臺灣臺北地方法院民事判決
113年度訴字第6789號
原 告 林志賢
訴訟代理人 吳煜德律師
王琛博律師
上 一 人
複 代理人 周信愷律師
被 告 孔翎
訴訟代理人 劉秋明律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於114年6月5日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查原告起
訴時訴之聲明第1項原請求：被告應將坐落臺北市○○區○○段○
○段000000地號土地暨其上同段2635建號建物即門牌號碼臺
北市○○區○○○路0段000巷0號4樓房屋（下稱該建物為系爭房
屋，建物登記謄本見北簡卷第93頁）遷讓返還予原告（北簡
卷第9頁），嗣於民國114年5月29日以民事變更聲明暨爭點
整理狀變更聲明第1項為：被告應將系爭房屋遷讓返還予原
告（本院卷第99至100頁）。核原告所為上開訴之變更，係
基於同一基礎事實而主張，並減縮應受判決事項之聲明，揆
諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：伊於112年1月20日將系爭房屋出租予被告，兩造
並簽訂系爭租約，約定租賃期間自112年1月20日起至113年1
月20日止，每月租金新臺幣（下同）1萬3000元，原約定被
告應按月於每月5日前給付1個月份租金，嗣口頭約定每月20
日前繳納當月份租金，兩造並於系爭租約但書就系爭租約租
期屆滿後關於系爭房屋之買賣事宜訂立買賣契約之預約。系
爭租約於113年1月20日屆滿，兩造亦未能依系爭租約但書成
立買賣契約，伊遂於113年6月函催被告於113年7月7日前重
新簽約，逾期未簽約則不再出租，被告應將系爭房屋返還予
伊，詎被告於113年6月18日收受上開終止租約之通知後未依
限與伊重新簽訂租賃契約，系爭租約已於113年7月7日終止
，被告迄今仍繼續占有使用系爭房屋，屬無權占有，受有相
當於租金之不當得利，致伊受有損害。爰依系爭租約第17條
約定、民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告將
系爭房屋遷讓返還予伊，並依民法第179條規定，請求被告
給付自113年7月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給
付相當於租金之不當得利1萬3000元，依系爭租約第8條約定
，請求被告按月給付違約金2萬6000元，另依系爭租約第15
條約定，請求因被告違約涉訟致伊支出之律師費15萬元等語
。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告；㈡被告應給
付原告15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
週年利率5%計算之利息；㈢被告應自113年7月7日起至遷讓房
屋之日止，按月給付原告1萬3000元；㈣被告應自113年7月7
日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告2萬6000元；㈤願供擔
保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊於27年前自奈及利亞來臺即向原告承租系爭房
屋，因兩造皆有買賣系爭房屋之意願，故於112年1月20日簽
訂系爭租約時附加但書就系爭房屋成立買賣契約，約定房屋
買賣價金為735萬元，伊並給付20萬元作為定金，另為利原
告辦理自住使用以於將來移轉房地時節省稅金，伊將原設於
系爭房屋之全家戶籍皆遷出，兩造並因此於系爭租約但書第
2條約定原告免收伊1年租金，且因原告告知系爭房屋將來為
伊所有，應由伊負擔房屋修繕費用，故於系爭租約但書第3
條約定修繕費用由伊負擔，另手寫約定至遲應於113年4月30
日將買賣價金支付完畢之停止條件，伊為此已備好自備款75
萬元，並透過地政士事務所覓得銀行談妥貸款事宜，然伊自
113年2月19日起要求簽訂買賣契約均未獲回應，原約定於11
3年5月28日商討簽訂買賣契約事宜，原告卻逕於113年5月23
日通知伊因兒子決定不賣了故不續行系爭房屋之買賣手續，
致伊未能如期交付價金予原告，原告以上開理由阻止交付系
爭買賣契約之停止條件成就，應視為伊已於113年4月30日將
價金支付完畢，原告亦早於簽訂系爭租約但書之買賣契約起
即依兩造買賣關係將系爭房屋交付予伊使用，僅尚未完成移
轉登記，伊並非無權占有系爭房屋，原告不得請求伊遷讓房
屋並請求伊給付相當於租金之不當得利，又伊並無違約情事
，原告亦不得請求伊按月給付違約金及支付本件律師費用，
縱伊有違約情事，原告請求之律師費過高應予酌減，且僅得
沒收押租金作為違約金始屬合理等語，資為抗辯。並聲明：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡願供擔保，請准宣告免
為假執行。
三、兩造不爭執事項（本院卷第81至82、101至102、117至118頁
）：
㈠兩造於112年1月間有被證三之LINE對話紀錄。
㈡兩造於112年1月20日簽訂系爭租約，原告將名下系爭房屋出
租予被告，租賃期間為112年1月20日起至113年1月20日止，
每月1萬3000元租金，原簽約時雙方約定於每月5日前繳納1
個月份租金，簽約後雙方口頭約定為每月20日前繳納當月份
租金。
㈢系爭租約第8條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼
