臺灣桃園地方法院民事裁定
112年度司執字第52958號
聲 明 人 蔡靜宜 住○○市○○區○○街00○0號
上列聲明人就債權人臺灣土地銀行股份有限公司等與債務人陳淑
美間返還借款強制執行事件，聲明優先承買，本院裁定如下：
主 文
聲明駁回。
理 由
一、按民法第426-2條規定規定：「租用基地建築房屋，出租人 出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出 賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情 形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承 買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄 。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記 者，不得對抗優先承買權人」。次按土地法第104條第1 項 規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣 條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條 件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」，上開法文 所稱房屋、基地出賣時，基地、房屋所有權人有依同樣條件 優先購買之權，係指房屋所有權人就房屋用地設定地上權、 典權或有租賃關係之情形而言，並非任何房地所有權人均有 此權利。末按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分 ，對於共有物之全部，有使用收益之權；共有物之管理，除 契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半 數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不 予計算，民法第818 條、第820 條第1 項分別定有明文。再 民法第818條所稱各共有人，按其應有部分，對於共有物之 全部，有使用、收益之權者，係指各共有人得就共有物全部 ，於無害他共有人之權利限度內，按其應有部分行使用益權 而言，至共有人對共有物特定部分之使用收益，仍須徵得其 他共有人全體之同意，非謂共有人對於共有物之全部或任何 一部有自由使用收益之權利。共有土地之出租屬共有物之管 理行為，依民法第820 條第1 項規定，除契約另有訂定外， 由共有人全體共同為之，如共有人未經其他共有人全體同意 ，擅將共有土地出租予他人，對其他共有人不生效力（最高 法院86年度台上字第3020號判決意旨參照）。二、本件債務人共有之附表土地（下稱系爭土地）由本院委託臺 灣金融資產服務股份有限公司（下稱金拍公司）112年度桃 金執字第226號拍賣，並經金拍公司於民國113年11月6日公 開拍賣，由拍定人郭偉羣以新台幣840,888元買受拍定。聲
請人為桃園市○○區○○路000巷00弄00號之建物納稅義務人， 於114年1月7日聲請優先承買系爭土地，未提出其房屋有坐 落於系爭土地之證明，僅提出租賃契約影本一紙（下稱系爭 租約），惟系爭租約所載之出租人非債務人，而係系爭土地 其他共有人蔡陳桂子，後經金拍公司於114年4月23日命聲請 人於10日內補正有建物於系爭土地之證明、及依系爭租約得 主張土地法第104條或民法第426條之2之依據，且命補正函 於114年4月28日合法送達，此有送達證書在卷可稽，惟聲請 人迄今未補正。因依本院查封筆錄地政人員指界情形，聲請 人為納稅義務人之房屋僅佔用附表編號三之土地，且租地建 屋優先承買權之前提，係承租人與出賣土地之人間有租地建 屋之租賃關係，依系爭租約聲請人之租賃關係係成立於與共 有人蔡陳桂子之間，且依土地登記謄本蔡陳桂子之持分僅六 分之一，其持分並未達民法第820條第1項所規定之比例，而 聲請人迄未舉證證明其他共有人同意該出租行為，則依上開 法條規定之說明，系爭租約形式審查對債務人自不生效力， 而無從向債務人主張優先承買權存在，是本院無從認定聲請 人就附表土地有租地建屋等符合民法第426-2條、土地法第1 04條第1項規定而具優先承買權之資格，其聲請就附表土地 優先承買，應予駁回。
三、爰依法裁定如主文。
四、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院司法 事務官提出異議，並繳納裁判費新臺幣1,000元。中 華 民 國 114 年 6 月 13 日 民事執行處 司法事務官 吳光彧
附表：
112年司執字052958號 財產所有人：陳淑美 編號 土 地 坐 落 面 積 權 利 範 圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 縣 市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 桃園市 龜山區 警大 600 5331.11 528分之1 備考 2 桃園市 龜山區 警大 679-2 8066.98 528分之1 備考 3 桃園市 龜山區 警大 620 5082.45 528分之1 備考 4 桃園市 龜山區 警大 673 2731.54 528分之1 備考
, 台灣公司情報網