臺灣屏東地方法院民事判決
113年度訴字第32號
原 告 中興麗園大廈管理委員會
法定代理人 吳孝慈
訴訟代理人 李杰儒律師
被 告 王文婷
訴訟代理人 陳瑩紋律師
上列當事人間請求返還停車位事件，本院於民國114年5月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段0000地號土地上之同段313建號建
物地上一層，如附圖編號1052（1）所示部分，面積10.17平方公
尺，編號8號之停車位騰空返還予中興麗園大廈全體區分所有權
人。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按管理委員會（下稱管委會）係指為執行區分所有權人（下
稱區權人）會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區權
人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，並有當事人能
力，公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第3條第9款、第38
條第1項分別定有明文。公寓條例第6條第3項、第9條第4項
、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2
項、第33條第3款但書，賦予管委會就上開規定事項得訴請
法院為必要之處置。管委會在其職務範圍內，得本於任意訴
訟擔當之法理提起訴訟，使判決效果直接歸屬於區權人。本
件原告為中興麗園大廈（下稱系爭大廈）管委會，依公寓條
例對於公寓大廈共用部分既有管理權限，關於請求返還遭占
用之停車位係本於管理住戶共有部分所生之私法上爭議，具
訴訟實施權，得以其自己名義起訴，合先敘明。
二、查原告法定代理人原為邱昱翔，嗣於本院審理中變更為吳孝
慈，有屏東縣○○鄉○○○○000○0○00○○○鄉○○○0000000000號函在
卷可稽（見本院卷一第253頁），其具狀聲明承受訴訟（見
本院卷一第251至252頁），應予准許。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更
正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴
訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。查原告起
訴原依民法第767條第1項前段規定，請求被告應將坐落屏東
縣○○○○○○○○○○○○○段0000地號土地上之同段313建號建物（下
稱系爭建物）上之停車位編號8（下稱系爭停車位）返還予
全體區分所有權人等語（見潮補卷第11頁）；嗣於訴狀送達
後，追加依民法第767條第1項中段、第821條、公寓條例第9
條第4項規定為相同請求，並變更聲明如後（見本院卷二第2
3頁）。關於追加請求權基礎部分，核與原告起訴所據原因
事實並未變動，基礎事實仍同一，依上開規定，其所為之追
加，應予准許；至更正聲明部分，係依本院現場履勘及囑託
地政測量結果，特定系爭停車位之占用位置、面積，核屬補
充或更正事實上之陳述，非訴之變更追加，併予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：系爭大廈於88年4月21日取得使用執照，故本件有公寓條例之適用。系爭建物地上一樓停車場，係伊所管理之系爭社區住戶之共同使用部分，且停車場內如屏東縣潮州地政事務所114年2月3日屏潮地二字第1140000456號檢附土地複丈成果圖（下稱附圖）編號1052（1）所示部分，面積10.17平方公尺，編號8號之停車位（即系爭停車位）乃系爭大廈住戶之共用部分。經系爭大廈100年1月9日區權人會議決議通過，倘有區權人將房屋出售，停車權利由伊收回，不得隨屋出售或轉租等語，而原住戶羅明窗前於109年間已將系爭停車位之使用權交由伊管理使用，被告則於111年3月7日向羅明窗買受房屋並登記為所有權人，主張得繼受羅明窗之約定專用系爭停車位權利，並無權占有系爭停車位至今，爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條、公寓條例第9條第4項等規定，請求擇一命被告返還系爭停車位等語。並聲明：被告應將系爭停車位騰空返還予系爭大廈全體區權人。
二、被告則以：系爭大廈管委會係於112年間始成立，故於100年
1月9日召開區權人會議時，係以何名義為召集人已有疑義，
況該會議之出席人數、各議案之表決人數是否合於公寓條例
第31條等規定，亦有不明。被告輾轉取得建商廣得利建設股
份有限公司（下稱廣得利公司）核發之麗園車位使用權利證
明書，且系爭建物總面積533.02平方公尺，被告所有之同段
299建號建物共有部分權利範圍為10000分之412，相較於其
他無停車位如同段286建號建物之住戶共有部分權利範圍僅1
0000分之264，高出甚多，可徵被告對系爭停車位有約定專
用權或分管契約存在，原告無權請求被告返還系爭停車位。
又依公寓條例第4條第2項規定，專有部分不得與其所屬建物
共有部分之應有部分及基地所有權應有部分分離移轉。系爭
停車位性質屬約定專用，原告若要變更約定專用部分，應依
公寓條例第23條第2項第1、2款規定修改規約，然原告未能
提出修改之規約，僅憑100年1月9日區權人會議決議，已與
前揭規定未符等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷二第25至26頁，部分文字依判決
