臺灣橋頭地方法院民事判決
113年度訴字第104號
原 告 王月鈴
訴訟代理人 林哲弘律師
被 告 張益綸
訴訟代理人 陳柏中律師
朱冠菱律師
王韻慈律師
上列當事人間拆屋還地等事件，經本院於民國114年5月20日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○○地號土地上如附圖所示暫編
地號877-1(1)部分建物(面積二五平方公尺)及暫編地號877-1(3)
部分圍牆(面積一平方公尺)之地上物拆除，並將該部分土地返還
予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾伍萬元為被告供擔保後，得假
執行；但被告如以新臺幣柒拾肆萬陸仟貳佰元為原告預供擔保後
得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段000○0地號土地(下稱系爭土
地)，為原告所有，被告未經系爭土地所有權人同意，於系
爭土地上興建門牌號碼高雄市○○區○○路○○巷00號建物(下稱
系爭建物)，無權占用系爭土地全部，顯已直接妨害原告就
系爭土地被占用部分之空間使用、收益，而被告就系爭建物
占用系爭土地之部分，並未有任何合法權源，為此依民法第
767條第1項前段、中段規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠
被告應將系爭土地上之地上建築物拆除(面積以地政機關實
測為準)，並將土地返還予原告；㈡願供擔保，請准宣告假執
行。
二、被告則以：系爭建物為被告之祖父母所興建，而被告於民國
101年1月間自訴外人即被告之父張天賜繼承系爭建物及系爭
土地應有部分，爾後，系爭土地之其他共有人於110年11月5
日將系爭土地出賣並移轉所有權登記予原告，被告對買賣過
程毫不知情，至今尚未領取提存於本院之系爭土地買賣價金
新臺幣2萬多元。而被告對系爭建物有事實上處分權，且原
為系爭土地共有人之一，符合民法第425條之1規定要件，兩
造應依法成立法定租賃關係，系爭建物對系爭土地有合法之
占有權源，原告不得請求被告將系爭建物拆除並返還土地等
語，作為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，
願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實：(本院卷第90至91頁)
㈠坐落於高雄市○○區○○段000○0地號土地(即系爭土地)，為原告
所有。
㈡系爭土地上門牌號碼高雄市○○區○○路○○巷00號建物(即系爭建
物)，為被告所有。
四、本件之爭點：(本院卷第91頁)
㈠系爭建物對系爭土地是否有合法之占有權源？被告抗辯兩造
間成立民法第425條之1規定之法定租賃關係，有無理由？
㈡原告請求被告將系爭土地上之系爭建物拆除，並將占用之土
地返還予原告，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠系爭建物對系爭土地是否有合法之占有權源？被告抗辯兩造
間成立民法第425條之1規定之法定租賃關係，有無理由？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前
段、中段定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其
事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文，而
以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其
物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者
，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取
得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認
原告之請求為有理由(最高法院72年度台上字第1552號判決
意旨參照)。而所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係
，物之所有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。是故主
張法律關係存在之當事人，應就發生該法律關係所須具備之
特別要件事實負舉證責任。本件被告抗辯其以系爭建物占用
系爭土地，有合法占有權源等語，為原告所否認，自應由被
告就此利己事實負舉證責任。
2.被告固舉系爭建物稅籍證明書(內載納稅義務人為張益綸)、
被告之父張天賜之系爭土地所有權狀、台灣電力公司高雄區
營業處113年1月29日高雄費核證字第113000692號函揭示系
爭建物係於30年5月1日裝表供電及本院調取之系爭土地異動
索引顯示被告之父張天賜於84年8月20日因繼承登記為系爭
土地共有人之一；被告於110年2月17日因分割繼承登記為系
爭土地共有人之一；嗣於110年11月5日因買賣將其應有部分
移轉登記予原告等(審訴卷第65、67、79至87頁及本院卷第9
5頁)為證，抗辯系爭建物為其祖父母所興建，自30年台灣電
力公司即裝表供電，系爭建物存在許久，期間其餘共有人均
無爭訟，應可認為於系爭建物興建時，共有人有成立默示分
管契約允許被告一家使用等語。惟按所謂默示之意思表示，
係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思
者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認
為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。對無權占
有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何
法律效果，亦非默許同意使用(最高法院114年度台上字第22
號及105年度台上字第13號判決意旨參照)。而被告提出及引
用之上開證據，至多僅得證明被告所有或具有事實上處分權
之系爭建物，於30年間即已存在，及自被告之父張天賜之母
