臺灣新竹地方法院民事判決
114年度訴字第181號
原 告 曾楟蓁
訴訟代理人 謝杰君
被 告 張綾珍
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國114年5月27日辯論終
結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新竹縣○○鄉○○村○○○街○○號房屋之全部，
騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣玖萬貳仟元。
三、被告應自民國一百一十四年三月二十七日起至騰空遷讓返還
第一項所示房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣壹萬肆
仟元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
六、本判決第一項，於原告以新臺幣貳拾陸萬元為被告供擔保後
，得假執行；但被告以新台幣柒拾伍萬肆仟肆佰元為原告預
供擔保後，得免為假執行。
七、本判決第二項，於原告以新臺幣參萬壹仟元為被告供擔保後
，得假執行；但被告以新台幣玖萬貳仟元為原告預供擔保後
，得免為假執行。
八、本判決第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣伍仟元為被
告供擔保後，得假執行；但被告每期以新台幣壹萬肆仟元為
原告預供擔保後，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。查原告起訴時，其訴之聲明原為：
一、被告應將門牌號碼新竹縣○○鄉○○村○○○街00號房屋（下
稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告；二、被告應給付原告新臺
幣（下同）92,000元，及自民國113年9月起至遷讓系爭房屋
之日止，按月給付原告23,000元；三、願供擔保，請准宣告
假執行（見本院卷第13頁）。嗣原告於本院114年4月22日言
詞辯論期日，當庭就上開第二項聲明，變更為：被告應給付
原告92,000元，及自114年3月27日起至被告騰空遷讓返還系
爭房屋之日止，按月給付原告23,000元（見本院卷第88頁）
。核原告上開聲明之變更，屬單純減縮應受判決事項之聲明
，與上開之規定並無不合，程序上應予以准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、兩造於110年11月14日簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租約）
，由原告將其所有之系爭房屋出租予被告，約定租期10年（
自110年12月10日起至120年12月10日止），每月租金23,000
元，被告應按月於每月15日前給付予原告。詎被告自113年9
月起即未繳納租金，扣除其所給付原告之2個月押租金46,00
0元後，其自113年11月10日起仍屬欠租未付，至原告以本件
起訴狀繕本之送達被告，向被告為催告繳納欠租之意思通知
到達被告之日止，被告已欠租逾2個月以上，然被告收到起
訴狀繕本後，仍拒絕給付欠租，原告嗣再於114年3月21日，
寄發存證信函予被告，對其為終止系爭租約之意思表示，該
存證信函並於114年3月26日，處於被告得隨時領取之狀態而
生送達效力，是系爭租約已於114年3月26日，經原告合法終
止而失效，經計算至114年3月26日原告合法終止租約之日止
，被告尚積欠原告4個多月之房租未付。系爭租約經原告合
法終止後，被告自114年3月27日起繼續占用系爭房屋，即屬
無權占用，為此原告爰依民法第767條第1項規定，請求被告
騰空遷讓返還系爭房屋予原告，及依系爭租約訴請被告給付
其尚積欠原告之4個月房屋計92,000元（即23,000元×4＝92,0
00元）。另被告自114年3月27日起無權占用系爭房屋之期間
，每月亦可獲得相當於租金之不當得利23,000元，故原告爰
另依民法第179條不當得利之規定，請求被告自114年3月27
日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告
相當於租金之不當得利23,000元。
㈡、被告辯稱兩造訂約時，原告曾同意提供可以供多人使用之熱
水器乙節，原告否認之，當時被告僅要求原告提供1台熱水
器，系爭租約亦僅記載天然瓦斯熱水器，並無關於需供多人
使用熱水器之約定。實際上當時被告因稱其僅1人居住，有1
