臺灣臺中地方法院民事判決
112年度重訴字第492號
原 告 楊銘偉
張儷薰
張羽睿
洪仲烈
共 同
訴訟代理人 莊慶洲律師
複 代理人 林恆碩律師
被 告 堡寬建設有限公司
法定代理人 高銀龍
訴訟代理人 朱從龍律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年5月21日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告楊銘偉新臺幣372,000元，及自民國112年9月1日
起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
被告應給付原告張儷薰新臺幣372,000元，及自民國112年9月1日
起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
被告應給付原告張羽睿新臺幣372,000元，及自民國112年9月1日
起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
被告應給付原告洪仲烈新臺幣372,000元，及自民國112年9月1日
起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之14，餘由原告負擔。
本判決第1至4項得假執行。但被告分別以新臺幣372,000元為原
告楊銘偉、張儷薰、張羽睿、洪仲烈預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查，原
告於起訴時原聲明為：㈠被告應給付原告楊銘偉新臺幣（下
同）2,600,000元及利息。㈡被告應給付原告張儷薰2,520,00
0元及利息。㈢被告應給付原告張羽睿2,520,000元及利息。㈣
被告應給付原告洪仲烈4,620,000元及利息。㈤願供擔保請准
宣告假執行（見本院卷一第13、15頁）。嗣於民國113年3月
6日具狀變更聲明第1至4項為：㈠被告應給付原告楊銘偉2,02
3,850元及利息。㈡被告應給付原告張儷薰2,499,850元及利
息。㈢被告應給付原告張羽睿2,039,850元及利息。㈣被告應
給付原告洪仲烈3,928,500元及利息（見本院卷一第177頁）
；原告再於114年5月9日具狀變更聲明第4項為：被告應給付
原告洪仲烈4,017,500元及利息（見本院卷二第110-1頁）。
原告所為上開聲明之變更，核屬擴張、減縮應受判決事項之
聲明。與請求之基礎事實同一，且不妨礙被告之防禦及訴訟
進行，核與前開規定相符，均應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告於107年3月間分別與被告簽立預定不動產買賣契約書（
下稱系爭契約），買賣標的為臺中市○里區○○○段000地號土
地（下稱系爭土地）以及興建建物（下稱系爭房屋，並與系
爭土地合稱系爭不動產），並約定系爭不動產之完工交屋日
為108年7月，買賣價金為580萬元。原告均已給付簽約款60
萬元及土地過戶款262萬元，被告於108年7月間分別移轉系
爭土地予原告，然系爭土地過戶後直至110年4月被告均未依
約興建系爭房屋，且以原物料及人工成本上漲為由，明示拒
絕給付，嗣於110年4月轉介固越營造工程有限公司（下稱固
越公司）予原告，原告僅能轉交固越公司興建。系爭房屋已
由固越公司承攬建造，並業已申請使用執照完畢，被告已無
給付之可能，係屬可歸責於被告之給付遲延致給付不能，原
告自得依民法第226條第1項、第227條第1項請求損害賠償，
並依同法第256條解除契約及請求被告返還已給付之簽約款6
0萬元，並以起訴狀作為解除契約之意思表示。損害賠償內
容，包括原告因而需以更高價金另尋他人興建系爭房屋，依
系爭契約興建系爭房屋之工程費用為258萬元，則超過部分
之費用如附表一「興建價金差價欄」所示，應由被告賠付差
價；再因兩造原約定交屋日為108年7月，原告因被告遲延，
損失使用系爭不動產之權利，應賠付相當於租金或實際租金
損失，分別如附表一「租金損失欄」所示。
㈡為此，原告爰依民法第226條第1項、第227條第1項、第216條
、第259條第1項、第266條、第231條第1項之規定提起本件
訴訟等語。並聲明：⒈被告應給付原告楊銘偉2,023,850元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算
