臺灣彰化地方法院民事判決 94年度訴字第176號
原 告 丙○○
乙○○○
共 同
訴訟代理人 陳世煌律師
黃俊昇律師
被 告 施佳均
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國94年8月30 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告等公同共有人新台幣975,000元及自民國94年9月1日起至清償日止按年息5%計算之利息。
訴訟費用（除撤回及減縮部分外）由被告負擔。本判決於原告以新台幣元325,000供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣975,000元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
一、原告主張：
㈠坐落彰化線埤頭鄉○○段821之5、823之7、826之5地號部分 土地上、門牌號碼彰化線埤頭鄉鄉○○村74號磚造平房 （下稱系爭房屋），為原告丙○○之父、原告乙○○○之夫 施志鵬出資興建並原始取得所有權，嗣施志鵬於民國88年4 月26日死亡，除原告以外之其餘繼承人施美雲、施美雪、施 美琴、施月英均拋棄繼承，業經本院88年度訴字第1099號、 台灣高等法院台中分院89年度上字第128號、最高法院93 年 台上字第419號變更稅單名義等事件（下稱另案）認定在案 ，故系爭房屋為原告公同共有。
㈡原告之被繼承人施志鵬於生前曾將系爭房屋無償借貸予其母 施陳錢使用收益，並以施陳錢生存期間為使用借貸期限，詎 施陳錢於88年7月27日死亡後，被告竟稱伊已於85年2月2日 向施陳錢購買系爭房屋而拒不遷讓房屋，並對原告及施志鵬 之其他繼承人施美雲、施美雪、施美琴、施月英提起請求變 更稅單名義之訴，經另案判決駁回後仍無權占有系爭房屋， 至94年8月間始返還系爭房屋。原告因被告無權占有系爭房 屋，自受有相當於租金之損害，依土地法第97條規定，城市 地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息10 %為限。系爭房屋並未辦理申報房價，依土地法施行細則第 25條規定，固應以該管市縣地政機關估定之價額為準，惟目 前地政機關未辦理房價之估定，故不應以系爭房屋之課稅現 值為計算基礎，而被告於另案訴訟所提出其向施陳錢購買系
爭房屋並於85年2月1日將價金匯入訴外人甲○○帳戶，其主 張買賣乙情雖非真正，然該買賣契約既記載價金為新台幣（ 下同）2,000,000元，足認系爭房屋有該等價值。又系爭房 屋位於菜市場，鄰近房屋每日出租予商家之租金為500元， 被告於另案曾主張其將系爭房屋前半部以每月租金15,000元 出租予訴外人陳添祥。故依土地法第97條規定，參酌系爭房 屋之使用情形，按每個月相當於租金15,000元計算，被告自 89年3月1日起至94年7月31日止，受有975,000元之相當於租 金之利益，爰依不當得利之法律關係，請求被告給付上開金 額及自94年9月1日起之法定遲延利息予原告全體公同共有人 等語。並聲明：㈠如主文第1項所示。㈡願供擔保請准宣告 假執行。
二、被告則以：
㈠被告於84年前即向其母親施陳錢承租系爭房屋，85年元月間 雙方就系爭房屋成立買賣，被告並於85年2月1日將買賣價金 2,000,000元匯入母親指定之帳戶，房屋視同交付。縱施陳 錢無權處分系爭房屋，因買賣契約屬債權行為，施陳錢負有 將系爭房屋交付被告占有使用之義務，依民法第1184條、第 1153條規定，此項義務於施陳錢死後由其繼承人負連帶責任 。查原告丙○○並未拋棄繼承，依民法第1140條代位繼承規 定為施陳錢之繼承人，對於施陳錢之債務負連帶責任，被告 並非無權占有系爭房屋。又系爭房屋為違章建築，雖不能為 所有權登記，但非不得為讓與事實處分權（參照最高法院67 年第2次民庭會議決議），系爭房屋依彰化縣稅捐稽徵處北 斗分處93年度房屋稅籍備註手寫部分記載「91年8月乙○○ ○贈與丙○○」，則原告乙○○○已將系爭房屋之事實處分 權讓與原告丙○○，系爭房屋之占有、管理、使用、收益之 權利全部歸原告丙○○，其亦不得主張被告無權占有系爭房 屋，故被告無不當得利可言。
