臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
113年度中簡字第2182號
原 告 周麗敏
被 告 朱元平
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年6月3日言
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸萬壹仟玖佰捌拾壹元及自民國一一四年
五月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用中百分之二十三由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；如被告願以新臺幣陸萬壹仟玖佰捌拾壹
元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實與理由
ㄧ、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，又此規定於簡易訴
訟程序仍適用之。民事訴訟法第255條第1項第3款、第436條
第2項定有明文。本件原告原訴之聲明請求被告應將門牌號
碼為臺中市○區○○街000巷00號之房屋(下稱系爭房屋)全部遷
讓並返還原告，並自民國113年5月7日起至返還房屋之日止
，按日給付原告新臺幣(下同)1,000元等語。嗣於113年10月
17日言詞辯論程序時，當場撤回上開聲明，且於114年3月18
日具狀追加請求被告應賠償原告各項損失共計272,661元及
自起訴狀送達被告翌日起至清償日止之法定遲延利息，核原
告上開訴之變更，係屬先減縮應受判決事項之聲明，後擴張
訴之聲明事項，經核與上揭規定並無不符，應予准許。
二、原告主張：被告於113年2月8日向原告承租其所有之系爭房
屋，租期自113年2月8日至同年5月7日，每月租金15,000元
，押金30,000元，兩造並訂有租賃契約書(下稱系爭租約)，
惟被告於租期屆至並未搬遷並將系爭房屋返還原告，原告先
以存證信函通知被告不續租，然被告遲至113年8月13日才完
全搬遷，但是被告在系爭房屋居住期間內，因遲延返還房屋
、違反系爭租約約定、個人脫序行為等因素，造成原告受有
⒈遲延租金及水電費64,634元。⒉違反禁養寵物約定導致臭味
難除，應賠償30,000元。⒊蓄意趕走3樓租客導致原告利益損
失96,000元。⒋毀損電子鎖、威脅原告自由導致原告損失19,
100元。⒌電箱加鎖費用及未讓水電工維修熱水器損失3,400
元(電箱在被告承租房間內)。⒍毀損鐵捲門馬達及監視器電
線，導致原告損失修理費用14,500元。⒎被告飼養貓隻毀損
彈簧床墊損失12,000元。⒏返還房屋未清潔及貓隻臭味難除
，導致損失10,000元。⒐毀損剪斷電熱水器及冷氣電線致損
失13,000元。⒑員警請鎖匠開門費用700元。⒒已發生訴訟費
用9,327元，共計272,661元應由被告賠償原告，爰依不當得
利及侵權行為法律關係，請求判命被告給付上開損失金額等
語。並聲明：㈠被告應給付原告272,661元及自起訴狀繕本送
達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡請
依職權宣告假執行。
三、被告則以：
㈠否認原告所指與其他房客吵架，而係原告向其抱怨其他房客
行為，才替原告出頭制止。又承租開始時已交付3個月房租
及相當於2個月押金，即使扣除押金，被告亦可住滿5個月再
搬遷，否認原告請求遲延搬遷之租金。其於113年8月13日搬
走係因原告先於同年7月30日將鎖換了，直至8月10日均不讓
被告進入，被告無法收拾物品搬遷，非被告應負遲延責任。
㈡開鎖費用僅500元，但是原告請求被告賠償700元，有以少報
多之嫌疑，被告在承租系爭房屋期間，多次受到原告不公平
之對待，例如：113年7月30日晚間被告想要進入租住處，經
原告之夫持雨傘推擋被告，致被告受傷等行為，且原告於系
