臺灣臺中地方法院民事判決
111年度訴字第3537號
原 告 紀靖威
訴訟代理人 魏光玄律師
複 代理人 劉惠昕律師
被 告 紀志蒼
訴訟代理人 楊孟凡律師
複 代理人 洪任鋒律師
柯毓榮律師
上訴當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年5月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺中市○○區○○段000○00000地號土地，及其上同段1
43建號建物，應予變價分割，所得價金按附表所示兩造應有部分
之比例分配。
訴訟費用由兩造依附表所示訴訟費用負擔比例欄所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者
，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。本
件原告起訴原請求兩造共有坐落臺中市○○區○○段000地號土
地（面積280.00平方公尺；各持分2分之1）、臺中市○○區○○
段00000地號土地（面積5.00平方公尺；各持分2分之1）及
（建物）臺中市○○區○○路000號（建號143，一層面積59.18
平方公尺、二層面積59.18平方公尺；各持分2分之1）准予
以變賣全部，所得價金按附表所示應有部分比例分配之；嗣
於民國114年2月27日民事綜合言詞辯論意旨狀更正聲明為：
請求就兩造共有坐落臺中市○○區○○段000地號土地、同段523
-1地號土地，及其上同段143建號建物，准予變價分割，所
得價金按附表所示應有部分比例分配（見本院卷二第45頁）
，核屬不變更訴訟標的，而為更正事實上或法律上之陳述，
合於前揭規定，自應准許，先予敘明。
二、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為
本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。
但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴
之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴
之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期
日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤
回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，
民事訴訟法第262條定有明定。本件原告雖於113年1月16日
以民事聲請狀表示撤回本件訴訟（見本院卷一第301頁），
惟經本院電話通知被告是否同意原告撤回，已為本案言詞辯
論之被告表示不同意原告撤回，有本院電話紀錄表在卷可參
（見本院卷一第303頁），復經本院檢送前揭民事聲請狀通
知被告於10日內提出異議狀，逾期視為同意撤回，前揭撤回
訴訟狀於113年1月26日送達被告（見本院卷一第313頁），
被告於113年1月29日具狀表示不同意原告撤回訴訟（本院卷
一第333至334頁），是原告上開撤回不生效力，本院仍應繼
續審理。
貳、實體部分：
一、原告主張：兩造係因繼承取得坐落臺中市○○區○○段000地號
土地（面積280.00平方公尺；各持分2分之1）、523-1地號
土地（面積5.00平方公尺；各持分2分之）（下稱系爭土地
）及同段143建號建物（門牌號碼臺中市○○區○○路000號；一
層面積59.18平方公尺、二層面積59.18平方公尺；各持分各
2分之1；下稱系爭建物）（下合稱系爭不動產），故系爭不
動產為兩造所共有，並已辦理繼承登記在案。系爭建物為透
天厝，僅有一個出入口，且內部共用一個樓梯，以共有人應
有部分各2分之1計算，各共有人持分約17.90坪，如為原物
分割，各共有人取得之建物，將無法自由獨立出入使用及破
壞了系爭建物之建築物，恐會違反建築法規之規定，如分割
為各共有人或共同共有人單獨所有，將無法發揮物之全部經
濟效用。又系爭523-1地號土地面積僅為5平方公尺，無法與
系爭523地號土地分割利用，土地若實體分割將變成畸零地
，惟若透過市場機制讓全體共有人可享現今市價之整體利益
，後續進入執行程序，共有人亦可主張行使優先承買權再行
買回，進退之權益取捨均受到合法之保障，故應予變賣系爭
不動產全部後分配價金為最適宜方案。爰依民法第823條第1
