臺灣高等法院民事判決
114年度上字第197號
上 訴 人 蘇北京
上 訴 人 林杰
訴訟代理人 曾泰源律師
複 代理人 黃建智律師
上列當事人間請求損害賠償事件，兩造對於中華民國113年6月25
日臺灣宜蘭地方法院113年度訴字第83號第一審判決提起上訴，
各自提起上訴，本院於114年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回蘇北京後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判
均廢棄。
林杰應再給付蘇北京新臺幣貳拾萬元。
蘇北京其餘上訴駁回。
林杰之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，關於蘇北京上訴部分，由蘇北京負擔六分
之五，餘由林杰負擔；林杰上訴部分，則由林杰負擔。
事實及理由
一、蘇北京主張：林杰於民國112年6月20日與伊簽訂不動產買賣
契約書（下稱系爭契約），將其所有臺東縣○○鄉○○段000、0
00、000地號土地及其上同段00建號建物（門牌為同鄉○○路0
00號，下合稱系爭房地）以新臺幣（下同）4000萬元出售予
伊，嗣其於同年10月3日將系爭房地移轉登記予伊所有、完
成土地鑑界、建物現況交屋，伊則於同年10月19日給付價金
完畢。詎伊於同年10月26日整理系爭房地時，訴外人李夢雄
前來主張系爭房地內關於種植木耳之相關物品及設備均為其
所有，且吵鬧不肯離去；且伊嗣發現林杰在將系爭房地出售
予伊前，已對李夢雄申告竊佔罪嫌，但林杰卻對伊隱瞞上情
，且未排除李夢雄以其設備及物品對系爭房地之佔用，致伊
迄今無從使用系爭房地以經營原住民藝術品展示中心，受有
房貸及遲延裝修工程費用之損害計200萬元。爰依系爭契約
第11條第4項約定，求為命林杰如數給付之判決（原審判命
林杰給付80萬元，並駁回蘇北京其餘之訴；兩造各自對敗訴
部分，聲明不服，提起上訴）。並於本院上訴聲明：㈠原判
決關於駁回蘇北京後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡林杰應再給付
蘇北京120萬元。另就林杰上訴部分，則答辯聲明：如主文 第4項所示。
二、林杰則以：李夢雄並非系爭房地之原所有權人，其主張具有
所有權之系爭房地內之物品與設備，均非屬系爭契約之買賣 標的，亦無法證明為其所有，故李夢雄並非對系爭房地有權 占有。況伊前向訴外人王律臻買受系爭房地，系爭房地內之 物品與設備縱係李夢雄所有，亦因王律臻無權處分該等物品 與設備，而伊已善意受讓該等物品與設備之所有權；且伊於 將系爭房地交付蘇北京時，未搬離之物件，依約即視同廢棄 物，故伊已依約將系爭房地點交予蘇北京，系爭房地並無權 利瑕疵，伊亦無違約之情事。而伊將系爭房地交付蘇北京後 ，李夢雄若有侵害其權益之行為，即與伊無涉，蘇北京應自 行對李夢雄循法律途徑尋求救濟。況蘇北京所主張之損害， 係其主觀預估可能獲得之利益，不具客觀確定性，自非民法 第216條所稱所失利益，故其請求應無理由等語，資為抗辯 。並於本院上訴聲明㈠原判決關於命林杰給付部分廢棄。㈡上 開廢棄部分，蘇北京於第一審之訴駁回。另就蘇北京上訴部 分，則答辯聲明：上訴駁回。
