臺灣桃園地方法院民事判決
113年度簡上字第314號
上 訴 人 張雲龍
被 上訴人 王金全
訴訟代理人 劉昌樺律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國113年6
月11日本院中壢簡易庭113年度壢簡字第13號第一審判決提起上
訴，於114年5月21日辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、原判決關於命上訴人應將門牌號碼桃園市○○區○○路000巷00
號房屋騰空返還被上訴人部分，及該部份假執行之宣告，暨
訴訟費用之裁判均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁
回。
三、其餘上訴駁回。
四、原判決主文第三項更正為「上訴人應給付被上訴人新臺幣26 萬2,800元。」。
五、第一、二審訴訟費用由上訴人負擔5分之4，餘由被上訴人負 擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造前就伊所有之門牌號碼桃園市○○區○○路 000巷00號房屋（下稱系爭房屋）簽訂房屋租賃契約書（下 稱系爭租約），約定由上訴人承租系爭房屋，租賃期間自民 國111年7月1日起至114年6月30日止，每月租金新臺幣（下 同）1萬8,000元，上訴人並有交付押租金3萬6,000元。詎上 訴人自111年11月1日起便未依約繳納租金，經伊於112年7月 26日寄發存證信函限期上訴人繳納，否則將終止系爭租約， 卻未獲置理，則系爭租約應於112年8月5日提前合法終止。 又上訴人自111年11月1日起至112年8月5日止，共計積欠9月 又4日之租金16萬4,400元，且於系爭租約終止後仍無權占有 系爭房屋居住使用，伊除得請求上訴人返還系爭房屋外，上 訴人另應按月給付伊相當於每月租金之不當得利損害金1萬8 ,000元。爰依系爭租約及民法第179條、第767條第1項前、 中段之規定，提起本訴等語。並於原審聲明：(一)上訴人應 將系爭房屋騰空返還予被上訴人。(二)上訴人應給付被上訴 人16萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5％計算之利息。(三)上訴人應自112年8月6日起 至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬8,000元。( 四)願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：
㈠伊向被上訴人租用系爭房屋乃為從事營業活動，但系爭房屋 經租用後有漏水情形，且系爭房屋隔壁即50號房屋於111年8 月進行施工時，造成系爭房屋2樓牆壁多處損害，導致系爭 房屋2樓長期潮濕發霉不堪使用，每逢下雨室內嚴重積水， 後更產生發霉，被告根本無法使用系爭房屋營業或居住。 ㈡兩造前於112年9月11日在鈞院調解時，有以被上訴人在112年 12月月底前完成系爭房屋漏水修繕之條件內容作成調解筆錄 ，且被上訴人也有簽名要撤回對伊之請求，現在卻反悔並提 起本訴，被上訴人忽視兩造前於112年9月11日協議之效力及 其應負之責任，並罔顧伊租屋之權益，期間伊所受營業損失 及精神損失如何彌補？
三、原審為被上訴人部分勝訴之判決，即判命：(一)上訴人應將 系爭房屋騰空返還予原告。(二)上訴人應給付被上訴人12萬 8,400元，及自112年11月24日起至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息。（三）上訴人應自112年8月6日起至騰空返還 系爭房屋予被上訴人之日止，按月給付被上訴人1萬8,000元 。原審判決被上訴人敗訴部分，因未提起上訴而確定。上訴 人就敗訴部分不服，提起上訴，並聲明：（一）原判決不利 上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審 之訴及假執行之聲請駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回 。
四、兩造前就系爭房屋簽訂系爭租約，租賃期間自111年7月1日 起至114年6月30日止，租金每月1萬8,000元，押金3萬6,000 元，有系爭租約在卷可參(見壢簡卷第8至19頁)，為兩造不 爭執，上情應堪認定。