之利息。⒉被告應給付原告張儷薰2,499,850元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊
被告應給付原告張羽睿2,039,850元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒋被告應給
付原告洪仲烈4,017,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒌願供擔保請准宣告
假執行。
二、被告抗辯：
本件為自力建屋，兩造之約定為被告仲介建築師、營造公司
予原告，再由原告直接向其等簽約，並以簽約金方式收取介
紹費等相關費用60萬元，故被告未收取營建之費用，並無義
務興建房屋予原告，且被告亦已為履約支出約320萬元。原
告後續的營建商固越公司即是被告介紹，並非原告另找他人
建造，則被告已履約完成。另本件履約過程遇到土地重測，
致測量鑑界延宕半年以上，延宕之後又面臨工料價格上漲，
因而價額上漲，屬不可抗力，被告並無違約，原告請求損害
賠償為無理由，原告所請求金額亦非系爭契約所許，應予駁
回等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁
回；如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告與被告間於107年3月間分別簽立系爭契約，其中約定原
告各應給付之價金均為簽約款60萬元，土地過戶款262萬元
、興建工程款258萬元，合計580萬元，被告預定108年7月間
完工交屋（見本院卷一第33至48頁）。而原告各已給付簽約
款60萬元，土地過戶款262萬元，原告（另與訴外人2人，合
計6人，共給付2,620,000*6=15,720,000）與實際地主簽約
系爭土地買賣總價金為15,678,000元。系爭契約約定於108
年1至6月間原告給付被告興建工程款258萬（5成貸款），原
告未支付予被告，被告也未交屋。被告於110年4月間介紹固
越公司與原告另行簽立系爭房屋營造工程契約書（見本院卷
一第49至70頁）等節，為兩造所不爭執（見本院卷一第297
、298、349、350頁），爰堪認定。
㈡原告主張兩造簽立系爭契約為預定系爭不動產之買賣契約，
被告應依約交付系爭不動產；被告抗辯本件為自力建屋，被
告僅負責介紹建築師、營造公司予原告，以簽約金方式收取
介紹費等相關費用60萬元，被告已履約完成。何者可採？
⒈系爭契約上載：「預定不動產買賣契約書…第一條、買賣標的
：不動產標示及買賣權利範圍…土地標示：坐落臺中市○里區
○○○段000○地號。…建物坐落同前述基地內，工地名稱【松晴
生活三期】…。第二條、買賣價款總金額新臺幣：伍佰捌拾
萬元整。…第七條、俟建照核定時，再行簽訂預售屋買賣合
約書。」等文，有系爭契約在卷足參（見本院卷一第33至48
頁）。系爭契約實明白約定為預定不動產買賣契約，亦明定
買賣標的為系爭不動產，原告之主張，實非無據。
⒉然觀兩造實際履約之情形，系爭土地確實係由被告仲介，由
原告與實際地主簽立系爭土地買賣契約書，有土地買賣契約
書在卷足憑（見本院卷一第277至284頁），系爭房屋確實係
由被告仲介，由原告與營造商固越公司簽立營造工程契約書
，有契約書在卷可證（見本院卷一第49至70頁），則被告辯
稱本件為其係屬自力建屋，被告角色為代辦及仲介性質，確
實較合於客觀之履約情形。且查，系爭契約所附流程，明白
載為「松晴生活三期 自立造屋流程」，有系爭契約為卷足
參（見本院卷一第36、40、44、48頁），是被告所辯，亦非
虛妄。
⒊然系爭契約約定自力建屋，以及被告的工作範圍僅為代辦及
仲介地主與營造商與原告另再簽立系爭土地買賣契約及系爭
房屋營造契約，實不與系爭契約為預定不動產買賣契約之本
質必然矛盾，被告最終的義務是如期交付系爭不動產予原告
，然過程自可係由被告代辨各項如建照等之申請，而取得系
爭不動產之方式，可以是原告、被告、與地主或營造商的三
方關係，也可以是被告為仲介，原告自力建屋，與地主或營
造商直接簽約，均無不可，只要能如期交付系爭不動產予原
告即可，是系爭契約仍應依其合意並簽立之文字內容，認屬
預定不動產買賣契約，被告應使原告如期依約定價格取得約
定之不動產。又系爭契約雖稱為預定不動產買賣契約，有買
