臺灣臺南地方法院民事判決
113年度重訴字第335號
原 告 姜智峻
訴訟代理人 李瑀律師
被 告 吳櫓維
周怡君
劉裕祥
許基烈
王秉承
王惠娟
凃昆宏
楊子賝
郭世章
謝銘峯
陳詩青
戴利明
王嘉德
戴利育
共 同
訴訟代理人 謝文明律師
上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國114年5月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用新臺幣91,288元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國111年1月間向訴外人吳志剛購買坐落
臺南市○○區○○段0000地號土地（重測前為臺南市○○區○○段00
00地號土地，下稱系爭土地），應有部分6分之2，為系爭土
地之共有人；訴外人樺邦建設開發有限公司（下稱樺邦公司
）於94年間，在系爭土地上設置圍牆、牌坊、電動鐵捲門，
並於地坪鋪設地磚供車道使用（下合稱系爭地上物），嗣於
出售門牌號碼臺南市○○區○○街000巷00○00號集合住宅（下稱
系爭住宅）時，併將系爭地上物之事實處分權交由被告取得
。因被告無權占用系爭土地如附圖編號A至F所示部分，均獲
得系爭地上物占用系爭土地之完整使用利益，受有相當於租
金之不當得利，導致原告受有不能使用系爭土地之相應損害
，被告對原告自應依不真正連帶債務關係負返還之責。為此
，爰依民法第821條、第767條第1項中段、第179條規定，提
起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭土地如附圖編號A
至F所示系爭地上物拆除。㈡被告各應給付原告新臺幣（下同
）49,354元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週
年利率5％計算之利息。㈢被告各應自112年9月1日起至拆除系
爭地上物之日止，按月給付原告2,973元。㈣前2項給付，若
任一被告為給付，其餘被告於給付範圍內同免給付責任。㈤
願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭地上物係樺邦公司於94年興建系爭住宅之建
案時，即附帶規劃興建之項目，並經當時系爭土地共有人出
具土地使用權同意書（下稱系爭同意書）同意作為永久使用
。原告於111年買受系爭土地時，即已知悉系爭地上物之存
在，已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，該占用之事實
應為原告於買受系爭土地時所明知或可得而知，基於債權物
權化法理所衍生之結果，原告自仍應受系爭同意書之拘束，
始足以維持法律秩序之安定性與公共利益，避免系爭土地之
後手以債權相對性為由，達到系爭土地後手不受其前手與他
人約定拘束之不當結果等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之
訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准
宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠原告主張拆屋還地部分：
⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有
權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所
有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就
其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院99年度台
上字第1169號判決意旨參照）。被告所有系爭房屋占有原告
所有系爭土地之部分土地之事實，為被告所不爭執，僅辯稱
系爭房屋並非無權占有系爭土地等語，被告即應就其所有系
爭房屋有占有原告所有系爭土地之部分土地之正當權源之事
實，負舉證之責。
⒉次按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅
於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），
而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態
下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意
第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之
物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之
債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當
事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登
記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，
自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債
權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化
」法理所衍生之結果（最高法院97年度台上字第1729號民事
判決意旨參照）。又按民法上之法律行為，有債權行為與物
權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上
