臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第3015號
原 告 王逸偉
訴訟代理人 王羿文律師
複代理 人 謝懷寬律師
被 告 游景傑
訴訟代理人 謝世瑩律師
上列當事人間請求減少價金事件，經本院於民國114年5月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國111年10月4日與被告簽訂不動產買賣契約書（下
稱系爭契約），約定由原告以新臺幣（下同）938萬元向被
告買受坐落新北市○○區○○段000地號土地（應有部分95/1000
0）及其上同段1488建號門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號
4樓房屋（下稱系爭房屋）（下合稱系爭不動產），原告已
將價金如數交付被告，被告亦依約將系爭不動產移轉登記予
原告，並於111年11月9日將系爭房屋點交給原告。本件交易
過程如下：111年9月20日由仲介帶原告母親看屋，隨後原告
及原告父親也再去看一次，二次看屋時仲介均未告知系爭房
屋有漏水及壁癌等狀況。111年9月27日原告下斡旋金，仲介
安排約定於111年10月4日洽談價格。111年10月4日洽談價格
，由當日晚上9點半談至超過12時才簽約。簽約過程中，原
告看到系爭契約後附不動產現況說明書中項次15「現況有無
漏水或壁癌情形（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶」，係勾
選有，便詢問系爭房屋是否有此情況。被告與仲介稱並無此
種情況，故改勾選無，並由被告簽名蓋章，基此原告才會與
被告簽署系爭契約。詎原告取得系爭房屋入住後，竟於112
年4月間陸續發現系爭房屋多處存有漏水及嚴重壁癌之狀況
。且漏水有自被告原先既有裝潢牆壁滲出，僅以肉眼根本無
法立刻發見，甚至有導致屋內產生白蟻等情況。然依前述，
系爭契約後附不動產現況說明書中項次15「現況有無漏水或
壁癌情形（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶」，既係勾選無
，顯見被告於締約時已有向原告保證系爭房屋並無漏水及壁
癌情事。又系爭房屋在111年11月9日前更衣室、廁所外走廊
牆壁及天花板；更衣室窗戶下方及與櫃體相連牆壁及天花板
；廚房後方後陽台牆壁及天花板部分有滲漏水及壁癌情況，
足認系爭房屋存在瑕疵，欠缺保證品質，爰就前述瑕疵請求
減少價金60萬元，並本於不當得利法律關係請求被告返還60
萬元及法定遲延利息。
㈡併為聲明：被告應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達翌
日（即112年10月26日）起至清償日止，按年息5%計算之利
息；如受有利判決，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
㈠就原告於111年10月4日與被告簽訂系爭契約，約定由原告以9
38萬元向被告買受系爭不動產，原告已將價金如數交付被告
，被告亦依約將系爭不動產移轉登記予原告，並於111年11
月9日系爭房屋點交給原告一事，被告不爭執。系爭契約簽
署前，完全由買方自由進出系爭房屋所有房間包含陽台，也
無任何隱瞞、阻擋，即原告於111年9月間及10月4日二次看
屋時，均已看到更衣室內窗戶下方及與櫃體相連牆壁及天花
板；廚房後方後陽台牆壁及天花板部分有明顯壁癌，且原告
經仲介人員告知後，已知悉系爭房屋為氯離子含量較高海砂
屋。肇於系爭房屋於出售時並無漏水情形，故被告才會在不
動產現況說明書中項次15「現況有無漏水或壁癌情形（含他
戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」，從勾選有，變更為勾選無
。即前開說明書之塗改是針對有壁癌但無漏水情況而為更改
，非謂系爭房屋並無肉眼可見壁癌。此參系爭契約特別約定
：以現況交屋，賣方不再做任何修繕可明。甚且兩造更 另
就系爭房屋可能有氯離子含量過高一事協議，以免除被告就
系爭房屋可能為海砂屋及有多處壁癌之瑕疵担保責任，被告
並因此以低於市價金額將系爭不動產出售原告。即依民法第
355條第1項規定，系爭房屋有多處壁癌，既屬締約前買受人
已知瑕疵，出賣人自就壁癌一事不負瑕疵擔保之責。退步言
之，即令被告仍應負瑕疵擔保之責，由鑑定結果可悉，關於
