臺灣臺北地方法院民事簡易判決
113年度北簡字第12684號
原 告 徐紫翎
訴訟代理人 馬楚涵律師
被 告 蕭明宏
訴訟代理人 林仕文律師
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國114年5月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣17,184元，及自民國113年12月9日起至清
償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之13，餘由原告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣17,184元為原告預供擔保，得
免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠緣原告為尋找可供居住之租屋處，透過房屋仲介之介紹，於
民國113年8月22日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契
約），雙方約定由被告提供位於臺北市○○區○○路0段000號10
樓房屋（下稱系爭房屋）供原告承租並為原告居住使用，系
爭房屋租金為每月新臺幣（下同）34,000元，並約定原告應
給付相當於兩個月之租金金額即68,000元作為押金，原告亦
依約支付。而被告雖於113年8月22日當天即將系爭房屋房卡
交予原告管理使用，先不論系爭契約約定原告有權使用系爭
房屋之期間係始於113年9月13日，本件原告係於113年8月22
日該日專門自香港返回臺灣，並於該日簽立系爭契約後即立
刻返回香港，直至113年9月16日方再次返回臺灣，換言之，
原告自113年8月22日至113年9月16日期間不在臺灣，而原告
於113年8月22日當日僅有簡單將部分衣物放置在系爭房屋，
而係至113年9月16日回國後方開始正式使用系爭房屋。詎料
，當原告於113年9月16日首日正式入住系爭房屋時，即驚覺
系爭房屋內蟑螂滋生，除各處櫥櫃內蟑螂屍體屍橫遍野、無
數蟑螂於肉眼可及之各式檯面、牆面到處爬動，挪動大型家
具後亦可見不易留意之牆面爬滿更多蟑螂，甚至蟑螂直接爬
上床鋪，其活動範圍遍布全屋、隨處可見，原告僅單純以水
及紙巾擦拭地板，即可擦起許多蟑螂屍體，並於床頭櫃或大
型家具背後、下方清出數顆尚未孵化之蟑螂卵。原告於入住
系爭房屋之第1日起即發覺上情並開始以拍照、錄影方式記
錄，光由原告以錄影捕捉到之畫面觀之，系爭房屋不到8坪
之空間內，短短數日即已可計算出至少166隻蟑螂，實際屋
況遠比錄影畫面內可計算出之數量更糟，噁心程度令人不寒
而慄。又原告於系爭房屋中所見之蟑螂幾乎均為剛孵化出生
之小蟑螂，甚至驚見數顆已孵化或尚未孵化之蟑螂卵，且發
現無數小蟑螂及蟑螂卵之位置不僅有從床底下擦拭後發現者
，甚多藏匿於窗框邊、櫃體中、床頭、沙發等家具之中，是
本件存在在系爭房屋之蟑螂細小且活動隱蔽，顯然非原告於
簽約前僅透過快速察看系爭房屋時所能察覺，且因原告完全
無想像在臺北市以月逾30,000元之租金租屋，竟能有滋生如
此數量小蟑螂之屋況，致原告於察看系爭房屋當天並未特別
留意、甚至在櫃體中看見黑色物體時亦未多加思索而僅認為
係一般塵土而已，是縱使原告未能於簽約前發覺此情，亦無
法逕認系爭房屋於交屋時不存在全屋小蟑螂滋生之問題，且
本件蟑螂細小並多滋生於櫃體、家具等隱蔽處。加上不同品
種之蟑螂本身亦有不同習性，亦或是不同大樓之排水管線設
計不同等因素，當大樓中之一戶存在蟑螂問題時該等蟑螂未
必均會「大量」散布在全棟大樓各樓層或各戶中，是系爭房
屋本身若因使用廢棄家具等其他理由而滋生蟑螂，是否必定
會蔓延至其他樓層尚不可知；更何況系爭房屋之蟑螂是否有
蔓延至大樓其他樓層、住戶之情形，被告根本不可能確實知
悉，是實無法遽以被告宣稱他戶不存在蟑螂滋生情形，即反
推系爭房屋無蟑螂滿屋之情形；退步言，縱確可證明他戶未
有蟑螂滋生之問題，此情反而更足證蟑螂僅存在在系爭房屋
，而非因大樓環境不佳方有蟑螂蔓延進入系爭房屋。此外，
系爭房屋之電磁爐原即係處於損壞狀態，是系爭房屋根本不
具烹飪機能，況本件蟑螂實際遍布在廚房、廁所以外之區域
，顯非因原告衛生環境不佳所致，蓋如係偶然受食物吸引、
