臺灣彰化地方法院民事判決
113年度訴字第1206號
原 告 吳宇霖
訴訟代理人 謝尚修律師
複代理人 吳建寰律師
原 告 許麗文
訴訟代理人 黃冠程律師
被 告 劉義雄
劉雅惠
被 告 劉炳煌
訴訟代理人 劉瑞彬
上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國114年6月3日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認原告吳宇霖與被告間就坐落彰化縣彰化市西勢子段西勢
子小段146-75、146-105、146-106、146-110、146-111地號
土地之耕地三七五租賃關係不存在。
二、被告應向彰化縣彰化市公所辦理註銷前項土地之耕地三七五
租約登記。
三、被告應將坐落彰化縣○○市○○○段○○○○段000000地號土地返還
原告吳宇霖、許麗文及其他土地共有人。
四、被告應將坐落彰化縣○○市○○○段○○○○段0000000地號土地上如
附圖所示編號C面積0.6平方公尺水塔拆除，並將該地號土地
騰空返還原告吳宇霖與其他土地共有人。
五、被告應將坐落彰化縣○○市○○○段○○○○段0000000地號土地返還
原告吳宇霖。
六、被告應將坐落彰化縣○○市○○○段○○○○段0000000地號土地上如
附圖所示編號A1面積16平方公尺貨櫃（含鐵皮）、編號B1面
積17平方公尺棚架拆除，並將該地號土地騰空返還原告吳宇
霖及其他土地共有人。
七、被告應將坐落彰化縣○○市○○○段○○○○段0000000地號土地上如
附圖所示編號A2面積28平方公尺貨櫃（含鐵皮）、編號B2面
積15平方公尺棚架拆除，並將該地號土地騰空返還原告吳宇
霖。
八、確認原告許麗文與被告間就坐落彰化縣○○市○○○段○○○○段000
000○0000000○0000000地號土地之耕地三七五租賃關係不存
在。
九、被告應將坐落彰化縣○○市○○○段○○○○段0000000○0000000地號
土地騰空返還原告許麗文。
十、訴訟費用由被告負擔。
、本判決第3至7項於原告吳宇霖以附表二所示金額供擔保後得
假執行。但被告如以附表二所示金額為原告吳宇霖預供擔保
，得免為假執行。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（
鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應
由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者
，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機
關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案
件非經調解、調處，不得起訴，為耕地三七五減租條例第26
條第1項、第2項前段所明定。查兩造間租佃爭議，經彰化縣
彰化市公所調解及彰化縣政府調處均不成立，經彰化縣政府
移送本院處理，先予敘明。
二、原告方面：
㈠原告吳宇霖主張：
1.坐落彰化縣彰化市西勢子段西勢子小段（下同，以下僅記載
地號）146-75、146-105、146-110地號土地為原告吳宇霖與
其他人共有，146-106、146-111地號土地為吳宇霖單獨所有
。原告吳宇霖之父吳星生前將上開土地依耕地三七五減租條
例規定出租予佃農即被告，並訂立臺灣省彰化縣「彰西民46
8號」私有土地租約書，吳星於民國108年12月12日死亡，由
原告吳宇霖繼承，已辦理出租人變更登記，最新續訂租約之
租期係自110年1月1日起至115年12月31日止。
2.原告吳宇霖於112年6月間陸續接獲彰化縣地方稅務局、財政
部中區國稅局彰化分局、彰化縣彰化市公所函文，各主管機
關認定146-110、146-111地號土地為都市計畫道路用地（公
共設施保留地），未作農業使用（土地堆置中古電冰箱、放
置貨櫃、從事二手家電修理買賣）、供商號營業使用等情。
原告吳宇霖上網查詢146-110、146-111地號土地之google地
