臺灣高等法院民事判決
113年度原上易字第6號
上 訴 人 吳燕君
訴訟代理人 熊依翎律師
被 上訴 人 林振發
訴訟代理人 謝崇浯律師
被 上訴 人 泰慶房屋仲介有限公司
法定代理人 陳世庸
被 上訴 人 林筠倢
上 二 人
訴訟代理人 毛國樑律師
蔡佩嬛律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國113年3
月29日臺灣新北地方法院108年度原訴字第2號第一審判決提起上
訴，本院於114年6月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊前經被上訴人泰慶房屋仲介有限公司（下稱
泰慶公司）之不動產經紀人即被上訴人林筠倢居間仲介，於
民國101年9月25日與被上訴人林振發簽訂不動產買賣契約（
下稱系爭契約），約定以新臺幣（下同）875萬元購買門牌
新北市○○區○○路000巷0弄0號3樓房屋及坐落基地（下稱系爭
房屋）。林振發之代理人黃美珍曾於簽約前保證系爭房屋並
非海砂屋，詎系爭房屋之氯離子含量經鑑定結果，高於國家
所定標準值，屬一般俗稱之「海砂屋」，即未具備林振發保
證品質；又林振發故意不告知此瑕疵，致伊嗣將系爭房屋出
售予他人時受有交易貶值95萬8000元之損害（下稱系爭損害
）。另林筠倢於本件仲介過程中，未盡調查及告知義務，顯
已違反不動產經紀業管理條例第23條、24條之2等保護不動
產交易雙方之法律規定，致伊受有系爭損害，與僱用人泰慶
公司對伊應負連帶賠償責任，併需與出賣人林振發對伊所受
損害負不真正連帶賠償之責等情。爰依民法第360條、第227
條第1項，第184條第1項前段、第2項、第188條、不動產經
紀業管理條例第26條第2項等規定，求為命被上訴人不真正
連帶賠償伊95萬8000元，並加計其中87萬5000元部分自起訴
狀繕本送達翌日起算、另8萬3000元部分則自民事追加訴之
聲明暨準備㈢狀送達翌日起算法定遲延利息之判決（原審為
上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴；未繫屬本院部
分，不予贅述）。並於本院上訴聲明㈠原判決關於駁回後開
第二、三項之訴部分廢棄。㈡林振發應給付上訴人95萬8000
元，及其中87萬5000元自起訴狀繕本送達翌日、另8萬3000
元自民事追加訴之聲明暨準備㈢狀送達翌日起至清償日止，
均按年息百分之5計算之利息。㈢泰慶公司、林筠倢應連帶給
付上訴人95萬8000元，及其中87萬5000元自起訴狀繕本送達
翌日、另8萬3000元自民事追加訴之聲明暨準備㈢狀送達翌日
起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。㈣前二項給
付，如有任一被上訴人為給付，其餘被上訴人就已給付部分
，免為給付。
二、被上訴人則以：㈠林振發部分：系爭房屋係於74年9月1日竣
工，氯離子含量是否過高需經由檢測始可知悉，顯非一般肉
眼可判斷，而伊自取得該屋所有權起至101年9月出售止，從
未就該屋氯離子含量作檢測，並於出售該屋之現況說明書中
據實告知，自無可能向上訴人保證該屋非海砂屋之情事；㈡
泰慶公司及林筠倢部分：林振發既已於該屋現況說明書據實
告知，並未就氯離子含量作檢測，且於履約過程中，上訴人
亦未依系爭契約第9條第5項約定付費作檢測，則林筠倢自無
從依肉眼判斷得知該屋為海砂屋，更遑論有違反不動產經紀
業管理條例第23條、第24條之2等規定之情事，故上訴人請
求伊等連帶賠償其損害，為無理由；各等語，資為抗辯。並
於本院答辯聲明：如主文所示。
三、查，㈠上訴人前經泰慶公司之不動產經紀人林筠倢居間仲介 ，於101年9月25日與林振發簽訂系爭契約，約定林振發以87 5萬元之價格出賣系爭房屋予上訴人，嗣於101年11月20日點 交系爭房屋；㈡上訴人復於107年4月間出售系爭房屋，經買 方要求進行氯離子含量檢測，發現有氯離子含量過高之情形 ；㈢系爭房屋經原法院囑託新北市建築師公會鑑定，鑑定結 果為：平均氯離子含量1.450kg/m³，超過國家所定標準值等 情，有卷附系爭契約、給付服務費同意書、建築物硬固混凝 土氯離子含量測試報告書、房地產標的現況說明書、土地及 建物登記謄本、一般委託銷售契約及新北市建築師公會鑑定 報告書為憑（見原審卷一第23至37頁、第39頁、第41至43頁 、第45頁、第103至109頁、第110至111頁、原審卷二第139 頁、外放卷），且為兩造所不爭執（見本院卷第354至355頁
），堪信為真實。