爭租約到期後以各種理由向被告索要賠償，漫天喊價，對被
告實有不公等語置辯。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷：
㈠原告上開主張，業據其提出系爭租約、水電費收據、建物謄
本、存證信函、本院113年度中簡字第3195號刑事判決、臺
灣臺中地方檢察署檢察官聲請簡易判決處刑書、line對話翻
拍照片、電工修理收據、開鎖費用收據等件附卷可稽，應堪
信兩造訂立租賃契約等事實為真。
㈡按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大
困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事
訴訟法第222條第2項定有明文。又依民法第184條第1項前段
規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人
權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損
害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求
權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任(最高法院1
00年度台上字第1903號判決意旨參照)；另當事人主張有利
於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，
或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定
有明文。此項規定，固已揭示舉證責任分配之方向，惟其規
定，尚無具體標準，仍應視各別事件情形之不同而為具體之
認定，使舉證責任公平合理分配於兩造負擔。此於當事人就
發生法律上效果所必要之事實，如可分為特別要件事實與一
般要件事實之具體個案時，其主張法律效果存在者，自應就
其特別要件事實負舉證責任，始符上揭條文所定之趣旨（最
高法院101年度台上字第995號判決意旨參照）。
㈢本件本院判斷之標準在於負舉證責任之人是否能盡其舉證責
任，提出有證據能力之證據且該證據能充分證明原告之主張
或被告答辯為實，此為訴訟中應負舉證責任之人不可或缺之
訴訟義務，倘應負舉證責任之人未盡其舉證之責任(應提出
證據而未提出)或其提出證據不能證明其主張之事實(證明力
不足)，甚或該證據有所疵累(錯誤〈誤寫誤算〉之證據)，則
均應受到訴訟不利益之結果。此乃本院在上開最高法院判決
意旨下，對於應負擔舉證責任原告之各項損害賠償請求，堅
持以最高法院判決意旨作為本件判斷基準，兩造因本件租屋
糾紛互相提告多件民、刑事訴訟，興訟頻繁，不能以理性心
態溝通解決，各說各話，互不相讓，則本院就本件審查必須
進行嚴格之舉證責任認定，先予說明。
㈣茲就原告以不當得利及侵權行為法律關係為請求權基礎，向
被告請求多達11項賠償，惟因被告辯稱：其於簽約時已將房
租及押金一次性交付原告，所以押金可扣抵房租等語，為原
告所不爭執，本院認定分述如下：
⒈遲延租金及水電費64,634元部分：原告扣抵押金後，被告可
住到113年7月7日，而被告於同年8月13日方才搬遷完畢，共
逾期36天，至於被告辯稱：原告於同年7月23日換鎖行為目
的是不讓被告進入系爭房屋，且被告又於同年7月30日至8月
10日均無法進入系爭房屋使用居住云云。查：依原告所提臺
中地方檢察署113年度偵字第60142號不起訴處分書內容，被
告對於原告持萬用鑰匙擅自開啟被告房門，侵入被告住處提
出侵入住宅告訴，經檢察官偵查後為不起訴處分，依偵查結
果，被告當時就在其租住處內，而被告亦未證明其有10天時
間無法回到居住處，本院認上開租約終止後逾期36天才搬遷
部分，被告仍應給付相當於租金不當得利18,000元(計算式
：500元/日×36日＝18,000元）予原告。另水、電、瓦斯費部