續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交
還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金2倍之違約金至
遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」；第
15條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽
從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用
，均應由乙方負責賠償」；第17條約定：「甲乙丙各方應遵
守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時
解約收回房(店)屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責」。
㈣原告於113年6月間寄發存證信函予被告，被告於113年6月18
日收受，通知被告應於113年7月7日前與原告洽商重新訂約
之事宜並簽訂新約，逾期未簽訂新約，被告即應將系爭房屋
返還予原告。
四、本院之判斷：
㈠按契約有預約與本約之分。其因當事人由他方受有定金，依
民法第248條規定，視為成立之契約。究為「本約」抑係「
預約」，應依其情事解釋當事人之意思定之，不得謂凡有定
金之授受者，即概視為已成立「本約」（最高法院70年台上
字第1474號民事判決意旨參照）。經查，觀諸系爭租約但書
記載：「一、甲乙雙方於112年1月20日口頭議定房屋買賣，
議定價金為735萬元，議定時乙方應支付甲方訂金20萬元，
並訂於113年1月20日乙方全額付清價金時，房屋買賣契約方
得成立。二、甲方於租約期間112年1月20日起至113年1月20
日止，承諾免收乙方1年租金，若屆時113年1月20日房屋買
賣契約未成立，甲方應於訂金20萬元內扣抵1年之租金。三
、甲方對房屋現況含屋齡、屋況房間漏水等均已詳細告知乙
方，乙方已全知悉，甲方免收租金期間同意乙方作房屋修繕
，修繕費用乙方自行負擔，若房屋買賣契約未成立，乙方不
得要求甲方賠償，(支付修繕費用)。手寫部分：『甲乙雙方
議定最晚希望113年2月30日完成買賣手續。如2月30日未能
完成，最晚期限應於113年4月30日完成』」（北簡卷第60頁
），其中「議定時乙方應支付甲方訂金20萬元」、「房屋買
賣契約方得成立」、「若屆時113年1月20日房屋買賣契約未
成立」、「若房屋買賣契約未成立」等內容，可見系爭租約
但書為買賣契約之預約。
㈡次按民法第767條第1項物上請求權之規定，並非強行規定，
基於私法自治及契約自由原則，倘未違反法律強制規定或公
序良俗，當事人非不得以特約予以限制，並成為當事人間之
行為規範。又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘
泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。系爭租約第8條固
有租期屆滿遷讓返還房屋之約定，惟依兩造買賣契約之預約
記載在系爭租約之但書，足見兩造之真意為租期屆滿兩造即
訂立買賣契約之本約，即先租賃後買賣之意，則於兩造嗣後
未成立買賣本約，被告始負有遷讓返還系爭房屋之義務，而
非謂租期屆滿，被告即應立即遷讓房屋，始合於兩造先租賃
後買賣之真意，則原告依系爭租約及民法第767條第1項規定
行使權利，應受兩造先租賃後買賣約定之限制。而原告既就
系爭房屋與被告成立買賣預約，即應依預約約定，與被告訂
立買賣本約，並進而依本約履行交付買賣標的物及移轉所有
權之義務，且被告已向原告為訂立買賣契約之意思表示，惟
經原告拒絕訂約，有LINE對話紀錄可稽（本院卷第67至71頁
），原告無故拒絕依買賣契約之預約訂立本約，逕以租期屆
滿被告無權占有為由，請求被告遷讓返還系爭房屋，難認其
權利之行使合於兩造之上開約定，是被告依兩造約定而有占
有系爭房屋之權源，原告依系爭租約第17條約定、民法第45
5條、第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋遷讓返
還予原告，應屬無據，被告既非無法律上原因而受有占有使
用系爭房屋之利益，亦無何違約情事，原告依民法第179條
規定，請求被告按月給付相當於租金之不當得利1萬3000元
，依系爭租約第8條約定，請求被告按月給付違約金2萬6000
元，另依系爭租約第15條約定，請求律師費15萬元，亦屬無
據。
五、綜上所述，原告依系爭租約第8條、第15條、第17條約定、
民法第179條、第455條、第767條第1項前段規定，請求被告
應將系爭房屋遷讓返還予原告；被告應給付原告15萬元，及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之
利息；被告應自113年7月7日起至遷讓房屋之日止，按月給
付原告1萬3000元；被告應自113年7月7日起至遷讓房屋之日
止，按月給付原告2萬6000元，為無理由，應予駁回。又原
告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 6 月 26 日
民事第二庭 法 官 蕭清清
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 26 日
書記官 蔡沂倢