之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任
何第三人均發生法律上之效力。如其約定占有標的物等法律
事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容
仍非不得對第三人發生法律上之效力（最高法院101年度台
上字第1834號判決意旨參照）。
⒊經查，樺邦公司為系爭住宅之起造人，經本院向臺南市政府
工務局調取（94）南縣造字第3501、4882號及（95）南縣造
字第0565號建造執照原卷核閱無誤，且系爭土地於94年間為
訴外人陳順正、陳盛德、陳美秀、吳至剛、陳李桂馨、陳張
時、陳濟堂等7人（下稱陳順正等7人）共有，其等於94年4
月29日出具系爭同意書供樺邦公司興建建築物、雜項工作物
、景觀造景、管線埋設、永久通行使用，有系爭同意書在卷
為憑（見本院卷第115至119頁），可知系爭地上物係供系爭
住宅所有人共同使用，目的應係有助銷售系爭住宅及便利社
區發展，則系爭土地原所有權人已同意樺邦公司在其上興建
地上物甚明。又系爭同意書未見有償之約定，應係無償之使
用借貸，為債權契約，原不具物權效力，僅係存在陳順正等
7人與樺邦公司之間，然雙方均知系爭土地係供系爭住宅所
有人使用，勢必有長期使用之目的，日後有出賣與不特定之
買受人之可能，揆諸前揭說明，縱未經以登記為公示方法，
因已具備使第三人因知悉該狀態之公示作用，應使該債權契
約對於受讓系爭土地之第三人繼續存在，更遑論原告係自系
爭同意書簽訂人吳至剛買受系爭土地，有臺南市113年12月2
3日所登記字第1130118065函及所附土地登記申請書在卷可
考（見本院卷第121至128頁），其買受前理應會至現場看標
的物現況，依系爭地上物占用系爭土地將近全部面積之情形
，原告亦當知悉系爭土地係由系爭住宅之所有人使用，而得
以向吳至剛或其他土地共有人詢問以求明瞭，自應與不動產
以登記為公示方法之效果等量齊觀。嗣被告係以第一次登記
為原因，原始取得系爭住宅之所有權，並因買賣而自樺邦公
司取得系爭地上物事實上處分權，有系爭住宅之建物登記第
三類謄本在卷可稽（見補字卷第43至54頁），依前述說明，
被告自得對原告主張該使用借貸契約存在，有權占有系爭土
地。從而，原告本於系爭土地所有權人之身分，請求被告應
將系爭地上物拆除，即難謂正當。
⒋又按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第
148條定有明文。而使用借貸契約係債之關係，僅於當事人
間有其效力，房屋買受人並不當然繼受其前手與土地所有人
間之使用借貸關係，原則上固不得執該關係主張其有使用坐
落土地之權利。然土地受讓人若明知房屋所有人係基於與土
地讓與人間債之關係而占有房屋坐落之土地，且經斟酌房屋
使用土地之狀態及房屋之使用目的等項後，如可認土地所有
人行使所有權，違反誠信原則或公共利益，仍應駁回其請求
（最高法院99年度台上字第1705號判決意旨參照）。查系爭
地上物坐落於系爭土地上之權源，原為系爭同意書所生之使
用借貸法律關係，被告經由買賣而取得系爭地上物事實上處
分權，依系爭地上物使用目的及情狀，使用借貸之目的尚未
達成，本院衡量系爭地上物拆除所致之損害，與原告自述預
計將占用部分捐贈予臺南市政府以獲取容積移轉之政策優惠
等情（見本院卷第189頁），認原告行使系爭土地所有權，
違反誠信則，仍應駁回其請求。
㈡原告請求不當得利部分：
按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，依社會
通常觀念可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人無
法對土地為使用收益，而受有同額之損害，為社會通常之觀
念（最高法院61年度台上字第1695號判決參照）。承前所述
，被告既非無正當權源而占有原告所有系爭土地，自與民法
第179條不當得利之構成要件有間，原告依民法第179條請求
被告給付相當於租金之不當得利，即無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依民法第821條、第767條第1項中段、第179
條規定，請求被告拆屋還地及給付如訴之聲明所示之相當於
租金之不當得利金額，並聲明就不當得利請求部分，若任一
被告為給付，其餘被告於給付範圍內同免給付責任，均無理
由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失
所附麗，應併予駁回。
五、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，
應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第
1項分別定有明文。經核本件訴訟費用為91,288元（即第一
審裁判費），應由敗訴之原告負擔，爰確定如主文第2項所 示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經 本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不逐一論述，併 此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、
第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 6 月 30 日 民事第五庭 法 官 王偉為以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 6 月 30 日 書記官 賴葵樺
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