臺灣臺北地方法院民事判決
110年度重訴字第425號
先位 原告 吳宗霖
訴訟代理人 王國棟律師
許峻為律師
林庭睿律師
備位 原告 林憶茹
兼 上一人
訴訟代理人 陳郁婷律師
複 代理人 蘇育鉉律師
被 告 棉花田社區管理委員會
法定代理人 李麗紅
訴訟代理人 張致祥律師
複 代理人 黃光達律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國114年4月24日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付先位原告吳宗霖新臺幣伍拾陸萬壹仟肆佰柒拾元，及
自民國一百一十年三月二十六日起至清償日止，按週年利率百分
之五計算之利息。
先位原告吳宗霖其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三，餘由先位原告吳宗霖負擔。
本判決第一項於先位原告吳宗霖以新臺幣壹拾玖萬元為被告供擔
保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾陸萬壹仟肆佰柒拾元為
先位原告吳宗霖預供擔保，得免為假執行。
先位原告吳宗霖其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、本件被告之法定代理人原為王清龍，於民國114年2月1日變
更為李麗紅，有臺北市政府都市發展局114年2月13日北市都
建字第1146005454號函在卷可稽（本院卷二第257至263頁）
，李麗紅並於114年3月12日具狀聲明承受訴訟（本院卷二第
251頁），經核並無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎
事實同一，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有
明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之
陳述者，非為訴之變更或追加，亦為同法第256條所明定。
本件原告吳宗霖主張其與台灣金聯資產管理股份有限公司（
下稱台灣金聯公司）於108年6月17日簽立不動產買賣契約，
向台灣金聯公司買受臺北市信義區祥和段4小段877、879 、
880、881、882、883、1003、1004、1005、1006、1007、10
14、1015建號建物（下合稱系爭房屋，建號及門牌號碼對照
如附表一）暨其坐落基地應有部分，而系爭房屋位於同址棉
花田社區（下稱系爭社區）。原告起訴時聲明：㈠被告應給
付吳宗霖新臺幣（下同）880萬元，暨自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應將系爭社
區就共有部分為修繕工程，至修復為止。㈢願供擔保請准宣
告假執行（110年度北司調字第334號【下稱北司調卷】第7
頁）。嗣吳宗霖於110年4月27日追加其受讓自林憶茹（下逕
稱其名）就110年1月20日以後，因被告未盡系爭社區共用部
分修繕義務致系爭房屋受損之損害賠償請求權（本院卷一第
207頁），迭經變更而於111年12月9日追加林憶茹為原告（
本院卷一第393頁），最終於114年4月16日並變更前開㈡之聲
明，以吳宗霖為先位原告，追加原告林憶茹為備位原告，並
為如後一、原告主張訴之聲明欄所示（本院卷二第321頁）
之聲明。核吳宗霖所為修繕範圍之變更，係將聲明特定確切
位置，屬補充、更正事實上之陳述，非為訴之變更或追加，
此部分自屬合法。而原告所為追加林憶茹為備位原告、請求
權雖為被告所不同意，然其追加均係基於其間就系爭社區滲
漏水所致系爭房屋損害之損害賠償請求權及被告就系爭社區
共用部分修繕義務糾紛之同一原因事實，其請求之基礎事實
應屬同一，依上開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：先位原告吳宗霖與台灣金聯公司於108年6月17日
簽立不動產買賣契約，向台灣金聯公司買受系爭房屋，於10
8年8月1日辦畢所有權移轉登記，嗣於110年1月20日將系爭
房屋所有權信託登記予林憶茹，吳宗霖現為系爭房屋之承租
