臺灣苗栗地方法院民事簡易判決
114年度苗簡字第187號
原 告 林芫玲
訴訟代理人 楊婷鈞律師
複 代理人 林夏陞律師
被 告 鄭朝鴻
鄭智鴻
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年6月3日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落苗栗縣○○鎮○○段00地號土地、門牌號碼苗栗縣○○鎮
○○里0鄰○○○00○0號之未辦保存登記建物，均應予變價分割，所得
價金均按如附表所示之應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造按如附表所示之應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造共有坐落苗栗縣○○鎮○○段00地號土地、門牌
號碼苗栗縣○○鎮○○里0鄰○○○00○0號之未辦保存登記建物（下
合稱系爭不動產），應有部分均如附表所示，兩造間無不為
分割之協議，亦無因物之使用目的不能分割情事。門牌號碼
苗栗縣○○鎮○○里0鄰○○○00○0號之未辦保存登記建物，僅有一
出入口，設計為一戶使用，如以原物分配各共有人，則各共
有人所得面積甚小，無法各自申請建築，且室內既有管線、
電路、排水系統等配置，無法滿足分割後各別住戶使用，有
害各自日常使用，並減損經濟利用價值，故原告依民法第82
3條第1項、第824條第2項第2款規定，訴請就系爭不動產裁
判分割等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則均以：其等想要保存系爭不動產，但是其等經濟能力 有限，其等願意以原告拍得系爭不動產應有部分時之金額即 88萬8888元，作為購回系爭不動產應有部分並金錢補償原告 之基準。系爭不動產現由被告父親居住等語，以資抗辯。均 聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之 方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有 人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分 配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分
配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配 顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以 原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於 各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不 能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第823條 第1項、第824條第1至3項定有明文。又法院裁判分割共有物 ，除應斟酌各共有人之利害關係及共有物之性質外，尚應斟 酌共有物之價格、經濟效用以及全體共有人之利益等公平決 定之（最高法院81年度台上字第31號判決參照）。 ㈡本件原告主張系爭不動產為兩造所共有，共有人之應有部分 比例均如附表所示；且系爭土地無因物之使用目的不能分割 之情形，共有人間亦無不分割之約定，且兩造不能協議分割 等情，業經原告提出土地登記第一類謄本為證（苗簡卷第39 至41頁），復經本院依職權調閱本院112年度司執字第18697 號清償票款強制執行卷宗查核無訛，且為被告所不爭執，自 堪認為真實。是原告訴請裁判分割系爭不動產，應屬有據。 ㈢查苗栗縣○○鎮○○段00地號土地之面積為129.32平方公尺，使 用分區為鄉村區、使用地類別為乙種建築用地，部分為馬路 ，其餘則為門牌號碼苗栗縣○○鎮○○里0鄰○○○00○0號之未辦保 存登記建物基地使用等節，有原告提出之上開土地登記第一 類謄本、民事執行附表可參(司執卷第102至103頁)。又門牌 號碼苗栗縣○○鎮○○里0鄰○○○00○0號之未辦保存登記建物，經 本院112年度司執字第18697號清償票款強制執行事件暫編定 為苗栗縣○○鎮○○段000○號建物，總面積為236.67平方公尺( 一層面積91.66平方公尺、二層面積108.71平方公尺、騎樓 面積17.05平方公尺、突出物一層面積17.25平方公尺)，坐 落在苗栗縣○○鎮○○段00地號土地，其中第一層及第二層均占 用鄰地即同地段72地號土地5.48平方公尺，且於112年7月31 日查封時，被告父親鄭振發陳述該建物係其與被告共同居住 使用，且無出租。此建物2樓樓梯間、頂樓屋突有嚴重漏水 ，頂樓屋突鋼筋裸露等節，有查封筆錄（不動產）、現場照 片及附表在卷可證(司執卷第50至51頁反面、第65頁、第102 至103頁)。又被告於言詞辯論期日亦陳述現在該建物為其等 父親鄭振發居住(苗簡卷第132頁)，復提出現場照片、台灣 電力公司苗栗區營業處繳納電費收據為佐（苗簡卷第197至2 23頁），堪認該建物並坐落之基地應為被告所共同使用中。 ㈣原告雖主張分割方案為變價分割，但被告現在仍使用系爭不 動產，且明確陳明有意願原物分割取得系爭不動產（苗簡卷 第131頁），則考量系爭不動產之現在使用狀態並共有人之 意願，本應將系爭不動產原物分割歸由被告共同所有。然而
，就金錢找補原告之標準，本院於言詞辯論前已詢問原告， 是否同意以司執卷中之鑑定報告作為基礎受金錢補償（苗簡 卷第103至104頁），經原告明確表明不同意，爭執應另行鑑 定以取得系爭不動產之客觀市價（苗簡卷第237至239頁）； 而本院審酌該鑑價報告為112年間所作成（司執卷第83至95 頁），距離本件言詞辯論終結時點已經過約2年而甚久，未 必能如實反映現在之客觀市價，故認不適宜以該鑑價報告作 為金錢找補之基礎。又迄至言詞辯論終結時點，兩造未就金 錢找補之標準達成合意，被告復未就鑑定系爭不動產市價之 單位為陳報（苗簡卷第103至104頁、第132至133頁、第191 頁），是如將系爭不動產分歸被告原物取得，金錢找補之數 額因未經鑑定尚難認定。從而系爭不動產應認屬法文所述「 原物分配顯有困難」之情形，均應予以變價分割始為適當。 ㈤另按，變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有2人以上願優先承買者，以抽籤定之，民法第824條第7項定有明文。本件共有人中若對於變價分割之物已作使用規劃或有特殊感情，且有意取得完整所有權者，得於變賣程序參與競標買回之。縱係共有人以外之人得標，共有人仍得以相同條件優先承買，此不僅得以顧及兩造有保留意願者之利益，且變價拍賣係交由市場競價決定物之價值，而非推論評估之價格，應更具真實性，較能公平兼顧全體共有人之利益，並使兩造能信服以消弭歧異，附此敘明。 ㈥綜上所述，系爭不動產並無不能分割之事由，本院依兩造意 願、共有物性質、經濟效用及利用價值及利益之均衡等情狀 ，認為由原告主張之變價分割方案，最有利發揮系爭土地之 效益、經濟價值，堪認允當，爰判決如主文第1項所示。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審 酌後，核於判決結果不生影響，爰不逐一論駁。五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物而涉訟，兩造之行為均可認按當時之訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要，又分割共有物之訴，乃形式形成訴訟，法院不受當事人聲明分割方法之拘束，故實質上並無所謂何造勝訴、敗訴之問題，是本院認本件訴訟費用，應由兩造按如附表所示之應有部分比例負擔，始為公平，爰諭知如主文第2項所示。中 華 民 國 114 年 6 月 17 日 苗栗簡易庭 法 官 李昆儒以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 6 月 17 日 書記官 金秋伶附表：
編號 共有人 應有部分比例 1 原告 1/4 2 鄭朝鴻 1/2 3 鄭智鴻 1/4