賣之文字，然亦載有「自立造屋」等文，且依實際履約之事
實經過，包括相關申請流程之代辦、仲介土地買賣、仲介承
攬建屋等事宜，實屬買賣、委任、承攬、居間之混合契約，
自應依各項內容之實際情形，以民法買賣、委任、承攬或居
間之相關規定補充系爭契約約定之不足。
⒋又查，就系爭契約約定之流程為於107年3月1至15日前完成給
付訂金20萬元、簽約並給付40萬元（即兩造所謂的簽約60萬
元），於同年3月至7月間完成平面立面建材確定，於同年7
月至9月間完成土地過戶及分割，於同年10月申請建築線，
於同年11月排水申請，於同年11月至12月間建照申請，於10
8年擇日動工，於108年1至6月間興建工程，並預定於108年7
月間完工交屋，有系爭契約所附「松晴生活三期 自立造屋
流程」在卷足憑（見本院卷一第36、40、44、48頁）。對此
，兩造均不爭執業已履行至土地過戶之程序（見本院卷二第
99、100頁），惟土地過戶前的程序，就平面立面建材確定
，被告否認有完成建材確定（見本院卷一第297頁）。
⒌基上，原告主張兩造簽立系爭契約為預定系爭不動產之買賣
契約，被告應依約交付系爭不動產，應屬可採。惟本件實際
履約之方式，係由被告代辦相關事宜，仲介地主、營造商與
原告直接簽約，由原告自力建屋，系爭房屋雖非被告交付原
告，惟業已由固越公司交付與原告，應認被告業已履約完成
。
㈢原告主張被告未依約於108年7月間交付系爭不動產，更於110
年4月間以原物料及人工成本上漲為由，明示拒絕給付，應
負遲延責任；被告抗辯未收取營建之費用，並無義務興建房
屋予原告。何者可採？
⒈原告雖主張被告有明示拒絕給付，惟依原告所提之證據實無
法證明被告有拒絕給付之情形，其中：
⑴依原告另與固越公司簽立之契約，僅能認係由被告仲介營造
商與原告直接就興建系爭房屋之工程簽立承攬契約，無從以
此即認被告拒絕給付。
⑵依兩造間之對話紀錄（見本院卷二第57至79頁），被告方人
員陳稱：「6/30地籍重測…不好意思！因為遇到四塊厝段地
籍重測的關係，所以延遲了那麼久。等重測完我們就會趕快
跑流程」等語（見本院卷二第59頁），明白承認確實有遲延
之情形，惟並無拒絕給付。
⑶依兩造間108年9月8日之會議，係討論「⒈依當時簽約內容，
每戶580萬，住商（指被告）會依合約履行。⒉目前因工期延
遲，若後續工程動工後，產生高於總額580萬/戶，若超出每
戶總額，須由住商吸收」等問題，有「松晴生活三期-自立
造屋問題討論會議」白板拍攝照片在卷足參（見本院卷二第
85頁），亦查無被告有拒絕給付之情形。
⑷此外，原告所提之其餘證據，均查無與此部分有關係，亦未
見原告說明，自難認原告此部分之主張可採。
⒉又查，依上揭「松晴生活三期 自立造屋流程」（見本院卷一
第36、40、44、48頁），兩造原約定係於108年7月間完工交
屋，已如上述，被告於兩造間之對話紀錄亦自承因遇到四塊
厝段地籍重測，有延遲之情形，是系爭房屋未於108年7月間
完工交屋，而有延遲之情形，仍屬可認。
⒊至被告抗辯未收取營建之費用，並無義務興建房屋予原告等
語，惟依系爭契約，被告仍負於108年7月間使原告取得系爭
房屋之義務，不論是由被告興建交付，抑或仲介固越公司營
造交付均可，是被告之抗辯無解於其應依約於108年7月間使
原告取得系爭房屋之責任。
㈢原告主張被告給付遲延並致給付不能，請求解除契約等語（
見本院卷一第21頁）。惟查：
⒈因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠
償損害；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債
權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；債權
人於有第226條之情形時，得解除其契約，民法第226條第1
項、第227條第1項、第256條分別定有明文。原告主張被告
給付遲延並致給付不能，而依上開民法規定解除系爭契約等
語（見本院卷一第21頁）。
⒉系爭契約本質為買賣、委任、承攬、居間之混合契約，原告
雖未於約定之108年7月間取得系爭房屋，然被告仍有仲介固
越公司與原告簽立承攬契約，由固越公司完工後交付原告，
使原告完成「自立建屋」而取得系爭房屋，實已履約完成並
無給付不能之事實。原告於取得系爭房屋後，方依給付不能
之事由，以起訴狀解除契約，並僅單單解除系爭契約中訂金