或自下水道進入房屋內之蟑螂，多為較大型之蟑螂，且不可
能於短時間內聚集如此數量、甚於如此短暫之期間內產生如
此多顆卵並完成孵化並大量聚集於特定家具之中，此已再再
說明系爭房屋內蟑螂滋生之問題核與原告無關，而原本即存
在在系爭房屋中之問題。
㈡而於原告察覺系爭房屋蟑螂遍布後，即於113年9月18日清晨
聯絡房仲由房仲轉知被告告知此情並要求被告處理，惟被告
始終無法提出有效解決問題之方式，後只好由原告自行聯絡
除蟲公司，而儘管於113年9月18日已由專業人員進行除蟲，
系爭房屋仍持續湧出蟑螂，原告不堪其擾且每日精神壓力極
大，即使不斷向被告及房仲反應，被告仍始終無法確實解決
蟑螂滋生全屋之問題。嗣於113年10月4日，原告亦有再次委
請專業人員至系爭房屋進行除蟲，然蟑螂滿屋之情況仍未見
改善，除蟲公司並表示眾多小蟑螂應來自於各式家具之中，
恐無法根絕，此均可證蟑螂係來自系爭房屋中由被告所提供
之家具之中；而系爭房屋所在社區為臺北市信義區著名優良
社區「新川普大樓」，其屋齡尚輕且位於住宅區，並向來以
環境優良、管理良善聞名，加上系爭房屋位處10樓，足見遍
布屋內之蟑螂均非由屋外進入、或因其他周遭環境因素所致
，而係因被告未妥善維護屋況並使用已滋生蟲卵之廢棄家具
所致，原告並因系爭房屋此等糟糕之居住環境，罹患蕁麻疹
及過敏性結膜炎。原告於飽受滿屋蟑螂肆虐之情形下，生活
品質大受影響，是被告並未提供合於約定使用收益之租賃物
，原告在精神逐漸耗弱之下無奈向被告提出終止系爭契約。
又觀兩造與訴外人即仲介袁新翔之通訊軟體LINE（下稱LINE
）群組（下稱系爭群組）內容，袁新翔於113年10月9日傳送
「……剛才已和房東溝通協調，房東請我轉達以下內容：……2.
房東同意房客要求提前退租3.相約本週六14:00依照合約所
示房屋退租點交4.若有其他細節雙方可現場討論」等語，可
知被告至少於113年10月9日時即同意終止系爭契約並委由袁
新翔向原告轉達，雙方並於113年10月12日因為辦理系爭房
屋點交及其他退租相關手續而碰面，並於當日在系爭契約中
以手寫文字載明「甲乙雙方協議於民國113年10月12日終止
本契約」，是由原告113年10月12日會面當日已返還系爭房
屋之房卡並由被告收下之情形及前開手寫文字之記載下，顯
見被告當場對於終止系爭契約亦有所共識，否則何以未拒絕
原告交還門卡，益徵雙方實均已有終止系爭契約之意思及共
識，僅押租金之返還仍有所爭執而已。而原告雖於113年10
月12日當日確就系爭契約上另記載之「甲方預扣費用」部分
即被告抗辯就本件押租金應扣抵項目未為同意，惟此屬雙方
合意終止系爭契約後針對被告是否有權扣抵押租金、是否應
返還押租金之問題，並不妨礙雙方確均已有同意終止系爭契
約意思表示之事實。是不論由113年10月12日當天記載於系
爭契約中之文字觀之、或袁新翔之證述內容、或被告事後寄
發予原告之存證信函內容視之，茲先不論被告抗辯不返還原
告押租金之理由是否正當，然均係以雙方已於113年10月12
日協議終止系爭契約為前提，方進一步有是否應返還押租金
之爭執，是探就雙方真意，系爭契約顯已於113年10月12日
時經雙方合意終止，被告於事後方稱未有同意終止云云，顯
非可採。而被告本應於雙方合意終止系爭契約之際返還押金
予原告，惟被告竟聲稱押金要扣除相當於1個月租金之違約
金、被告支付之仲介費、除蟲費、清潔費等金額，於原告已
將系爭房屋交還與被告後，被告仍拒不返還原告之押金迄今
；在原告與被告反應系爭房屋蟑螂問題之過程，被告不僅態
度消極，甚至質疑被原告之訊息打擾，使原告無法有效商請
被告解決問題，無奈之下，原告始提出本訴訟。
㈢倘認兩造並無合意終止系爭契約，然原告向被告承租系爭房
屋本係為居住使用，惟系爭房屋全屋蟑螂滋生且該等問題無
法被有效解決，實無法供人日常居住使用，是本件實係被告
提供之租賃物不合於系爭契約約定之使用效用；而系爭契約
應適用消費者保護法並屬定型化契約，是於契約解釋有疑義
時應為有利於消費者之解釋，則系爭契約第8條第2項約定解
釋上應需可歸責於解約方時方有損害賠償責任可言，是縱認
本件為原告單方面終止系爭契約，惟因系爭房屋存在有危及
原告健康之瑕疵，且該瑕疵非原告所招致而不可歸責於原告
，原告自得依系爭契約第7條第1項約定終止系爭契約，並排
