臺灣臺南地方法院民事判決
113年度訴字第2265號
原 告 張國章
訴訟代理人 王俊智律師
被 告 史益錩
訴訟代理人 何建宏律師
葉展辰律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國114年5月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落在臺南市○○區○○段0000地號土地上，如附圖即
臺南市歸仁地政事務所複丈日期民國114年2月24日土地複丈
成果圖編號Ａ部分、面積163.54平方公尺之磚造平房，及編
號Ｂ部分、面積128.34平方公尺之磚造石棉瓦倉庫拆除，並
將該部分土地返還予原告及全體共有人。
二、被告應給付原告新臺幣69,414元，及自民國114年4月18日起
至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自民國114
年4月18日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣2
,216元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用新臺幣106,857元，其中新臺幣106,672元由被告負
擔，並應於本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利
率百分之5計算之利息，餘由原告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣2,373,957元為被告供擔保後
，得假執行；但被告如以新臺幣7,121,872元為原告預供擔
保，得免為假執行。
六、本判決第二項前段得假執行；但被告如以新臺幣69,414元為
原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項後段按月給付
部分，於各期屆至時，原告得假執行；但被告如按月以新臺
幣2,216元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又不變更訴訟標的
，而補充或更正事實上之陳述者，非為訴之變更；民事訴訟
法第255條第1項第3款、第256條分別設有規定。本件原告起
訴時，原聲明請求：㈠被告應將坐落臺南市○○區○○段0000地
號土地(下稱系爭土地)上，如起訴狀附圖所示之地上物、面
積約144平方公尺(以地政機關實測面積為準）拆除，將占用
之土地返還予原告及全體共有人；㈡被告應給付原告新臺幣
（下同）40,507元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按週年利率百分之5計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌
日起至返還占用之日止，按月給付原告1,536元。嗣於訴狀
送達後，原告於本院審理中依臺南市歸仁地政事務所民國11
4年2月27日所測量字第1140018616號函附複丈日期114年2月
24日土地複丈成果圖（下稱附圖），更正請求被告拆除返還
之位置、面積，及不當得利數額，並更正聲明如後述(本院
卷第278頁)。經核原告更正請求拆除返還占用系爭土地之位
置及面積，未變更訴訟標的，非為訴之變更；另變更請求不
當得利之數額及利息起算日，係擴張及減縮應受判決事項之
聲明，合於上開規定，程序上應予准許。
二、原告主張：原告與訴外人謝宗祐、侯紹堂、王鈺惠、黃銘智
、梁金銅於111年7月8日共同買受系爭土地，原告權利範圍4
5000分之16000，已於111年7月28日辦理所有權移轉登記。
嗣原告發現系爭土地遭被告所有之門牌號碼臺南市○○區○○○
街00號未辦保存登記磚造平房(下稱系爭房屋)及磚造石棉瓦
倉庫(下稱系爭倉庫，與系爭房屋合稱系爭地上物)無權占用
，妨害原告及其他共有人對於系爭土地所有權之行使，經原
告多次與被告交涉拆屋還地，均未獲回應。嗣經本院囑託臺
南市歸仁地政事務所測量結果，系爭地上物占用系爭土地之
位置及面積如附圖編號Ａ、Ｂ所示；被告非系爭土地所有權人
，無占用系爭土地之正當合法權源，顯屬無權占有，爰依民
法第767條第1項前段、中段及第821條規定，請求被告拆除
系爭地上物，將占用土地騰空返還予原告及其他共有人全體
。又被告無法律上之原因占用系爭土地，受有使用系爭土地
之利益，致原告受有無法利用系爭土地之損害，併依民法第
179條規定，請求被告返還自111年7月28日起至返還占用土
地止，依系爭土地各該年度申報地價年息10％，按原告之系
爭土地權利範圍計算之相當於租金之不當得利等語。並聲明
