臺灣臺中地方法院民事判決
113年度中簡字第4053號
原 告 李孟昌
訴訟代理人 王將叡律師
吳美幸
被 告 葉益良
葉益利
上 一
訴訟代理人 洪嘉蔚律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年5月21日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣188,018元，及自民國114年5月9日起
至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之95，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原請求「被告應給
付原告新臺幣（下同）136,271元，暨自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。」(本院卷第11
頁)，迭經變更，嗣於民國114年5月8日具狀並於審理時當庭
更正聲明為「被告應給付原告198,563元，及自準備書㈠暨擴
張訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5
計算之利息」（本院卷第55、63、73、97頁），核屬擴張應
受判決事項之聲明，與首揭法條規定相符，應予准許
二、被告經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事
訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造
辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：
㈠原告於113年3月15日與被告2人簽訂不動產買賣契約書（下稱
系爭契約），向被告2人購買坐落臺中市○○區○○段000地號土
地及其上同段346建號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○路0段
00號，下稱系爭房地）。嗣原告於同年4月29日登記為系爭
房地之所有權人，並積極整修系爭房地，於拆除系爭房地後
方花園之原有增建地上物後，竟發現在系爭房地後端之土地
遭到鄰屋即門牌號碼臺中市○○區○○路0段00號房屋（下稱63
號房屋）之增建磚造牆壁占用，63號房屋增建牆壁突出於系
爭房地上寬0.15公尺、長4.65公尺，占用面積共0.7平方公
尺，經聲請調解拆除牆壁返還土地皆未果。原告即透過房仲
業者向被告告知此一瑕疵，並請求被告依系爭契約協助處理
，然被告拒不處理。倘原告日後欲出賣系爭房地，將因土地
遭他人占用之情事，可預期市場上交易價值發生減損。故土
地遭他人占用之客觀情事，乃存在於買賣標的物即系爭房地
上之物之瑕疵。而遭佔用土地113年度公告現值為149,674元
/平方公尺，公告現值共為13,770,008元（149,674元×92平
方公尺），以113年度房屋課稅現值439,600元之相對比例計
算，土地佔系爭房地總價金之比值為96.906%即24,711,030
元〈13,770,008÷(13,770,008＋439,600）×25,500,000〉＝24,7
11,030)。以遭占用之土地面積0.7平方公尺計算，減損之價
值應為188,018元 (24,711,030÷92×0.7＝188,018）；另原告
因上開占用瑕疵，於起訴前已先後給付鑑定界址複丈費3,50
0元、土地勘查複丈費3,045元、土地勘查複丈費4,000元，
合計10,545元，依系爭契約第9條約定，均應由被告2人連帶
負賠償責任。為此，爰依系爭契約之法律關係，請求被告如
數賠償等語，並聲明：1.被告應連帶給付原告198,563元，
及自準備書㈠暨擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止
，按年息百分之5計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執
行。
㈡對被告抗辯之陳述：
不論被告對瑕疵之存在是否有故意或過失，均應對原告負瑕
疵擔保責任，且倘違反系爭契約第9條約定，被告應負完全
賠償責任，縱被告辯稱其非故意不告知瑕疵屬實，亦不得免
除其因物之瑕疵所應負之賠償責任。又原告並未免除被告之
買賣瑕疵擔保責任，系爭契約第17條特別約定事項僅針對「