三、查，㈠林杰於106年1間向訴外人王律臻購得其所有之系爭房 地後，未為任何使用收益，嗣林杰於111年間因發現李夢雄 、高福裕、鄭瑞雲在系爭房地種植木耳，而對其等申告竊佔 罪嫌，經臺灣臺東地方檢察署（下稱臺東地檢）檢察官以11 1年度偵字第2693號、111年度偵續字第19號為不起訴處分確 定；㈡兩造於112年6月20日簽訂系爭契約，由林杰將系爭房 地以4000萬元出售予蘇北京；但林杰並未告知蘇北京其之前 曾對李夢雄等人申告竊佔之事；㈢林杰於112年10月3日辦畢 所有權移轉登記，並就系爭房地現況點交予蘇北京；蘇北京 於112年10月19日給付價金完畢；嗣蘇北京於112年10、11月 間陸續委請廠商就系爭房地進行相關整理與裝修；㈣因李夢 雄於112年10月下旬至系爭房地主張系爭房地上之設備及物 品均係伊所有，蘇北京之受僱人林美雲因而報警處理；蘇北 京並以原審卷第205至213頁之兩造通訊軟體對話紀錄，與林 杰聯繫，要求林杰簽切結書；㈤嗣蘇北京則申告林杰詐欺， 經臺灣宜蘭地方檢察署（下稱宜蘭地檢）檢察官以113年度 偵續字第26號為不起訴處分確定等情，為兩造所不爭執（見 本院卷第199至200頁），堪信為真。
四、本件應審究者為㈠蘇北京依系爭契約第11條第4項約定，請求 林杰賠償伊所受損害，有無理由？㈡若有，則林杰應賠償蘇 北京之金額若干？茲分別論述如下：
㈠、蘇北京依系爭契約第11條第4項約定，請求林杰賠償伊所受損 害，有無理由？
⒈兩造於112年6月20日簽訂系爭契約，由林杰以總價4000萬元 將系爭房地出售予蘇北京等情，有系爭契約在卷可稽（見原
審卷第11至17頁），且為兩造所不爭執（上開不爭執事項㈡ ）。依系爭契約第10條、第11條第2、4項約定：「賣方擔保 本買賣標的物權利清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用 他人土地等情事，如有出租或出借、設定他項權利或債務糾 紛等情事，賣方應予告知，並於第三次（完稅款）交付日前 負責理清」、「賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣 方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約 ，賣方應將已收價款退還外，並應同時賠償與已繳價款同額 之違約罰金」、「違約發生後除依前3項約定辦理外，受損 害之一方並得請求損害賠償」，可知林杰將系爭房地出售予 蘇北京，若有被他人佔用情事，林杰應於蘇北京付清價金前 負責理清，否則即應就蘇北京所受損害負賠償之責。 ⒉經查：
⑴兩造於112年6月20日簽訂系爭契約後，林杰於同年10月3日將 系爭房地移轉予蘇北京所有，並現況點交予蘇北京，蘇北京 則於同年10月19日付畢價金等情，有卷附不動產所有權狀、 土地複丈成果圖、受託信託財產專戶帳卡資料可稽（見原審 卷第19至25、157、161頁），且為兩造所不爭執（上開不爭 執事項㈢）。但林杰出售系爭房地予蘇北京時，其申告李夢 雄竊佔系爭房地之案件，尚因其聲請再議，經臺灣高等檢察 署花蓮分署發回，而由臺東地檢檢察官以111年度偵續字第1 9號續行偵查中，此經本院調閱該案卷查悉；且林杰主張李 夢雄堆置相關器材及雜物以種植木耳之竊佔情事（見臺東地 檢111年度偵字第2693號卷第13頁背面至第14頁），亦未舉 證李夢雄業已將其器材與雜物撤離（見本院卷第200至201頁 ）。則蘇北京主張其買受系爭房地而進入整理時，系爭房地 仍遭李夢雄以種植木耳之設備及物品佔用，林杰並未予以排 除，而有所違約等情，已非無據。
⑵又蘇北京主張其買受系爭房地而進入整理時，系爭房地仍遭 李夢雄以種植木耳之設備及物品佔用，已據其提出照片為證 （見原審卷第223至239頁）；而李夢雄於蘇北京申告林杰詐 欺案件中亦證述：伊一直在系爭房地種植木耳，且因臺東地 檢給伊不起訴處分書（即其於112年10月13日收受該地檢111 年度偵續字第19號不起訴處分書，見該字號卷第61頁），故 伊認為伊沒有義務要搬離等語（見宜蘭地檢113年度偵續字 第26號卷第97頁背面）；且林杰於上開案件亦坦言：李夢雄 僱用之鄭瑞雲、高福裕稱他們這期種完就會離開，伊就想說 他們搬走了，沒想到李夢雄會繼續在裡面擺放物品跟種植等 語（見同上卷第96頁、第126頁背面）。可見林杰雖申告李 夢雄以堆置器材雜物方式竊佔系爭房地，但李夢雄則因獲不