五、被上訴人主張上訴人未繳納租金達2月以上，並已終止租約 ，故請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並給付積欠之租金及租 約終止後相當於租金之不當得利，惟為上訴人所否認，並以 前揭情詞置辯，是本件應審究者為：(一)系爭租約是否業已 終止？(二)被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，有無理 由？(三)被上訴人請求上訴人給付積欠租金16萬2,000元， 有無理由？(四)被上訴人請求上訴人自112年8月5日起至返 還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬8,000元，有無理 由？經查：
㈠系爭租約已於112年8月5日終止。
⒈上訴人雖以兩造因鄰屋施工造成系爭房屋損害並漏水，而於1 12年9月11日已約定被上訴人應於112年12月底完成修繕，並 撤回起訴，應依當時調解內容履行等語。經查： ⑴按調解委員酌定之調解條款，應作成書面，記明年月日，或 由書記官記明於調解程序筆錄，由調解委員簽名後，送請法
官審核；其經法官核定者，視為調解成立。調解程序中，調 解委員或法官所為之勸導及當事人所為之陳述或讓步，於調 解不成立後之本案訴訟，不得採為裁判之基礎，民事訴訟法 第415條之1第4項、422條規定甚明。經查，被上訴人前曾就 相同案件起訴並進行調解，兩造因而於112年9月11日於本院 調解中心進行調解，當時被上訴人固表示因鄰屋施工造成漏 水，而同意減免租金，並表示會在112年12月底前完成漏水 修繕，爾後如有不便或損害兩造再依各自權利另行求償，並 撤回該次起訴，上訴人也同意被上訴人撤回該次起訴，而經 兩造於撤回起訴部分簽名確認，有112年9月11日調解程序筆 錄在卷可參(見壢簡卷第45至46頁)；然該份調解程序筆錄原 係記錄兩造該次程序中之陳述發言，且其上記載關於減免租 金、漏水修繕之事項係被上訴人所自行陳述，並未經法官或 司法事務官核定作為調解條款，況該次程序最終係因兩造互 為讓步，就撤回訴訟部分達成共識，而同意無須以爭訟方式 解決兩造糾紛，上訴人於原審也表示並未收到正式函文(見 壢簡卷第42頁反面)，堪認該次調解確實並未成立，亦未作 成調解筆錄，僅有確認被上訴人會撤回該次起訴。故被上訴 人於該次調解程序中所稱關於同意減免租金、修繕漏水等情 ，應係為息訟止爭所為讓步之發言；又本件係被上訴人另行 起訴之案件，依前開規定，兩造先前於調解程序所為之陳述 或讓步，自不得作為本件裁判之基礎。
⑵從而，上訴人以被上訴人本件起訴違反其於112年9月11日調 解程序中所述，而主張被上訴人本件起訴無理由，容有誤會 ，先予敘明。
⒉按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。 民法第440條第1、2項定有明文。經查，被上訴人主張上訴 人在111年11月1日後即未履行給付租金之義務，經被上訴人 於112年7月26日寄發郵局存證信函，催告上訴人應於函到5 日內繳納積欠租金，否則終止本件租約，嗣上訴人於同年月 31日收受後卻未處理，本件租約遂於112年8月5日合法終止 等語，並提出竹北光明郵局398號存證信函及中華郵政掛號 郵件收件回執存卷可參（見壢簡卷第20頁至第22頁），上訴 人對於未付租金及收受上開存證信函乙節均不爭執，也未對 於被上訴人主張及原審判決認定系爭租約於112年8月5日終
止乙節表示爭執，堪認系爭租約確實於112年8月5日終止。 ⒊又上訴人雖陳稱系爭房屋因鄰屋施工造成漏水，導致其無法 營業或居住乙節。經查，上訴人自承漏水是在頂樓，僅稱因 水會往下流，影響其使用居住之2樓(見簡上卷第82頁)，並 提出系爭房屋頂樓及2樓之照片為證(見簡上卷第13至23頁) ，而參諸被上訴人表示上訴人營業區域係在1樓，堪認漏水 區域與上訴人營業區域不同，則上訴人稱漏水造成其營業損 失，尚屬無據；況且，系爭房屋縱有漏水情形，亦不得作為 上訴人拒絕給付租金之事由。是上訴人上開所陳，尚不足影 響系爭租約得經被上訴人終止之事實。
㈡上訴人已搬離系爭房屋，並於111年10月23日交還系爭房屋之 鑰匙予上訴人，被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，即 無理由。
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無 權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前 段、第767條第1項前段定有明文。查本件租約於112年8月5 日合法終止，已如前述；是被上訴人固得請求上訴人遷讓返 還系爭房屋，然上訴人於113年10月23日當庭表示業已搬離 ，並將系爭房屋鑰匙交還被上訴人，經被上訴人收受無訛( 見簡上卷第80頁)，則上訴人已無繼續占有系爭房屋之情事 存在，被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，已無權利保 護必要，被上訴人此部請求，即不應准許。