：㈠如主文第1項所示；㈡被告應給付原告55,598元，及自民 事追加變更訴之聲明狀送達翌日即114年4月18日起至清償日 止，按年息百分之5計算之利息，暨自114年4月18日起至返 還占用土地之日止，按月給付原告1,744元；㈢被告應給付原 告43,631元，及自民事追加變更訴之聲明狀送達翌日即114 年4月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自 114年4月18日起至返還占用土地之日止，按月給付原告1,36 9元；㈣願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告抗辯：系爭地上物位於系爭土地南側，由被告父親史松
竹於61年間經系爭土地全體共有人同意而興建，當時系爭土 地所有權人為史姓家族及施姓家族各持有2分之1，史姓家族 共有人為被告之父史松竹(2/12)、史松枝(1/12)、史松雲(1 /12)、史再傳之公同共有人(2/12)，施姓家族則在系爭土地 北側建屋居住，史松竹依施姓家族之要求，在系爭房屋西側 留置空地供施姓家族通行至南側太子三街，史松竹於102年1 2月3日死亡，由被告單獨繼承取得系爭地上物之事實上處分 權，系爭地上物有權占用系爭土地。系爭地上物於原告買受 系爭土地前已存在，已具備使第三人知悉之公示作用，應有 債權物權化之適用等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請 均駁回；被告願供擔保，請准宣告免為假執行等語。四、本院之判斷：
㈠原告於111年7月28日以買賣為原因登記為系爭土地共有人之 一，權利範圍為45000分之16000，有土地建物查詢資料在卷 可稽（本院卷第21-22頁)；系爭房屋位於系爭土地西南側， 為磚造鐵皮屋頂平房(照片編號③、④)，據被告稱現為其自住 使用，靠南側為客廳及房間(照片編號⑤)，靠北側為廚房及 浴室(照片編號⑥)；在系爭倉庫位於系爭房屋北側，為Ｌ型磚 造石棉瓦鐵皮屋頂平房(照片編號⑦、⑧)，據被告稱現為其堆 放雜物使用(照片編號⑨、⑩），系爭地上物為被告之父約於6 0年前所蓋，蓋好時系爭房屋與系爭倉庫本就是不同建材， 為方便使用，內部可相通，被告於20年前整修系爭房屋，將 位於現今廚房牆壁附近之通道以磚塊封閉，目前系爭房屋與 系爭倉庫互不相通等情，業據本院於114年2月24日至現場勘 驗屬實，並製有勘驗測量筆錄、現場照片、現場略圖附卷可 參（本院卷第75-105頁）；又系爭房屋及系爭倉庫分別占用 系爭土地之位置及面積如附圖編號Ａ、Ｂ所示，此經本院會同 並囑託地政機關測量在案，有臺南市歸仁地政事務所函送附 圖在卷可稽（本院卷第113頁)；是系爭房屋占用系爭土地如 附圖編號Ａ、面積163.54平方公尺；系爭倉庫占用系爭土地 如附圖編號Ｂ、面積128.34平方公尺之事實，堪可認定。 ㈡被告為系爭地上物之事實上處分權人：
⒈按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一 次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除 之權限（最高法院97年度台上字第1101號判決參照）。所謂 事實上處分權，係指具有相當於所有權內涵之權能而言。而 未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興 建之原始建築人（最高法院97年度台上字第2158號、104年 度台上字第1985號判決參照）。又稅捐稽徵機關就未辦保存 登記房屋稅捐事務，有為稅籍登記之納稅義務人之管理，而
該稅籍登記雖與未辦保存登記房屋所有權或事實上處分權之 取得無必然關係，然參諸房屋稅原則上係向房屋所有人徵收 （房屋稅條例第4條規定參照），且於一般交易習慣上，未 辦保存登記房屋通常係藉由變更房屋稅籍登記事項之納稅義 務人名義，而為完成讓與事實上處分權之表徵，是就未辦保 存登記房屋設籍登記為納稅義務人，如無反證，應可推認該 稅籍登記之納稅義務人為該未辦保存登記房屋之所有人或事 實上處分權人，故未辦保存登記房屋之稅籍登記名義人，仍 不失為證明權利歸屬方法之一。
⒉系爭房屋原納稅義務人為被告之父史松竹，於104年因繼承變 更納稅義務人為史益蒼，持分1/1，同年更名為史益錩即被 告等情，此有臺南市政府財政稅務局新化分局113年12月10 日南市財新字第1133032136號函附房屋稅籍資料查復表在卷 可參(本院卷第35-37頁)；系爭房屋及系爭倉庫均為被告父 親史松竹興建，兩者建材未盡相同，其內部本可相通，嗣被 告於20年前整修，將現今廚房牆壁附近之通道以磚塊封閉， 系爭房屋與系爭倉庫目前互不相通等情，詳如前述，可知系 爭房屋與系爭倉庫於史松竹興建當時係一體利用，系爭倉庫 之使用目的係為輔助增強系爭房屋之經濟效用而存在，僅具 有構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，係依附於原獨立 之系爭房屋之附屬建物，依民法第811條規定，應由系爭房 屋之事實上處分權人即史松竹取得系爭倉庫之事實上處分權 ；史松竹於102年12月3日死亡後(本院卷第173頁)，經全體 繼承人協議分割遺產，將系爭房屋及系爭倉庫分歸由被告單 獨取得，業經被告自承在卷(本院卷第212頁)，復為原告所 不爭執（本院卷第280頁），且有臺南市政財稅局新化分局1 14年5月21日南市財新字第1143016091號函附變更納稅義務 人申報資料可參（本院卷第291-301頁），堪認被告確為系 爭地上物之事實上處分權人，對系爭地上物為有拆除（處分 ）權限之人。