編輯略為修改）：
㈠原告係系爭大廈住戶依公寓條例成立之管理組織；被告為系
爭大廈之區分所有權人（同段299建號建物，即門牌號碼同
鄉光明路284巷1號3樓之6）。
㈡系爭停車位坐落系爭建物地上一層內，即如附圖編號1052（1
）所示部分，面積10.17平方公尺，編號8號之停車位（即系
爭停車位），屬系爭大廈之共用部分。
㈢系爭大廈為坐落於同段1052地號土地之區分所有建物（門牌
號碼同鄉光明路284巷1號等），於88年3月29日建築完成（
使用執照字號88年屏建管使（內）2644號），包括地上5層
樓1棟27戶之集合住宅，經屏東縣○○鄉○○於00○0○00○○○○○○○0
000號使用執照，其中地上一層作為停車場使用，且竣工照
片之法定停車位共計13個，包含平面停車位7個、機械停車
位6個；嗣於領得使用執照後，始取消機械停車設備，僅留
原平面停車位7個，另合併柱位空間及其他空間增劃3個平面
停車位，重劃共10個平面停車位。該建物之共同使用部分，
另編為同段313建號之建物單獨登記。
㈣系爭大廈管委會於111年7月11日始向屏東縣內埔鄉公所申請
報備成立。
㈤被告於111年2月11日向羅明窗購買系爭大廈之同段1052地號
土地（權利範圍372/10000）及其上同段299建號建物（權利
範圍全部），嗣於111年3月7日辦畢所有權移轉登記；二人
間簽訂不動產買賣契約第1條約定：「本約買賣標的物包括
地上，有建物產權登記、持分併入公共設施，車位編號：有
車位編號，目前車位編號：8」。
四、兩造爭執事項（見本院卷二第26頁，部分文字依判決編輯略
為修改）：
㈠被告抗辯其對系爭停車位有約定專用權或分管契約存在，有
無理由？
㈡原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條、公寓條例第
9條第4項等規定，請求被告騰空返還系爭停車位，有無理由
？
五、本院之判斷：
㈠被告抗辯其對系爭停車位有約定專用權或分管契約存在，有
無理由部分：
⒈按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓
大廈之共用部分由特定共有人使用，除別有規定外，固可認
為共有人間已合意成立分管契約，他共有人嗣後將其應有部
分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之
存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。
反之，如建商與各承購戶未有共用部分由特定共有人使用之
約定，而逕將共用部分交由特定共有人使用時，自不得僅因
承購戶買受房地未有異議，即推論默示成立分管契約（最高
法院108年度台上字第775號判決意旨參照）。準此，如主張
就公寓大廈共用部分之分管契約，係透過建商與各承購戶間
之約定而成立，自需證明建商與全體承購戶間，均有將共用
部分交由特定共有人使用之約定存在，始足當之；倘無法證
明建商與各承購戶間均有此約定，則縱認建商有將共用部分
交由特定共有人使用之情形，亦無從認定全體共有人間已有
分管契約存在。
⒉查系爭大廈地上一層為停車空間、梯間等，係系爭建物之一
部，屬共有部分，為系爭大廈全體區權人共有，有系爭建物
登記謄本可參（見潮補卷第25至26頁）。原告主張該層原預
定設置23個停車位，嗣於第一次變更設計後，減縮為設置13
個停車位，後續建商二次施工，將機械車位全數拆除，改為
10個平面車位，現況即為10個平面停車位等節，有（88）屏
建管使（內）字第2644號建物使用執照、（86）屏建管（內
）字第10993號建築執照及第一次變更設計卷宗可憑，且為
被告所不爭執（見本院卷二第24至25頁），堪信屬實。
⒊被告抗辯其前手羅明窗向廣得利公司購買同段299建號建物等房地後，另向廣得利公司購買系爭停車位等情，固據證人即當時廣得利公司之銷售兼會計人員余美秀到庭具結證稱：系爭大廈蓋好後，與停車位分開賣，因為停車位只是賣權利而已；停車位原本是機械的，但完工後銷售前改成平面的，但停車位的位置還是在原先地點等語（見本院卷一第442至443頁），核與證人即當時直接向廣得利公司購買系爭停車位之羅明窗、其配偶黃明真到庭結證稱：系爭停車位約20幾年前以新臺幣（下同）15萬元向建商買的，時點約在購買同段299建號建物等房地部分後1至2年，黃明真在住家樓下碰到建商，建商跟她說可以買車位，但其實建商蓋好房子後就開始賣車位，有10幾個車位給當時住戶選購，但只售出3個車位，其他車位都是建商持有，後續再將未售出的車位交給原告管理；一開始管委會沒有跟我收車位使用費，一直到被訴刑事告訴後，管委會才跟我收，至於建商未售出之停車位，印象中每個月要繳500元之使用費等語大致相符（見本院卷一第376至382頁）。可知該等停車位之規劃與系爭大廈建築執照並非相符，且係在系爭大廈完工後二次施工，且未與專有部分併同出售，則該等車位是否為購屋者約定分管之範圍，容有可疑，縱使被告係向羅明窗買受同段299建號建物等房地時，確有併同購買系爭停車位，要難遽認系爭停車位屬系爭大廈住戶約定專用之車位。再者，被告就廣得利公司曾與各承購戶間有約定系爭停車位應由羅明窗分管使用或專用之約定存在乙節，未能提出任何證據以實其說，自難認系爭大廈之全體承購戶間，均已透過建商而成立系爭停車位由羅明窗專用之分管契約。縱使被告向羅明窗買受同段299建號建物等房地時，確有併同購買系爭停車位，亦無從對系爭大廈其餘區權人主張享有該車位之約定專用權，是被告此部分之主張，已乏依據。