項、第824條第2項第1、2款之規定，提起本件訴訟等語，並
聲明：兩造共有坐落臺中市○○區○○段000地號土地、同段523
-1地號土地，及其上同段143建號建物，准予變價分割，所
得價金按附表所示應有部分比例分配。
二、被告則以：共有物之裁判上分割，仍以原物分割為原則，然
原告並未敘明就系爭不動產有何事實上或法律上分割之困難
，是原告主張變價分割並無理由。就本件系爭不動產被告提
出之分割方案為：由被告單獨取得系爭523-1地號土地及系
爭建物全部，並系爭建物所坐落之509地號土地上之面積，
即附圖編號A部分之面積；而系爭509地號土地上除系爭建物
外，尚有興建未辦保存登記建物，該未辦保存登記建物及其
坐落之509地號土地面積即附圖編號C部分，均歸由原告單獨
取得；而附圖編號B部分現況為通道，係該未辦保存登記建
物對外之連接通道，而該通道亦得連接至系爭建物後方，是
附圖所示B部分應屬民法第824條第4項規定「因共有人之利
益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有」之情
形，故附圖所示B部分之土地應由兩造維持共有。另被告亦
同意依上開分割方案與原告分得位置互換，即由原告取得附
圖編號A部分，被告取得附圖編號C部分，資為抗辯，並聲明
：原告之訴駁回。
三、兩造協議並簡化爭點如下（參本院卷二第39至40頁之準備程
序筆錄）。並依本案相關卷證或判決格式做部分文字修正或
刪減文句。
㈠兩造不爭執事項：
⒈兩造繼承取得共有臺中市○○區○○段000○00000地號土地及其上
同段143建號之建物（即系爭不動產），應有部分比例各為2
分之1，兩造就系爭不動產未定有不分割協議。
⒉臺中市太平地政事務所出具112年3月23日平土測字第027100
號複丈成果圖，嗣出具112年7月31日平土測字第073000號複
丈成果圖。
⒊華聲不動產估價師事務所於113年5月29日出具鑑價報告書，
認定系爭不動產之現況全部（含登記、增建及搭建鐵皮部分
）之價值為新臺幣（下同）46,213,854元。
㈡兩造爭執之事項：系爭不動產應以何種分割方案為妥適？本
件原物分配是否顯有困難而應為變價分割？
四、本院得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不
在此限。又按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分
割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經
共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列
之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物
之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物
分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；
或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分
配於各共有人。民法第823條第1項、第824條第1項、第2項
分別定有明文。又按分割共有物，除應斟酌各共有人之意願
、利害關係及共有物之性質外，尚應斟酌分得部分所得利用
之價值、經濟效用等原則。且裁判分割共有物，屬形成判決
，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明及上開
事項等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，並不受當事
人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院84年度臺上字第
1538號、94年度臺上字第1768號、93年度臺上字第1797號判
決要旨參照）。準此，請求分割共有物之訴，法院應依上開
規定，斟酌共有人之意願，共有物之性質、經濟效益及全體
共有人之利益，為公平適當之分配。
㈡原告主張系爭不動產為兩造因繼承而取得，故系爭不動產為
兩造所共有，應有部分比例為各2分之1，並已辦理繼承登記
等情，業據提出土地、建物登記第一類謄本、地籍圖謄本、
建物平面圖等在卷可稽（見本院111年度中司調字第984號卷
第19至37頁），核屬相符，且為兩造所不爭執，堪信為真實