㈡原告雖否認被告與施陳錢間就系爭房屋有買賣關係存在，然 法院審查認證僅從文件為形式上之審查，公證人係認為無害 於買賣契約之真正而准予認證。又被告係於85年2月1日將價 金2,000,000元匯入施陳錢指定之帳戶，雙方早於85年元月 已就買賣標的及價金互相意思表示合致，契約於元月間已經 成立，85年7月9日辦理認證時，因忘記買賣之日期，因此以 給付價金之次日即85年2月2日為簽約日，簽約日縱然有誤， 但無礙於買賣契約之成立。而當時施陳錢85年已屆齡90歲且 行動不便，是房屋買賣認證手續才囑託居住台中市之五男甲 ○○代理辦理認證手續。另系爭房屋價金2,000,000元於85 年2月1日匯入甲○○帳戶，並非交予施陳錢，係因施陳錢於
買賣房屋時，即打算將買賣價金贈與甲○○以資助其參加國 家司法考試，則85年2月1日施陳錢指示被告將價金匯入甲○ ○帳戶時，贈與契約即已成立，方文獻律師於85年7月16日 書立之贈與契約書，僅為證明過去之贈與行為成立而已。方 文獻律師於90年2月15日另案訴訟中具結作證「當時施陳錢 的意識很清楚。且我有記載在當時的庭期簿上也有記載他當 時的精神狀態。庭呈庭期記事簿，上載『意識清楚，陳述無 礙』。法官閱後發還。當時她講甲○○在準備考試，200萬 元先給他考試之用，他有說是賣房子所得的兩百萬元贈與給 他，但沒有當場拿出200萬元」應足證明。本件原告亦引用 該買賣契約之房屋價金為損害金計算之標準，可見其已承認 買賣契約之真正，依禁反言原則，原告應受其主張之拘束， 在訴訟上至少已發生舉證責任轉換之法律效果。另兩造於94 年8月22日訂定契約「領收據」，其中第4項約定：「乙方自 94年8月22日以後，不得再以埤頭鄉鄉○○村74地號之 房屋施陳錢之2,000,000元之買賣契約以任何方式向甲方主 張權利請求無誤」，足證原告認為被告與訴外人施陳錢就系 爭房屋簽訂之買賣契約為真正。
㈢退步而言，本件被告使用系爭房屋縱有不當得利，兩造對被 告使用系爭房屋基地部分之算法，並無差異，惟依土地法施 行細則第25條及土地法第185條規定，系爭房屋約建造於60 餘年間，地政機關雖未估定其價額，然稅捐機關既已估訂造 價為7,500元，自可比附援用為系爭房屋之價額等語置辯。 並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠系爭房屋為原告之被繼承人施志鵬出資興建原始取得所有權 ，未為建物所有權第1次登記，施志鵬於88年4月26日死亡， 除原告外之其餘繼承人均拋棄繼承。
㈡被告於88年12月3日曾對施志鵬之繼承人起訴主張其向施陳 錢購買系爭房屋，請求確認原告乙○○○對系爭房屋所有權 不存在，乙○○○應塗銷系爭房屋納義務人名義，並請求施 志鵬之繼承人變更納稅義務人為被告，業經另案判決駁回被 告之訴確定。
㈢被告自88年7月27日施陳錢死亡後，即使用系爭房屋，迄94 年8月始遷出系爭房屋。
四、得心證之理由：
㈠查原告主張系爭房屋為其被繼承人施志鵬出資興建，施志鵬 死亡後由原告繼承取得所有權之事實，業據其提出房屋稅籍 資料為證，且為被告所不爭執，應堪認為真實。至原告所提
出之彰化縣稅捐稽徵處北斗分處93年度房屋稅籍備註手寫部 分雖有「91年8月乙○○○贈與丙○○」之記載。惟不動產 物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力，為民法第75 8條所明定。此項規定，並不因不動產為違章建築而有例外 （最高法院62年台上字第2414號判例意旨參照）。又因繼承 、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動 產物權者，非經登記，不得處分其物權，民法第759條亦定 有明文。系爭房屋為原告因繼承而公同共有未經建物所有權 第1次登記之不動產，無法辦理繼承登記，則原告乙○○○ 既未單獨取得系爭房屋之所有權，且系爭房屋亦無法辦理所 有權移轉登記，原告乙○○○顯無從將系爭房屋所有權贈與 原告丙○○，縱原告間有贈與之約定，亦僅發生債權契約之 效力，而有債務不履行問題，對原告乙○○○之所有權並無 影響，系爭房屋仍為原告2人公同共有。