⒋被告復稱自羅明窗自94年間起使用系爭停車位迄今，系爭大
廈區權人均知悉其羅明窗得使用系爭停車位，而予以容忍，
未加干涉，足徵有與系爭大廈區權人成立默示分管契約，其
自得承受該分管協議等語。然按，所謂默示之意思表示，係
指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者
而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為
一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。是被告雖主
張前手羅明窗自94年起，即使用系爭停車位迄今，均無人反
對或干涉等語，惟此僅屬單純之沉默，尚非可認為全體區權
人均已默示同意由羅明窗分管系爭停車位。再者，原告提出
之100年1月9日系爭大廈區權人會議紀錄第4點已載明：「已
購買車位者，現自用或轉租限同住戶。當房屋出售，停車格
權利由管委會收回，不得隨房屋出售或轉租。定案後不再續
究。全案通過。」等語（見潮補卷第27頁），並據證人羅明
窗到庭證稱：該次會議紀錄上是我親自簽名的，會議性質是
區權人大會等語明確（見本院卷一第377頁），縱系爭停車
位之使用權利證明書（見潮補卷第29頁）確為廣德利公司核
發，亦難認區權人已與羅明窗合意成立分管使用系爭停車位
等情事。此外，被告復未能提出其他證據，以證明系爭大廈
區權人有何足以間接推知同意由被告分管使用系爭停車位之
舉動或其他情事，自無從認定系爭大廈區權人間有默示分管
契約存在。
⒌被告雖又執其就系爭停車位所屬共用部分之應有部分合計為1
0000分之412，相較於其他未購買停車位之車約僅10000分之
264等語抗辯。然被告就系爭停車位所屬共用部分登記之應
有部分為若干，與其是否與全體共有人成立分管契約，或系
爭停車位是否為約定專用部分，均無必然之關連，是被告以
前開理由，主張其就系爭停車位應有專用權或分管契約存在
等語，即乏依據。
⒍再按，所謂約定專用部分，係指公寓大廈共用部分經約定供
特定區分所有權人使用者而言；又約定專用部分之範圍及使
用主體，非經載明於規約者，不生效力，公寓條例第3條第5
款、第23條第2項第1款均有明定。被告固抗辯約定專用部分
之變更需訂明於規約，非得以區分所有權人會議決議之方式
變更等語，惟系爭大廈未制定規約，亦為兩造所不爭（見本
院卷二第25頁），是被告既未能提出其對系爭停車位有約定
專用等事證，自難認系爭停車位乃屬系爭大廈之約定專用部
分，並由被告取得其約定專用權。是被告主張其就系爭停車
位有約定專用權存在，亦非有據。
㈡原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條、公寓條例第
9條第4項等規定，擇一請求被告騰空返還系爭停車位，有無
理由部分：
⒈按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共
用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定；
住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之
，但另有約定者從其約定；住戶違反第2項規定，管理負責
人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關
或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償，為
公寓條例第9條第1項、第2項、第4項分別所明定。
⒉查系爭停車位非建築執照劃定之車位，亦非全體區權人約定
專用之車位，而係系爭大廈之共用部分，由全體區權人共有
，業經本院認定如前。則系爭大廈之各區權人，除另有約定
外，即應按其共有之應有部分比例使用收益，且應依其設置
目的及通常使用方法為之。詎被告將系爭停車位為排他性獨
立使用，並未經全體區權人同意，顯已違反公寓條例第9條
第2項規定，原告依同條第4項規定訴請法院為必要之處置，
即判命被告將系爭停車位返還予系爭社區全體區權人，核屬
有據。
⒊又原告依公寓條例第9條第4項規定請求被告返還系爭停車位
予系爭大廈全體區權人，既有理由，則關於原告基於選擇合
併，依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定為同一
聲明部分，自無庸再予審究，併此指明。
六、綜上所述，原告依公寓條例第9條第4項規定，請求被告將系
爭停車位返還予系爭大廈全體區權人，為有理由，應予准許
。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據
，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐
一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 6 月 12 日
民事第一庭 法 官 沈蓉佳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不
命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 114 年 6 月 12 日
書記官 鄒秀珍
附圖（即屏東縣潮州地政事務所114年2月3日屏潮地二字第1140000456號檢附土地複丈成果圖）：