分兩造約定水費每月200元、瓦斯費每月100元，電費實際計
算，自被告於113年2月8日入住至8月13日搬離，期間為6個
月6天，水費1,239元(計算式：〈200×6〉＋〈200×6/31〉＝1239，
小數點下四捨五入〈下同〉）、瓦斯費619元(計算式：〈100×6
〉＋〈100×6/31〉＝619）、電費依原告所提電費收據，其中流動
電費收據3張、電費函查回函1張(5月份用電371度費用678元
)，流動電費分攤各為214元、16元、515元(見本院卷第251
頁至第259頁)，電費部分依證據計算為1,423元，是被告就
逾期部分房租及租期內水電費應給付原告21,281元(計算式
：18000＋1239＋619＋1423＝21281）。至原告主張被告並非113
年8月13日全部搬遷完畢，而將被告返還系爭房屋遲延期間
計至同年9月7日云云，與原告於113年11月12日言詞辯論程
序時陳述：被告於8月13日才完全搬走等語未符(見本院卷第
96頁)，違反「禁反言」之原則，所以原告請求超過上開範
圍之給付，不應准許。
⒉違反禁養寵物約定導致臭味難除，應賠償30,000元部分：被
告辯稱其貓已經死亡，只是故意讓原告以為仍有飼養云云。
原告於113年8月10日進入被告房間，發覺整間均有貓毛並動
手整理質問被告，動物臭味實在難聞等情，認被告確有飼養
寵物應為事實(見本院卷第209頁)。然依原告提出之住戶公
約經被告簽認，僅為兩造私下約定，與區分所有權人的住戶
規約迥不相同。原告提出之公約，雖然有不得飼養寵物之規
定，但其法律效果僅為原告得提前終止系爭租約，無違約罰
款之約定，又原告當時並未終止系爭租約，則原告上開主張
賠償30,000元部分，委無足採。
⒊蓄意趕走3樓租客導致原告利益損失96,000元部分：原告僅提
出line對話翻拍照片，3樓住戶對於被告生活習慣難以容忍
且感覺有壓力，此為搬離之主因，原告復主張被告多次詢問
3樓住戶何時搬離等情，雖提出兩造line對話翻拍照片，但
是僅為被告向原告說其將幫原告詢問住戶，至於因原告提及
請3樓住戶搬離會產生違約問題，則被告是否有詢問？以何
種語氣詢問？均乏原告提出證據證明，實難認3樓住戶搬離
係因被告有何逼迫言語或加害行為，對於原告上開主張被告
應賠償其租金損失之利益，亦難採認。
⒋毀損電子鎖、威脅原告自由導致原告損失19,100元部分：依
本113年度中簡字第3195號刑事判決，被告確實於113年7月2
9日下午及晚間持鐵鎚敲打大門電子鎖，至損壞無法使用等
情，原告請鎖羅門智能公司更換新鎖計17,800元，另電子鎖
均有防水盒，依原告所提毀損後照片(見本院卷第280頁)，
該電子鎖之防水盒確已損壞需更換計價1,300元，有該收據
在卷可佐(見同頁)。是原告請求被告賠償電子鎖及防水盒更
換費用共計19,100元，應予准許。
⒌電箱加鎖費用及未讓水電工維修熱水器損失3,400元部分：為
防止被告剪斷電線造成危害之虞，原告將2個電箱經證人即
洺匠工程行維修人員甲○○設計將電箱加鎖，防止危險，花費
2,400元，另電工先檢查整棟電力配置與供電是否正常，原
告花費1,000元電力檢查費用，有收據附卷可憑(見本院卷第
265頁)，此為檢修電力系統必要費用，應屬合理，原告請求
上開3,400元，亦應准許。
⒍毀損鐵捲門馬達及監視器電線，導致原告損失修理費用14,5
00元部分：鐵捲門馬達變電器(變壓器)遭被告損壞，監視器
電線遭被告剪斷毀損，原告共計花費14,500元，有原告提出
修理費用收據(見本院卷第265頁)及被告爬上鐵捲門、變壓
器及監視器電線遭破壞之照片在卷可按(見本院卷第282頁至
第283頁)。是原告主張被告應賠償破壞鐵捲門及監視器修理
費用14,500元，洵屬有據。
⒎被告飼養貓隻毀損彈簧床損失12,000元部分：原告固提出彈
簧床墊遭貓爪破壞部分照片(見本院卷第285頁)，惟本院於1
14年6月3日言詞辯論程序時，請原告提出購買床墊之發票或
收據，原告陳稱業已遺失等語。又一般出租套房，房東提供