本買賣標的之固定裝潢、門窗、地板、浴廁設備及附贈物品
設備，以現況點交」，並不及於其他買賣標的物。
二、被告均未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前所提書狀及到
庭所為陳述則以：
原告主張63號房屋增建牆壁無權占用系爭土地面積0.42平方
公尺，然被告對此占用情事一無所悉，經原告通知始知上情
，惟系爭土地遭占用面積甚小，應經鑑界精確測量，尚不得
僅以買賣後經鑑界發現遭63號房屋圍牆無權占有，即認被告
於買賣時明知且故意不告知。又原告買入系爭房地前即實地
察看多次，是原告簽約前已清楚系爭房地現狀，並特別約定
其同意被告應依簽約時標的物現況點交系爭房地，顯見原告
有免除被告瑕疵擔保責任之意。現原告稱系爭房地有物之瑕
疵，請求賠償損害即無理由。原告得向侵占之住戶請求損害
賠償，被告亦得向該住戶提告。系爭房地係繼承取得，不清
楚房地現況，始與原告現況點交。原告請求之金額應以公告
現值計算，不同意加一倍再計算等語，資為抗辯。並聲明：
原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張之前揭事實，業據提出不動產買賣契約書、土地第
一類登記謄本、現場照片、土地複丈成果圖、調解不成立證
明書、地政規費徵收聯單、113年房屋稅繳款書等件為證（
本院卷第21-40、59、93頁），被告對此不為爭執，堪信為
真實。至於原告主張被告應連帶負出賣人之瑕疵擔保責任，
並請求賠償198,563元等情，則為被告否認，並以前詞置辯
，從而本院應審酌者厥為：原告請求損害賠償198,563元有
無理由?經查：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減
少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關
重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時
，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。所謂物之
瑕疵，係指存在於物之缺點，凡依通常交易觀念， 或依當
事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者
即是。（最高法院108年度台上字第196號、107年度台上字
第2072號判決意旨參照）。
⒉原告主張系爭房地坐落之土地有遭占用之瑕疵乙節，雖為被
告所否認，並辯稱系爭房地係其等因繼承取得所有權，原告
簽約前已清楚系爭房地現狀，並特別約定其同意被告應依簽
約時標的物現況點交系爭房地，顯見原告有免除被告瑕疵擔
保責任之意云云。惟原告於本件起訴前之113年6月5日曾就
系爭房地坐落之中義段134地號土地，向臺中市中興地政事
務所申請鑑界，經該所作成113年7月10日興土測字86300號
複丈成果圖，其結果略以「134地號土地遭鄰地1、2、3樓牆
壁占用之面積為0.42平方公尺」，嗣於審理時陳報另案(本
院113年度中簡字第4265號)之114年2月4日興土測字11500號
複丈成果圖，結果略以「134地號土地遭63號後方加蓋1-3樓
未辦保存登記建物占用面積為0.7平方公尺」等情，此有上
開歷次複丈成果圖各1份在卷可稽（本院卷第35、93頁），
堪認系爭房地確實遭相鄰之63號建物越界占用，占用面積為
0.7平方公尺無誤。又依兩造簽訂之系爭契約第9條擔保責任
第1項約定，內容略以：「賣方（即被告）擔保本買賣標的
物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地或
其他糾葛等情事…；若買方（即原告）因此受有損害，賣方
應負完全賠償責任。」(本院卷第23頁)，此條明確揭示賣方
（即被告）對於土地占用等情形，具有積極的擔保義務，不
僅限於所有權之完整性，亦擴及標的物現實上之占有狀態與
使用效益有無欠缺。被告復於「現況說明書」第7項「土地
、建物、車位是否有被第三人無權占用情形」欄位勾選「否
」之選項(本院卷第28頁)，再次表彰系爭房地現無遭他人占
用之情形，此等明確記載不僅屬契約內容之一部分，更係被
告交付契約標的範圍之具體闡述，被告依約自應受其拘束，
始符合兩造資訊揭露與交易風險衡平原則。而原告基於此明
確記載，合理信賴其所購買之系爭房地未遭他人占用，並依