㈢被上訴人得請求上訴人給付積欠租金12萬8,400元。 本件租約於112年8月5日終止，則上訴人自111年11月1日迄1 12年8月5日均未依約繳付租金，每月租金1萬8,000元，被上 訴人主張上訴人共積欠9月又4日租金16萬4400元(計算式：1 8,000×9＋18,000×4/30＝164,400)，固非無據(實為9月又5日 ，被上訴人主張並未逾此範圍)；惟上訴人前有給付2個月押 金3萬6,000元，為兩造所不爭執，則扣除押金後，上訴人尚 積欠被上訴人之租金應為12萬8,400元(計算式：164,400－36 ,000＝128,400)。是被上訴人請求上訴人給付積欠之租金12 萬8,400元，應屬有據。逾此部分，則無理由，不應准許。 ㈣被上訴人得請求上訴人自112年8月5日起至113年10月23日止 ，按月給付被上訴人1萬8,000元，共計26萬2,800元。 ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能 獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有 他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租 金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決參照）。經 查，系爭租約於112年8月5日終止，上訴人即喪失繼續占有
系爭房屋之正當權源，其占有系爭房屋即屬無法律上之原因 而受利益，致被上訴人受有損害，被上訴人自得依前開規定 請求上訴人返還相當於租金之不當得利，故被上訴人請求上 訴人自112年8月6日起，按月給付相當於租金之不當得利損 害金1萬8,000元，應屬有據。
⒉惟上訴人於本院審理期間即113年10月23日即返還系爭房屋之 鑰匙予被上訴人，亦如前述，是給付終期即已特定，被上訴 人亦表示請求不當得利之期間計算至113年10月23日止即可( 見簡上卷第80頁)；則上訴人應給付被上訴人相當於租金之 不當得利期間為112年8月6日至113年10月23日共計14月又18 日，故被上訴人得請求上訴人給付之金額應為26萬2,800元( 計算式：18,000×14＋18,000×18/30＝262,800)。六、綜上所述：
㈠被上訴人依系爭租約請求上訴人給付積欠租金12萬8,400元， 及自起訴狀繕本送達翌日即112年11月24日起至清償日止按 週年利率5％計算之利息，以及依民法第179條請求上訴人給 付自112年8月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付相 當於租金之不當得利1萬8,000元，為有理由，應予准許，被 上訴人逾此範圍之請求（即請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓 返還部分），於法無據，應予駁回，其敗訴部分假執行之聲 請亦失所依據，應併予駁回。
㈡原審就被上訴人請求無理由部分為上訴人敗訴之判決，尚有 未洽，上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為 有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示。 ㈢原審就被上訴人請求有理由部分為被上訴人勝訴之判決，則 無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理 由，應予駁回。又上訴人於本院審理中，已於113年10月23 日遷讓返還系爭房屋，金額經結算後應為26萬2,800元，業 如前述，為免判決日後執行滋生疑義，爰併將原審判決所命 上訴人應按月給付部分（即原審判決主文第3項）更正如主 文第4項所示，併此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第436條之1第1項、第3項、第450條、第449條第1項、 第79條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 6 月 9 日 民事第四庭 審判長法 官 徐培元
法 官 傅思綺
法 官 丁俞尹正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 6 月 10 日 書記官 張禕行