㈢系爭地上物無占用系爭土地之合法權源：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人 ，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之 請求，僅得為共有人全體之利益為之；民法第767條第1項前 段、中段、第821條分別定有明文。次按以無權占有為原因 ，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執 ，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無 權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正 當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決
意旨參照）。查，原告現為系爭土地之共有人之一，應有部 分為45000分之16000，被告為系爭地上物之事實上處分權人 ，系爭地上物占用系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ所示部分，被告 抗辯其父史松竹於61年間興建系爭地上物時，已取得土地共 有人全體同意，基於分管協議合法占用系爭土地等情，為原 告所否認，依上開說明，應由被告就系爭地上物合法占有系 爭土地之事實，先負舉證之責。
⒉按98年1月23日修正前民法第820條第1項規定：「共有物，除 契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」依該規定，土地 共有人中之一人或數人，未經其他共有人全體之同意，擅自 在共有土地興建房屋；或擅將共有土地之全部或一部出租他 人興建房屋，對於他共有人不生效力（最高法院109年度台 上字第97號判決參照)。是未經共有人協議分管之共有物， 共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體 之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意 占用收益，他共有人得本於所有權除去妨害或請求向全體共 有人返還占用部分。而所謂共有物之管理包括共有物之保存 、改良及利用（最高法院106年度台上字第151號判決參照） 。次按共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物 之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，而該契約係 共有人就共有物管理方法所成立之協議，應由共有人全體共 同協議訂定之（最高法院108年度台上字第1884號判決參照) 。換言之，分管契約係以共有關係存續為前提，就共有物之 使用、收益或管理方法所成立之協議，應由共有人全體共同 協議訂立之。系爭土地於87年5月18日重測前為太子廟段565 地號土地，於35年6月總登記時，登記土地所有權人為施知 母(1/2)、史再傳(1/2)，於51年6月24日，史再傳以買賣為 原因移轉其所有之應有部分1/2其中4/12予史松枝(1/12)、 史松竹(1/12)、史松雲(1/12)、史松男(1/12)，史再傳於54 年4月11日死亡後，其應有部分2/12於108年7月24日辦理繼 承登記；施知母應有部分1/2於51年7月7日由施新發(1/4)、 施抄(1/4)繼承登記取得等情，有系爭土地異動索引查詢資 料在卷可稽(本院卷第249-270頁)，並有被告提出之系爭土 地登記謄本附卷可憑(本院卷第223-239頁)，是依上開土地 所有權人異動歷程可知，史松竹於61年間起造系爭地上物時 ，系爭土地全體共有人為施新發(應有部分1/4)、施抄(應有 部分1/4)、史再傳(應有部分2/12)、史松枝(應有部分1/12) 、史松竹(應有部分1/12)、史松雲(應有部分1/12)、史松男 (應有部分1/12)，其後，系爭土地所有權人輾轉異動，現所 有權人為原告（應有部分16000/45000）、謝宗祐（應有部
分10000/45000）、侯紹堂（應有部分7000/45000）、王鈺 惠（應有部分3000/45000）、黃銘智（應有部分14500/4500 0）、梁金銅（應有部分4500/45000），均以買賣為取得原 因，於111年7月28日辦理所有權登記等情，此有系爭土地查 詢附卷可考（本院卷第21-22頁），是系爭土地現全體共有 人均非史松竹於61年間起造系爭地上物之土地共有人，亦非 當時共有人之繼承人，且現全體土地共有人均因買賣取得系 爭土地之事實，已可認定。