系爭房屋更衣室、廁所外走廊牆壁及天花板之滲漏水及壁癌
部分，不能證明是111年11月9日交前已存在瑕疵。另更衣室
窗戶下方及與櫃體相連牆壁及天花板；廚房後方後陽台牆壁
及天花板部分，並無滲漏水，雖有壁癌，且發生於000年00
月0日前，但其修繕費用僅7萬9932元，故縱原告得請求減少
價金，合理減少金額亦僅7萬9932元，逾此部分之主張則無
理由。
㈡併為答辯明：如主文所示。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告於111年10月4日與被告簽訂系爭契約，約定由原告以938 萬元向被告買受系爭不動產，原告已將價金如數交付被告，
被告亦依約將系爭不動產移轉登記予原告，並於111年11月9 日將系爭房屋點交給原告。
㈡系爭契約後附不動產現況說明書中項次15「現況有無漏水或 壁癌情形（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」，原係勾選 有，後更改為無（詳本院卷第36頁）。
㈢兩造簽署系爭契約前，原告或其家人至少曾二度至系爭房屋 看屋。
㈣經本院依原告聲請囑託新北市建築師公會鑑定結果，內容略 以：
⑴有關系爭房屋更衣室、廁所外走廊牆壁及天花板（應為RC 平頂）部分：
①除更衣室門右側磚牆下方牆壁部分，經檢測有水景潤或 潮的有些微漏水及檢視是有壁癌的情形外，該片磚牆中 上方的牆壁牆面及其餘他側牆壁並無滲漏水的情況。惟 因貼附壁紙下在內的牆面是否有壁癌的情況無法查視得 知；另RC平頂經檢驗有壁癌及壁紙有浮凸、漬跡的情況 ，但經檢視現況，並無滲漏水情況。
②系爭房屋之更衣室、廁所外走廊牆壁及天花板（應為RC 平頂）部分其局部有滲漏水及壁情況，就系爭房屋僅於 此處空間平頂及牆面均貼附壁紙的情形，按經驗研判其 常因平頂構造在高氯離子環境下混凝土開裂、剝離或平 頂與牆面構造在潮溼環境下發生壁癌、粉刷層剝落導致 不平整瑕疵等故，而予施作來美化修飾方式之一…尚無 法確定是發生於000年00月0日前。鱻
⑵有關更衣室內窗戶下方及與櫃體相連牆壁及天花板（應為R C平頂）部分：
①經檢視此空間牆壁及RC平頂是有壁癌情況，但經檢測現 況並無滲漏水情況。
②前述壁癌情況，可確定發生於000年00月0日前。 ⑶有關廚房後方後陽台牆壁及天花板（應為RC平頂）部分： ①經檢視牆壁壁面及RC平頂是有壁癌情況，但經檢測現況 並無滲漏水情況。
②前述壁癌情況，可確定發生於000年00月0日前。 ⑷關於⑵、⑶部分，合理修繕費用共7萬9932元。四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條定有明文。次按物之出賣人對於買受人 ，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失 或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預 定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵 。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質
，民法第354條定有明文。復按買受人於契約成立時，知其 物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，同法 第355條第1項定有明文。末按買受人應按物之性質，依通常 程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責 任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者 ，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之 物，同法第356條第1、2項亦定有明文。
㈠原告主張：系爭房屋之更衣室、廁所外走廊牆壁及天花板； 更衣室內窗戶下方及與櫃體相連牆壁及天花板；廚房後方後 陽台牆壁及天花板，於交屋前（即111年11月9日）存有滲漏 水、壁癌之瑕疵一節，為被告所否認，抗辯：系爭房屋於11 1年11月9日並無滲漏水情況存在。系爭房屋之更衣室內窗戶 下方及與櫃體相連牆壁及天花板；廚房後方後陽台牆壁及天 花板，於交屋前（即111年11月9日）雖有壁癌情況，但為買 受人購屋前已知瑕疵，故被告不負瑕疵擔保責任等語。自應 先由原告就交屋前有滲漏水及壁癌瑕疵存在之事實負舉證之 責。