人。林憶茹因被告未盡修繕義務而侵害其所有權，遂於111
年4月22日出具債權讓與證明書讓與其損害賠償請求權予吳
宗霖。吳宗霖自取得系爭房屋迄今，均為系爭房屋實際使用
收益人，而被告作為系爭社區之管理委員會，就系爭社區共
有部分應有維護、修繕之義務，然就共有部分之地磚、外牆
、公園區照明燈、遮雨棚、花園區之花草、水泥柱及水管破
裂，均未維護修繕，致共有部分之消防管、水管破裂滲漏水
嚴重（下稱系爭滲漏水），其多次催告被告修繕系爭滲漏水
，均遭拒絕，使原告位於地下一樓之專有部分有多處受潮、
白華與壁癌等現象，影響吳宗霖住居安寧及生活品質，而受
有精神上損害。本件經本院囑託中華民國全國建築師公會（
下稱全建會）鑑定，並作成113年10月21日鑑定報告書（下
稱系爭鑑定報告），系爭鑑定報告認定系爭滲漏水原因包含
：㈠一樓及地下一樓公共區域地坪、通風管道周圍、外牆、
遮雨棚、花圃矮牆、採光井矮牆等，因年久失修，或有裂縫
，失去防水功能所致。㈡管道間給水管滲漏。㈢連續壁與複壁
間排水孔阻塞，導致排水溝積水滲入複壁內側地坪。而被告
未適時修復導致系爭房屋滲漏水嚴重，妨害原告對於系爭房
屋之權利行使並致原告受有財產及非財產之損害，爰先位由
吳宗霖為原告，依民法第184條、第544條、第227條之1、第
195條第1項、系爭社區規約（下稱系爭規約）第7條第6項、
公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第10條第2項、第36條
第2款等規定及委任關係請求，如先位之訴無理由，則由備
位原告林憶茹依系爭規約第7條第6項、委任關係、公寓條例
第10條第2項、第36條第2款、民法第767條第1項中段、民法
第184條第1項前段等規定，請求被告賠償損害及修復系爭社
區共有部分等語，先位原告吳宗霖聲明：㈠被告應給付吳宗
霖880萬元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年
息5%計算之利息。㈡被告應將系爭社區中庭之地坪及花圃，
依原證7所示之項目及範圍為修繕至無漏水之狀態，並就系
爭房屋之消防設備（下稱系爭消防設備）修繕至消防設備恢
復功能之狀態。㈢願供擔保請准宣告假執行。如先位聲明無
理由，則備位原告林憶茹聲明：被告應將系爭社區中庭之地
坪及花圃，依原證7所示之項目及範圍為修繕至無漏水之狀
態，並就系爭消防設備修繕至恢復功能之狀態。
二、被告則以：
㈠吳宗霖起訴時稱其為系爭房屋所有權人，然系爭房屋於110年
1月20日已登記於林憶茹名下，非吳宗霖所有，而吳宗霖遲
至111年4月27日開庭，始提出111年4月22日受讓自林憶茹債
權之證明書，追加請求110年1月20日後之損害賠償，足徵吳
宗霖起訴係以自己名義就他人之物請求損害賠償，當事人不
適格。且原告提出原證7報價單之內容無法確定修繕部分係
原告專有部分或社區共有部分，亦不能確定系爭滲漏水之原
因歸責於何人，均需另外調查，況吳宗霖起訴稱系爭房屋及
損害賠償請求權為其所有，臨訟時卻辯稱為林憶茹所有，顯
見其基礎事實不同，不合於請求之基礎事實同一之要件，被
告亦不同意原告追加該請求，故原告所為訴之追加不合法。
㈡原告主張之修繕面積廣大，修繕費用高達945萬6,500元，依
公寓條例第11條第1項規定，應經區分所有權人會議決議為
之，惟原告於本件起訴前均未提出此修繕要求，亦未曾出席
區分所有權人會議並提案之；又縱認屬一般修繕，依民法第
820條之規定，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數
之同意行之，然原告亦未提出該同意之證明，故原告本件起
訴當事人不適格，亦欠缺訴訟條件及訴之利益。
㈢原告主張被告侵權行為致其受有860萬元之損害，並請求被告
修繕系爭社區有系爭滲漏水之共有部分，惟其未具體舉證以
實其說，且吳宗霖既非系爭社區之區分所有權人，亦未墊付
系爭社區共有部分之修繕款，逕稱將共有部分之損壞與修繕
均係其損失，要無理由。再者，原告提出之報價單修繕部分
究係系爭社區共有部分或原告專有部分，如係共有部分，依
前所述，原告單獨以民法第544條起訴，於法未合；若係原
告專有部分，吳宗霖在取得系爭房屋所有權前，係向前手台
灣金聯公司系爭房屋做為聚會之用，並於租賃一年、知悉系