除系爭契約第8條第1項之適用，且因屬不可歸責於原告之合
法終止，原告並無債務不履行之情事，本無系爭契約第8條
第2項約定之適用，即原告無需支付違約金及負擔對被告之
損害賠償。再者，被告為出租人，本有保持及修繕系爭房屋
之義務，而系爭房屋蟑螂滋生係原本即存在在系爭房屋之問
題，被告為處理蟑螂而花費之清潔費及除蟲費本應由被告自
行支出，無由要求原告負擔之理。本件原告既已將系爭房屋
點交返還被告，原告又無任何債務不履行之情事，則被告以
押租金應扣除違約金、仲介費、除蟲費、清潔費等費用為由
，主張自押租金中扣除而拒不返還押租金等情，顯無理由；
原告同意扣除尚未支付之電費660元及水費156元，則被告當
應依照系爭契約第3條約定返還原告67,184元之押租金。又
查，原告在通知被告改善系爭房屋蟑螂滋生問題未果後又墊
付1,000元以修繕系爭房屋，是民法第179條規定，被告應返
還原告墊付之除蟲費用1,000元；而本件被告之主給付義務
即為提供合於原告居住使用之租賃物，惟被告提供之系爭房
屋因全屋蟑螂滋生而無法正常居住使用，且即使透過專業人
員進行除蟲仍無法改善，而維護系爭房屋之環境及確保屋內
並無蟲害滋生本屬被告之責任，是本件應屬可歸責於被告之
不完全給付，依民法第227條及民法第226條第1項規定，被
告自應就原告因委託仲介支出仲介費用17,000元、因蟑螂滋
生罹患蕁麻疹及過敏性結膜炎而支出之醫療費用450元、寄
發存證信函予被告之費用1,352元負損害賠償責任；被告作
為系爭房屋之出租人，本應善盡維護及注意系爭房屋環境衛
生之注意義務，惟被告未盡其注意義務，交付之系爭房屋蟑
螂滋生且範圍遍及全屋，情狀並非輕微，顯已逾越一般人社
會生活所能容忍，對於居住在系爭房屋之原告而言，不僅對
其健康產生嚴重危害，且原告日常生活品質嚴重受影響並造
成精神上之痛苦，侵害原告之健康及居住安寧之人格利益情
節重大，是依民法第195條、第227條之1規定請求被告給付5
0,000元之非財產上損害賠償等情，爰依契約之法律關係及
民法第179條、第227條、第226條、第227條之1準用第195條
之規定提起本件訴訟等語。
㈣並聲明：被告應給付原告136,986元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：
㈠兩造簽立系爭契約之前，原告曾經由袁新翔陪同至系爭房屋
現場察看屋內環境，而系爭房屋為新成屋，不可能有蟑螂到
處攀爬蔓延全屋之情事；設若系爭房屋內有原告所稱蟑螂滋
生遍佈全屋之情形者，於原告看屋之當場即可輕易察覺，原
告豈會願意承租系爭房屋？再觀系爭房屋所屬大樓之其他樓
層並無發生蟑螂滋生致人不堪居住之事實，苟如原告所稱其
入住首日屋內蟑螂滋生，以蟑螂繁殖性強、移動速度快之特
性，衡情理應整棟大樓皆有蟑螂肆虐之情形，何以同一大樓
住戶未曾反應有此情形？又系爭契約雖記載租賃期間自113
年9月13日起，然被告於系爭契約簽約日113年8月22日當日
即將系爭房屋及房卡交予原告管理使用，是原告係自113年8
月22日起管理使用系爭房屋，且於同日有將衣物放入系爭房
屋之衣櫥；而觀證人袁新翔之證述，可知於113年8月22日當
日並無在系爭房屋發現有任何蟑螂，袁新翔亦證稱先前有多
次幫被告仲介出租系爭房屋然從未獲承租人反應屋內有蟑螂
滋生之情。而原告所稱113年9月16日驚覺蟑螂滋生(被告否
認此事實)，已距其開始管理使用系爭房屋達20多天，根本
無從認定於被告交屋當時系爭房屋已有蟑螂遍布全屋之情事
；又系爭房屋在交付原告保管使用後，被告已無支配管理之
權限，此段期間本應由原告負保管系爭房屋之責，原告未盡
善良管理人保管義務而未維持系爭房屋環境清潔致有蟑螂出
現之情形，自屬可歸責於原告事由。再者，原告所提出之影
像畫面與其主張屋內蟑螂滋生遍布全屋之情節完全不合，原
告所提出LINE對話紀錄內容亦無法證明於113年8月22日被告
交付系爭房屋予原告時即有蟑螂滋生之情形。況蟑螂出現亦
與家中食物保存、食物殘渣或廚餘及雜物堆積等息息相關，
則承租人保管租賃房屋期間，出租人已無管領房屋權，屋內
環境清潔維護本為承租人之原告應行負責事項，又本件並非
系爭房屋結構或本體有何瑕疵，是被告並非原告之外傭或清
潔人員，自難苛求出租人即被告必須隨時進屋幫承租人即原
告清潔打掃屋內環境。
