臺灣新竹地方法院民事判決
112年度訴字第964號
原 告 鍾皓正
訴訟代理人 楊隆源律師
被 告 吳尊銘
訴訟代理人 吳榮豐
被 告 李篤怡
李篤育
李篤明
吳錦鋒
吳嘉聰
上 5被告
共 同
訴訟代理人 林仕訪律師
被 告 吳尊銓
兼上1被告
訴訟代理人 吳玉葉
被 告 吳胡雙雀
黃玉杏
上 1被告
訴訟代理人 吳明珠
被 告 吳光煌
吳文亮
吳文泉
李如鈺
李如琪
李如薰
李佩芬
李政憲
李學文
吳榮輝
吳建興
吳黃欣美
吳建全
吳珮銖
邱麗玉
李政道
李建志
李秉洋
李政達
李昭瑢
上 20被告
共 同
訴訟代理人 蔡頤奕律師
被 告 張文隆
上 1被告
訴訟代理人 洪大明律師
複 代理人 鄭玉金律師
彭郁雯律師
受 訴 訟
告 知 人 新竹崙仔受天宮
法定代理人 黃坤隆
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年4月24日辯
論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落新竹市○○段0000號地號土地應予變價分割，所得價
金由兩造按附表「應有部分比例」欄所示之比例分配。
訴訟費用由兩造依附表「應有部分比例」欄所示之比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人
之聲請，由其一造辯論而為判決；不到場之當事人，經再次
通知而仍不到場者，並得依職權由一造辯論而為判決，民事
訴訟法第385條第1項定有明文。經查，被告吳胡雙雀就本件
訴訟於收受本院民國112年9月25日、112年12月7日、113年6
月3日及113年8月19日言詞辯論期日通知書後，無正當理由
而均未於期日到庭；嗣於114年2月18日收受本院同年4月24
日言詞辯論期日通知書後，再次無正當理由而未到庭，是以
，本院自得依職權由一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：坐落新竹市○○段0000號地號、面積1,301平方公
尺土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，兩造就系爭土地之
權利範圍如附表所示，因共有人數眾多，無論使用管理均屬
不便，且迄今無法達成共識。而考量系爭土地上有一棟未辦
保存登記建物（門牌號碼新竹市○區○○街00號）為持分土地
面積最大之共有人即被告張文隆所有、各共有人之意願及贊
成附圖甲案之共有人之持分面積合計已高達800平方公尺等
因素，故請求依附圖甲案之分割方案分割系爭土地。又系爭
土地以上開方式原物分割後，因分割後各區土地之價值有落
差，原告同意以被告吳光煌等20人114年3月31日民事答辯四
狀主張之計算方式及找補金額進行找補。為此，爰依民法第
823條第1項及第824條規定提起本件訴訟，請求分割兩造共
有之系爭土地等語。並聲明：兩造共有之系爭土地，准予原
物分割，分割方法如附圖甲案所示，即A部分分歸原告單獨
所有，B部分分歸被告張文隆所有，B-1部分分歸被告黃玉杏
所有，C部分分歸被告吳光煌等25人（即附表編號3至13、編
號18至31之共有人）所有，並維持共有，其共有比例如原告
113年5月26日民事準備書（三）狀附表二，D部分分歸被告
吳尊銘、吳尊銓、吳玉葉、吳胡雙雀等4人所有，並維持共
有，其共有比例如原告113年5月26日民事準備書（三）狀附
表三。
二、被告方面：
㈠被告吳光煌、吳文亮、吳文泉、李如鈺、李如琪、李如薰、
李佩芬、李政憲、李學文、吳榮輝、吳建興、吳黃欣美、吳
建全、吳珮銖、邱麗玉、李政道、李建志、李秉洋、李政達
、李昭瑢等20人（下稱吳光煌等20人）：
系爭土地應採變價分割，屆時依強制執行法規定由有意開發
系爭土地之投資人自行投標，價高者得，而一次消滅系爭土
地長年因共有關係難以使用而僅得作為停車場之窘境，使系
爭土地獲得最佳利用，且變價分割對於持分較少之共有人亦
較為公平，避免原物分割時，分得較畸零而難以使用之土地
或繼續維持共有關係。況系爭土地現看後確有部分位置遭「
受天宮建物」、「受天宮對外通行道路」所占用，倘採原物
分割，勢必無人願意取得「受天宮對外通行道路」，系爭土
地共有人32人中亦有25人希望採變價分割，為避免系爭土地
日後共有人逐年增加，使共有人持分趨於破碎，日漸難以單
獨使用，事變價分割，對於系爭土地之利用僵局，顯較原物
分割更有助益；且倘採原物分割，依鑑定報告書記載，無論
附圖甲案或乙案，其每坪單價及總價均低於全筆土地變價，
是自以變價分割為宜。如認系爭土地應原物分割，則請求依
附圖乙案之分割方案分割系爭土地等語。
㈡被告李篤怡、李篤育、李篤明、吳錦鋒、吳嘉聰（下稱李篤
怡等5人）：渠等意見與被告吳光煌等20人相同。
㈢被告吳尊銘：其與被告吳尊銓、吳玉葉、吳胡雙雀等4人願意
維持共有，希望原物分割，同意原告提出之分割方案即附圖
甲案，並由渠等4人分得附圖甲案編號D部分土地等語。
㈣被告吳玉葉、吳尊銓：其等意見與被告吳尊銓相同等語。
㈤被告張文隆：其對系爭土地之應有部分為00000000分之00000
000，相當於35.78%，為持分比例最高之共有人，且系爭土
地上之未辦保存登記建物（即門牌號碼新竹市○○街00號，下
稱系爭建物）係被告所有，為使物盡其用，避免區分使用造
成經濟價值減損，當令房地同歸一人所有為佳。又系爭建物
係訴外人吳勇清向系爭土地共有人租地興建並繳付地租，已
成立不定期租賃契約，嗣吳勇清再將系爭建物贈與訴外人吳