爭房屋屋況後，以遠低於市價之價格向台灣金聯公司購買系
爭房屋，其與台灣金聯公司買賣系爭房屋之契約書第6條，
即知係屬現況點交、第9條亦載明「…並由乙方親自履勘買賣
標的物並詢問專業人士之意見，自行評估買賣標的物之現狀
。」。吳宗霖未能證明其損害係向台灣金聯公司買受系爭房
屋之後或之前所發生，如係在買賣後，則吳宗霖未能證明其
損害與被告怠於修繕共有部分間有相當因果關係，且其尚未
實際支出修繕費用，僅提出報價單，惟報價單所載金額不能
證明即為實際受損金額；如係在買賣前，因其係現況點交系
爭房屋其並無損害可言，況依系爭鑑定報告記載，已證系爭
滲漏水均於108年7月22日以前即已發生，而被告於108年6月
27日與台灣金聯公司達成修繕協議，並匯款170萬4,781元予
台灣金聯公司，補助其修繕系爭房屋，故被告毋庸再負擔該
修繕及賠償責任，則原告依民法第184條第1項前段規定請求
被告給付860萬元及負擔修繕責任，並無理由。
㈣另原告依民法195條第1項前段規定請求精神損害賠償20萬元
，惟非財產上損害，須以法律有明文規定方得請求，建物之
損害非法定精神損害得請求之範疇，其既未能證明其受有損
害及損害與被告行為間之因果關係，自無人格法益受損可言
，其請求自無理由。
㈤退步言之，縱認被告應負擔修繕費用，然依全建會系爭鑑定
報告記載，系爭滲漏水有部分係因系爭房屋B1採光罩漏水所
致，該採光罩係嗣後改建，並非原始建物，其所致滲漏水係
可歸責於原告，依公寓條例第10條第2項但書、第12條但書
，該部分之修繕費用應由其自行負擔。就系爭社區室外地坪
（即中庭地坪、花圃）致滲漏水部分，該地坪上方為社區共
用部分，由被告管理，下方則為原告專有部分之天花板，是
該地坪為社區與原告所共用之樓地板，依公寓條例第12條第
2項，其修復費用應由原告與被告共同負擔，各負擔二分之
一等語。並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如
受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（本院卷一第382、383頁）：
㈠吳宗霖與台灣金聯公司於108年6月17日簽立不動產買賣契約
，向台灣金聯公司買受系爭房屋暨其坐落基地應有部分，於
108年8月1日辦畢所有權移轉登記，嗣於110年1月20日將系
爭房屋所有權信託登記予林憶茹（本院卷一第33頁、第133
頁、第149至198頁）。
㈡林憶茹於111年4月22日出具債權讓與證明書，內載稱因被告
未盡修繕義務而侵害其所有權之損害賠償請求權而將對被告
之債權讓與吳宗霖（被告對於林憶茹是否有此債權有爭執）
（本院卷一第217頁）。
四、得心證之理由：
㈠原告提起本件訴訟是否具備當事人適格？是否有權利保護必
要？
1.按所謂當事人適格，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受
本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權
。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特
定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通
常為適格之當事人；而雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標
的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人
。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其
為原告之當事人適格即無欠缺。次按專有部分、約定專用部
分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部
分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分
之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其