。兩造為系爭不動產之共有人，並無不分割之約定，依物之
性質或使用目的亦無不能分割之情形，復無法達成分割協議
之事實，原告基於系爭土地共有人身分之共有物分割請求權
，訴請裁判分割系爭不動產，揆諸上開法律規定，洵屬正當
。
㈢原告主張系爭不動產應採變價分割方式，為被告所否認，並
抗辯系爭不動產應採原物分割方式為宜，並提出前揭分割方
案，並據提出土地分割方案附圖在卷為憑（見本院卷一第93
頁）。經查，本院於112年5月17日會同兩造前往現場履勘，
並囑託臺中市太平地政事務所（下稱太平地政事務所）測量
人員進行測量，有本院勘驗筆錄、現場勘驗照片在卷可稽（
見本院卷一第97至107頁），太平地政事務所依被告所提分
割方案，先後檢送收件日期112年3月23日平土測字第027100
號複丈成果圖、112年7月31日平土測字第073000號複丈成果
圖予本院（見本院卷一第113頁、第193頁），經本院以上開
複丈成果圖委由鴻廣不動產估價師事務所（下稱鴻廣事務所
）就被告分割方案兩造間應互為找補金額各為何進行鑑定，
鴻廣事務所於112年11月9日鴻廣字第1121109號函檢送鑑定
報告書（見本院卷一第239頁），據該估價報告書之評估價
值結論所載，認定系爭土地、建物總價分別為19,901,400元
、113,916元，則系爭不動產分割後，兩造間應補償及應受
補償之金額為1,748,158元(見鴻廣事務所估價報告書第5至6
頁)，依該估價報告書，被告固主張願以原物分割取得系爭
不動產全部，並以金錢補償原告，惟原告認為該估價報告書
疏未將系爭土地上之未辦保存登記建物（含系爭建物之增建
及搭建鐵皮部分）納入勘估範圍，且未就建物與土地間合併
使用之價值予以評估考量合併使用之經濟效益，無法顯示系
爭不動產之全部價值，是原告就被告所提之分割方式並無共
識。嗣經本院以太平地政事務所收件日期112年7月31日平土
測字第073000號複丈成果圖、113年1月10日平土測字第0041
00號複丈成果圖為據，另囑託華聲不動產估價師事務所（下
稱華聲事務所）就系爭不動產現況全部（建物包含已登記、
增建及搭建鐵皮部分）整體合併考量，一併進行鑑價，華聲
事務所於113年7月18日華估字第83268號函檢送鑑定報告書
（見本院卷一第377頁），依該報告書鑑定總價所載，系爭
不動產現況全部（建物包含已登記及未辦保存登記部分）之
價值合計為46,213,854元（見華聲事務所報告書第3頁），
原告主張以華聲事務所鑑價結果作為系爭不動產之價值，然
為被告所否認，且若採原物分割方案，被告不願依華聲事務
所鑑價結果以金錢補償予原告（見本院卷一第468至469頁，
卷二第36頁），而原告亦無意願取得系爭不動產所有權而以
金錢補償予被告，是兩造就此分割方式亦未達成共識，從而
，被告所提出前揭原物分割方案，礙難憑採。
㈣又查，系爭土地之使用區分為乙種工業區，系爭建物之用途
為廠房、辦公室、員工宿舍，有臺中市太平區都市計畫土地
使用區分（或公共設施用地）證明書、使用執照在卷可稽（
見本院卷一第211至215頁），而觀諸被告所提出之附圖所示
，系爭建物（含增建部分）係坐落509地號土地（即附圖編
號A部分），系爭建物後方尚有一未辦保存登記建物即屋頂
以鐵皮搭蓋之廠房亦坐落於509地號土地（即附圖編號C部分
），另附圖編號B部分則為通道，經本院會同太平地政事物
所至現場勘驗屬實，有本院勘驗筆錄、現場勘驗照片、土地
複丈成果圖在卷為憑（見本院卷一第103至107頁、第329至3
31頁、第353頁），且為兩造所不爭執。參之臺中市政府都
市○○○000○0○00○○○○○○○○區○○段000地號土地領有64建都營字
第1918號建造執照，於申請建造執照時已規畫設計地上2層
用途為廠房、員工宿舍、辦公室建築物1棟，忠平段509地號
土地為前開建築物之部分建築基地與部分法定空地等語，並
提出建照執照、配置圖及各層平面圖為據（見本院卷一第22
1至227頁），復經本院函詢臺中市建築師公會，若系爭土地
已有套繪，則該土地是否不能再指定建築線以申請建造使用
執照？如系爭土地其中部分列為法定空地比，則系爭建物（
廠房）興建當時所綁住基地土地，得否自行再與地上建築物
（含其增建之鐵皮部分）分割繼續使用？有無違反消防安全
及逃生通道之規定？據建築師公會之鑑定結論所載：建築使
用執照所載明内容為使用分區為工業區，建築物一、二層樓
面積，法定空地面積及建蔽率，未有規定法定空地比。若考
慮已增建鐵皮屋因素，系爭土地已百分之百被建築物涵蓋，