此作為購買決定之依據，且實務上「第三人無權占用」一事
，往往非僅單純藉由外觀即能發覺，倘若占用行為客觀上非
屬明顯可見者，或占用面積甚小須待精準測量始能認定者，
即便原告曾多次實地勘查，亦難僅憑肉眼觀看即能察覺系爭
房地確遭他人占用部分之事實。是以，該項占用瑕疵本質上
乃被告應揭露而未揭露之資訊，原告實無從事先察覺、查證
或預防。再者，系爭房地係由被告繼承取得，是否遭占用及
其所有權範圍為何，被告於繼承取得權利後，應有充分機會
進行查證或丈量，並據以向原告作為誠實揭露，即使被告主
張占用事實係其不知並無過失，亦無損其於「現況說明書」
中作出不實表示之事實，自應負契約上之說明義務違反責任
。從而，系爭房地遭他人占用之瑕疵，原告無從事先察覺，
亦無調查能力或資訊來源，顯非可歸責於原告之事由。反之
，被告於簽約時既已明確勾選系爭房地未遭他人占用，即應
對此明示內容負責，其後占用情形之發現，應屬被告違反契
約說明義務之結果，其交付不合系爭契約約定之標的物，當
屬民法第359條所稱「足以減少其價值或效用之瑕疵」，其
性質衡情非屬可忽略或輕微，客觀上已達對原告所有權行使
與土地使用自由產生限制之程度，自足影響該不動產之整體
價值與合理效用，則原告主張被告交付之系爭房地，存有不
符契約預定效用之瑕疵，應依民法第359條規定負瑕疵擔保
之責，即屬有據。
⒊另被告辯稱系爭契約特別條款約定，原告同意被告應依簽約
時標的物現況點交系爭房地，顯見原告有免除被告瑕疵擔保
責任云云，然系爭契約第17條特別約定事項僅約定「本買賣
標的之固定裝潢、門窗、地板、浴廁設備及附贈物品設備，
以現況點交，賣方不負瑕疵擔保責任」(本院卷第25頁)，顯
見兩造特別約定免除被告瑕疵擔保責任範圍僅以上述約款為
限，並不及於買賣標的物之其他部分，倘若任意擴張解釋至
系爭房地之整體範圍，顯與兩造系爭契約目的及合理交易期
待不符。況且，本案之瑕疵係屬於土地所有權與占有效力受
限，性質上與門窗設備等自然損耗或主觀瑕疵全然不同，自
難相提並論，而一概納入免責範圍。系爭房地遭鄰居占用之
部分，既非上述條款特別約定之範疇，被告即不得據此主張
免負瑕疵擔保責任，是其上開抗辯，核與系爭契約約定不符
，自非有據。
⒋按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責
者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解
除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359
條亦有明文規定。末按無法律上之原因而受利益，致他人受
損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存
在者，亦同，同法第179條定有明文。又按民法第359條之規
定，旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人因出賣人應
負物之瑕疵擔保之責，而依該條規定請求減少其價金者，應
依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少
後之實際價格相比較，以為計算之基準（最高法院109年度
台上字第1289號判決參照）。再按買受人依民法第359條規
定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使
，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換
言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在
。本件被告對系爭房地遭鄰居占用之瑕疵應負擔保之責，已
如前述，則原告依民法第359條規定，請求減少價金，自有
理由。茲就原告請求減價項目與金額分述如下：
⑴原告請求系爭房地因坐落土地瑕疵導致價值減少部分
系爭房地存有遭鄰居占用之瑕疵，且該瑕疵客觀上足以影響
系爭房地之價值與效用，已如前述，則原告依民法第359條
規定請求被告負瑕疵擔保之責，並以減損價值作為請求減少
價金之數額，即無不合。原告主張減少價金為188,018元，
被告辯稱應以公告現值計算云云(本院卷第64頁)。本院審酌
原告提出之系爭契約所載系爭房地實際買賣總價金為25,500
,000元(本院卷第22頁)，113年房屋稅繳款書所載房屋現值