起迄至被告均曾為系爭土地共有人之一之事實，尚無由據以
推論系爭建物占用系爭土地即有合法權源，被告復未能舉證
證明系爭土地共有人有何舉動或其他特別情事，足以推知系
爭土地共有人間有為默示分管之效果意思，自難僅因系爭土
地其他共有人單純沈默未加制止，即推認共有人間就系爭建
物占用系爭土地已成立默示分管契約。是被告抗辯系爭建物
占用系爭土地有默示分管契約之合法權源等語，即難採信。
3.被告另以前揭系爭建物稅籍證明書及本院調取之系爭土地異
動索引為據，抗辯其為系爭土地之原共有人之一，與系爭建
物同屬被告一人所有，系爭土地嗣後移轉所有權登記予原告
，應推定土地受讓人(原告)與讓與人(被告)間，在房屋得使
用期限內，有租賃關係，則系爭建物基此租賃關係亦有占用
其坐落系爭土地之正當權源等語。然按土地及其土地上之房
屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，
或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或
房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定
在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項
前段定有明文。其立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋
所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性
，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解
釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之
考量(最高法院107年度台上字第1797號判決參照)。又98年1
月23日修正前民法第820條第1項規定：「共有物，除契約另
有訂定外，由共有人共同管理之。」依該規定，土地共有人
中之一人或數人，未經其他共有人全體之同意，擅自在共有
土地興建房屋；或擅將共有土地之全部或一部出租他人興建
房屋，對於他共有人不生效力，均難認該房屋有使用該共有
土地之正當權利，縱將土地及房屋分開或先後出賣，仍無民
法第425條之1規定之適用(最高法院109年度台上字第97號判
決參照)。可知，民法第425條之1第1項推定房屋對土地有法
定租賃關係，係以讓與之土地及其上之房屋原同屬一人所有
為要件，若土地為數人所共有，於98年1月23日民法第820條
第1項修正前，共有人之一在共有土地上興建房屋，應得全
體共有人之同意，始有民法第425條之1第1項規定之適用。
本件前揭系爭土地異動索引及系爭建物稅籍證明書固顯示被
告為系爭土地原共有人之一，且為系爭建物之所有人或事實
上處分權人，惟被告未能舉證證明系爭建物興建時曾獲得當
時系爭土地全體共有人明示或默示同意，已如前述，則依前
開說明，自無民法第425條之1第1項規定之適用。故被告抗
辯系爭建物基於前揭法定租賃關係有占用其坐落系爭土地之
正當權源，原告不得請求被告拆屋還地等語，亦難憑採。
4.此外，被告未能提出其他其有占用系爭土地之合法權源，是
被告辯稱其有權以系爭建物占有系爭土地等語，實難採信。
㈡原告請求被告將系爭土地上之系爭建物拆除，並將占用之土
地返還予原告，有無理由？
查系爭土地原登記為被告及訴外人張黃吻、張水生、鄭進泰
、林金成、林金福、劉文富、張榮太、劉哲明、邱凌樹蘭、
劉清裕、張維舜、蔡素娥、蔡發章、蔡元福與劉士傑等人共
有，110年11月5日以同年9月7日買賣為原因登記為原告單獨
所有，有高雄市政府地政局岡山地政事務所(下稱岡山地政)
112年12月5日函覆之系爭土地登記公務用謄本、地籍圖謄本
及113年1月12日函覆之系爭土地異動索引附卷可稽(審訴卷
第45至53、73、79至87頁)，並為兩造所不爭執。而不動產
物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記
，不生效力；不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有
此權利；因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為
物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實
而受影響，民法第758條、第759條之1亦有明文。本件原告
既因買賣之法律行為而登記為系爭土地全部之所有權人，自
應認原告為系爭土地全部之適法所有權人。而被告以系爭建
物占有系爭土地，未能舉證證明其有合法占用權源，已如前
述，自屬無權占有。從而，原告依民法第767條第1項前段、
中段規定，請求被告應將系爭土地上如附圖所示暫編地號87
7-1(1)部分建物(面積25平方公尺)及暫編地號877-1(3)部分
圍牆(面積1平方公尺)之地上物拆除，並將該部分土地返還
予原告，即屬有據。
六、綜上所述，原告依所有權之法律關係，請求被告應將系爭土
地如附圖所示暫編地號877-1(1)部分建物(面積25平方公尺)
及暫編地號877-1(3)部分圍牆(面積1平方公尺)之地上物拆
除，並將該部分土地返還予原告，為有理由，應予准許。兩
造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，核無
不合，因此依聲請分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，故不逐一論
列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第78條，
判決如主文。
中 華 民 國 114 年 6 月 12 日 民事第三庭 法 官 陳景裕以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 6 月 12 日 書記官 鄭珓銘附圖：岡山地政113年5月8日岡法土字第193號現況測量成果圖。
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