㈡又本件原告於承租期間藉口屋內有蟑螂，有意於租賃期限未
滿前終止系爭契約，嗣經袁新翔於113年10月12日邀集兩造
出面協調，原告並於該日將系爭房屋房卡交還被告並表示不
願繼續承租，顯有對被告終止系爭契約之意；被告同意雙方
合意終止系爭契約之前提，係應由被告預扣違約金、仲介費
、除蟲費、清潔費及水電費，此觀仲介袁新翔在系爭契約手
寫記載之「甲方預扣費用」等文字內容即明。而在袁新翔將
前述手寫內容載入系爭契約、袁新翔請兩造在該手寫文字旁
簽名確認時，原告即拒絕於該手寫文字旁簽名確認，雙方最
終不歡而散，顯見兩造對於扣款協商無結果以致未能達成合
意終止系爭契約之協議，是本件係屬原告單方面於113年10
月12日終止系爭契約，是依系爭契約第8條第1、2項及第4條
約定及民法第179條規定，被告得自押租金扣抵違約金34,00
0元、仲介費16,000元、除蟲費1,000元、房屋清潔費1,500
元、水電費816元，經扣抵後，被告僅需返還14,684元予原
告。
㈢至就原告依民法第179條規定請求被告給付除蟲費用1,000元
部分，蓋上開費用之支出係原告於承租系爭房屋期間未盡保
管租賃物而未維護屋內環境清潔所生之費用，應由原告自行
負擔，被告並無不當得利之情事；倘如原告所稱其有代墊除
蟲費用且應由被告負擔，為何當時未自其應付租金中先行扣
除此費用。又就原告依不完全給付之法律關係請求被告負損
害賠償責任，即請求被告給付原告支出之仲介費用17,000元
、就醫費用450元、存證信函費用1,352元及50,000元非財產
上損害賠償部分，蓋如前所述，原告所稱蟑螂滋生遍布全屋
之情節要與事實不符，且原告保管租賃系爭房屋期間縱有出
現蟑螂，係可歸責於其未盡保管租賃物之義務，被告已依債
之本旨交付系爭房屋供原告居住使用，自不構成不完全給付
可言；況原告既主張雙方於113年10月12日合意終止系爭契
約(此係就原告主張而論述)，則依實務見解，原告自不得請
求被告負賠償債務不履行(不完全給付)之損害，足見原告主
張顯然自相矛盾；又原告所支出之仲介費用17,000元乃基於
經由仲介人報告訂約機會或媒介而給予仲介人報酬之居間契
約，該筆仲介費用支出並非原告所稱不完全給付所造成、亦
不具相當因果關係，原告自不得請求被告賠償上開仲介費；
原告請求被告給付之就醫費用450元部分，原告提出之診斷
證明書並無隻字片語記載引發蕁麻疹或雙眼過敏性結膜炎之
原因乃蟑螂滋生所造成，而無從證明有何相當因果關係，原
告更未提出相關收據以證費用數額，是原告此部分請求並無
理由；就原告請求存證信函費用1,352元部分，其寄發存證
信函予被告無非為利於將來取證之用，然其請求被告返還押
租金及請求損害賠償，亦可選擇以電話、書信或其他方式為
之，非必寄發存證信函，故其寄發存證信函所支出之費用非
屬必要費用，核屬原告如何選擇行使權利之方式而已，亦不
具有相當因果關係；就其請求非財產上損害賠償50,000元部
分，被告之給付並無不符合債務本旨之情事，業如前述，則
原告自不得主張因不完全給付而受有精神上損害，且原告動
輒請求50,000元之高額慰撫金，亦與其所稱罹患尋麻疹及過
敏性結膜炎僅支出低額掛號費共計450元不成比例(此係就原
告主張而論述，被告否認原告因蟑螂滋生而就診及兩者間有
何相當因果關係)，難認有據。綜上，原告於承租系爭房屋
前業經仲介袁新翔陪同前往系爭房屋，於了解居住環境後由
原告自行決定承租系爭房屋，足認系爭房屋屋內現況良好，
假使屋內有蟑螂出現，亦係原告管理系爭房屋期間疏於維護
環境清潔所致，實無法證明於被告交付系爭房屋時即有蟑螂
遍布全屋之情形存在，況在臺灣家庭，家中縱使出現少數幾
隻蟑螂，此並非罕見，姑且不論發生原因為何，根本不達不
堪居住之程度，此亦非被告交付系爭房屋有漏水或結構等應
予修繕之瑕疵，原告並未舉證於被告交屋時系爭房屋即已有
蟑螂遍佈全屋致不堪居住之情事，則被告依債之本旨交付系
爭房屋，自無違反出租人義務等語，資為抗辯。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租
賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅
，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還