㈡關此部分，經本院依原告聲請囑託新北市建築師公會鑑定結 果：
⑴系爭房屋之更衣室、廁所外走廊牆壁及天花板（應為RC平 頂）部分雖其局部有滲漏水及壁癌情況，然經鑑定結果既 併稱不能證明前開瑕疵發生於000年00月0日前，自難認前 開空間現存滲漏水、壁癌情況，屬被告依民法第354條規 定應負瑕疵擔保責任範圍。
⑵系爭房屋之更衣室內窗戶下方及與櫃體相連牆壁及天花板 ；廚房後方後陽台牆壁及天花板，並無滲漏水情況。又於 交屋前（即111年11月9日）前開空間雖有壁癌情況，然由 卷附前開空間111年11月7日交屋前照片（詳本院卷第179 、181頁）可悉，該空間壁癌並無遮擋，屬肉眼一望即知 之瑕庛。原告又自承其於購屋前，原告或其家人至少曾二 度至系爭房屋看屋，衡諸一般社會經驗法則，足認原告於 與被告締結系爭契約前，已知悉前開空間有多處壁癌存在 。基此，被告抗辯：依民法第355條第1項規定，被告就前 開瑕疵不負擔保之責等語，應屬有據。㻢
㈢承前，系爭房屋之更衣室內窗戶下方及與櫃體相連牆壁及天 花板；廚房後方後陽台牆壁及天花板，於締約前有壁癌情況 ，既屬締約時原告明知之事項。原告復主張：系爭契約後附 不動產現況說明書中項次15「現況有無漏水或壁癌情形（含 他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」，原係勾選有，於簽約日 經原告特別詢問，才由被告更改為無等語。參酌系爭契約第
16條第4項約定：雙方同意以現況交屋，賣方不再做其他修 繕。可探悉當事人間締約之真意，買受人於簽約時已知現存 壁癌情況，賣方不負再修繕義務（即此部分並不在賣方應負 瑕疵擔保範圍）。被告抗辯：現況說明書更改動機，應是針 對滲漏水一事而為，非無可採。再縱原告於締約時，尚未發 見系爭房屋之更衣室內窗戶下方及與櫃體相連牆壁及天花板 ；廚房後方後陽台牆壁及天花板，於締約前有壁癌情況。於 111年11月9日交屋後，依民法第356條第1項規定，原告亦負 從速檢查及通知義務。前開空間壁癌情況屬一望即知之瑕疵 ，倘原告認為前述壁癌情況屬約定應由出賣人負擔保責任之 瑕疵，本應即通知被告（出賣人）。本件原告乃延至提起本 件訴訟後聲請送鑑定時，始主張前述空間之壁癌瑕疵（於此 之前，由原告提出原證3，對照本院113年1月23日言詞辯論 期日原告陳述內容，應認主張壁癌是指經壁紙遮掩之廁所門 外牆壁等處，與前述空間壁癌無關。原告甚主張其是於112 年4月始發現更衣室內窗戶下方及與櫃體相連牆壁有壁癌〈詳 本院卷第116頁〉)，依民法第356條第2項規定，亦視為承認 其所受領之物，不能再對被告為瑕疵擔保之請求。 ㈣綜上，原告不能證明系爭房屋於交屋時存有滲漏水之瑕疵， 也不能證明，系爭房屋之更衣室、廁所外走廊牆壁及天花板 （應為RC平頂）部分於交屋時存有壁癌情況，故不能以系爭 房屋具前述瑕疵為由，請求減少價金。至系爭房屋之更衣室 內窗戶下方及與櫃體相連牆壁及天花板；廚房後方後陽台牆 壁及天花板，於交屋時雖有壁癌情況，但既為原告締約時已 知瑕疵，且約定按現況交屋，被告不負修繕義務，被告自不 負瑕疵擔保之責。退步言之，系爭房屋之更衣室內窗戶下方 及與櫃體相連牆壁及天花板；廚房後方後陽台牆壁及天花板 ，於交屋時已存有壁癌情況，縱屬原告締約時不知之瑕疵， 亦因原告於交屋後，未盡從速檢查及通知義務，視為承認其 所受領之物，不能再對被告為瑕疵擔保之請求。故原告亦不 得執系爭房屋之更衣室內窗戶下方及與櫃體相連牆壁及天花 板；廚房後方後陽台牆壁及天花板，於交屋時存有壁癌情況 ，對被告為減少價金之請求。
五、本件原告依民法第359條前段規定對被告所為減少價金60萬 元之請求既無理由，則原告本於民法第179條規定提起本訴 ，請求被告返還已收價金其中60萬元及法定遲延利息自屬無 據，應予駁回。
六、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決結果無涉，爰不 逐一論列說明。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 6 月 26 日
民事第六庭 法 官 黃信滿以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 6 月 26 日 書記官 吳佳玲