無法再增建。若拆除違建之鐵皮屋，將系爭土地其中部分套
匯為法定空地，系爭廠房興建當時所綁住基地土地扣除法定
空地，剩餘土地分割後無法自行申請建造執照。因臨接建築
線之長度為1.8公尺，不符合建築技術規則第2條臨接建築線
之長度最小為2公尺之規定。建築技術規則並無直接述及土
地消防安全及逃生通道之規定，但第2條規定與消防相關，
通路長度少於10公尺消防水帶可及，通路寬度2公尺。通路
長度多於10公尺必須消防車開入，通路寬度至少要3公尺等
語，有建築師公會鑑定報告書附卷可稽。由上開建築師公會
鑑定報告書可知，系爭土地已百分之百被建築物涵蓋，已無
法再為增建，縱拆除違建之鐵皮屋（即附圖編號C部分），
系爭建物所在基地扣除法定空地，剩餘土地分割後亦無法合
法建造房屋，且因通道寬度小於2公尺，亦不符合消防安全
之規定，是若採被告原物分割方案，不論兩造係何人分得附
圖編號C部分，均會減損系爭土地所得利用之價值及經濟效
用，對全體共有人將造成經濟利益之損害，應非適當之方割
方法。再查，系爭建物為地上二層加強磚造之透天厝，若採
原物分割，將無法確保分割後各部分均有獨立出入口，縱能
使分割後各部分均有獨立出入口，亦徒增法律關係複雜化，
造成系爭建物使用上之不便，而減損其經濟價值。是以，本
件採取原物分割顯有困難，而以變價分割為妥適，而倘系爭
不動產以變賣方式作為分割方法，不僅變賣後得由買主統一
就系爭共有土地為整體使用，亦使土地處於最有效使用狀態
，所能創造出之經濟價值顯然較高；復由買家競相出價，願
以較行情為高之價格公開競價競買得系爭不動產全部以為整
體使用，當使每位共有人共同獲利，此就系爭不動產之利用
及經濟效用而言，自亦較符合公平經濟之原則。又依民法第
824條第7項「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人
有依相同條件優先承買之權，有2人以上願優先承買者，以
抽籤定之」之規定，系爭不動產如變賣分割，將來執行法院
拍賣時，兩造均有依相同條件優先承買之權，亦不影響共有
人之權益。職是，本院審酌系爭不動產之型態、使用情形、
兩造之意願與經濟利益等一切情狀，認將系爭不動產變價分
割，拍賣所得價金，按兩造應有部分比例分配，以利系爭不
動產之整體利用，發揮系爭不動產之經濟價值，並符合公平
分配之原則，是原告主張系爭不動產應採變價分割，應屬允
當可採。
五、綜上所述，系爭不動產查無使用目的不能分割或有不能分割
期限等情事，原告依民法第823條第1項規定訴請分割系爭不
動產，為有理由。爰審酌系爭不動產之使用現況、不動產利
用之經濟效益，共有人之意願，認以變賣為適當，且所得價
金應依共有人應有部分比例分配於兩造，爰依民法第824條
第2項第2款規定，判決如主文第一項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉 證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附 此敘明。
七、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴 當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴 之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。按 分割共有物之訴，本質上屬無訟爭性之非訟事件，兩造本可 互換地位。本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴 訟性質所不得不然，本院認為訴訟費用由敗訴當事人負擔， 顯失公平，而應由兩造依其應有部分之比例分擔，較為公允 ，併此敘明，爰諭知如主文第二項所示。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第80條之1、第85條第1 項規定。
中 華 民 國 114 年 6 月 6 日 民事第五庭 審判長法 官 陳文爵 法 官 陳冠霖 法 官 陳雅郁以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 114 年 6 月 9 日 書記官 丁于真附表：
共有人姓名 臺中市○○區○○段000地號土地應有部分 臺中市○○區○○段00000地號土地應有部分 臺中市○○區○○段000○號建物應有部分 訴訟費用負擔比例 紀靖威 1/2 1/2 1/2 1/2 紀志蒼 1/2 1/2 1/2 1/2