押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判決
要旨參照）。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租
賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不
履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵
充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度
台上字第1631號判決要旨參照）。再按二人互負債務，而其
給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之
債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段亦定有明文。押租
金依其性質與內容乃承租人為擔保其尚未發生之租金債務與
債務不履行損害賠償債務之目的，將一定數額之金錢或其他
代替物之所有權，依約移轉於出租人，出租人於租賃關係終
了、承租人無不履行其債務、且返還租賃物之停止條件成就
時，即負有將押租金全額返還承租人之義務。故於租賃關係
終了、承租人已返還租賃物後，出租人即被告即負有返還承
租人押租金之義務。如承租人租賃關係終了且返還租賃物時
，仍有欠租、相當租金之不當得利或有未償付之其他債務不
履行損害賠償等時，即應以該押租金當然抵充清償，而返還
餘額。另系爭契約第3條第4項約定：「押金：為貳個月租金
，乙方(即原告)應於簽訂本契約時給付，金額為陸萬捌仟元
整，乙方(即原告)退租點交時，扣除乙方(即原告)使用房屋
車位所生之損害賠償、違約金及未結清之乙方(即原告)應負
擔費用，……，由甲方(即被告)無息退還給乙方(即原告)……」
（見本院卷第21頁）。查兩造業於113年10月12日為系爭房
屋之點交即原告於該日返還系爭房屋乙節，未為兩造所爭執
，則原告如有租賃債務未清償，自得以繳付之押租金抵充前
述應給付之金額，先予敘明。
㈡次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民法第277條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主張權
利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實
自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證
，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求；又各當事
人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已
有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證
（最高法院113年度台上字第191號、109年度台上字第768號
判決意旨參照）。又系爭契約第8條第1、2項約定：「1.租
賃期間未滿甲乙雙方提前解約，應提前1個月告知，並賠償1
個月租金為違約金。2.甲乙雙方於契約簽訂日起2個月內(含
裝潢期)終止租約者，除提前解約違約金外，應負擔對方已
支出之仲介費、公證費，及因本案衍生之相關費用」（見本
院卷第22頁）。本件原告主張系爭契約係經兩造合意終止乙
情，固據以系爭群組對話紀錄、系爭契約手寫文字及被告11
2年10月17日寄送予原告之存證信函為證，然為被告所否認
，並以被告同意雙方合意終止系爭契約之前提係應由被告預
扣違約金、仲介費、除蟲費、清潔費及水電費等語置辯，揆
諸前開意旨，本件應由原告就系爭契約業係經兩造合意終止
乙節負舉證責任。查證人即仲介袁新翔到庭具結後係以「我
於113年10月9日傳送『……房東同意房客要求提前退租』等語至
系爭群組前有打電話給房東(即被告)，被告稱可以、就約禮
拜六下午點交、細節當天見面再談；系爭契約中『甲方預扣
費用：1.違約金1個月租金。2.甲方仲介費。3.除蟲費1,000