圖街景，發現被告除於146-110、146-111地號土地搭建鐵皮
屋外，早於105年8月起即已開始堆放二手中古家電，107年4
月份google地圖街景更可見鐵皮屋之鐵皮上寫有「二手家電
」等廣告資訊，且彰化市公所會勘紀錄中劉瑞斌明確表示：
哥哥有三七五租約、本人向哥哥借用等語，堪認被告自105
年起迄112年6月止，至少在146-110、146-111地號土地大量
堆置與從事農耕無關之貨櫃、電冰箱、二手家電等物品，並
從事二手家電買賣之營業行為長達7年有餘，更擅自將上開5
筆土地借與他人使用。
3.被告違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定，依同條第2
項規定，原告吳宇霖與被告間所訂租約無效，為此請求確認
租賃關係不存在。又上開土地登記謄本上均有三七五租賃契
約註記，妨害原告吳宇霖所有權之圓滿行使，爰依民法第76
7條第1項中段規定，請求被告將三七五租約登記註銷。另被
告占有土地並有設置地上物，妨害原告吳宇霖所有權之圓滿
行使，爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，
請求被告拆除地上物，將146-75、146-106、146-110地號土
地返還原告吳宇霖及其他共有人，將146-105、146-111地號
土地返還原告吳宇霖等語。並聲明：⑴如主文第1至7項所示 。⑵聲明第3至7項，願供擔保請准宣告假執行。 ㈡原告許麗文主張：
1.146-75地號土地為原告許麗文與其他人共有，146-108、146 -113地號土地為原告許麗文單獨所有。被告向原告許麗文承 租上開3筆土地，訂有耕地三七五租約（租約字號：彰西民4 68號)，租期自110年1月1日起至115年12月31日止。 2.原告許麗文於112年10月11日經由146-75地號土地共有人吳 宇霖告知，發現該土地現況係停放車輛及貨櫃，並未耕作。 原告許麗文於112年10月29日自行至現場查看，發現146-108 、146-113地號土地草木叢生，亦未耕作，再調閱google空 拍圖、農業部林業及自然保育署航測及遙測分署航照圖，確 認至少自107年起上開3筆土地即未做農業使用。又彰化市公 所於113年1月2日至現場會勘時，146-108、146-113地號土 地上種有數棵低矮樹苗，顯係臨訟種植，益證被告並無長期 耕作。另彰化縣政府已於109年5月19日公告解除146-108地 號土地污染相關列管，146-75、146-113地號土地則從未列 管，是被告顯有非因不可抗力繼續1年不為耕作之情事，許 麗文自得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止 租約。
3.原告許麗文已於113年1月4日以台北東門郵局第2號存證信函 終止與被告間之耕地租約，為此請求確認與被告間租賃關係 （租約字號：彰西民468號）不存在。又原告許麗文與被告 間之租約既已終止，被告已失合法占有權源，屬無權占有。 爰依民法第455條前段，及第767條第1項前、中段及第821條 規定（選擇合併），請求被告將146-75地號土地騰空返還原 告許麗文及其他全體共有人。另依民法第455條前段、第767 條第1項前、中段規定（選擇合併），請求被告將146-108、 146-113地號土地騰空返還原告許麗文等語。並聲明：如主 文第8、3、9項所示。
三、被告答辯：
㈠被告就146-75、146-105、146-106、146-107、146-108、146 -109、146-110、146-111、146-112、146-113、146-114地
