同意書、土
地買賣契約書、錄音對話譯文、服務費確認單、永信公司11
2年1月9日、112年4月24日函文、鴻麗公司系爭土地出售資
訊表格、原審113年7月5日勘驗筆錄、LINE對話截圖等在卷
可稽（他卷第29至63、89至91、97、133至135、155至159、
193、207至209頁；審易卷第101至103頁；原審卷第196至19
8、231頁），此部分事實堪以認定。
㈡被告確有向告訴人稱「需給建設公司副總兼股東回扣方能以
每坪57萬元之價格成交」：
⒈參以證人毛慶耀於原審審理時證稱：被告在22號中午來找我
，跟我說建設公司的副總兼股東把價錢談到一坪56萬元，我
當時說不要，我要跟弟弟商量，當天晚上6點多被告又說建
設公司副總說可以在明天開會時討論用一坪57萬元跟我買，
但要跟我拿1%的紅包加回扣，不然他不要跟我買，要去買另
一塊土地，我才會把1%即346萬元的紅包加回扣殺價到300萬
元，而同意書上56萬元劃掉改成57萬元，1%改成300萬元，
都是被告當天晚上改的，改好之後我才簽了這張300萬元的
同意書給被告，後來在當天晚上10點多我有傳LINE給被告，
跟被告說這張同意書沒有壓日期，因為被告說建設公司明天
要開會，我給被告2天時間，若無結果，同意書就要拿回來
還我，被告也有同意，在24號的時候，被告就打電話跟我說
建設公司的副總兼股東同意跟我買，後來被告把300萬元加
到仲介服務費中，被告有將同意書撕毀，事後才發現根本沒
有被告說的副總兼股東這個人等語（原審卷第105、108、11
3頁）；證人毛慶璋於原審審理時證稱：系爭土地買賣事宜
主要是我大哥毛慶耀和被告洽談，後來被告打電話跟毛慶耀
說要簽合約，毛慶耀才找我在場，2月22日晚上被告過來說
建設公司副總提議要開會用一坪57萬元買土地，但要拿1%的
紅包，後來毛慶耀把1%殺價到300萬元，被告有拿同意書給
我簽名等語（原審卷第116至119頁）；證人鐘春蓮於偵查及
原審審理時均證稱：當天被告來過2次，第1次被告說公司副
總透過公司開會將收購價提高，但要付1%紅包，毛慶耀當時
未同意，第2次被告就說已將單價提高到57萬元，建設公司
要開會討論，建議用57萬元跟我們買，但要付1%紅包，不付
紅包的話，建設公司就要去買別處土地等語（他卷第105頁
、原審卷第201、197頁），就被告有向告訴人毛慶耀、毛慶
璋表示建設公司副總要求300萬元紅包乙事，證人毛慶耀、
毛慶璋、鐘春蓮證述一致，且具體明確，應可採信。又由被
告之LINE對話截圖可見，被告稱「毛大哥，買方以同意買我
們這塊地，約今天晚上8:00在本公司簽約，但有但書1.約進
來簽約前中人要看到回扣金的同意書，才簽57萬，若沒有同
意書，他們只同意簽55萬…」等語（原審卷第231頁），其中
雖有提及「中人」，然亦有提及「回扣金」等用語，倘如被
告所述，因系爭土地買賣透過中人從中協調始能成立，被告
自始至終均係對告訴人毛慶耀、毛慶璋稱300萬元係支付中
人之費用，則既中人之存在無可或缺，且中人類似於居間之
角色，亦非買方內部人員，被告為何使用「回扣金」之用語
，而非一般常見之仲介費、介紹費等用語？實與社會一般通
念不符，實則此部分被告所稱「回扣金」反而與證人毛慶耀
、毛慶璋、鐘春蓮上開證述被告係稱建設公司副總要拿紅包
才要在公司會議上提議購買系爭土地等情節更為相符，益徵
證人毛慶耀、毛慶璋、鐘春蓮證述被告有向告訴人毛慶耀、
毛慶璋表示建設公司副總要求300萬元紅包等語，應非虛言
。
⒉再者，證人毛玟琪於偵查及原審審理時均證稱：我父親毛慶
耀有跟我說關於建設公司副總要拿300萬元紅包的事，後來
在跟永信建設公司簽約當天，被告在他們公司先讓我們簽服