㈡次查，原告主張被告88年7月27日施陳錢死亡後，即使用系 爭房屋，迄94年8月始遷出系爭房屋之事實，為被告所不爭 執，應堪認為真實。惟原告主張被告係無權占有，則為被告 所否認，辯稱伊與原告丙○○之被繼承人施陳錢就系爭房屋 有買賣關係存在，原告丙○○應受買賣契約之拘束，另原告 乙○○○已將系爭房屋之事實上處分權讓與原告丙○○，不 得主張被告係無權占有云云，然此均為原告所否認，被告自 應就其有權占有系爭房屋之事實負舉證之責。經查： ⒈被告主張系爭房屋係其向施陳錢購買之事實，固據其提出台 灣台中地方法院公證處85年7月9日認證書及85年2月2日房屋 買賣契約書為證。然被告與其母施陳錢均住在彰化縣埤頭鄉 ，而施陳錢之子施志鯤於85年1月間在高速公路發生車禍受 傷送醫急救，延至85年2月2日上午2時10分逝世於埤頭鄉○ ○○路299號自宅，此有死亡相驗證明書可稽（見另案高院 卷㈠第190頁），其喪宅與被告及施陳錢住所甚近（見另案 高院卷㈡第163頁附圖），則被告與施陳錢均為死者之至親 ，衡情應無心情於當天書立買賣契約，則其等竟於85年2月2 日書立買賣契約，實有悖於社會常情，至被告雖主張其與施 陳錢於85年1月間即有買賣之合意云云，並未舉證以實其說 ，且與被告另案所主張其係於85年2月2日向施陳錢購買系爭 房屋乙情不符，要難採信。又上開認證書係由甲○○代理施 陳錢至台灣台中地方法院認證，並非施陳錢親自所為，倘被 告與施陳錢就系爭房屋確有買賣契約存在，衡諸常情，其2 人均住在彰化縣埤頭鄉，應可就近由施陳錢本人至本院公證 處辦理，何須捨近求遠委託甲○○到台灣台中地方法院辦辦 理認證手續？此亦與常理有違。再該買賣契約記載之價金2,
000,000元，係於85年2月1日滙至甲○○之帳戶內，由甲○ ○於85年2月3日提領1,800,000元存入定期存款，再於85年7 月16日由施陳錢與甲○○在訴外人方文獻律師見證下訂立贈 與契約書，由施陳錢將2,000,000元贈與甲○○，此有台灣 省合作金庫及台中商業銀行埤頭分行函件供參（見另案高院 卷㈠第192頁、第211至218頁），並有被告所提贈與契約書 可稽，足認被告並未交付買賣價金予施陳錢。則被告與施陳 錢就系爭房屋之買賣過程，既有諸多不符情理之處，尚不能 依上開文書即認被告與施陳錢就系爭房屋有買賣關係存在。 ⒉被告雖另引訴外人方文獻於另案之證詞主張其與施陳錢間買 賣契約為真正。查訴外人方文獻於另案雖證稱：施陳錢贈與 時意識很清楚，「當時她講甲○○在準備考試，200萬元是 給他考試之用，他有說是賣房子所得的之200萬元贈與給他 ，但沒有當場拿出200萬元」等語（見高院卷㈡第4至5頁） ，然依前揭認證書記載，施陳錢為民國前5年9月8日出生， 其於85年間已近90歲，依原告所提彰化基督教醫院門診診療 記錄，施陳錢於85年11月13日在該院腦神經科就診時之病歷 ，已記載施陳錢頭部傷害坐輪椅，對話無頭序已經3至4年， 故不能僅憑訴外人方文獻之判斷即認其是否意識清楚。況訴 外人方文獻於該案中並未證述其所謂賣房子係於何時、出售 那一棟房屋予何人，亦不能以其證詞認定被告與施陳錢就系 爭房屋確有買賣關係存在。
