臺灣臺中地方法院民事判決
113年度訴字第3228號
原 告 羅賢嫈
訴訟代理人 陳盈雯律師
被 告 陶小梅
訴訟代理人 蔡得謙律師
蔡奕平律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年5月23日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路000號9樓之3房屋騰空返
還予原告。
二、被告應自民國114年6月5日起至遷讓第一項所示房屋之日止
，按月給付原告新臺幣30,000元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔88%，餘由原告負擔。
五、本判決第一、二項得假執行，但被告如以新臺幣449,000元
為原告預供擔保，得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國111年9月5日簽訂房屋租賃書（下稱
系爭租賃），約定由原告將其所有之門牌號碼臺中市○○區○○
路000號9樓之3房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，自111年
9月5日起至113年9月4日止，租期2年，每月租金新臺幣（下
同）30,000元。水、電及瓦斯費用均由被告自行負擔。嗣原
告於113年8月19日以通訊軟體LINE（下稱LINE）留言通知被
告確定不續租事宜，並請被告於系爭租約到期日搬遷並作點
交事宜，惟被告以還未找到適當租屋處及非常忙碌為由，不
願搬遷，原告遂於113年9月19日寄發存證信函通知被告於同
年月30日前搬遷並進行房屋點交，又於113年9月27日通知被
告於同年10月4日進行房屋點交，然被告經原告多次告知系
爭房屋將重新裝潢收回自住，卻依舊置之不理。被告於系爭
租約終止後，未依約遷讓返還房屋，屬無權占有，侵害原告
之所有權；又如因被告不付租金而繼續使用系爭房屋，每月
可獲得相當於租金之利益，致原告受有損害，為此爰依民法
第767條第1項前段、不當得利法律關係，提起本件訴訟等語
，並聲明：㈠被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路000號9樓之3
房屋騰空返還予原告。㈡被告應給付原告30,000元，並自113
年9月5日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告30,000元。㈢
願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭租約租期屆滿前，原告已口頭與被告就系爭
租約達成續約，詎在113年9月4日租期屆滿前，以「要漲房
租」、「要將系爭房屋出賣」等由，故意刁難被告，惟被告
仍同意原告要漲房租之提議，亦同意與原告議價而價購系爭
房屋。然而，原告仍不為所動，仍執意要被告遷讓系爭房屋
，顯見原告並無履約之誠意，縱認未成立口頭契約，原告並
無通知不再續約之意思表示，應有不定期限租賃契約等語，
資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如
受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠原告主張兩造於111年9月5日簽訂系爭租約，被告向原告承租
系爭房屋，每月租金30,000元，租期自111年9月5日起至113
年9月4日止。租期屆滿後，被告並未搬遷，原告曾於113年8
月19日以LINE通知被告搬遷，又曾分別於113年9月19日、9
月27日以存證信函通知被告自系爭房屋搬遷並進行房屋點交
事宜，被告迄今仍持續占用系爭房屋等情，業據其提出系爭
租約影本、存證信函、兩造LINE對話紀錄擷圖在卷可稽（見
本院卷第19至59頁），而被告對於原告主張之上開事實，於
本院言詞辯論期日時並未爭執，是原告上開主張，自堪信為
真實。
㈡原告主張系爭租約約定租期至113年9月4日，為被告所不爭執
，惟辯稱於租期屆滿前其與原告間曾以口頭方式達成續約之
合意，縱認未成立口頭契約，原告並無通知不再續約之意思
表示，應有不定期限租賃契約云云，然為原告所否認，則被
告對此有利於己之事實，自應負舉證之責任，經查：
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條第1項、
第455條前段分別定有明文。期限屆滿後，承租人仍為租賃
物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不
定期限繼續契約，民法第451條固然定有明文。惟所謂出租
人不即表示反對之意思，係指依一般觀念，出租人於租期屆
滿後，相當時期內，能表示反對意思而不表示者而言（最高
法院43年台上字第367號判決意旨參照）。
⒉參酌兩造之LINE對話紀錄內容（見本院卷第209至227頁），
原告雖曾於113年3月14日時向被告表示：「我記得我們的合
約預計在今年9月份到期，目前還有半年的時間，因為該區
域的租金已經調漲，所以今年我也會同時調整租金部分，調
整後租金為35,000元，含停車位不含管理費及水電費用」、
「因為我知道你有預算考量所以我才提前半年的時間通知你
」、「你可以考慮一下」等語，而被告僅隨即以LINE通話與
原告聯絡，並無任何兩造已經同意續租之文字。被告對此雖
辯稱其曾向原告表示同意租金每月調整為35,000元，其餘條
件均與原約相同，業經原告口頭同意云云，惟觀諸113年3月
14日兩造對話紀錄內容，除原告傳送上開文字訊息及兩人間
時長10分51秒之通話外，未見雙方於當日再就租期屆滿後之
續租事項有何討論或磋商，況自113年3月14日至同年8月19