費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分
比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之
事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分
所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓條例第10
條第1、2項定有明文。
2.本件吳宗霖於起訴時確非系爭房屋之區分所有權人，而非其
所主張得依民法第767條規定對被告有所請求，有關此部分
訴訟標的法律關係之主體，嗣後就此部分已追加系爭房屋之
登記名義人林憶茹為備位原告，並另主張其為系爭社區住戶
，縱非系爭房屋之所有權人，亦得依與被告間依公寓條例或
系爭規約所生概括委任關係、公寓條例第10條第2項、第36
條第2款等規定為先位聲明第2項（本院卷二第333頁），即
請求被告將系爭社區中庭之地坪及花圃，依原證7所示之項
目及範圍為修繕至無漏水之狀態，並就系爭消防設備修繕至
恢復功能之狀態。且吳宗霖除上開請求被告修繕系爭房屋部
分外，亦主張其自108年8月1日起為系爭房屋所有權人，嗣
於110年1月20日將系爭房屋所有權信託登記予林憶茹，吳宗
霖現為系爭房屋承租人，林憶茹因被告未盡修繕系爭社區共
單部分義務而侵害其所有系爭房屋所有權，已於111年4月22
日出具債權讓與證明書讓與其損害賠償請求權予吳宗霖。吳
宗霖自取得系爭房屋迄今，均為系爭房屋實際使用收益人，
併依受讓自林憶茹之侵權行為損害賠償請求權請求被告給付
880萬元本息，依前開說明，尚難認為其屬當事人不適格。
被告以吳宗霖現非為系爭房屋區分所有權人，提起本件訴訟
非屬適格當事人云云，尚無可採。
3.被告復辯稱：原告主張修繕範圍廣大，修繕費用高達945萬6
,500元，依公寓條例第11條第1項規定應經區分所有權人會
議決議為之；縱認屬一般修繕，依民法第820條規定亦應以
共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之等語。按
共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分
所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或由
區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。共有物之管理
，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計
過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人
數不予計算。公寓條例第11條、民法第820條第1項定有明文
。本件吳宗霖依民法第184條第1項前段、第195條第1項前段
及第544條規定請求被告賠償880萬元本息部分係屬給付之訴
（本院卷二第333頁），依前開說明，只須原告主張對被告
有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺，被告援
引公寓條例第11條第1項及民法第820條第1項規定抗辯原告
此部分求當事人不適格，顯係誤會。至其所稱原告此部分請
求欠缺訴訟條件及訴之利益，既未說明其依據，亦屬無據。
㈡吳宗霖主張因系爭社區一樓共用部分水管、消防管破裂，滲
漏水，被告未履行修繕義務，導致系爭房屋多處受潮、白華
與壁癌，依民法第184條第1項前段、第195條第1項前段、第
544條、第227條之1規定，請求被告賠償財產損害860萬元、
慰撫金20萬元，有無理由？
1.本件吳宗霖主張系爭社區一樓共用部分水管、消防管破裂、
滲漏水，被告未履行修繕義務，致系爭房屋多處受潮、白華
與壁癌等情，提出照片（本院卷一第65至84頁）為證，且經
本院囑託全建會鑑定結果為：「…九、鑑定分析：㈠系爭標的
物（按指系爭房屋）使用執照記載各層樓地板面積為地上1
層708.92㎡、地下1層2714.93㎡、地下2,3層各4417.9㎡、地下