及簽約部分之60萬元，然系爭契約中訂金及簽約部分之60萬
元應屬被告提供代辦相關申請服務及仲介之費用，性質上屬
委任或居間之法律關係，且已履約完成，原告業已受領，無
給付不能之情形，則原告主張依民法第256條解除系爭契約
，即屬無據。
㈣原告另請求被告給付因固越公司承攬建造系爭房屋多支出之
營建費等語。惟查：
⒈系爭契約所約定起造之房屋，與固越公司最後交付予原告之
系爭房屋，如設計、建材均完全相同，原告非不得請求被告
負擔營造系爭房屋多支出之營建費。
⒉證人黃堃展到庭證稱：伊為系爭房屋製作設計圖之建築師，
由被告委託，最原始的叫建照圖，就是第一次申請建照用的
圖，後來系爭房屋又申請過兩次變更設計，而變更設計前後
的造價，建築師無法確認，建築師繪製設計圖時不會確定建
材、工法，此部分是營造商依設計圖再去跟原告確認建材及
估價，伊無法確認原告與固越公司簽立的營造契約所建的系
爭房屋與最早與被告系爭契約約定的房屋材料是否均相同（
見本院卷二第133至138頁），明白證稱無從確認系爭房屋之
建材是否同於系爭契約約定之內容，證人黃堃展的設計圖並
未確定建材及工法，且依其經驗，建材實係原告與固越公司
簽約時方能確定。是原告不能證明系爭契約約定起造房屋之
建材與系爭房屋之建材相同。
⒊又依上開黃堃展之證述，系爭房屋經過原始的建照申請，及
後續2次兩次變更設計，是完成之系爭房屋並非原始之設計
，業已變更，並證稱：最早的建照、使照建築物高度是兩層
樓加屋凸等語（見本院卷二第135頁），核與原告所提兩造
間系爭契約附件圖面為兩層樓加屋凸乙節相符（見本院卷一
第197至200頁），而系爭房屋最末係三層樓加屋凸，顯屬不
同，有原告與固越公司契約原本所附設計圖與3D完成圖在卷
可詳。是原告最後取得之系爭房屋為三層樓加屋凸與被告原
始約定兩層樓加屋凸之房屋，已屬不同。
⒋基上，原告請求被告給付因固越公司承攬建造系爭房屋多支
出之營建費，惟原告無法證明係使用與被告約定之同一建材
，且固越公司完成交付與原告之系爭房屋實與原告與被告約
定之房屋顯屬不同。原告無法證明確有於約定範圍內多支出
之事實，其請求自無可採。
㈤原告請求預期使用系爭不動產，相當於租金之損失，是否有
理？
⒈兩造原約定係於108年7月間完工交屋，被告於兩造間之對話
紀錄亦自承有延遲之情形，已如上述。
⒉被告抗辯係因遇到四塊厝段地籍重測，屬不可抗力等語，惟
查，此部分被告並未提出任何證據，而依原告所提出之對話
紀錄，也是被告人員陳稱因四塊厝段地籍重測而延遲，未於
對話中提出無任何證據。
⒊證人黃堃展到庭證稱：申請建照時，因為周邊都是灌溉溝渠
，需要向農田水利署申請同意，申請時間比較長，其他都是
照正當流程在走等語（見本院卷二第134頁）。亦未證述有
何因四塊厝段地籍重測而延遲之事實，是被告所辯實屬憑據
，自無可採。
⒋本件既原約定於108年7月間交屋，被告給付遲延，又無法證
明有正當理由，自應付遲延之責，原告主張因另行租屋或因
不能使用受有相當於租金損失，即非無據。就原告之損害額
：
⑴當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困
難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴
訟法第222條第2項定有明文。
⑵原告楊銘偉主張租賃時間為自108年7月至113年5月15日，損
失租金38萬4,000元（見本院卷一第189頁），並提出房屋租
賃契約書（見本院卷一第207至209頁）為證，然原告楊銘偉
所提之房租賃契約書只有封面，並無實際內容，無從了解租
屋地點，及屋況是否接近系爭契約原約定之房屋。
⑶原告張儷薰主張租賃時間為自108年7月至112年6月，損失租
金94萬元，惟並未提出實際租賃房屋之事實，僅是主張於59
1租屋網中查得四塊厝段地26.02坪之租金為每月2萬元等語
（見本院卷一第189頁），然原告張儷薰並未提出其查得之
資料供核，無從了解是否為真。
⑷原告張羽睿主張租賃時間為自108年7月至112年5月10日，損
失租金48萬元（見本院卷一第189頁），並提出房屋租賃契
約書（見本院卷一第211至218頁）為證，原告張羽睿所提之
租屋處同為后里區，租金為每月1萬元，尚非不合理，惟兩
造原約定是108年7月交屋，是108年7月之租金實不能認係原
告遲誤交屋產生之損失。
⑸原告洪仲烈主張租賃時間為自111年1月1日至同年12月31日，