起訴處分，故其迄至林杰將系爭房地出售予蘇北京，始終未 將其設備及物品撤離。則蘇北京主張林杰未排除李夢雄就系 爭房地之佔用而有違約情事，自屬實情。
⑶林杰固抗辯伊向王律臻買受系爭房地，其內物品與設備縱係 李夢雄所有，伊亦因王律臻無權處分而善意受讓所有權，嗣 伊將系爭房地交予蘇北京，未搬離物件依約視同廢棄物，故 伊已依約將系爭房地點交予蘇北京，而無違約云云。按善意 受讓，必以動產所有權移轉為目的而受讓動產占有者主張善 意取得權，始取得該動產所有權（民法第801條、第948條規 定參照）。惟不僅林杰前對李夢雄堆置器材雜物而佔用系爭 房地之情，申告其竊佔罪嫌，蘇北京亦以系爭房地仍遭李夢 雄之設備及物品佔用為由，對林杰申告詐欺罪嫌，此經本院 調閱上開案卷綦詳，且為兩造所不爭執（上開不爭執事項㈠㈤ ）。可知無論林杰或蘇北京，均未就李夢雄置於系爭房地之 設備及物品主張善意取得權，則該等設備及物品仍為李夢雄 所有，且其持續以之佔用系爭房地。林杰既未依系爭契約第 10條約定負責理清李夢雄佔用系爭房地之設備及物品，則依 系爭契約第11條第2項約定，自屬違約。
⒊林杰雖又抗辯伊係將系爭房地併其範圍內之所有設備及物品 出售予蘇北京，並點交予蘇北京完畢，故伊將系爭房地交付 予蘇北京時，並無遭李夢雄佔用之情云云。惟因林杰前對李 夢雄佔用系爭房地之情申告其竊佔罪嫌，蘇北京亦以系爭房 地仍遭李夢雄佔用為由對林杰申告詐欺罪嫌，故無論林杰或 蘇北京，均未就李夢雄置於系爭房地之設備及物品主張善意 取得權，則該設備及物品仍為李夢雄所有，且其持續以之佔 用系爭房地，業如前述。況因李夢雄至系爭房地主張其內設 備及物品均係伊所有，蘇北京乃以通訊軟體聯繫林杰，要求 林杰簽切結書，表明「系爭房屋內所有物品交由蘇北京全權 處理」（見原審卷第205至213頁，上開不爭執事項㈣），惟 林杰不僅未予簽回，甚至爭執李夢雄設備及物品存在系爭房 地之時間（見本院卷第197至199、200頁）。益徵兩造確未 就李夢雄置於系爭房地之設備及物品主張善意取得權。則林 杰上開抗辯，顯不符實際情況，自無可採。 ⒋依上所述，林杰將系爭房地出售予蘇北京，惟其未依系爭契 約第10條約定，負責理清李夢雄佔用系爭房地之設備及物品 ，則依系爭契約第11條第2、4項約定，蘇北京自得對林杰此 違約之情事，請求賠償損害。
㈡、若有，則林杰應賠償蘇北京之金額若干？
⒈按民事損害賠償責任，以填補被害人所受損害為原則。然當 事人已證明受有損害，而不能證明其數額或證明顯有重大困
難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴 訟法第222條第2項定有明文。其立法旨趣係以在損害已經被 證明而損害額有不能證明或證明顯有重大困難之情形，為避 免被害人因訴訟上舉證困難，而使其實體法上損害賠償權利 難以實現所設之規範，用以兼顧當事人實體權利與程序利益 之保護（最高法院101年度台上字第158號民事裁判意旨參照 ）。
⒉經查：
⑴蘇北京主張因李夢雄以種植木耳之設備及物品佔用系爭房地 ，而林杰卻未依約予以排除，致伊迄今無從使用系爭房地， 因而受有損害等情，雖據其提出經營計畫書、施工估價單、 租賃契約書、貸款為證（見原審卷第245至251、49至57頁、 本院卷第187至193頁）。惟參上開經營計畫書，上訴人並未 舉證其客觀之確定性，已難謂係其可得預期之利益；至上開 租賃契約書，形式上雖係訴外人世界遺產總署有限公司以月 租金10萬元向蘇北京承租系爭房地，但參上開施工估價單， 該公司實係蘇北京以350萬元發包系爭房地之設計、監造及 施工之裝潢承包商，而系爭房地既因李夢雄佔用，致未能進 行裝潢與整修，該裝潢廠商焉可能再向蘇北京承租此不知何 時方能進行裝修及使用之系爭房地？上開租賃契約書之真實 性，已難遽信。又縱蘇北京已就系爭房地支出相當裝修費用 ，但此係蘇北京為增益其所有系爭房地之價值所支出之費用 ，亦非其未能使用系爭房地之損害。
