臺灣士林地方法院民事判決
113年度訴字第2087號
原 告 黃纓淇
訴訟代理人 周念暉律師
吳昌翰律師
被 告 東陞國際開發有限公司
法定代理人 郭文中
訴訟代理人 王可文律師
吳健瑋律師
陳曾揚律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年6月4日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：
原告與被告於112年9月16日簽立不動產委託銷售契約（下稱
系爭委託契約），委託被告代為銷售門牌號碼新北市○○區○○
路000巷00號房屋及坐落土地（下稱系爭房地），委託銷售
之價格為「開價新臺幣（下同）1,398萬元，底價實拿1,100
萬元」，然嗣後被告竟以1,090萬元之價格出售系爭房地，
扣除被告收取之仲介報酬及相關稅費後，原告實拿金額不足
1,045萬元，違反兩造間上開底價之約定，致使原告至少受
有實拿金額與約定底價之差額損害55萬元，為此依民法第54
4條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定提起本訴等語
。並聲明：㈠被告應給付原告55萬元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。㈡願供
擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠兩造就系爭房地簽立系爭委託契約，於銷售過程中，被告公
司之仲介人員為因應市場行情現況與潛在買方等因素，隨時
與原告就系爭房地之售價與底價商議如何調整，以期系爭房
地能順利成交，過程中曾分別於112年9月16日及同月22日進
行過售價及底價之契約變更，於第2次變更時將底價變更為1
,093萬7,500元，內含屋主應付稅費、土地增值稅及4%房仲
費，換言之，最後1次契約變更，乃扣除仲介費後，屋主可
實拿1,050萬元，但屋主須自行負擔稅費及土地增值稅。
㈡被告於112年9月23日完成原告之委託，以1,090萬元出售系爭
房地，同時與原告簽訂服務報酬確認單，確認被告之服務報
酬為40萬元，原告扣除仲介費後可實拿1,050萬元，符合兩
造間最後1次契約變更之約定，然於112年9月22日時，因原
告尚不在國內，故原告即簽一份授權書委託其胞姊黃纓茹於
系爭房地出售時，代其與買方簽訂不動產買賣契約書。原告
雖得實拿1,050萬元，然須扣除本身之房屋貸款650萬7,232
元、土地增值稅4萬9,686元、相關房屋稅611元、地價稅3,0
48元、仲介費40萬元、應付與代扣之買賣雙方履約保證費3,
270元、3,270元後再結清給原告，結清總額為393萬6,787元
，另結清後須再扣除7,224元房地產登記相關費用、系爭房
屋銷售時之水電費墊支2,329元，故原告最終取得之款項為3
92萬7,234元，並有原告簽章確認，被告就系爭委託契約已
盡善良管理人注意義務，並無不法侵害原告權益之情事等語
，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願
供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告主張於112年9月16日被告簽立系爭委託契約，委託被告
代為銷售系爭房地，嗣被告以1,090萬元之價格出售系爭房
地，並由黃纓茹代為等情，為被告所不爭執，原告此部分主
張應堪信為真實。惟就原告主張被告違反原告之利益，以低
於約定底價出售系爭房地云云，則為被告所否認，並以前詞
置辯。
㈡按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方
允為處理之契約。受任人處理委任事務，應依委任人之指示
，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善
良管理人之注意為之。受任人因處理委任事務有過失，或因
逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。民
法第528條、第535條、第544條分別定有明文。次按經紀業
因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人
受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產
經紀管理條例第26條第2項亦有明定。惟當事人主張有利於
己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條
定有明文。原告主張被告有違背委任義務之行為，依上開規
定，自應由原告就此負舉證責任。
㈢次按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日
以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」、「違反
第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張
該條款仍構成契約之內容。」、「中央主管機關得選擇特定
行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複
雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」消費者保護