姪女偶爾會來居住使用系爭房屋，原告遂同意被告將系爭房
屋部分轉租予該名姪女，然並未同意被告可將系爭房屋轉租
其他人。又被告一住進來，向原告反應系爭房屋隔壁即00號
房屋，經營卡拉OK店產生噪音干擾到她，且有不良分子出入
該處時，原告當時即有向社區管委會主委，詢問、了解有無
上開之情形，經主委告知沒有此情事，原告亦有至現場查看
，然亦未發現有上開情形，當時原告本件之訴訟代理人，曾
向被告表示同意被告終止租約搬離該處，且不會向被告收取
任何押租金，然被告當時並未要終止租約及搬離該處。之後
被告再向原告為上開之反應時，原告亦告知被告，如在系爭
房屋住的不開心，原告同意全額退還押租金予被告，被告得
終止租約，然被告却要求原告，須退還其迄至當時已收取之
全額租金，其始願意終止租約搬離云云，為此等不合理之要
求。又原告否認曾找不良分子或與隔壁卡拉OK店經營者，一
同脅迫、恐嚇、騷擾被告，原告夫妻與該隔壁之卡拉OK店經
營者並不認識。至於就系爭房屋進行斷電及更換其門鎖部分
，可能係原告所委託管理系爭房屋出租予被告事宜之林先生
所為，原告當時並不知情。原告並聲明:如上開變更後訴之
聲明所示。
二、被告則辯稱：
㈠、被告與原告訂約向原告承租系爭房屋時，係以高於市場之租
金價格承租該房屋，並向原告表示欲將該房屋分租出去，而
要求原告提供可供多人使用之熱水器時，均為原告所同意，
且系爭租約內亦載明被告可以分租，惟被告承租系爭房屋後
，已依約繳租3年，然期間原告僅由其夫即本件訴訟代理人
，或其委託代管租約之林先生與被告接洽，原告本人均不願
與被告見面洽商，且原告除未依約裝設可供多人使用之熱水
器外，亦否認兩造間曾有上開約定，又不同意被告分租系爭
房屋，已有違約不願遵守雙方契約約定之情形。另被告承租
並搬遷至系爭房屋後，即發現系爭房屋之隔壁住戶，違法經
營卡拉OK店製造噪音，干擾到被告在系爭房屋之生活，經被
告拜訪該隔壁住戶理性與其溝通，及請原告協助處理未果後
，被告曾向原告要求減少租金及解約，惟均遭原告拒絕，其
後原告即勾結隔壁卡拉OK店經營者該住戶，共同教唆不良份
子屢次以半夜騷擾、門窗張貼威脅字句、破壞門鎖，或強行
開啓系爭房屋大門，欲闖入系爭房屋內對被告行兇等方式，
恐嚇及脅迫被告，更曾關閉系爭房屋之瓦斯總開關，致被告
根本無法使用系爭房屋，且原告所稱其寄予被告之郵局存證
信函，郵局之招領通知是否係遭原告夫妻或00號房屋住戶擅
自取走，雖無法得知，惟從系爭房屋外觀係看不到有任何郵
局通知之貼痕。
㈡、原告委託管理系爭租約之林先生，於114年4月間，即自行將
系爭房屋斷電，且於同月中旬，又擅自破壞系爭房屋大門門
鎖，予以灌膠至門鎖內，致被告當時無法進入屋內，被告為
搶救住於系爭房屋內所養之貓，其後始找人自該屋之3樓爬
入該房屋後，開門讓被告進入系爭房屋，並繼續居住使用系
爭房屋，其後於同年5月14日，林先生又將系爭房屋之大門
換鎖，其為救屋內之貓，當天即自行破窗進入系爭房屋內，
目前仍住於該屋內。且被告係因遭動保人士積欠應收帳款，
始會遲延給付原告租金，此與原告居於出租人地位，却對系
爭租約無一項願遵守而對被告加以詐欺，且已長期夥同他人
共同危害被告，致被告受有數百萬元經濟損失及無法挽回之
健康傷害相較，被告之遲付租金，根本微不足道不算什麼等
語。
三、本院之判斷：
㈠、兩造於110年11月14日簽訂系爭系爭租約，由原告將其所有之
系爭房屋出租予被告，約定租期10年（自110年12月10日起
至120年12月10日止），每月租金23,000元，被告應按月於
每月15日前給付予原告，被告已繳納押租金46,000元予原告
，惟自113年9月15日起即未繳納租金；被告所提出之系爭租
約，其附件二之「出租人同意分租範圍、租賃期間及終止租
約事由確認書」，其上有關於出租人同意轉租範圍之勾選及
記載文字，係原告所勾選及所寫；系爭房屋於114年4月間，
遭原告委任之租屋管理人員林先生予以斷電迄今等情，有本
院依職權調取之系爭房屋之房屋稅籍證明書，及原告提出之
系爭租約、滙款紀錄明細、被告所提系爭租約中之附件二「
出租人同意分租範圍、租賃期間及終止租約事由確認書」及
系爭房屋租屋管理人員林先生所寄之通知單影本各一份在卷
可憑（見本院卷第17-24、35、47-55、157、161頁），且為
兩造所不爭執（見本院卷第111、151-154頁），是上開情形
自堪信為真實。
㈡、茲本件兩造間有爭執應予審究者，在於：１、原告以被告積欠
租金達2個月以上為由，據此終止系爭租約，於法是否有據
？被告所為拒付或減少租金之抗辯是否有理由？原告依民法