⑵惟林杰既未排除李夢雄以設備及物品就系爭房地之佔用，致 蘇北京未能整修系爭房地，其自受有遞延使用系爭房地之損 害。本院審酌蘇北京係欲經營原住民藝術品展示中心，而購 買系爭房地，惟該種營業之狀況，牽涉地理位置、展示內容 、旅遊大環境等諸多因素，實難預期及評估，則此項損害數 額計算，如仍責由蘇北京舉證證明其確實數額，客觀上亦顯 有重大困難，且顯失公平；爰參酌蘇北京就其貸款購買系爭 房地，每月需償還之貸款利息為4萬9650元（見原審卷第57 頁）；且林杰前於106年間購買系爭房地，係為經營觀光工 廠，亦曾向臺東地區農會申貸3000萬元等情（見宜蘭地檢11 3年度偵續字第26號卷第95頁背面、臺東地檢111年度偵續字 第19號卷第18頁）；則以營運所得償還系爭房地貸款利息應 係起碼且合理期待，故延長貸款清償時間，所導致需額外支 付之利息，應係最低限度之損害等情狀，認蘇北京請求林杰 賠償之損害以100萬元為適當。
⒊依上所述，蘇北京依系爭契約第11條第4項約定，請求林杰賠 償損害，於100萬元範圍內，於法有據；逾此部分所為之請
求，即屬無據。
五、從而，蘇北京依系爭契約第11條第4項約定，請求林杰給付1 00萬元，於法有據，應予准許。原審就前開應准許部分，僅 判命林杰給付80萬元，其餘20萬元部分，則為蘇北京敗訴之 判決，於法自有違誤，蘇北京就此部分指謫原判決不當，求 予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄 ，並改判如主文第2項所示。至原審就逾前開應准許部分， 為蘇北京敗訴之判決，於法則核無不當，蘇北京就此部分指 謫原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其此部分之上 訴。另原審判命林杰給付部分，於法亦無不合，林杰仍執前 詞指謫原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，亦應駁回 其上訴。
六、林杰雖聲請調查證人鄭瑞雲、高福裕，以證明其等已撤離種 植木耳之設備及物品，另聲請調查證人王律臻，以證明其向 王律臻購買系爭房地時，李夢雄未出面主張權利云云（見本 院卷第200至201頁）。惟鄭瑞雲、高福裕係李夢雄僱用在系 爭房地種植木耳之人，相關設備及物品係李夢雄所有，非鄭 瑞雲、高福裕有權決定；且林杰已就李夢雄堆置器材雜物而 佔用系爭房地之情申告其竊佔罪嫌，既如前述，故其向王律 臻購買系爭房地時，李夢雄是否曾出面主張權利，亦無礙其 仍以種植木耳之設備及物品佔用系爭房地之客觀事實。故本 院均核無調查之必要。本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊 或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影 響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件蘇北京之上訴，為一部有理由、一部無理由 ；林杰之上訴，則為無理由。爰判決如主文。 中 華 民 國 114 年 6 月 27 日 民事第九庭
審判長法 官 楊絮雲 法 官 盧軍傑 法 官 陳賢德正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 114 年 6 月 30 日 書記官 張佳樺
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