元。4.清潔費1,500元。5.水電費。』之手寫文字（下稱該預
扣費用手寫文字）是我寫的，是於系爭房屋退租點交當日寫
的。當時之情形為我們有先去確認系爭房屋屋況，後來才到
社區會議室就系爭契約為手寫文字之記載，即我們談退租要
扣除哪些費用、房客(即原告)就不願意所以就在協調，原告
的阿姨則當場請房東(即被告)書寫要扣除的項目，所以我才
幫忙寫該預扣費用手寫文字；又系爭契約中『甲乙雙方協議
於民國113年10月12日終止本契約』之文字（下稱該協議終止
手寫文字）則是在爭執預扣費用前由我所書寫的，書寫的原
因為系爭契約是提前終止，所以雙方要寫一段文字且經簽名
，代表他們同意在該日期終止系爭契約；本件是因原告有先
跟我說她要提前終止系爭契約，於我詢問被告後，被告稱可
以終止但因細節條件沒有談，所以當天在會議室就是要談預
扣費用之細節，而後雙方就預扣費用的條件沒有談妥，因為
原告不願意在特約事項第5點（即協議終止手寫文字）後面
簽名」等語為證述（見本院卷第185至187頁），參以該預扣
費用手寫文字內容核與系爭契約第8條第1、2項約定項目相
同，輔以被告112年10月17日存證信函「……依系爭契約第8條
特約事項第1項約定……依系爭契約第8條特約事項第2項約定…
…」之內容（見本院卷第115至125頁），可知被告於112年10
月12日兩造會面時並無不主張需依系爭契約第8條約定行事
之意，即雙方對於原告返還系爭房屋後是否可立即退還押金
、以及要如何計算應付金錢與扣除押金等部分，顯然仍有爭
議而尚未達成合意；況依前開證述，可知該協議終止手寫文
字係於兩造實際就押租金退還金額及應扣除項目為爭執前由
證人所寫，且係原告不願意於該協議終止手寫文字後簽名等
情，更要無從執此認定雙方係達成合意終止系爭契約，則被
告前述抗辯，尚非空憑，本院無從為有利於原告之認定而認
本件係兩造合意終止系爭契約。
㈢原告雖另以本件係因可歸責於被告無法提供合於租約使用收
益之租賃物而主張權利、系爭房屋蟑螂滋生係原即存在於系
爭房屋之問題等語為主張。然查，就系爭契約簽約前之情形
，證人即仲介袁新翔到庭具結後證稱略以「簽約時，我和兩
造在場，於同一天完成簽約、點交房屋、交付金額及鑰匙。
點交時有帶租客(即原告)巡視屋況，設備則會測試給租客看
，記得於簽約當天，原告沒有提出或請求屋況需要改善的部
分，而於點交時我確定沒有看到系爭房屋有蟑螂孳生的情形
」（見本院卷第184頁），是系爭房屋於113年8月22日點交
予原告管領時是否即有原告指摘之蟑螂孳生之問題，已非無
疑。再者，本件原告乃係具相當智識能力之成年人，自當知
悉須於詳加了解承租房屋屋況後始訂立系爭契約以避免後續
之爭議，而原告既於正式簽立系爭契約前業經袁新翔帶看系
爭房屋屋況，並於察看後自行決定簽立系爭契約，即謂原告
對於被告提供之系爭房屋屋內狀況達成合意。另參酌民法第
227條第1項規定「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給
付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權
利。」、第229條第2項前段規定「給付無確定期限者，債務
人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告
時起，負遲延責任。」、第254條規定「契約當事人之一方
遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期
限內不履行時，得解除其契約。」，應認債權人於因不完全
給付而債務人得為解除契約時，始無系爭契約第8條約定適
用，故如債務人尚未達於因債權人不完全給付而得解除契約
之情形，而自行任意終止租賃契約，仍有系爭契約第8條應
支付違約金及相關費用約定之適用。而本件原告並未舉證明
其有因被告不完全給付而定期催告、被告仍未為給付之情形
，其主張本件無系爭契約第8條約定之適用，並無理由。原
告雖又主張系爭房屋存有危及原告健康之瑕疵且該瑕疵非原
告所招致而不可歸責於原告，原告自得依系爭契約第7條第1
項約定終止系爭租約，並排除系爭契約第8條第1項之適用等
語。按租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危