第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予
原告，有無理由？２、原告請求被告給付其積欠之租金及占
用系爭房屋相當於租金之不當得利，有無理由？如有，原告
得請求被告給付之金額為多少？爰予以論述如下。
㈢、原告以被告積欠租金達2個月以上為由，據此終止系爭租約，
於法是否有據？被告所為拒付或減少租金之抗辯是否有理由
？原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返
還系爭房屋予原告，有無理由？
１、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期間內不為支付，出租人得終
止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約；所有人對於無權占有
或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第440條第1項、第
2項、第767條第1項前段分別定有明文。又依土地法第100條
第3款規定，出租人積欠租金額抵償擔保金外達2個月以上時
，出租人得收回房屋。至土地法第100條第3款關於擔保抵償
租金之規定，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自
應類推適用（最高法院44年台上字第516號判決意旨參照）
。是土地法為民法之特別法，積欠租金額是否已達2個月以
上之認定，自應以經扣除押租金後所積欠之租金額為判斷，
而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止
之規定。再按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知
達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。所
謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人
隨時可了解其內容之客觀狀態即為已足，並非須使相對人取
得占有，故非對話意思表示之通知（如郵件）已送達於相對
人之居住所或營業所者，或相對人已受郵局通知往取郵件，
即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人
閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力，縱令相對人
無正當理由而拒絕接收，仍應認為已達到而發生效力（最高
法院54年台上字第952號、58年台上字第715號判例、96年度
台上字第2792號裁判、95年度台上字第2611號參照）。經查
：
⑴、被告自113年9月起即未繳納租金，扣除其所給付原告之2個月
押租金46,000元後，其自113年11月10日起仍屬欠租未付，
至原告以本件起訴狀繕本之送達被告，向被告為催告繳納欠
租之意思通知到達被告之日（即114年3月14日）止，被告已
欠租逾2個月以上，然被告收到起訴狀繕本後，仍未給付欠
租，原告嗣再於114年3月21日，寄發存證信函至被告位於台
北市之戶籍址及系爭房屋，對其為終止系爭租約之意思表示
，該等寄送存證信函之信封上，並分別於114年3月26日、3
月25日註明招領逾期而退回，該存證信函已置於被告可隨時
領取、了解其內容之客觀狀態，而對被告發生送達效力等情
，亦有原告所提之民事起訴狀、存證信函及信封影本在卷（
見本院卷第13-15、91-101頁），及本院送達起訴狀繕本予
被告之送達證書在卷可憑（見本院卷第61、63頁），
則原告主張被告至遲於114年3月26日招領退回上開存證信函
時，其終止系爭租約之意思表示已送達被告，系爭租約已因
被告欠租達2個月以上，經其催告後仍未付，由其於114年3
月26日，合法向被告表示終止而失效乙節，即非無憑。
２、被告固抗辯:原告所稱其寄予被告之上開存證信函，郵局之招
領通知，有可能係遭原告夫妻或00號房屋住戶所取走，致被
告未看到，且原告未依約定，在系爭房屋內裝設、提供可供
多人使用之熱水器，亦違約不同意讓被告分租系爭房屋，又
系爭房屋隔壁即00號房屋住戶，開設卡拉OK店製造噪音影響
原告居住安寧，經被告向原告反應，原告迄未置理，被告據
此要求原告減租及解約，均遭原告拒絕，甚至原告自被告租
屋後，即勾結隔壁00號房屋住戶，教唆不良份子多人，多次
恐嚇、脅迫及騷擾被告，並欲強闖系爭房屋內對被告行兇，
均已致被告無法使用系爭房屋等情，惟為原告所否認。經查