號等土地之耕地租約，係被告父親於38年間承租，後由被告 繼承，被告共同在上開土地及146-115、146-116地號等13筆 面積達5,200平方公尺土地耕作從事農務。146-110、146-11 1地號係於90年間經本院89年度重訴字第271號判決分割146- 173地號土地，分割增加地號146-110、146-111、146-112、 146-113、146-114、146-116等地號；146-173地號分割自14 6-1地號，146-1地號分割增加146-105、146-106、146-107 、146-108、146-109、146-115等地號。原146-1地號已經買 賣並興建農舍〈使用執照：94府建管（使）字第0940125973 號〉建築完成，現146-1及146-173地號土地開設屁格豬火鍋 餐廳（金馬路三段298號）。而146-105、146-106、146-107 、146-108、146-109、146-110、146-111、146-112、146-1 13、146-114等10筆地號土地為吳氏宗族分別所有，劉瑞彬 係146-75、146-115、146-116地號等3筆土地所有權人。被 告所訂台灣省彰化縣「彰西民468號」私有土地租約書，最 新續訂租約之租期自110年1月1日起至115年12月31日止，被 告有從事農務，並按時向農會繳稻榖。
㈡被告為便於耕作及保護農作物，放置一只活動式貨櫃，臨大 馬路可當作圍籬避免被丟置垃圾，内可儲放農用機具、肥料 及農藥之用。被告所放置之貨櫃為無固定基礎的臨時性與農 業生產有關之設施，供放置肥料、農藥及農用機具設備等從 事農務之用，係一般坊間之務農行為，且現狀並無中斷做耕 地之使用狀態要件。104年彰化縣政府府授環水字第1040374 004D號函公告145-3、146-105、146-106、146-107、146-10 8、146-109、146-115、147-7地號及其餘總計291筆為土壤 污染控制場址，並劃定為土壤污染管制區之公告，上開農地 限制耕種食用作物，請配合辦理以免觸法。未解除列管前， 禁止耕種食用作物及從事該公告管制項目之禁止行為。被告 於104年11月16日收到彰化縣環保局公文公告，農地有受到 重金屬污染而無法耕作，導致貨櫃有暫時閒置情事。 ㈢彰化縣政府112年5月26日府建新字第1120199224號函通知彰 化縣彰化市公所，146-110、146-111、146-112地號土地經 檢舉涉嫌違反都市計畫法等，惟被告確有實際從事農務，有 投保農保及向農會繳稻榖為證。原告長輩是老地主，有答應 放貨櫃屋放農具、肥料等等，原告繼承、換租時亦提及，致 被告未能與原告溝通。原告主張被告有讓劉瑞彬從事二手家 電生意，然本件耕地相鄰之146-115、146-116地號是劉瑞彬 所有，劉瑞彬可使用自己之土地，不必用到佃農承租的土地 ，因隔壁做生意場所，有圍起來，劉瑞彬出入搬運東西，只 能利用貨櫃屋大門出入，從前門運送到劉瑞彬的土地，沒有
在那邊做營業或買賣的事情，國稅局有來現場勘查認定沒有 商業行為。且貨櫃屋是稅捐處勘查認為符合農發條例無固定 基礎，符合農業使用規定，所以並沒有課徵房屋稅，屬合規 使用。水塔坐落在146-105地號土地，是因為以前沒有經過 測量，劉瑞彬主觀以為是在自己的土地，不知道有占用146- 105地號土地等語。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均 駁回。
四、得心證之理由：
㈠原告主張146-75地號土地為原告二人與其他人共有；146-105 、146-110地號為原告吳宇霖與其他人共有；146-106、146- 111地號土地為原告吳宇霖單獨所有；146-108、146-113地 號土地為原告許麗文單獨所有，原告與被告就附表一所示各 筆土地有耕地租約等事實，有彰化縣政府函送所附臺灣省彰 化縣私有土地租約（本院卷一第107-108頁）、土地登記謄 本（本院卷一第109-115、117、119-122、124頁）等可稽， 且為兩造所不爭執，應堪認為真實。
㈡本件經本院於114年1月21日會同地政機關履勘測量，146-75 地號土地上有種幾棵香蕉樹、地瓜葉、部分鋪設地磚，上面 有停放車輛。其餘原告所有土地上有鐵皮貨櫃及水井、水塔 等地上物，土地上有種植香蕉樹、地瓜葉、芋頭等作物，部 分為泥土空地等情，有勘驗筆錄（本院卷一第411-433頁） 及附圖所示複丈成果圖可稽。
㈢原告吳宇霖請求部分：