務費確認單，上面金額記載為646萬元，但他沒有說要把給
建設公司副總的300萬元加到服務費裡面，我就問被告，毛
慶耀是否有簽要給副總紅包的同意書、如果事後副總拿同意
書跟我們要錢怎麼辦，被告說同意書在他那邊，我就說既然
已經把要給副總的300萬元加到服務費裡面，應該把同意書
還給我們，被告才拿出同意書，當我們的面將同意書撕掉等
語（他卷第106頁、原審卷第208、209頁），對照告訴人毛
慶耀、毛慶璋、毛玟琪與被告於111年2月24日之錄音譯文，
與證人毛玟琪證述可以勾稽，且由該錄音譯文可見毛玟琪確
有與被告提及「我爸不是有跟你們簽另外給股東300的那個
單子」、「給股東300萬的那張就可以直接還我們了吧」等
語，而被告均未對此予以反駁或否認，亦未針對毛玟琪提及
「股東」之用語釐清為「中人」或其他用語，反而接續毛玟
琪之話語與之對話等情（他卷第59至63頁），顯見被告明知
毛玟琪所述之事為何，益徵被告先前與告訴人毛慶耀、毛慶
璋洽談系爭土地買賣事宜時，確係使用「副總、股東」等用
語，被告與辯護人徒以係毛玟琪單方面使用「股東」之用語
，被告自始均未提及「副總、股東」等語，辯稱被告從未告
知告訴人300萬元係給「副總、股東」，實屬卸責之詞。
⒊至被告以同意書上係記載「中人」、「中人費」，而辯稱其
自始至終均係向告訴人毛慶耀、毛慶璋表示300萬元係給付
予中人之費用，並未提及「副總、股東」云云，然被告既係
以建設公司副總要求收受紅包為其說詞，且「回扣金」本即
非以正當手段取得之款項，理當不會堂而皇之書寫於契約之
上，而「中人」二字依其字面上意思僅得知係居於買賣雙方
中間之人，告訴人毛慶耀、毛慶璋既非不動產相關專業之人
，難認其等會就同意書上「中人」二字有所質疑，況被告佯
稱建設公司副總要求紅包部分已經認定如前，此部分仍無礙
於前開認定。
⒋又證人林宇哲於原審審理時證稱：我只是告訴被告建商就是
要求三塊土地全部金額不能超過他們可以接受的單坪60萬元
價格，你如果做得出來就成交，如果做不出來我們就會放棄
等語（原審卷第333、334頁），被告亦稱永信公司中人表示
願以每坪均價59.5萬元購買三筆土地等語（偵卷第21頁），
與證人林宇哲上開證述可以勾稽，應可採信。而高雄市○○區
○○○段地號1、2號土地亦係被告擔任仲介，此有被告於原審
供稱：我盡力運作1、2號地主，說服他們賣土地，2月23日
才跟1號地主見到面，當時是講至少要70萬以上的價格，後
來跟2號地主殺到剩40餘萬元，然後再抓一下金額就比較接
近永信開出來的59.5萬均價（審易卷第75頁），是被告於11
1年2月22日時，即明知永信公司購買系爭土地之前提即係連
同鄰近土地之平均單坪價格不得高於一定金額，換言之，僅
要3塊土地均願意出售且不超過永信公司之均價即可成交，
且無副總要求紅包或需支付副總紅包方能順利賣出之事，卻
仍向告訴人毛慶耀、毛慶璋佯稱建設公司副總要求紅包300
萬元，自屬施用詐術無訛，並因告訴人雖因此陷於錯誤同意
支付300萬元，然嗣後尚未支付300萬元而止於未遂。
⒌綜上所述，被告前開所辯，係卸責之詞，不足採信，其前揭
犯行堪以認定。
三、論罪
核被告所為，係犯刑法第339條第3項、第1項之詐欺取財未
遂罪。又被告著手於詐欺犯罪行為之實行而不遂，為未遂犯
，情節尚較既遂犯輕微，爰依刑法第25條第2項規定減輕其
刑。
四、上訴論斷的理由：
㈠、原審以被告犯詐欺取財未遂罪事證明確，審酌被告不思以正
當途徑獲取財物，為賺取仲介費，便以前述方式施用詐術，
犯罪之動機、目的與手段俱非可取，又被告犯後始終否認犯
行，未見悔意，幸因告訴人未實際交付財物而未遂，兼衡被
告自陳之教育程度、家庭經濟及生活狀況，及被告之前科素