4層4473.53㎡，可知地下1層約有2,000㎡範圍之頂版直上方為
暴露於1樓室外之開放空間，如庭園、花圃、廣場、通道等
，地下2層亦約有1,700㎡範圍之頂版直上方為暴露於室外之
開放空間，如人行道、車道、露臺、花圃等。…十、鑑定結
果：貴院囑託鑑定事項，謹逐項說明如下：㈠位於棉花田社
區內之臺北市信義區信義路五段150巷如附表（按即如本判
決附表一）所示之建物屋頂、牆壁是否有滲漏水之情形？如
有，其滲漏水原因為何？(是否因1樓公共區域風管周圍、水
泥柱、地磚、外牆、遮雨棚、花圃內，因年久失修，失去防
水功能，共用部分水管及消防管多處破裂所致？)說明：1.
原告指稱滲漏水爭點共69處，113年8月30日向貴院陳報請求
追加鑑定7處，其位置(詳附件十)、是否有滲漏水、研判滲
漏水原因彙整如下（按如附表二）。2.由上表（按指附表二
）可知，會勘時爭點9、20、21、24、26、27、28、55、56
、69等未發現滲漏水，爭點66、67未發現滲漏水但有白華現
象，其餘爭點有滲漏水。各樓層滲漏水點之直上方用途、建
號、所有權人如下（按如附表三）。3.上述爭議點研判滲漏
水原因如下：⑴一樓及地下1樓公共區域地坪、通風管道周圍
、外牆、遮雨棚、花圃矮牆、採光井矮牆等，因年久失修，
或有裂縫，失去防水功能等所致。⑵管道間給水管滲漏。⑶連
續壁與複壁間排水孔阻塞，導致排水溝積水滲入複壁內側地
坪。……。」等情，有系爭鑑定報告可憑。顯見系爭房屋確係
有漏水情形。
2.又系爭鑑定報告之鑑定人劉德佑到庭證稱：「（問：…鑑定
報告第21頁，第21點表示「會勘時未滲漏水，有殘留白華」
，但依原證10照片，現況仍有漏水問題，是否能依鑑定當時
的白華現象及原證10照片，判斷該處有無漏水？）有關白華
部分，原證照片提供的時候就是現場會勘的時候，確實沒有
漏水跡象。現場會勘所提供的原證照片鑑定當時現場紀錄確
實是僅有白華現象，沒有滲漏水。光看原證10照片沒有辦法
判斷該處有無滲漏水。白華的形成原因主要是因為漏水時，
會產生碳酸鈣的析出（混擬土構造），在水蒸發之後，碳酸
鈣會殘留在構造上面，形成白華現象。爭點21上面有白華現
象，表示上面曾經是有滲漏水，只是鑑定當時沒有。（問：
…鑑定報告第23頁第66、67點表示『平頂白華』，但依原證10
照片，現況仍有漏水問題，是否能依鑑定當時的白華現象及
原證10照片，判斷該處有無漏水？如認為沒有漏水，則是否
能判斷白華的形成原因？）鑑定當時有白華現象，但現場無
滲漏水現象。回答同上。（問：鑑定報告第21及22頁所載爭
點第24、26、55、56等4處之現況均有漏水問題，且依鑑定
報告研判，上該各處是受爭點23之B1牆壁影響，能否請鑑定
人說明認定沒有滲漏水依據？）判定沒有漏水的狀況是依照
鑑定當時現場的情形作成判斷。（問：鑑定報告第22頁所載
爭點第56鑑定認無滲漏水，研判漏水原因是樓梯頂版鋼筋生
鏽水泥剝落，與爭點第23的B1牆壁滲漏水有關嗎？）樓梯頂
版之鋼筋生鏽水泥剝落由於構造位置，可判定與爭點第23牆
壁滲漏水所致。他也是爭點23的影響範圍。（問：爭點24、
26及55都有寫受爭點23影響，這是何意？）爭點23的B1外牆
滲漏水之位置與相關爭點24、26、55、56四
點有垂直方向之構造關係，上方水氣入侵則下方相關爭點即
在影響範圍之內。（如果爭點23的滲漏水位置修繕後，是否
就可解決爭點24、26、55、56的漏水影響情形？）爭點23只
是目前判斷出來影響比較大，但修繕完畢未必能夠完全解決
24、26、55、56的滲漏水。依鑑定報告第26頁第3點，研判
系爭房屋滲漏水原因漏水原因為一樓及地下1樓公共區域地
坪、…等因年久失修(略)，或有裂縫，失去防水功能等所致
、管道間給水管滲漏、連續壁與複壁間排水孔阻塞，導致排
水溝積水滲入複壁內側地坪等3點。如在滲漏水原因未修復
前，即便系爭房屋之滲漏水修復仍有漏水可能。（問：依鑑
定報告第20頁以下所述系爭房屋以外之滲漏水爭點滲漏水原
因主要是裂縫、失去防水功能，實務上漏水發生原因很多，
其中鑑定報告第14頁最後一行也提到防水層連續性原則
，則現有漏水處縱依鑑定報告提供之修繕方式，看起來也只
單點修補，在現有漏水原因即花園地坪破裂等導致防水功能
欠缺，即便單點修復，相鄰其他地方是否仍有漏水的可能？
）目前鑑定報告書所提之建議係按照一般防水修補的工法，