⒊被告雖另辯稱原告以該買賣契約主張系爭房屋之價值，並於 94年8月22日簽立領收據予被告，其中第4項約定乙方（即被 告）自94年8月22日以後，不得再以系爭房屋施陳錢之200萬 元之買賣契約向甲方（即原告丙○○）主張權利，故原告已 承認該買賣契約之真正云云，並提出領收據1件為證。然本 件原告係以被告主張之買賣價金，主張系爭房屋有該等價值 ，而該領收據第4項約定之用意，應在於限制被告再以買賣 契約對原告主張權利，均不能認原告已承認該買賣契約為真 正，是被告所辯，應無可取。是被告既未證明其與施陳錢間 就系爭房屋訂立買賣契約為真正，則其主張原告丙○○為施 陳錢之代位繼承人，應受買賣契約之拘束，負有交付系爭房 屋予被告使用之義務，被告並非無權占有云云，即無可採。 ⒋被告雖另辯稱系爭房屋依彰化縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書 記載，已經原告許施素梅於91年8月間贈與原告丙○○，由 原告丙○○取得事實上處分權云云。查系爭房屋為未經登記 之建物，不得為辦理分割遺產，系爭房屋仍為原告公同共有 之事實，業如前述甚詳，原告乙○○○復否認其係將事實上 處分權讓與原告丙○○，其自得基於所有權而使用系爭房屋
，是被告辦稱原告乙○○○不得對其主張無權占有云云，亦 無可取。
㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人不動產， 可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。本件被告 既未證明其有使用系爭房屋之權利，則其占有原告公同共有 之系爭房屋，受有相當於使用系爭房屋之利益，致原告受有 損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還不當 得利予原告公同共有取得。按城市地方房屋之租金，以不超 過土地及其建築物申報價額年息百分之10為限，土地法第97 條第1項定有明文。本件被告占有使用系爭房屋坐落土地， 固受有利益，惟依原告所提土地登記謄本記載，該土地為原 告丙○○所有，尚難據以列入計算原告公同共有之房屋所受 之損害。而系爭房屋並未辦理申報房價，為兩造所不爭執， 依土地法施行細則第25條規定，固應以該管市縣地政機關估 定之價額為準，然目前地政機關尚未辦理房價之估定，亦為 兩造所不爭執，所爭執者為應依系爭房屋之交易價值或課稅 現值計算被告所得利益。經查，系爭房屋依被告所主張其向 施陳錢購買之價金為2,000,000元，故原告主張系爭房屋有 該價值，要非無據，至被告雖辯稱應稅捐機關之課稅價值為 估定價值云云，然系爭房屋為磚造平房、面積為33.7平方公 尺，有房屋稅籍證明書可稽，該房屋之課稅價值僅7,500元 ，難認實際價值相當，應以系爭房屋之交易價額即2,000,00 0元計算被告占有房屋所得利益較為可取。又系爭房屋坐落 於彰化縣埤頭鄉市場內，可供市場舖使用，被告於86年10月 1日至87年9月30日曾將系爭房屋一樓前16尺以隔間為界部分 出租予訴外人陳添祥，每月租金15,000元；另原告丙○○於 91年10月1日將鄰近之78號房屋一樓前半棟出租予訴外人李 存庫供其每日上午至下午使用之租金為每月13,000元等情， 有原告所提照片及房屋租賃契約書為憑。本院審酌系爭房屋 坐落於埤頭鄉，得供商業使用，市場機能良好等情，認原告 主張被告每月所受相當於租金之利益為15,000元，為系爭房 屋價額年息9%，且與出租行情相當，應為可採。是被告係自 88年7月27日即使用系爭房屋，迄94年8月始遷出系爭房屋， 既為兩造所不爭執，則原告請求被告給付自89年3月1日起至 94年7月31日止，按每個月15,000元計算之不當得利共975 ,000 元，自屬有據，應予准許。
㈣綜上所述，原告依不當得利之法律關求，請求被告給付原告 等公同共有人975,000元及自94年9月1日起至清償日止，按 年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
㈤兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，均 核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 94 年 9 月 13 日 民事第二庭 法 官 羅秀緞
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 書記官 楊年雄
中 華 民 國 94 年 9 月 13 日