⒊被告抗辯其父史松竹於61年間起造系爭地上物時，已取得系 爭土地共有人全體同意，基於分管協議合法占用系爭土地， 且為原告買受系爭土地所得見，依據債權物權化之法理，原 告不得請求拆屋還地云云，並聲請傳喚證人史松雲證明61年 間土地共有人全體訂有分管協議之事實；惟按債權契約具相 對性，除法律另有規定，或其他特別情形（例如具債權物權 化效力之契約）外，僅於當事人間有其效力。買受土地者並 不當然繼受其前手與坐落該土地房屋所有人間之使用借貸關 係，該房屋所有人原則上不得執該關係主張其有使用土地之 權利。又債權物權化效力契約對買受土地者影響甚鉅，應衡 量使用借貸契約原先所欲達成之目的；法律秩序之安定；社 區發展、社會經濟及公共利益之實現；買受土地者是否明知 或可得而知該債權契約之存在及不動產之占有實況；是否符 合公平正義及誠信原則等諸多因素，以兼顧原債權人與買受 土地者之權益，不能僅以買受土地者知悉占有之外觀，即謂 其應受原使用借貸契約之拘束(最高法院111年度台上字第72 1號判決意旨參照）。準此，系爭土地當時全體共有人間縱 有分管協議，由史松竹在系爭土地特定位置興建系爭地上物 ，惟該分管協議屬共有人間約定之債權契約，基於債權相對 性原則，效力不及於其後輾轉因買賣取得系爭土地所有權之 現共有人；況地上物占用土地之原因可能有多端，可能為租 賃、使用借貸、買賣，亦可能為無權占有，自客觀上而言， 原告僅得自外觀知悉系爭地上物占用土地之客觀事實，尚無 從知悉或可得知悉系爭地上物占用系爭土地之原因關係究為 何，僅以原告買受系爭土地應有部分時，客觀上可得知系爭 地上物占用系爭土地之外觀，即推認原告當然知悉前手間有 分管協議，對於後手有債權物權化之效力，將使債權契約之 權能大過於物權所有權之權能，於法律價值判斷上，顯失平 衡，非法所許，被告此部分抗辯，自無足採。
⒋綜上，原告為系爭土地之共有人，被告為系爭地上物之事實 處分權人，系爭地上物無權占用系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ所 示土地，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條規
定，請求被告拆除系爭土地上如附圖編號Ａ、Ｂ所示之地上物 ，並返還占用之土地予原告及全體共有人，應屬可採。 ㈣被告無權占用系爭土地，受有相當於租金之不當利益： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返 還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有 明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上 之原因而受利益，致他方受有損害為其要件，故其得請求返 還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害 若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利 益為社會通常之觀念（最高法院109年度台上字第187號判決 意旨參照）。原告為系爭土地之共有人，被告所有之系爭地 上物無權占用系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ所示部分，業經本院 認定如前，被告無法律上之原因而獲有使用系爭土地之利益 ，致原告受有損害，該利益依其性質不能返還，揆諸上揭說 明，原告按其應有部分請求被告返還自111年7月28日登記取 得系爭土地所有權之日起至114年4月15日止，及自114年4月 18日起至返還無權占用系爭土地日止，獲得相當於租金之不 當得利，自屬有據。
⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 額年息百分之10為限；前開規定於租用基地建築房屋亦準用 之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。而依土地 法施行法第25條規定，上述土地價額係指法定地價而言。至 法定地價者，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依 土地法所申報之地價。又基地租金之數額，除以基地申報地 價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承 租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相 比較，以為決定（最高法院109年度台上字第1925號判決意 旨參照）。查，系爭地上物占有系爭土地面積合計為291.88 平方公尺(計算式：編號Ａ面積163.54㎡＋編號Ｂ面積128.34㎡＝2 91.88㎡)；系爭土地位於臺南市仁德區，東臨接太子南路， 可往北通往太子路，交通便利，附近多為住家，周遭經濟活 動尚佳、生活機能便利，有系爭土地電子地籍圖資地圖資料 、國土測繪中心圖資服務空照圖存卷可憑（本院卷第271、2 73頁）。本院審酌系爭地上物占有系爭土地之位置、交通便 利性、繁榮程度、生活機能，併考量系爭地上物現由被告自 用居住而非供營利或出租之用等情狀，認被告無權占有系爭 土地所受相當於租金之利益，應以原告請求期間之系爭土地 申報地價按年息7％計算為合理適當，原告主張以年息10％計 之，實屬過高。又系爭土地於111年度至112年度之申報地價