而鑑定時無法敲除所有構造體上之所有磁磚及面層，所以無
法研判所有水源侵入點。本次鑑定漏水原因地面層以上是原
告根據內部漏水去找尋外部的原因，所以鑑定人只有針對原
告提供的漏水原因去做鑑定，並不包含其他可能發生漏水的
原因。（問：本次鑑定係由原告以肉眼可視範圍找尋漏水位
置，如以鑑定報告之施工方式，僅針對現有漏水點之漏水源
進行修補，惟依系爭建物為85年間建造，現為29年屋齡之舊
建築物如果僅修復漏水點，施工過程中，其他地坪是否可能
因此龜裂而產生新的漏水問題？）一般防水修復僅會拆除構
造體以上裝修層或保護層，不會針對構造體進行打除，如果
防水工程按照標準施工，理論上不會造成其他構造體的龜裂
。（問：鑑定報告第30頁，就追加鑑定部分，上開位置為原
告【即吳宗霖】訴訟中所發現，鑑定報告仍研判在108 年6
月27日前發生，想請問鑑定人，即便漏水原因在108年6 月
前，但漏水以至於水滴滴落到人肉眼可見及實際壁癌及白華
等現象，大約需時多久？）無法用言語描述，因為現場壁癌
的面積跟白華現象痕跡按經驗可研判超過五年以上。現場的
壁癌跟白華現象形成原因如前所回答，但如果水滴沒有滴下
，使用人是不會察覺有漏水。但是如果樓板下緣已有潮濕含
水現象，亦可判定為有滲漏水情形。鑑定報告第24頁爭點編
號6的1樓採光井，現況有採光罩，而所有權人部分未有標示
，戶外景觀設施，應屬公設。鑑定報告第23至26頁羅列各樓
層滲漏點之直上方用途、建號、所有權人之表格，未載明標
的物建號及所有權人者，均係指該社區大樓之共有部分。本
案鑑定所作的報告，僅就所提之爭點進行查勘，至於是否尚
有其他漏水點，非在本案鑑定範圍內。漏水狀況之判斷，除
目視外、構造體殘留痕跡外，尚有水份計進行測量、紀錄，
非僅就目視。一般會出現白華現象之前，會先出現漏水或是
水痕的狀態，接著才會出現白華。鑑定報告第29頁已有詳述
，有關非屬原核准之構造及設施涉及違建者，應由臺北市政
府主管機關認定。（問：如果原始設計沒有採光罩，是否表
示採光罩所在位置的採光井，就是允許雨水從那個地方落到
地下一層？）依一般建築相關設計原則，採光井需提供相關
採光（日照）之功能，至於採光井是否需設計頂蓋，及頂蓋
是否涉及違建，或擅自建造，應由臺北市政府主管機關認定
。（問：根據鑑定報告第23頁到26頁，裡面有講到建物所有
權人部分是註記原告，是否沒有註記的部分就不是屬於原告
？）第23至26頁主要區分所有爭點所在之產權所屬位置，與
滲漏水位置及原因非有必然之關係。」等語（本院卷二第22
9至238頁）。
3.依上開說明，有關系爭社區爭點編號1、3至8、10至19、22
、23、25、29至54、57至65、68、70至76等部分經全建會鑑
定結果確有漏水之情形；另依鑑定人劉德佑之證言，爭點編
號21、會勘時未漏水有殘留白華，爭點編號66、67現況有平
頂白華，表示上面曾經是有滲漏水，只是鑑定當時沒有；爭
點編號第24、26、55、56現況判定沒有漏水的狀況是依照鑑
定當時現場的情形作成判斷。爭點23的B1外牆滲漏水之位置
與相關爭點編號24、26、55、56等4點有垂直方向之構造關
係，上方水氣入侵則下方相關爭點即在影響範圍之內。爭點
編號23只是目前判斷出來影響比較大，但修繕完畢未必能夠
完全解決爭點編號24、26、55、56的滲漏水。研判系爭房屋
滲漏水原因漏水原因為一樓及地下1樓公共區域地坪、…等因
年久失修(略)，或有裂縫，失去防水功能等所致、管道間給
水管滲漏、連續壁與複壁間排水孔阻塞，導致排水溝積水滲
入複壁內側地坪等3點。如在滲漏水原因未修復前，即便系
爭房屋之滲漏水修復仍有漏水可能等語，似不能直接確認其
確有滲漏水之情形，至爭點編號21、66、67既有殘留白華，
而依鑑定人劉德佑證言可推認曾有滲漏水情形，應可認其確
有滲漏水之情事。是綜合上情，應可認系爭社區爭點編號1
、3至8、10至19、21至23、25、29至54、57至68、70至76等
部分確有漏水之情形。
4.參酌系爭鑑定報告推斷上開滲漏水原因為：⑴一樓及地下1樓
公共區域地坪、通風管道周圍、外牆、遮雨棚、花圃矮牆、
採光井矮牆等，因年久失修，或有裂縫，失去防水功能等所
致、⑵管道間給水管滲漏。⑶連續壁與複壁間排水孔阻塞，導