：
⑴、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條本文已有規定。被告雖主張:原告所稱其
寄予被告之存證信函，郵局之招領通知，有可能係遭原告夫
妻或00號房屋住戶所取走，致被告未看到等情，然此為原告
所否認，而被告就此並未舉證證明，所述即不可採。況本件
原告既主張被告違約未付租金，並以此為由向被告表示終止
租約，則原告既以寄送存證信函予被告，作為其向被告表示
終止租約意思表示之方式，衡諸常情，其應無夥同00號房屋
住戶，加以自行取走該存證信函郵局招領通知之必要，是原
告對被告為終止系爭租約之意思表示，確已合法到達被告之
情，堪認為實，被告此部分所辯云云，尚不可採。
⑵、又按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租
人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之
狀態，固為民法第423條所規定。而此項租賃物之交付與合
於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租
人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中
，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不
能達租賃之目的者，承租人固非不得行使同時履行抗辯權，
而拒絕租金之給付。惟承租人如欲主張出租人未為對待給付
而主張同時履行抗辯，依前述之舉證責任之規定，其必須舉
證出租人所出租之物不能合於或保持所約定之使用、收益狀
態，始得為之。
⑶、經查，依系爭租約所載，原告所出租予被告之系爭房屋，固
須附有「天然瓦斯熱水器」，然並未記載或註明，該熱水器
須具有能同時提供多人使用熱水之功能（見本院卷第22頁）
，而被告就此亦未進一步舉證證明，所述即無法逕予採信。
又依被告所提出，為原告所不爭執係其所簽名及所填寫同意
被告轉租範圍之系爭租約「出租人同意分租範圍、租賃期間
及終止租約事由確認書」影本（見本院卷第161頁），固堪
認兩造於簽訂系爭租約時，原告係同意被告得將系爭房屋分
租予他人使用，則縱使原告於之後，曾反對被告將房屋分租
予他人，然被告業已自110年12月起，至113年8月份止，均
有給付每月足額之租金予原告，已長達近3年之久，此為兩
造所不爭執，則被告嗣後再於本件為此部分之抗辯，資為其
拒付租金之理由，即有疑義。又被告另主張:隔壁00號住戶
經營卡拉OK店製造噪音，影響到其使用系爭房屋，經其向原
告反應，原告並未置理，反而勾結隔壁00號住戶，共同唆使
不良份子對被告加以恐嚇、脅迫及騷擾等，已致被告無法使
用系爭房屋等情，然為原告所否認，而被告就此並未進一步
舉證予以證明，其所述即難以採認。且倘確有被告所稱之上
情，並已影響到被告使用系爭房屋，甚至已致被告無法使用
系爭房屋，則何以被告仍自承租系爭房屋時起，持續繳納全
額房租予原告，直到113年8月份之時?亦與常情有違。又就
被告所述隔壁房屋製造噪音一事，原告亦到庭陳稱:其接獲
被告反應後，即有詢問社區管委會主委，及親自到現場查看
了解，然均未發現有原告所稱之噪音問題（見本院卷第150-
151頁），則被告稱原告均未置理云云，亦難以採認。
⑷、從而依被告所舉之事證，尚無從認定系爭房屋之隔鄰住戶，
自被告承租系爭房屋時起，業已製造噪音及原告有夥同該隔
鄰住戶等人，對被告加以恐嚇、脅迫及騷擾，致影響到被告
使用系爭房屋，及已致被告無法使用系爭房屋之事實存在，
且亦難認原告所交付予被告之系爭房屋，有未合於雙方所約
定供被告使用之功能、設備之情形，故被告自113年9月起開
始拒付租金，即無理由，已屬遲延給付租金，則原告以被告
遲付租金已逾2個月以上，經催告後仍未繳納為由，於114年
3月26日據以終止系爭租約，即屬合法有據。是系爭租約既
經原告合法予以終止，自114年3月27日起即已失效，被告繼
續占用系爭房屋，乃屬無權占用，則原告依民法第767條第1
項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，於
法係屬有據而應予准許。
㈣、原告請求被告給付其積欠之租金及占用系爭房屋相當於租金
之不當得利，有無理由？如有，原告得請求被告給付之金額
為多少？
⑴、按承租人每月租金為23,000元，每期應繳納1個月租金，並於
每月15日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕，系爭租約第