為每平方公尺3,440元、113年度之申報地價為每平方公尺3, 600元，有本院依職權調取之申報地價網頁查詢資料在卷可 參(本院卷第23-25頁)，按被告占有系爭土地之面積291.88 平方公尺，依申報地價年息7％計算結果，原告請求被告給付 自111年7月28日起至114年4月15日止相當於租金之不當得利 69,414元（計算式：35,739＋33,675＝69,414元，如附表㈠㈡所 示），及自114年4月18日起至返還占用土地之日止，按月給 付2,216元（計算式如附表㈢所示），應予准許，逾此範圍之 請求，即屬無據。
⒊末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條分別定有明文。查，原告請求被告給付前開相當於租金之 不當得利，請求標的為金錢，且無確定期限，亦未約定利率 ，於原告提起本件訴訟，並送達民事追加變更訴之聲明狀之 繕本予被告後，被告迄未給付，自應對原告負遲延責任。是 原告請求被告自民事追加變更訴之聲明狀繕本送達之翌日即 114年4月18日(本院卷第163頁)起至清償日止，給付按年息5 ％計算之遲延利息，亦屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條 之規定，請求被告拆除系爭土地上如附圖編號Ａ、Ｂ所示之地 上物，並將占用之土地騰空返還予原告及全體共有人，及依 民法第179條規定，請求被告給付69,414元及自114年4月18 日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自114年4月18日 起至返還占用土地之日止，按月給付原告2,216元，均為有 理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；各當 事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形 ，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支 出之訴訟費用，為民事訴訟法第87條第1項及第79條所明定 。經核本件訴訟費用額確定為106,857元（即第一審裁判費8 5,857元、複丈費及建物測量費21,000元)，原告請求一部有 理由，爰依上開規定確定由被告負擔之訴訟費用如主文第4 項所示。
七、本判決第一項兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假 執行，經核與民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定
相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許；另本判決第 二項所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並依民事訴訟法 第392條第2項規定，依被告聲請宣告預供擔保後，得免為假 執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所依據，應 予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決 如主文。
中 華 民 國 114 年 6 月 6 日 臺灣臺南地方法院民事第四庭 法 官 張桂美以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 9 日 書記官 林彥丞附表一：被告應返還自111年7月28日至112年12月31日之不當得利 計算式：申報地價3,440元/平方公尺×占用面積291.88㎡×年息7％÷12個月×17個月又4天×原告權利範圍16000/45000＝35,739元
附表二：被告應返還自113年1月1日起至114年4月15日之不當得利 計算式：申報地價3,660元/平方公尺×占用面積291.88㎡×年息7％÷12個月×15個月又15天×原告權利範圍16000/45000＝33,675元
附表三： 被告應返還自114年4月18日起至返還占用土地之日止之不當得利 計算式：申報地價3,660元/平方公尺×占用面積291.88㎡×年息7％÷12個月×原告權利範圍16000/45000＝2,216元