法第11之條之1第1、3、4項定有明文。揆其立法目的，乃為
維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了
解定型化契約條款之機會，確保消費者在簽訂定型化契約之
前，能夠充分了解契約內容，並有時間思考是否簽訂，避免
因條款不明或對自身權益不利而簽約，明定企業經營者未提
供合理審閱期間之法律效果。內政部依此訂定公告之「不動
產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，其中「應
記載事項」第1條規定：「本定型化契約及其附件之審閱期
間__（不得少於三日）」，明定不動產委託銷售定型化契約
之審閱期間至少為3日。惟所謂定型化契約條款，係指企業
經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定
之契約條款；另所謂個別磋商條款，指契約當事人個別磋商
而合意之契約條款，消費者保護法第2條第7、8款亦有明定
。
㈣經查：
⒈依原告所提112年9月16日「委任銷售/出資契約內容變更同意
書」（即系爭委託契約，本院卷第16頁），其中記載委託人
委託受託人銷售系爭房地之意旨。另「其他變更內容」記載
：「開價1398萬，底價1100萬，內含屋主應負稅費」等語。
可證原告委託被告銷售系爭房地，於委託出售之初，原告底
價設定1,100萬元，其中包含原告應負相關稅捐費用。
⒉依被告提出112年9月22日「委任銷售/出租契約內容變更同意
書」（本院卷第58頁），其中「其他變更內容」記載：「上
述金額1093.75萬，內含屋主應付稅費及土地增值稅及4%房
仲費（屋主1050萬含應付稅費）」等語。原告就委託銷售底
價部分變更為1,050萬元，另給付被告仲介費43萬7,500元（
計算式：1,093萬7,500元x4%＝43萬7,500元）。嗣原告簽署
授權書（本院卷第60頁）委由黃纓茹簽訂不動產買賣契約書
（本院卷第62-76頁），以1,090萬元出售系爭房地，惟被告
減收仲介費至40萬元，原告於扣除仲介費後實收1,050萬元
，此有被告服務報酬收取確認單（賣方）、安新建築經理（
股）公司專戶資金及利息結算明細表為證（本院卷第78、82
頁）。
⒊依被告所提銷售人員王宥榛與原告於112年9月22日對話紀錄
（本院卷第54、56頁），原告稱：「我後來跟家人討論一下
，因為有貸款，其實是希望至少可以到1050萬，因為有費用
要付，那時候才會其他房仲說到1100萬，您可以努力看看嗎
？剛剛我才跟家人實際了解了貸款。抱歉我本來是回去以後
才要處理房子問題的。你可以努力1080試試看嗎？其實這才
是稍微正常的價格。」嗣後王宥榛傳真修改後之「委任銷售
/出租契約內容變更同意書」，經原告簽名後回傳（即本院
卷第58頁文件內容），同意扣除仲介費後之底價1,050萬元
。
⒋原告前對王宥榛、黃纓茹提起偽造文書告訴，經臺灣士林地
方檢察署以113年度偵字第14639號為不起訴處分確定。經本
院調取該偵查卷宗，黃纓茹於偵查中陳稱：那時候黃纓淇在
日本，叫伊處理賣房子的事情，伊原本叫他回來處理，但房
仲說這樣太久，伊就叫房仲王宥榛自己跟黃纓淇聯絡談價格
，伊不想介入，後來王宥榛跟黃纓淇就用LINE聯繫，112年9
月22日「委任銷售/出租契約內容變更同意書」應該是黃纓
淇自己簽名，黃纓淇當時在國外，應該是用平版簽名，王宥
榛說黃纓淇同意這個價格等語（見本院卷第130-132頁偵訊
筆錄影本）。
⒌觀諸「委任銷售/出租契約內容變更同意書」上委託銷售底價
金額欄為空白，係以手寫方式填寫金額，參以黃纓茹所述簽
約過程及與王宥榛對話簡訊內容，可見委託銷售底價係兩造
磋商後合意決定，此部分非屬定型化契約條款，原告主張此
部分契約變更未予原告審閱期間，有違消費者保護法第11條
之1審閱期間之規定，並不足採。
㈥綜上，關於系爭房地之出售底價由兩造磋商後決定，原告主
張王宥榛欺瞞黃纓茹，使黃纓茹誤以為原告已與買方談妥系
爭房地最終售價，誘使黃纓茹代理原告簽署買賣契約，有違
消費者保護法第11條之1第1、3、4項及民法第第544條委任
規定，並無足採。
㈦依原告與王宥榛之簡訊對話內容及黃纓茹前開偵訊中陳述，
足認本件系爭房地委託出售底價由兩造自行約定，原告請求
傳訊黃纓茹及買受人高翊寧，本院認無必要，附此敘明。
四、綜上所述，原告以被告違反委任、不動產經紀業管理條例第
26條第2項、消費者保護法第11條之1第1、3、4項規定，請
求給付55萬元及遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之
訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用
之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，
自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決
如主文。
中 華 民 國 114 年 6 月 27 日 民事第四庭
法 官 辜 漢 忠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 114 年 6 月 27 日 書記官 林 蓓 娟
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