致排水溝積水滲入複壁內側地坪。上開漏水原因範圍，均為
公共空間，而為系爭社區共用部分，其漏水原因均係因共有
部分滲漏水，被告既為系爭社區之管理委員會，依公寓條例
第10條第2項規定，自有修繕義務。
5.被告雖抗辯：系爭滲漏水有部分係因系爭房屋B1採光罩漏水
所致，該採光罩係嗣後改建，並非原始建物，其所致滲漏水
係可歸責於原告，依公寓條例第10條第2項但書、第12條但
書，該部分之修繕費用應由其自行負擔等語。然吳宗霖已否
認為其所改建，參酌該採光罩位置即爭點1、6、14、16、30
、31、32、33、34之採光井係位於公共空間，而被告就其抗
辯採光罩係由吳宗霖所改建一節，均未提出證據證明，則被
告上開抗辯，自不足取。
6.吳宗霖主張於108年8月1日取得系爭房屋所有權，嗣於110年
1月20日將系爭房屋信託予林憶茹，此期間(108年8月1日至1
10年1月20日止)為系爭房屋之住戶，而與該社區管委會具有
概括委任關係，且因被告怠於履行其修繕義務而致系爭房屋
漏水，持續造成吳宗霖上開期間所有權受有侵害，於109年
間因系爭房屋多處漏水，致財物受損，商請裕鑫公司履勘、
報價；另就系爭房屋與系爭社區之多處漏水、共有部分毀損
等情形，系爭房屋因漏水所生之財物損失、修繕費用等，均
發生於吳宗霖為系爭房屋所有權人時段內，上開期間因漏水
所生財產上及非財產上損害，自得依照民法第544條、第227
之1條、第184條、第195條向被告請求損害賠償；又原告於1
10年1月20日將系爭房屋信託予林憶茹後，被告仍然怠於履
行修繕義務而致系爭房屋持續漏水，造成林憶茹之系爭房屋
所有權繼續受有侵害，林憶茹就110年1月20日以後因漏水所
生財產上及非財產上損害，已讓與原告吳宗霖等語。被告則
抗辯系爭滲漏水均於108年7月22日以前即已發生，而被告於
108年6月27日與台灣金聯公司達成修繕協議，並匯款170萬4
,781元予台灣金聯公司，補助其修繕系爭房屋，故被告毋庸
再負擔該修繕及賠償責任等語，經查：
⑴有關被告抗辯其於108年6月27日與台灣金聯公司達成修繕協
議，並匯款170萬4,781元予台灣金聯公司，補助其修繕系爭
房屋一節，已為吳宗霖所否認。查：
①被告就其曾匯款予台灣金聯公司部分，提出提出匯款單及系
爭社區支出明細等件影本（本院卷一第471至475頁）為證，
固足證明被告曾匯款予台灣金聯公司108萬9,000元、43萬7,
281元，然尚不能證明上開匯款即係被告所稱之漏水補助款
項；另被告提出之108年6月份支出明細表，雖記載被告有支
出予台灣金聯公司170萬4,781元共同修繕等費用，然該部分
係被告自己所為記錄，且所謂「共同修繕等費用」究係修繕
何物或設施，均有不明。
②本件經訊問證人即系爭社區總幹事陳其川證稱被證5款項是修
繕補助款。伊有看過被證5匯款單這是台灣金聯公司申請的
費用而給伊的2個帳戶，上面有伊簽名等語（本院卷一第456
至459頁）。然證人陳其川於詢及系爭房屋漏水台灣金聯公
司是否向被告請求修繕補助一節，先陳稱台灣金聯公司於10
8年8月前多次請求修繕，由台灣金聯公司找廠商修繕，由被
告付款，108年請求的金額被告有同意匯款，且跟承辦人員
說這是修繕補助款，這是法院判決的費用，被告無權不支付
等語，就所謂「法院判決的費用」，證人陳其川及被告均未
提出任何判決供本院參考，且於就有關所匯108萬9,000元、
43萬7,281元款項，只知係依台灣金聯公司提出之金額匯款
，所匯款項金額如何形成均不知情，復於訊問台灣金聯公司
是修繕完才持請款單跟被告請款時，竟回稱只是是台灣金聯
公司的機械車位修理好之後交給被告處理等語（本院卷一第
458頁），而與系爭滲漏水無涉。於本院所為證言前後多所
出入，對被告所支付台灣金聯公司170萬4,781元款項是否確
係系爭房屋因系爭滲漏水而獲得被告補助修繕費用之事實，
尚難以逕予認定。
③又台灣金聯公司專案負責人朱文慶證稱：台灣金聯公司未曾
就系爭房屋漏水問題與被告達成和解，被告於108年6月27日
匯款予台灣金聯公司108萬9,000元係針對台灣金聯公司在系
爭社區地下4層121個停車位積欠清潔費約3年約217萬8,000
元，台灣金聯公司則要求被告將停車位機台修理好，經與被
告協商後，被告退還一半的錢即108萬9,000元，這筆錢與修