1.按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回 自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1、2項 定有明文。又所謂「不自任耕作」，兼指轉租及將耕地借與 他人使用（最高法院63年台上字第599號民事判例意旨參照 ）。且所謂原定租約無效，係指同一租約無效，或同一租約 內租賃多筆耕地，僅對其中一筆或數筆不自任耕作，該租約 全部均歸無效（最高法院81年度台上字第2180號民事裁判意 旨參照）。
2.原告吳宇霖主張被告自105年起迄112年6月止，在146-110、 146-111地號土地大量堆置與從事農耕無關之貨櫃、電冰箱 、二手家電等物品，從事二手家電買賣之營業行為，且將附 表編號1-5土地借予他人使用等事實，為被告所否認，辯稱 貨櫃係放置農用物品供農作使用，劉瑞彬並未在上開土地從 事商業行為云云。經查，彰化縣地方稅務局、財政部中區國 稅局彰化分局、彰化縣彰化市公所於112年間發文通知吳宇 霖146-110、146-111地號土地為都市計畫道路用地（公共設
施保留地），未作農業使用（土地堆置中古電冰箱、放置貨 櫃、從事二手家電修理買賣）、供商號營業使用等情，業據 吳宇霖提出彰化縣地方稅務局112年6月9日彰稅地字第11201 04966B號函、財政部中區國稅局彰化分局112年6月13日中區 國稅彰化銷售字第1120253860A號函、彰化縣彰化市公所112 年6月28日彰市城觀字第1120027454號函及所附會勘紀錄表 、彰化縣彰化市公所112年8月16日彰市城觀字第1120033291 號函及所附裁決書、google地圖街景照片等可證（本院卷一 第157-189頁）。而依上開彰化縣彰化市公所函及所附會勘 紀錄表記載，彰化縣彰化市公所於112年6月13辦理146-110 、146-111、146-112地號土地涉嫌違反都市計畫法會勘，劉 瑞彬表示「哥哥有三七五租約，本人向哥哥借用」，照片現 況記載「土地堆置中古電冰箱、放置貨櫃、從事二手家電修 理買賣」（本院卷一第161-165頁）。故原告吳宇霖主張被 告未自任耕作，應堪採信。按耕地三七五減租條例第16條第 1、2項規定及前揭說明，原告吳宇霖與被告就附表一編號1 至5土地所訂租約無效。
3.原告吳宇霖與被告就附表一編號1至5土地所訂租約既屬無效 ，從而，原告吳宇霖請求確認其與被告間就上開土地之耕地 三七五租賃關係不存在，並依民法第767條第1項規定，請求 被告將三七五租約登記註銷；及依民法第767條第1項、第82 1條規定，請求被告拆除146-105、146-110地號土地上如附 圖所示編號C、A1、B1地上物，將146-75、146-105、146-11 0地號土地返還原告吳宇霖與其他共有人；依民法第767條第 1項規定，請求被告拆除146-111地號土地上如附圖所示編號 A2、B2地上物，將146-106、146-111地號土地返還原告吳宇 霖，均為有理由，應予准許。爰判決如主文第1至7項所示。 ㈣原告許麗文請求部分：
1.按承租人承租土地非因不可抗力繼續一年不為耕作者，出租 人既得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租 約，則不問承租人不為耕作之承租土地為一部或全部，出租 人均得終止租約，收回全部耕地（最高法院102年度台上字 第555號民事判決參照）。
2.原告許麗文主張被告對於承租之146-75、146-108、146-113 地號土地，自107年起未做農業使用之事實，為被告所否認 ，辯稱其均有從事農務，104年彰化縣政府公告146-108地號 為土壤污染控制場址，限制耕種食用作物，始暫時閒置云云 ，並提出彰化縣政府公告為證（本院卷一第397-398頁）。 查上開公告與原告許麗文有關者為146-108地號土地，彰化 縣政府已於109年5月19日公告解除146-108地號土地污染列
管，此有原告許麗文所提彰化縣政府109年5月19日函及公告 （本院卷一第353-359頁），堪認被告於109年5月19日後並 無因不可抗力不為耕作情事。