及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已
知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。民
法第424條定有明文。蓋上開法律之立法目的，在於保護承
租人之利益，使瑕疵之存在危及承租人或其同居人之安全或
健康時，承租人不受契約內容或訂約時意思表示之拘束，而
得終止契約，以維護生命並無悖於公序良俗，惟此承租人依
法律之規定而生之終止契約權利，與雙方合意終止之情形顯
然有別，故不得由承租人恣意行使，應以瑕疵之存在確實並
達到危及安全或健康之程度為前提，且對此有利於承租人之
事項，依民事訴訟法第277條之規定，舉證之責任當由承租
人負擔，自不待言。經查，系爭契約第7條第1項固約定「下
列情形乙方得終止租約：……3.房屋有危及乙方或其同居人之
安全或健康之瑕疵。除上述情形外，適用第八條第一項」（
見本院卷第22頁），惟系爭房屋蟑螂聚集之緣由究係出於房
屋設置或是使用處理不當、是否係系爭房屋有瑕疵所致，尚
非無疑；原告雖提出之診斷證明書以佐其言，然亦難僅以診
斷證明書即認原告之病症係由於系爭房屋環境所造成，再依
卷附LINE對話紀錄所示，兩造直至113年10月6日止仍就驅蟑
螂之方法為討論而或有改善可能，尚難謂系爭房屋內蟑螂出
現之程度已達危及安全或健康之程度並屬無法排除。原告雖
另以系爭契約應適用消費者保護法並屬定型化契約，是於契
約解釋有疑義時應為有利於消費者之解釋，則系爭契約第8
條第2項約定解釋上應需可歸責於解約方時方有損害賠償責
任等語為其主張，然按解釋意思表示，應探求當事人之真意
，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文，而契約文
字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約
文字而更為曲解。觀系爭契約條文體系解釋暨住宅租賃定型
化契約應記載及不得記載事項之規定，系爭契約第8條之特
約事項乃屬除法定、約定終止事由外，當事人就系爭契約得
否任意終止之約定，而於該任意終止並不以是否可歸責於主
張終止人為前提之情形下，即無一概以「可歸責於解約方」
為該條文之解釋適用，是原告前開主張，當屬無據。
㈣從而，本件原告既已單方終止系爭契約，且雙方亦無另行特
約改變或排除系爭契約其他約定條文之效力，自應適用系爭
契約相關約定。而依系爭契約第8條：「1.租賃期間未滿甲
乙雙方提前解約，應提前1個月告知，並賠償1個月租金為違
約金。2.甲乙雙方於契約簽訂日起2個月內(含裝潢期)終止
租約者，除提前解約違約金外，應負擔對方已支出之仲介費
、公證費，即因本案衍生之相關費用」（見本院卷第22頁）
，則被告依此主張原告應賠償甲方違約金即1個月租金34,00
0元，核屬有據。又本件被告就其已支出之仲介費為16,000
元乙節，業據提出收付款單據為證（見本院卷第113頁），
而本件水電費結餘款為816元乙節，未為兩造所爭執，是被
告主張依前開約定應均由原告負擔等語，亦屬有憑。至就被
告以已支付之除蟲費1,000元及房屋清潔費1,500元屬前開約
定所指「本案衍生相關費用」且係原告應負保管租賃物所生
費用部分，觀兩造提出之LINE對話紀錄內容，原告於113年9
月18日詢問仲介就除蟲費用2,000元部分是否可由被告承擔
後，經仲介詢問被告、電詢原告後，以「我轉1,000元給妳
」回覆原告，原告並以「好的 再麻煩你 謝謝」等語為回覆
，是兩造就該等費用之分擔金額為何應有合意；再就被告11
3年9月28日支出之清潔費用部分，為被告於113年9月22日電
詢原告後，原告於當日以「就等清潔阿姨來了再一併處理吧
」等語回覆，復原告於113年9月25日以「蕭先生，請問何時
方便安排打掃阿姨過來?謝謝」等語傳送被告後，被告先以
「你已經確認不用再找除蟲公司來了嗎?」回覆，經原告以
「他們說都是死的就不用再來」回覆後，被告再以「……如果
妳覺得可以來的話就約星期六中午左右過來處理喔」、「我
要明天問一下他們能不能派人來才能確認喔」等語回應，而
原告再於113年9月26日以「蕭先生，請你要盡快派打掃專業
過來……」等語傳送被告後，被告再於同日以「有跟他們說，