另自111年10月1日至113年3月31日，損失租金80萬5,000元
，並提出房屋租賃契約書（見本院卷一第219至229頁）為證
，惟原告洪仲烈所提之租屋地為臺中市北區崇德路及臺中市
潭子區新興街1段，與系爭契約坐落區域不同，也無法了解
屋況是否接近系爭契約原約定之房屋。
⑹又查，固越公司係為原告興建三層樓加屋凸之系爭房屋與被
告原始約定兩層樓加屋凸之房屋，顯然不同，且有變更設計
2次，自需較長之時間，原告實無法證明其所受損失之確切
金額，本院審酌原告與固越公司簽立工程承攬合約書（見工
程承攬合約書原本），其上約定自開工起12個月（工作天）
完工，如只興建兩層樓加屋凸依比例約為8個月，而系爭契
約約定之工程期間則為6個月加交屋1個月。本院認工期之計
算，以225（約7個月又15日）個工作天為宜，又原告與固越
公司簽約日為110年4月17日為星期六，非工作日，自同年月
19日星期一起算，計至111年2月25日止為225個工作日，是
計算原告不能使用系爭房屋另行租賃或相當於租金之損失計
算期間以108年8月起至111年2月止，合計31個月為合理。再
參考臺中市后里區之租金行情（見本院卷二第91至96頁）及
原告張羽睿提出房屋租賃契約書（見本院卷一第211至218頁
），認原告租金或相當於租金之損失，以每月1萬2,000元計
算尚屬可採，則原告此部分之損失，應均以372,000元（計
算式：31*12,000=372,000）為可採，超過部分，尚屬無據
。
㈥給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，
民法第229條第1項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為
標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定
利息較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未
經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233
條第1項、第203條亦有明文。查，本件原告對被告之前開債
權，核屬無確定期限之給付，本件既經原告起訴而送達訴狀
，且本件起訴狀繕本於112年8月31日送達於被告，有送達證
書可參（見本院卷一第103頁），兩造於本院113年9月4日言
詞辯論期日同意利息起算日為112年9月1日（見本院卷一第2
95頁）。是原告請求被告自112年9月1日起至清償日止，按
週年利率5%計算之法定遲延利息，自屬有據。
四、綜上，原告各請求被告給付372,000元，及均自112年9月1日
起至清償日止，為有理由，應予准許，超過部分為無理由，
應予駁回。
五、本件所命被告給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第38
9條第1項第5款之規定，依職權為假執行之宣告，原告就此
部分所為供擔保假執行之聲請，僅在促使本院發動職權，無
庸另為准駁之裁判。本院並依被告之聲請酌定相當之擔保金
額，准被告供擔保後得免為假執行。至原告敗訴部分，其假
執行之聲請即失其依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民
事訴訟法第79條，第389條第1項第5款、第392條第2項之規
定，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 6 月 26 日 民事第七庭 法 官 王詩銘以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 6 月 26 日 書記官 曾靖文 附表一：
編號 原告 簽約款 興建價金差價 租金損失 請求金額 1 楊銘偉 600,000元 1,039,850元 384,000元 2,023,850元 2 張儷薰 600,000元 959,850元 940,000元 2,499,850元 3 張羽睿 600,000元 959,850元 480,000元 2,039,850元 4 洪仲烈 600,000元 2,523,500元 894,000元 4,017,500元
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