3條前段已有約定（見本院卷第22頁）；又按承租人應依約
定日期，支付租金，民法第439條第1項前段亦有規定。查，
被告於承租系爭房屋期間，須按月於每月15日之前，給付原
告租金23,000元，而系爭租約於114年3月26日為原告合法終
止前，經扣抵被告支付之押租金46,000元後，被告尚積欠原
告4個多月之租金未付，業如上述，則原告依系爭租約約定
及上開民法之規定，請求被告給付其所積欠之4個月租金即9
2,000元（即23,000元×4＝92,000元），於法即屬有據而應予
准許。
⑵、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段已定有明文。又無權占有他人不動產
，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院
61年台上字第1695號判決意旨參照）。又所謂相當於租金之
利益，係因本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占
有人使用收益之結果，形同占有人受有相當於租金之利益，
所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之
利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租
金為依據計算之，並可參酌原先合法承租時之租金數額。經
查，兩造租約已於114年3月26日經原告合法終止而消滅，業
如前述，然被告自租約關係消滅後，迄今仍未遷讓返還系爭
房屋予原告，而繼續無權占用該房屋，本受有相當於租金之
利益，並致原告受有相當於租金之損害，已對原告構成上開
民法所定之不當得利，則原告請求被告返還其不當得利，即
屬於法有據而應予准許。惟本院考量系爭房屋於114年4月間
，既遭原告委任之租屋管理人林先生所斷電迄今，此已如前
述，縱使林先生所為該斷電行為，係非經原告之指示或授意
，然林先生既係受原告之委任，為原告處理系爭房屋租賃予
被告相關事宜之人，亦如前述，可見其乃係原告之使用人，
依民法第224條之規定，其就系爭房屋所為斷電行為之法律
效果，亦應歸屬於原告。而現代人之居家生活，通常需要使
用到水、電或瓦斯等，此為公眾週知之事實，則被告所使用
之系爭房屋，既自114年4月間起即遭斷電而缺乏電力，自會
影響到被告就該房屋之使用，並因而減損被告使用該房屋所
受之利益即不當得利金額。是本院審酌系爭房屋原約定月租
金為23,000元，及無電力可用，所影響到被告使用該房屋之
程度等情，認原告得請求被告自114年3月27日起，至其遷讓
返還系爭房屋之日止，按月給付之不當得利金額，應以每月
減為14,000元，方屬合理、適當，逾此範圍之請求，則屬無
據。
㈤、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰
空遷讓返還系爭房屋予原告，及依系爭租約約定，請求被告
給付其積欠之租金92,000元，暨依民法第179條規定，請求
被告自114年3月27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給
付其14,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則
屬於法無據，應予以駁回。
㈥、就原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經
核並無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許之，並依民
事訴訟法第392條第2項之規定，依職權諭知被告供擔保後，
得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附
麗，應予以駁回。
㈦、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
審酌後認與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明
。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 6 月 30 日
民事第一庭 法 官 鄭政宗
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 9 日
書 記 官 黃志微