繕補助無關。台灣金聯公司與被告間自始至終均未達成漏水
修繕補償協議。至有關被告匯款予台灣金聯公司43萬7,281
元部分，係因系爭房屋於出售予吳宗霖前，該公司曾出租予
富甲天下事業有限公司（下稱富甲天下公司），因該公司未
繳納管理費，被告請台灣金聯公司支付，其公司認為自己也
是受害人請被告打折，因伊把積欠管理費全額繳給被告，被
告打折後再把金額匯至台灣金聯公司帳戶。剩餘的61萬5,78
1元部分，在伊承接有關系爭社區，其退費有2種，一種是每
年社區的固定回饋，另一種是如本案全額先繳，被告再把折
扣退還予台灣金聯公司，上開61萬5,781元應該是回饋金或
退還的折扣等語（本院卷一第490至494頁），是依證人朱文
慶證言，亦無從認定被告所抗辯已就系爭房屋漏水補助台灣
金聯公司修繕費用一節為實在。
④再者，被告係系爭社區之管理委員會，其因管理、修繕及維
護共用部分所支付之相關費用，均係區分所有權人依其共用
部分應有部分比例或依系爭規約所繳納之管理費，於支付相
關費用，尤其是高額費用時，理應有單據證明。上開匯款金
額達152萬6,281元（被告之支出明細表則記載支付170萬4,7
81元），果係用以修繕系爭社區共用部分之系爭滲漏水至系
爭房屋之修繕補助款項，即應於台灣金聯公司提出相關報價
單或修繕證明後，始由被告據以支付，並檢附相關協議文件
，惟被告自承此部分未要求台灣金聯公司提出單據（本院卷
一第481頁），亦無書面協議文件，實與常情有違，本件自
難認上開款項確係被告支付台灣金聯公司就系爭社區共用部
分滲漏水至系爭房屋之修繕費用。
⑤綜上，本件被告抗辯有關其於108年6月27日與台灣金聯公司
達成修繕協議，並匯款170萬4,781元予台灣金聯公司，補助
其修繕系爭房屋等情，並不足取。
⑵吳宗霖主張其因被告未修繕系爭社區共用部分，致其系爭消
防設備等受損，又吳宗霖於110年1月20日將系爭房屋信託予
林憶茹後，被告仍然怠於履行修繕義務而致系爭房屋持續漏
水，造成林憶茹之系爭房屋所有權繼續受有侵害，林憶茹就
110年1月20日以後因漏水所生財產上及非財產上損害，已讓
與吳宗霖。系爭房屋其中地下1樓消防設備、灑水設備及排
煙設備皆需更換或修繕，費用達452萬9,936元，系爭房屋地
下2、3樓部分尚在統計中，合計總費用應超過860萬元，並
提出報價單影本為證（本院卷一第63頁）。查：
①有關吳宗霖主張林憶茹已將系爭房屋就110年1月20日以後因
漏水所損害賠償債權讓與吳宗霖一節，經其提出債權讓與證
明書影本為證（本院卷一第217頁），應堪信為實在。
②吳宗霖主張有關系爭房屋因系爭社區共用部分滲漏水侵害系
爭消防設備致生損害，即系爭消防設備受損是否係因系爭社
區共用部分滲漏水所致，原告就此部分並未予說明系爭消防
設備如何因共用部分滲漏水而生損害，及其間因果關係，並
舉證以實其說，則縱被告未為修繕系爭社區共用部分致滲漏
水至系爭房屋，吳宗霖有關系爭消防設備因滲漏水損害需費
860萬元部分主張，仍屬無據。惟系爭房屋因滲漏水造成損
害修復費用，經全建會鑑定結果，約需56萬1,470元（見外
放系爭鑑定報告第28頁），有系爭鑑定報告可查。按稱委任
者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理
之契約，民法第528條定有明文。參酌公寓條例第3條第9款
、第10條第2項前段、第36條第2款等規定，管理委員會與各
該區分所有權人之間，就社區住戶規約規定之事項暨共用部
分修繕、管理、維護等庶務管理，自係存在概括委任之法律
關係。本件林憶茹係系爭社區之區分所有權人，與被告間，
就系爭社區共有部分維護、修繕與管理應有委任關係存在，
對系爭社區共用部分負有維護、修繕與管理之義務。系爭房
屋漏水原因肇因於系爭社區共用部分未予管理、維護及維修
，則吳宗霖主張系爭房屋滲漏水係因系爭社區共用部分未修
繕滲漏所致等語，堪信為真實。被告就系爭社區共用部分應
注意1樓及地下1樓公共區域地坪、通風管道周圍、外牆、遮
雨棚、花圃矮牆、採光井矮牆等管理維護，有無裂縫而失去
防水功、管道間給水管有無滲漏、連續壁與複壁間排水孔有
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網