四、本件應審究者為㈠上訴人依民法第360條、第227條第1項規定 ，請求林振發賠償系爭損害，是否有據？㈡上訴人依侵權行 為法則、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求泰 慶公司、林筠倢連帶賠償系爭損害，是否有據？茲分別論述 如下：
㈠、上訴人依民法第360條、第227條第1項規定，請求林振發 賠償系爭損害，是否有據？
⒈物之瑕疵部分：
⑴、按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受 人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行 之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦 同，民法第360條定有明文。準此，買受人如欲 依民法第360條請求出賣人負不履行擔保責任之 損害賠償責任者，須就買賣標的物缺乏「出賣人 保證之品質」或「出賣人故意不告知物之瑕疵」 負舉證責任。
⑵、經查：
①、建築物混凝土之氯離子含量過高，容易損害鋼 筋及混凝土之品質，進而影響結構安全，乃眾
所周知之事，是建築物混凝土中氯離子含量如
高於國家標準，縱於興建之初無立即之危險，
仍會隨時間累積而加劇結構鏽蝕程度，對於居
住安全造成威脅，自有減少一般房屋所應具備
之通常效用，而認為物之瑕疵；而系爭房屋經
新北市建築師公會，檢驗結果認該屋之3處混
凝土氯離子含量，平均值高達每立方公尺1.45 公斤（見外放之鑑定報告書），系爭房屋之混
凝土氯離子含量顯高於經濟部中央標準局所訂
之國家標準，為兩造所不爭執（見兩造不爭執
事項㈢），即俗稱之「海砂屋」，上訴人執此
主張系爭房屋具有海砂屋瑕疵，固屬可採。
②、惟綜覽系爭契約（見原審卷一第25至34頁）， 並無任何關於保證系爭房屋所使用之混凝土氯
離子含量合乎標準之記載；且衡以房屋之氯離
子含量是否過高，需經專業機構檢測始可知悉
，並非一般肉眼可見，乃眾所周知之事；又佐
以林振發自取得系爭房屋所有權起迄至101年9 月出售予上訴人止，從未就該屋氯離子含量作
檢測，並已於出售該屋之現況說明書據實告知
等情（見原審卷一第31頁），堪認林振發無從 知悉系爭房屋氯離子含量情形，且其既已據實
告知其未曾就該屋為氯離子含量檢測，衡情即
無可能向上訴人保證該屋之氯離子含量合乎國
家標準，或有故意不告知該屋有氯離子含量過
高之瑕疵情事。
③、至上訴人以林振發利用裝潢掩飾系爭房屋之天 花板大範圍油漆剝落及牆壁之裂痕為由，主張
林振發故意不告知該屋氯離子含量過高之瑕疵
云云，固提出房屋照片為證（見原審卷三第24 7至254頁）。觀諸該照片雖可見天花板有油漆 剝落或牆壁有裂痕，然衡以兩造於買賣當時係
屋齡逾27年之老舊房屋，造成此狀態之原因者 眾，無法單以此狀態，即逕自推斷為該屋之混
凝土氯離子含量過高所導致；況以上訴人於入
住前即發現系爭房屋之天花板油漆剝落或牆壁
有裂痕之情形，但其未曾向被上訴人反應此節
，並要求進行氯離子含量檢測，而係遲至107 年4月擬出售該屋時，經買方要求，始進行氯
離子含量檢測，而於該時發現有氯離子含量過
高之情形（見本院卷第403至404頁、兩造不爭 執事項㈡），可見上訴人對於前開油漆剝落、
牆壁裂痕等現象，未曾懷疑係氯離子含量過高
所致，更可徵房屋之氯離子含量是否過高，需
經由檢測始可知悉，無從依肉眼判斷。是以，
上訴人主張林振發以裝潢掩飾系爭房屋之油漆
剝落、牆壁裂痕情形，而有故意不告知系爭房
屋有氯離子含量過高瑕疵之情事，並非可採。
⑶、依上說明，上訴人並未舉出其他證據，證明林振發 有保證系爭房屋無氯離子含量過高之瑕疵或故意 不告知該屋有氯離子含量過高之瑕疵，則依民法 第360條規定，請求林振發負損害賠償責任云云， 即屬無據。
⒉不完全給付部分：
⑴、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者， 債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使 其權利，民法第227條第1項固定有明文。惟出賣 人構成不完全給付之債務不履行責任者，須其瑕 疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人 之事由所致者，始足當之；又給付如以交付特定
物為標的者，債務人應以契約成立時，雙方約定 之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債 務本旨而為交付，尚不構成不完全給付（最高法 院77年度第7次民事庭會議決議、101年度台上字 第1898號判決意旨參照）。