行等一切情狀，量處有期徒刑6月，並諭知如易科罰金以100
0元折算標準，經核原判決認事用法，核無不合，量刑亦屬
允當。
㈡、被告上訴否認犯罪，其上訴意旨略以：⒈告訴人出售系爭土地
係委託鴻麗公司銷售，被告僅為該案件之承辦人員，告訴人
之服務費646萬元均係給付與鴻麗公司，被告並無詐欺取財
犯罪動機，且依內政部之規定，土地仲介費得約定至交易價
金6%，被告何須另以詐欺之方式取得300萬元，況本件增加
之300萬元屬中人費用，而係林宇哲取得；⒉告訴人委託鴻麗
公司銷售時開價每坪57萬元，底價55萬元，是告訴人毛慶耀
於原審關於委託銷售時之價格多少之證述與事實不符，而告
訴人毛慶璋對於被告如何詐騙均無法回答，證人毛玟琪又係
告訴人毛慶耀之女，所述自難期客觀，均不足以為證；⒊依
據告訴人提出之同意書，已明確記載該300萬元「中人費」
，並非建設公司副總要求之紅包，況依該同意書，中人費係
1%即346萬元，如係紅包或回扣，豈有可能由被告同意降至3
00萬元之理。
㈢、惟查：
⒈按不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租
賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際
成交價金百分之六或一個半月之租金，不動產仲介經紀業報
酬計收標準規定第1點固有明文。然而一般不動產交易實務
上，約定仲介報酬高達6%者，實屬少見，遑論系爭土地之委
託銷售金額高達3億餘元，且本件原先約定之仲介服務報酬
即成交價額之百分之1（內含營業稅），此有土地一般委託
銷售契約書及土地買賣契約書可證（他卷第29頁），自難謂
在可得約定之仲介報酬6%之範圍內，被告即無以詐術圖得更
高額之仲介報酬之動機。又如本案順利完成交易，被告所得
獲得之合法報酬，自係從鴻麗公司所收取之報酬依一定比例
及方式計算而來，被告應亦有一定權限調整此比例或方式，
此觀之被告就林宇哲要求之1%中人費，同意告訴人毛慶耀、
毛慶璋殺價為300萬元等情即明（參證人毛慶耀、毛慶璋、
林宇哲之證述，原審卷第109、117、339頁）。而如告訴人
不願意支付超過約定成交價額1%以外之費用，即係鴻麗公司
必須大幅減少獲利或虧本成交，甚至系爭土地及高雄市○○區
○○○段0○0地號土地出售予永信公司之整筆交易全數破局，自
將減少被告之獲利，更難認被告毫無施以詐術使告訴人同意
額外支付300萬元之犯罪動機。
⒉又本件系爭土地係地主即毛慶耀、毛慶章委託出售，證人毛
玟琪固為告訴人毛慶耀之女，並非原本委託被告之人，然本
件被告向告訴人毛慶耀要求增加300萬元之費用後，係證人
毛玟琪要求被告交回記載有「若買價達單價57萬元，地主同
意另外支付300萬中人費」之同意書，此經證人毛玟琪證述
（原審卷第209頁）及被告供述（本院卷第165、166頁）一
致，足認證人毛玟琪對於本件交易之後續流程均有一定程度
之參與，其所證述之內容並非全然聽聞自告訴人毛慶耀或毛
慶章。而本件交易後，毛玟琪確實有向建設公司求證有無所
謂之「副總兼股東」，此經證人鐘春蓮證稱：我女兒跟建設
公司的人求證，建設公司的人說他們公司裡面沒有副總兼股
東的這個人，所以我們才發現被告說的300萬元是騙我們的
（原審卷第202頁），核與證人毛玟琪證稱：後來我打電話
去買方建設公司永信公司去問，他們說公司根本沒有副總兼
股東這個人，也沒有任何人在我們簽約的前一天，開會提議
公司用57萬元買我的土地這件事，我們發現的隔天有叫被告
來處理，但她一直說有副總兼股東這個人，那個錢是要付給
張金財等語相符（原審卷第210、211頁）。以告訴人方面於