日間，兩造僅有數則互相寒暄、問候或被告已如期給付租金
之訊息，若確有被告所稱口頭達成續約之合意，甚難想像兩
造對於續約之租金、租期等事項全無進一步討論，亦未有約
定時間簽訂租約，實與常情有違。
⒊至被告另辯以：原告於113年8月19日以LINE通知被告搬離時
，被告隨即覆以：「7月份時，我們口頭約定要續約，我也
請你租賃合約準備好時，約時間為簽約。怎知你8月20日突
說要賣房子不續租。是你先反悔，租金我如期轉帳。房子我
會找，有找到適合的，我知會你。」。原告又以LINE覆以：
「但我這邊臨時有狀況發生所以需要請你搬離，已在8月有
提前告知你了，加上並沒有白紙黑字的簽署續約合同，所以
還是要尊重屋主這邊的決定才對。」，由兩造對話內容可知
兩造確有成立一個新的口頭租賃契約云云。惟查，觀諸上開
對話紀錄內容，是否足以證明原告確有以口頭方式與被告達
成續約之合意，已非無疑。且僅憑原告對被告稱：「加上並
沒有白紙黑字的簽署續約合同。」等語，可知原告之真意是
表示雙方之租賃契約應以書面方式為之，在此之前僅係確認
雙方意向之磋商討論，最後既然沒有簽約，即難以此遽認原
告曾與被告達成續約之合意，是被告僅空言泛稱兩造間已口
頭成立續約之合意，礙難採信。
⒋又兩造間約定租期至113年9月4日止，核屬定有期限之租賃契
約。觀諸原告於租賃期間屆滿前之113年8月19日已經明確以
LINE向被告表示「所以要麻煩您開始另外找房子搬遷」（見
本院卷第225頁），亦即告知無意續約。後又於113年9月19
日以臺中太平郵局第249號存證信函向被告表示：「...煩請
於9月30日前搬離，若沒有搬離，屆時會請警察來強制執行
搬離，裡面財物損失，房東概不負責...」等語（見本院卷
第45頁）。足見原告已明確表達反對續租並請求被告搬遷，
顯無成立不定期租賃契約。被告另抗辯「縱認未成立口頭契
約，原告並無通知不再續約之意思表示，應有不定期限租賃
契約」云云，並無可採。
㈢次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，民法第767條第1項定有明文。被告迄未能舉證證明原告有
同意續租系爭房屋，且租期屆滿後，原告確曾要求被告搬遷
，業經本院認定如前，兩造間既未成立不定期限租賃契約，
則被告於租賃關係終止後，即喪失占有系爭房屋之合法權源
，被告迄今仍占有系爭房屋，自屬無權占有，原告依民法第
767條第1項前段之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，洵屬
有據。
㈣再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法
第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利
，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，
故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請
求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相
當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有
人返還占有土地所得之利益，原則上應以相當於該土地之租
金額為限（最高法院94年度台上字第1094號判決意旨參照）
。於無權占用他人之房屋時，亦應為相同解釋。查被告就租
賃關係消滅後，既無繼續占有使用系爭房屋之正當權源，即
係無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，應返還其利
益。本院審諸兩造前就系爭房屋之租金約定為每月30,000元
，是以相當於租金之利益為計算被告所受之利益及原告所受
之損害，應屬合理。惟查，被告自113年9月起至114年5月間
，期間均有按月以轉帳之方式給付原告30,000元，經原告確
認無誤，並有原告提出之被告匯款紀錄為證（見本院卷第23
3至237頁、第257頁、第263頁），則難認被告於此段期間內
，受有相當於租金之利益，原告依不當得利法則，對被告請
求返還此段期間相當於租金之損害，洵非有據，不應准許。
至原告請求被告給付自113年6月5日起至遷讓房屋之日止，
每月30,000元之不當得利，即屬有據。
四、綜上所述，被告無權占有使用系爭房屋，原告依民法第767
條第1項前段、第179條之規定，請求被告自系爭房屋遷出並
騰空返還原告，另給付自113年6月5日起至遷讓房屋之日止
，每月30,000元之不當得利，為有理由，應予准許。逾此範
圍之請求，即屬無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原
告勝訴部分，所命給付金額未逾500,000元，應依民事訴訟
法第389條第1項第5款職權宣告假執行，原告此部分假執行
之聲請僅係促請本院依職權為之，爰不另為假執行擔保金知
諭知；又被告聲請宣告免為假執行，核無不合，爰依同法第
392條第2項規定，酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴
部分，既經駁回，其假執行之聲請失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後
，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 6 月 23 日
民事第五庭 法 官 王奕勛
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 24 日
書記官 張祐誠