宗諺，依民法第426條之1、第425條之1規定，吳宗諺與系爭
土地共有人間亦成立不定期租賃契約，此為臺灣高等法院10
7年度重上字第239號民事判決所肯認，並經最高法院108年
度台上字第240號判決確定。嗣吳宗諺將系爭建物出售予被
告，則依上開法院確定判決意旨，被告與系爭土地共有人間
應成立不定期租賃契約。倘若將系爭建物之土地分配予其他
共有人或為變價分割，將導致土地、建物歸屬於不同人所有
之情形繼續存在。是為使法律關係單純化，請求依附圖甲案
分割系爭土地，並將附圖甲案所示編號B部分、面積466平方
公尺之土地分配予被告張文隆。
㈥被告黃玉杏：同意原物分割，亦同意原告提出之分割方案即
附圖甲案，並由渠等4人分得附圖甲案編號B-1部分土地等語
。
㈦被告吳胡雙雀未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲
明或陳述。
三、本院之判斷：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不
在此限，民法第823條第1項定有明文。查原告主張系爭土地
為兩造共有，各共有人應有部分分別如附表所示，而系爭土
地並無依物之使用目的，不能分割之情形，兩造間亦未訂有
不分割之期限，復無不分割之協議，但又不能達成分割協定
等情，已據原告提出土地登記第一類謄本在卷可證（見本院
112年度竹司調字第54號卷【下稱調字卷】第57至73頁），
並參以兩造於之前調解及本院言詞辯論期日，均未能就分割
方法達成協議，應可認定原告主張為真實，則依首揭法條規
定，原告訴請分割系爭土地，於法即屬有據，應予准許。
㈡又共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不
能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕
履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一
、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有
困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困
難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之
一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有
人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其
應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因
共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持
共有，民法第824 條第1 、2 、3 、4 項分別定有明文。再
者，共有物之分割，應由法院依法為適當之分配，不受當事
人主張之拘束，法院為共有物分割時，應斟酌共有人之意願
、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分
得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適
當公平之方法以為分割（最高法院49年台上字第2569號、68
年台上字第3247號判例要旨、96年度台上字第108 號判決意
旨參照）。而分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金
，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應
斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人
利益等，公平裁量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以
價金分配於各共有人。所謂原物分配有困難，係指共有物性
質上不能以原物分配或以原物分配有困難之情形，例如共有
物本身無法為原物分割，或雖非不能分割，然分割後將顯然
減損其價值或難以為通常使用是（最高法院98年度台上字第
223 號判決意旨參照）。
㈢原告主張系爭土地應採附圖甲案之分割方案予以原物分割乙
節，為被告吳光煌等20人及被告李篤怡等5人所否認，並抗
辯系爭土地應採變價分割方式為宜，如採原物分割方式，則
應採附圖乙案之分割方案，並經新竹市地政事務所就兩造各
自主張之原物分割方案分別繪製土地複丈成果圖存卷可憑（
見本院卷一第235頁、第237頁）。經查，系爭土地呈不規則
形狀，臨接新竹市長和街82巷之單線3米柏油道路，其上除
有一棟未辦保存登記建物（門牌號碼新竹市○區○○街00號，
為一層樓磚造鐵皮建物，下稱系爭建物）坐落外，其餘部分
目前鋪設柏油，地面以白色油漆劃設停車格，無設置於現場
之收費設施，但有車輛停放，圍牆上有註記此為私人車位，
與前開長和街82巷之道路間有鐵柱、鐵鍊相隔，兩造陳稱系
爭建物由被告張文隆及家人居住、藏放雜物使用，系爭建物
門口之地面磁磚亦為被告張文隆專用；另系爭土地旁有一廟
宇（新竹受天宮），該廟宇前設有廣場及鐵皮圍籬、燈籠高
架、磚造牌樓，該鐵皮圍籬、燈籠高架、磚造牌樓都有占用
系爭土地，有地籍圖謄本、本院勘驗測量筆錄、被告李篤怡