⑵、系爭房屋雖有氯離子含量過高之瑕疵，業如前述； 然系爭房屋係於74年9月1日竣工，林振發並於74 年12月24日取得系爭房屋之所有權，有建物登記 謄本可稽（見原審卷一第103頁）；則系爭房屋 混凝土氯離子含量過高之瑕疵，係於建造時即已 存在，並非發生於系爭契約成立後，且林振發非 系爭房屋之建造人，故上開瑕疵並非可歸責於林 振發。再者，以林振發於持有系爭房屋期間，未 曾作氯離子含量檢測，已於該屋現狀說明書上據 實告知，且上訴人於履約期間未依系爭契約第9 條第5項約定付費作檢測，業如前述；且兩造不 爭執上訴人與林振發同意依照系爭房屋現況交屋 （見本院卷第175頁）等節以觀，上訴人與林振 發就系爭房屋既已約定包括混凝土建材品質在內 之現狀交付，則林振發依系爭房屋現狀交付予上 訴人，堪認已依債務本旨為給付，難謂有可歸責 於林振發致給付不完全情事。
⑶、是以，上訴人以系爭房屋事後經檢測結果，其氯 離子含量高於國家標準，屬俗稱之「海砂屋」為 由，主張依民法第227條第1項規定，請求林振發 負不完全給付損害賠償責任云云，亦無可取。
㈡、上訴人依侵權行為法則、不動產經紀業管理條例第26條 第2項規定，請求泰慶公司、林筠倢連帶賠償系爭損害 ，是否有據？
⒈經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失 致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連 帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項固 有明文；惟按侵權行為所發生之損害賠償請求權，以 有故意或過失不法侵害他人權利為其成立要件，若其 行為並無故意或過失，即無賠償之可言（最高法院49 年度台上字第2323號民事判例意旨參照）。 ⒉經查：
⑴、按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明 書向委託交易之相對人解說，不動產經紀業管理 條例第23條第1項定有明文。承前所陳，系爭房
屋之出賣人林振發於現況說明書中，業已告知該 屋並未就氯離子含量作檢測，則林筠倢依該說明 書向上訴人說明該屋現況，並交由上訴人在其上 簽名確認無訛（見原審卷一第31頁），足見林筠 倢自無違反不動產經紀業管理條例第23條規定之 情事。
⑵、上訴人另舉出網路新聞、都市更新事業計畫申請、 網路貼文截圖為證（見原審卷三第255至262頁、 本院卷第307至313頁），主張林筠倢未盡調查及 告知義務，顯有違不動產經紀業管理條例第24條 之2規定云云。但查：
①、系爭房屋氯離子含量是否過高乙事，需經由 檢測始可得知，並非由肉眼即可判斷，倘上
訴人於履約過程中若就該屋是否為海砂屋有
疑義時，依系爭契約第9條第5項第2款約定
，可自行付費檢測，均如前陳；且參以上訴
人既已在系爭契約第9條第5項即標的物檢測
約定第2款約定之「甲方確認欄」下簽名並
按下指印（見原審卷一第28頁）以觀，益證
林筠倢顯已告知上訴人可付費作檢測乙事，
自難僅因上訴人未依約自行付費作檢測，即
可驟然指林筠倢未盡調查及告知義務。
②、是以，上訴人主張林筠倢未盡調查及告知義 務，有違反不動產經紀業管理條例第24條之
2規定之情事，並無可取。
⑶、綜上說明，林筠倢既無未盡調查及告知義務，致有 違反不動產經紀業管理第23條、第24條之2等規定 之情事，則上訴人主張林筠倢、泰慶公司應依侵 權行為法則、不動產經紀業管理條例第26條第2項 之規定，連帶賠償伊系爭損害云云，於法無據， 為無理由。
五、從而，上訴人依民法第360條、第227條第1項、第184條第1 項前段、第2項、第188條、不動產經紀業管理條例第26條第 2項等規定，請求被上訴人不真正連帶給付上訴人95萬8000 元，及其中87萬5000元自起訴狀繕本送達翌日起算、另8萬3 000元自民事追加訴之聲明暨準備㈢狀送達翌日起算法定遲延 利息之判決，為無理由，不應准許。原審就此部分為上訴人 敗訴判決，於法核無違誤，上訴人仍執前詞指謫原判決此部 分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 6 月 25 日 民事第九庭
審判長法 官 楊絮雲 法 官 陳賢德 法 官 徐雍甯正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 114 年 6 月 25 日
書記官 林士麒
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