3.本件經本院於114年1月21日履勘現場，146-75地號土地僅種 幾棵香蕉樹、地瓜葉、部分鋪設地磚，上面有停放車輛，其 餘土地僅部分種有香蕉樹、地瓜葉、芋頭等作物，數量不多 ，芋頭為小棵植栽，有勘驗筆錄及照片可稽。再參照原告許 麗文所提拍攝日期112年10月29日照片、google空拍圖、農 業部林業及自然保育署航測及遙測分署航照圖（本院卷一第 285-317頁），呈現部分雜木叢生、部分為空地狀態；彰化 市公所於113年1月2日會勘146-75、146-108、146-113地號 等土地，依會勘紀錄照片，上開3筆土地大多為泥土地，僅 稀疏種有香蕉樹（本院卷一第341、343頁）等情，可認與一 般正常耕作狀況不符，原告許麗文主張被告長久未耕作，有 非因不可抗力繼續一年不為耕作情事，堪予採信。依耕地三 七五減租條例第17條第1項第4款規定及前揭說明，原告許麗 文自得終止耕地租約。
4.原告許麗文於113年1月4日以存證信函對被告為終止租約之 意思表示，被告113年1月5日收受存證信函，業據原告許麗 文提出存證信函及掛號郵件收件回執為證（本院卷一第321- 325頁）。惟146-75地號土地係共有，出租人有數人，依民 法第263條準用第258條第2項規定，契約當事人之一方有數 人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。則僅由 原告許麗文就146-75地號土地對被告為終止租約之意思表示 ，固有未合，惟146-75地號土地之租約無效已如前述，而許 麗文就146-108、146-113地號土地對被告為終止租約，亦屬 有據，故可認原告許麗文與被告間就146-75、146-108、146 -113地號土地已無租約存在，被告占有該等土地即屬無權占 有。從而，原告許麗文請求確認其與被告間就上開3筆土地 之耕地三七五租賃關係不存在，並依民法第767條第1項、第 821條規定，請求將146-75地號土地返還原告許麗文與其他 共有人；依民法第767條第1項規定，請求被告將146-108、1 46-113地號土地騰空返還原告許麗文，均為有理由，應予准 許。又原告許麗文上開請求既經准許，其主張依民法455規 定（選擇合併）請求返還土地，即無審酌必要。爰判決如主 文第3、8、9項所示。
五、原告吳宇霖陳明就主文第3至7項願供擔保，聲請宣告假執行 核無不合，爰分別酌定相當金額宣告之，並依職權酌定相當 金額，宣告被告預供擔保得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，其餘兩造攻擊防禦方法及所提證據，核
與判決結果無影響，無庸論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前 段。
中 華 民 國 114 年 6 月 26 日 民事第三庭 法 官 羅秀緞以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 6 月 26 日 書記官 卓俊杰附表一
編號 地號（彰化縣彰化市西勢子段西勢子小段） 所有人 出租人 1 146-75 劉坤松、劉瑞彬、吳申安、許麗文、吳宇霖、吳胤鼎 吳添枝、吳申安、許麗文、吳宇霖 2 146-105 吳宇霖、吳胤鼎 吳添枝、吳宇霖 3 146-106 吳宇霖 吳宇霖 4 146-110 吳宇霖、吳胤鼎 吳添枝、吳宇霖 5 146-111 吳宇霖 吳宇霖 6 146-108 許麗文 許麗文 7 146-113 許麗文 許麗文
附表二
主文\供擔保金額（新台幣） 原告吳宇霖 被告 第3項(146-75地號土地) 2,564,000元 7,693,000元 第4項(146-105地號土地) 1,597,000元 4,792,104元 第5項(146-106地號土地) 1,600,000元 4,800,312元 第6項(146-110地號土地) 1,388,000元 4,165,000元 第7項(146-111地號土地) 1,388,000元 4,165,000元