交易後旋即向永信公司查證有無副總兼股東及開會討論之舉
動，足以補強告訴人方面確有接收「建設公司有一副總兼股
東要求300萬元」之資訊；另證人毛玟琪所證稱被告有稱300
萬元的錢是要給張金財乙節，亦與被告於111年12月14日偵
訊時，仍供稱：我把土地交易訊息提供給中人「阿財」，後
來阿財就把這塊地介紹給建設公司，若每坪賣到57萬元，阿
財可獲300萬元服務費，這是我跟阿財私下交易（他卷第79
頁）之辯詞一致。依據證人張金財於原審之證述，其並未與
被告接觸，其係向買方收取報酬，金額亦非300萬元，此有
證人張金財證稱：仲介的過程從頭到尾，我只有接觸林宇哲
，沒看過被告劉芝羚，我只收買方的傭金，賣方我沒收，這
個案我跟林宇哲各收各的，我的仲介費是買方永信公司的，
他後來付百分之0.75（原審卷第219、220、225頁）等語在
卷可稽。倘被告確實未曾提及建設公司之副總兼股東要求30
0萬元紅包之事，其於已受告訴人方面質疑其杜撰情節詐欺
之際，何以不如實告知該300萬元係其另行找到之中人林宇
哲所要求，反而杜撰係要給「阿財」之情節，甚至於偵訊時
仍以此置辯？故被告上訴所指證人毛玟琪證述係聽聞自告訴
人毛慶耀及告訴人毛慶耀、毛慶璋所述不實云云，均不足採
。
⒊至被告雖提出高雄市不動產仲介經紀商業同業公會114年6月2
日（114）高房五郎字第0022號函（本院卷第179頁），主張
房仲執行業務時確有使用「回扣金」此一用語之歷史，然上
開函文已明確指出：「本業早期由於時空背景及無相關法令
規範下，房仲在執行居間業務時，充斥許多用語，如中人費
、介紹費、回扣金等用詞。但隨著政府於88年2月3日正式公
布並於同年月0日生效實施『不動產經紀管理條例』藉由立法
將全國房屋仲介業全部納管，以建立不動產交易秩序，保障
交易者權益。鑑此，本會冀希會員公司在執行業務過程一切
遵守『不動產經紀管理條例』規範，並加強宣導及落實所屬不
動產經紀人及營業員依規執行業務；以避免因使用早期之習
慣用語，而造成交易者誤會，甚而導致糾紛涉訟」；而被告
為從事不動產仲介業多年之專業人員，此有被告供稱：金達
居不動產有限公司是我之前開的公司，案發當時我從事仲介
10幾年，我目前擔任永慶不動產大順店的副店長（本院卷第
159、165、170頁）等語可參，被告對於使用「回扣金」此
種較易有私下或非常規交易之負面聯想等詞彙，可能引發其
他之糾紛，自應有一定之敏感度，其於LINE聯繫時表示「中
人要看到『回扣金』的同意書」而主動使用「回扣金」一詞，
顯見被告確係以「回扣」或紅包為由，要求告訴人方多支付
300萬元之費用，是被告提出之上開函文，亦不足以為有利
被告之認定。
㈣、另被告上訴意旨其他所陳，主要係就原判決已論述綦詳之事
項，另作不同之主張或事實認定，核與本件結論之認定並無
影響，爰不再逐一論述。從而，被告上訴意旨否認犯罪，指
摘原判決不當，為無理由，應予駁回。
據上論結，應依刑事訴訟法第368條，判決如主文。本案經檢察官李賜隆提起公訴，檢察官高碧霞到庭執行職務。中 華 民 國 114 年 6 月 24 日
刑事第九庭 審判長法 官 唐照明 法 官 林家聖 法 官 蔡書瑜以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 114 年 6 月 24 日 書記官 黃瀚陞附錄本判決論罪科刑法條：
中華民國刑法第339條
意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前二項之未遂犯罰之。
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