為439,600元(本院卷第59頁)，及土地登記第一類謄本所載
系爭房地坐落土地之113年公告現值每平方公尺為149,674元
，面積92平方公尺（本院卷第29頁）等情，且系爭契約係兩
造所簽訂，被告對此不為爭執，而上開土地登記謄本及臺中
市政府地方稅務局房屋稅繳款書，分別係地政機關與稅務機
關所製發之公文書，依民事訴訟法第355條第1項之規定推定
為真正，是原告主張以系爭契約與上述公文書登載資料，依
系爭房地之房屋、土地價值比例計算遭佔用土地減損價值之
計算方式，兼顧兩造訴訟利益，復與被告抗辯意旨無違，是
原告此部分之主張，即為可採。從而，原告主張系爭房地遭
占用之瑕疵之價值減少金額為188,018元〈計算式：①土地公
告現值：149,674元×92平方公尺＝13,770,008元。②土地公告
現值占系爭房地公告與課稅現值之比例：13,770,008元÷(13
,770,008元＋439,600元）＝0.96906(取到小數點以後第5位)
。③依上述比例及契約總價計算土地部分之價金：25,500,00
0×0.96906＝24,711,030元。④遭占用部分土地之價金：(24,7
11,030元÷92平方公尺)×0.7平方公尺＝268,598元×0.7＝188,0
18元〉，為有理由，應予准許。
⑵原告請求於起訴前就系爭房地鑑界支出規費部分
當事人於起訴前所為之鑑界行為，其所支出之鑑界等費用是
否屬於為伸張權利所必要支出之費用，端視當事人是否有於
起訴前先進行鑑界之必要為判斷。易言之，倘當事人為釐清
損害賠償責任而於起訴前鑑界，以確立何人為賠償義務者，
即屬為伸張權利之必要費用；倘賠償義務人對於自己應負損
害賠償之責並無爭執，甚至已明確告知解決方法，縱受有損
害之人為確立損害賠償之項目及範圍，仍得於向法院起訴後
，藉由民事訴訟法第2編第1章第3節所定之證據方法（第二
審程序依同法第463條準用之），以定損害賠償之項目及範
圍；且當事人於起訴前先行鑑界，無異剝奪他造當事人依民
事訴訟法第326條第2項有關鑑界機關選任及所需費用等事項
之陳述意見權利，他造亦無從於履勘現場時到場說明，此時
，該鑑界等費用即非屬為伸張權利所必要之費用，自不應概
由賠償義務人額外負擔。原告主張其於提起本件訴訟前自行
委託臺中市中興地政事務所就系爭房地遭占用範圍進行鑑界
，並非於本件訴訟程序進行中經兩造合意或充分討論後所為
之聲請鑑界程序，被告無從於起訴前就鑑界所需費用等事項
陳述意見，或於履勘時到場參與說明，自有前述妨害被告參
與鑑界等程序之表意權利。再者，原告本得於起訴後，透過
民事訴訟法規定之證據調查程序（包括鑑界等），釐清損害
項目與範圍，則原告起訴前自行鑑界之程序即屬非必要的自
主行為，基於兼顧兩造訴訟程序正義，難認係屬伸張權利所
必要支出之費用。從而，原告主張被告應支付起訴前已支出
之鑑定界址複丈費3,500元、土地勘查複丈費3,045元、土地
勘查複丈費4,000元，合計10,545元等情，為無理由，不應
准許。
㈡綜上所述，原告依系爭契約之法律關係，請求被告應連帶給
付188,018元，及自準備書㈠暨擴張訴之聲明狀繕本送達被告
之翌日即114年5月9日（本院卷第107頁，原告陳報之被告收
受日期為114年5月8日）起至清償日止，按週年利率百分之5
計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無
理由，應予駁回。
四、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被
告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定
，就原告勝訴部分依職權宣告假執行。原告雖陳明願供擔保
請准宣告假執行，然此屬促使法院依職權發動假執行之宣告
，法院毋庸另為准駁之判決，附此敘明。另原告敗訴部分，
其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此
敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。
中 華 民 國 114 年 6 月 11 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林俊杰
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 11 日
書記官 辜莉雰