等5人提供之現場照片及新竹市地政事務所依前述地上物位
置測繪之現況圖在卷可稽（見調字卷第21頁、本院卷一第19
7至199頁、第213至230頁、第233頁），是系爭土地若過於
細分，勢將難以有效利用，而減損系爭土地之經濟效用。況
不論採原告主張之附圖甲案或採被告吳光煌等20人及被告李
篤怡等5人主張之附圖乙案予以原物分割，原告及被告張文
隆、被告吳光煌等20人及被告李篤怡等5人均表示欲取得分
割後靠系爭土地北側之土地（即附圖甲案所示編號A、B部分
，附圖乙案所示編號A部分），是兩造就此分割方式顯難達
成共識，且無論採取何案，均對不能取得北側土地之共有人
有失公平。從而，兩造所各自提出之前揭原物分割方案，尚
難憑採。
㈣又經本院以附圖甲、乙二分割方案委由力行不動產估價師事
務所（下稱力行事務所）就系爭土地以原物分割方式分割後
，兩造間應互為找補金額各為何進行鑑定，業據力行事務所
作成不動產估價報告書存卷為佐（見本院卷二第9至160頁）
，而參照該估價報告書之勘估標的價格結論所載內容（見本
院卷二第121頁），系爭土地整筆土地之市場價值為新臺幣
（下同）286,239,597元，然若將系爭土地依附圖甲案予以
原物分割，其土地總價即降低為283,458,827元，若依附圖
乙案予以原物分割，其土地總價則會降低為283,047,844元
，是不論採附圖甲案或附圖乙案之原物分割方案，均會減損
系爭土地所得利用之價值及經濟效用，對全體共有人將造成
經濟利益之損害，應非適當之分割方法。
㈤是以，本件採取原物分割顯有困難，而以變價分割為妥適，
而倘系爭土地以變賣方式作為分割方法，不僅變賣後得由買
主統一就系爭土地為整體使用，亦使土地處於最有效使用狀
態，所能創造出之經濟價值顯然較高；復由買家競相出價，
願以較行情為高之價格公開競價競買得系爭土地全部以為整
體使用，當使每位共有人共同獲利，此就系爭土地之利用及
經濟效用而言，自亦較符合公平經濟之原則。又依民法第82
4條第7項「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有
依相同條件優先承買之權，有2人以上願優先承買者，以抽
籤定之」之規定，系爭土地如變賣分割，將來執行法院拍賣
時，兩造均有依相同條件優先承買之權，亦不影響共有人之
權益。職是，本院審酌系爭土地之型態、使用情形、兩造之
意願與經濟利益等一切情狀，認將系爭土地變價分割，拍賣
所得價金，按兩造應有部分比例分配，以利系爭土地之整體
利用，發揮系爭土地之經濟價值，並符合公平分配之原則，
是原告主張系爭土地應採變價分割，應屬允當可採。
四、綜上所述，系爭土地查無使用目的不能分割或有不能分割期
限等情事，原告依民法第823條第1項規定訴請分割系爭土地
，為有理由。爰審酌系爭土地之使用現況、土地利用之經濟
效益、共有人之意願，認以變價分割為適當，且所得價金應
依共有人應有部分比例分配於兩造，爰依民法第824條第2項
第2款規定，判決如主文第1項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉 證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附 此敘明。
六、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴
當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴 之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。按 分割共有物之訴，本質上屬無訟爭性之非訟事件，兩造本可 互換地位。本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴 訟性質所不得不然，本院認為訴訟費用由敗訴當事人負擔， 顯失公平，而應由兩造依其應有部分之比例分擔，較為公允 ，併此敘明，爰諭知如主文第2項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第80條之1、第85條第1 項規定。
中 華 民 國 114 年 6 月 30 日 民事第一庭 法 官 潘韋廷如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 6 月 30 日 書記官 陳佩瑩 附表：
編號 共有人姓名 應有部分比例 1 鍾皓正 36分之1 2 吳尊銘 24分之1 3 吳光煌 64分之1 4 吳文亮 64分之1 5 吳文泉 64分之1 6 李篤怡 24分之1 7 李篤育 24分之1 8 李篤明 0000000分之155537 9 李如鈺 180分之1 10 李如琪 180分之1 11 李如薰 180分之1 12 吳錦鋒 32分之1 13 吳嘉聰 32分之1 14 吳尊銓 336分之25 15 吳玉葉 336分之3 16 吳胡雙雀 24分之1 17 黃玉杏 16分之1 18 李佩芬 64分之1 19 李政憲 64分之1 20 李學文 40分之1 21 吳榮輝 48分之1 22 吳建興 公同共有64分之1 23 吳黃欣美 24 吳建全 25 吳珮銖 26 邱麗玉 192分之1 27 李政道 192分之1 28 李建志 192分之1 29 李秉洋 192分之1 30 李政達 192分之1 31 李昭瑢 192分之1 32 張文隆 00000000分之00000000