就排星期六中午，我會帶他們來」等語為回應，再於卷附LI
NE對話紀錄中，亦未見兩造於商談派遣清潔人員過程或於清
潔完畢後就該筆費用應係由何人支出乙情為爭執，可知前開
費用之支出，兩造有由房東即被告派遣打掃阿姨並支付費用
之合意；而以上費用之支出亦屬兩造於終止系爭契約前就如
何改善系爭房屋現況所為之費用，是被告於事後主張前開費
用屬系爭契約第8條約定之「衍生費用」、屬原告應負費用
而應予扣抵等語，應屬無據。從而，經依系爭契約約定為相
關費用之扣抵後，被告應返還原告之押租金金額為17,184元
（計算式：68,000元－34,000元－16,000元－816元＝17,184元
）。
㈤再就原告請求被告賠償有無理由，分述如下：
⒈請求除蟲費用部分：
原告主張在通知被告改善系爭房屋蟑螂滋生問題未果後又墊
付支出除蟲費用1,000元，並依民法第179條規定請求被告支
付原告墊付之除蟲費用等情，固據提出施工單為證（見本院
卷第49頁），然該筆費用係於113年9月18日支付而為原告反
應在系爭房屋見有蟑螂後所為之最初處置，顯非如原告所言
係通知改善然於改善未果後又為墊付之費用；況業如前述，
該筆費用業經兩造有分擔費用為何之合意，是原告依民法第
179條規定請求被告支付除蟲費用1,000元，尚屬無憑。
⒉請求仲介費用、醫療費用、寄發存證信函費用、精神慰撫金
部分：
按可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依
關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付
而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；債務人因債
務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第1
95條及第197條之規定，負損害賠償責任，民法第227條、第
227條之1分別定有明文。又損害賠償之債，以有損害之發生
及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立
要件。故主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即
難謂有損害賠償請求權存在（最高法院54年台上字第1523號
、48年台上字第481號民事判例要旨參照）。然如前述，本
件就系爭房屋於113年8月22日點交予原告管領時是否即有蟑
螂孳生之情事，尚屬有疑，是無法遽以認定有何可歸責被告
致為不完全給付之情形；況原告請求仲介費用係原告基於與
仲介人間之居間契約支付予仲介人之報酬，與被告間系爭契
約無涉，亦非終止契約所生之損害；原告就其請求之醫療費
用部分，除未就實際支出為何提出任何證據以佐其言外，其
提出之診斷證明書所載病症成因甚多，是否係單一因素引發
即係因系爭房屋環境所造成，亦屬有疑；其請求之存證信函
費用，則屬個人伸張維護己身權利所自行支付費用，而原告
循調解、訴訟程序解決糾紛、維護自身權益，本需耗費相當
勞費，他方即被告應訴亦有勞費支出，故雙方勞費支出除法
律另有規定外，本應由各當事人自行承擔，尚難向他方請求
損害賠償。是原告前開請求，均屬無據。
四、綜上所述，原告依兩造間契約之法律關係，請求被告返還押
租金17,184元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年12月9日（
見本院卷第71頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息
，為有理由，應予准許。逾此範圍，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，
應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權
宣告被告預供擔保，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
予判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 6 月 5 日
臺北簡易庭 法 官 戴于茜