臺灣臺中地方法院民事判決
114年度簡上字第166號
上 訴 人 林韋伶
訴訟代理人 林嘉祥
被 上訴人 施麗芬
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國114年2月14
日本院臺中簡易庭113年度中簡字第4284號第一審判決提起上訴
，本院於民國114年6月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項所示及該部分訴訟費用負擔之
裁判均廢棄。
被上訴人應將門牌號碼臺中市○區○○○路000號10樓之3房屋返還予
上訴人，並自民國113年9月25日起至返還前開房屋之日止，按月
給付上訴人新臺幣7,000元。
其餘上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之
95，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
被上訴人經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟
法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯
論而為判決。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：
㈠於原審主張：被上訴人前向上訴人承租上訴人所有門牌號碼
臺中市○區○○○路000號10樓之3房屋（下稱系爭房屋），租期
自民國112年6月15日起至114年6月14日止，自112年6月15日
起至113年3月14日止期間之租金為每月新臺幣（下同）6,00
0元、自113年3月15日起至114年6月14日止期間之租金則為
每月7,000元，被上訴人應於每月15日前給付，押租金為6,0
00元。惟被上訴人自113年6月15日起即未依約給付租金，共
積欠自113年6月15日起至同年8月14日止，2個月之租金共14
,000元，上訴人已於113年8月23日寄發存證信函予被上訴人
，復以起訴狀繕本向被上訴人為催告及終止本件租約之意思
表示。爰依民法第455條、第439條之規定，請求被上訴人給
付積欠之租金14,000元，並依同法第767條、第179條之規定
，請求被上訴人返還系爭房屋，及自113年8月15日起至返還
系爭房屋之日止，按月給付上訴人7,000元等語。
㈡於本院補充：上訴人以民事上訴狀再向被上訴人為催告及終
止租約之意思表示，故本件租約業已合法終止等語。
二、被上訴人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或
陳述。
三、原審判決被上訴人應給付上訴人14,000元，及自113年9月26
日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，而駁回
上訴人其餘之訴。上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決
關於駁回上訴人第二、三項之訴，暨該部份假執行聲請之裁
判廢棄；㈡被上訴人應返還上訴人所有系爭房屋，並自113年
8月15日起至返還日止，按月給付上訴人7,000元（就原審上
訴人勝訴部分，被上訴人未提起上訴及附帶上訴，該部分業
告確定，不另贅述）。
四、得心證之理由：
㈠上訴人主張被上訴人向其承租系爭房屋，並自113年6月15日
起積欠房租，上訴人業已寄發存證信函予被上訴人等事實，
業據提出與其所述相符之房屋租賃契約書、房屋稅繳款書、
存證信函狀為證（補字卷第15至18頁）；而被上訴人經合法
通知，既未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或
陳述以為爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第
1項前段之規定，視同自認被上訴人主張之事實，是堪信被
上訴人上開主張為真實。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開
始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。
民法第440條第1項、第2項分別定有明文。次按出租人非因
承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不
得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。而土地法第10
0條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租
賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應
類推適用（最高法院44年台上字第516號判決意旨參照）。
經查：被上訴人自113年6月15日起遲延給付系爭房屋之租金
，扣除被上訴人給付之押租金6,000元，上訴人於113年8月2
6日以存證信函為終止租約之意思表示時，被上訴人積欠租
金額尚未達2個月以上，是其終止難認合法；惟迄至同年9月
14日止，被上訴人遲付之租金期數已達3個月，積欠租金金
額共21,000元，扣除押租金6,000元後，被上訴人積欠租金
額已達2個月以上，是上訴人以起訴狀繕本向被上訴人為催
告、終止租約之意思表示（補字卷第9至10頁），被上訴人
逾相當期間仍不給付租金，應認本件租約於起訴狀繕本113
年9月25日送達被上訴人（補字卷第27頁）時合法終止。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第76
7條第1項前段、第179條分別定有明文。查：本件租約已於1
13年9月25日合法終止，業如前述，是被上訴人繼續占有系
爭房屋，即無正當權源，而屬無權占有，上訴人為系爭房屋
之所有權人，則其依民法第767條第1項前段規定，請求被上
訴人遷讓返還系爭房屋，應屬有據。又自113年9月25日起，
系爭房屋之租賃關係既已消滅，惟被上訴人仍繼續占有使用
系爭房屋，自獲有相當於租金之不當得利，並使上訴人受有
無法使用收益系爭房屋之損害，故上訴人主張依民法第179
條之規定，請求被上訴人返還所受利益，亦屬有據。又兩造
原既約定系爭房屋之租金以每月7,000元計算，則上訴人主
張以此金額作為計算被上訴人無權占有系爭房屋所受相當於
租金利益之標準，應屬適當，是上訴人請求被上訴人自113
年9月25日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人7,000
元，為有理由；至上訴人主張被上訴人自113年8月15日起至
113年9月24日亦因無權占有系爭房屋，而受有不當得利云云
，因斯時兩造間租約未經合法終止，仍屬有效，是被上訴人
基於與上訴人間之租賃關係占有系爭房屋，即非無法律上原
因而受占有系爭房屋之利益，自與民法第179條要件不符，
是上訴人此部分之請求，則屬無據。
五、綜上所述，上訴人依民法第767條、第179條之規定，請求被
上訴人返還系爭房屋，及自113年9月25日起至返還系爭房屋
之日止，按月給付7,000元，為有理由，應予准許；逾此範
圍之請求，為無理由，不應准許。原判決就上開應予准許之
部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決
此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判
如主文第2項所示；原判決就上開不應准許之部分為上訴人 敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當， 求予廢棄改判，非有理由，應駁回其上訴。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 6 月 27 日 民事第六庭 審判長法 官 巫淑芳
法 官 賴秀雯
法 官 蔡汎沂以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 114 年 6 月 27 日 書記官 陳宇萱