床墊自非自用品質較高之床墊，而該床墊原告提供租屋者已
非新品，一般床墊使用年限約為5年，而該床墊早在被告租
賃時已由原告提供前租屋者使用，兼之原告未提出床墊購買
時間及價值之證據，則該床墊是否早已超過其耐用年限？已
非無疑。既然原告僅泛言床墊價值為12,000元，惟其並未盡
其舉證證明之責，故原告上開主張，亦屬無據。
⒏返還房屋未清潔及貓隻臭味難除，導致損失10,000元部分：
被告返還系爭房屋予原告時，並未清潔，雖被告辯稱：其要
清潔被原告拒絕等情。依兩造關於租屋產生不斷之糾紛，原
告斷不會同意被告再進入屋內產生未知之破壞或危險，此部
分本院同意原告之拒絕意思表示，而系爭契約訂立內容，被
告返還房屋予原告時，應回復出租時之原狀，則清潔費用應
由被告負擔，本院審酌現在一般清潔房間行情，依民事訴訟
法第222條第2項之規定，以2,000元為清潔費用，500元購買
除臭劑消除氣味，應屬公平適當；至原告主張貓隻臭味難除
等情，清除動物氣味之方法，依現在科技有多種方式不一，
如通風良好，加上一定之除臭劑使用，動物氣味並不難去除
，原告本項氣味難除主張賠償之請求，除2,500元為本院認
定之房間清潔費用，其餘請求本院礙難憑辦。
⒐毀損剪斷電熱水器及冷氣電線致損失13,000元部分：原告主
張因整棟電表箱在被告承租房間內，被告於113年7月20日剪
斷4樓電熱水器及冷氣之電線，並拒絕讓電工進入房間維修
致損失13,000元等情，並提出洺匠工程行收據乙紙為證(見
本院卷第267頁)。惟依該收據內容，係載明：14平方抽換線
13,000元等字樣，本院於114年6月3日言詞辯論程序時訊問
證人甲○○：「（問：所以這幾戶的總開關都是在二樓的房間
內？)對。」、「(問：他剪掉的電線是什麼？）總開關的電
線。」、「（問：你進去看到那電表箱內是什麼樣的情況？
)有電線斷掉。」、「（問：依照你的專業知識來看，那個
電線是自然斷裂還是人為的斷裂？）好像是人為的，被剪刀
剪的。」、「（問：抽換線？把原來的線抽掉，然後換新的
電線？）那個沒有辦法抽，裝潢的沒辦法抽，只能重新接上
去。」、「（問：那電力檢查是1000元，上面有啊，請問只
是把人家剪斷的電線接起來，你們是怎麼接要花1萬3？）這
個要問我師博，我不知道。」等語(見本院卷第361頁至第36
4頁)。而原告本項請求為電箱內電線造被告剪斷，依證人甲
○○具結證稱：電箱內被剪斷之電線只能接起來，無法抽出更
換新的電線，此與上開收據內之施工作業不符，本院並非不
信整棟電線有部分抽換更新(或因電線老舊原告怕走火而更
換)之情形，然被告剪斷之電線部分僅能重新以原線接妥，
既然有電線遭剪斷而應修繕連接，其費用依民事訴訟法第22
2條第2項規定，本院僅能認定接線費用500元，其餘12,500
元，不應准許。
⒑員警請鎖匠開門費用700元部分：被告質疑鎖匠開鎖僅500元
，而收據金額卻為700元。原告陳述鎖匠共開啟2道大門進入
，有鎖匠開立收據為憑，而開一扇門須350元，與市價相符
，兼之收據上之文字經本院肉眼辨識亦非原告所寫，是原告
主張開鎖費用700元，應予准許。
⒒已發生訴訟費用9,327元部分：本件訴訟費用3,200元，應由
本院依兩造勝敗比例計算各自負擔訴訟費用並在主文載明， 而非在侵權行為請求項目內；又原告請律師撰寫起訴狀、陳 報狀、準備狀等，因本件為簡易程序第一審，並無採強制律 師代理主義，訴狀之撰寫係原告伸張權利之成本，無法向被 告請求，本項請求本院不予准許。
⒓小結：被告應賠償原告之金額應為61,981元(計算式：21281 ＋19100＋3400＋14500＋2500＋500＋700＝61981)。五、綜上所述，原告依，爰依不當得利及侵權行為法律關係，請 求被告應給付原告61,981元及自起民事準備狀(114年3月8日 變更聲明)繕本送達被告翌日(即114年5月25日)起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾上 開範圍之請求，為無理由，應予駁回。本件訴訟費用，其中 23%由被告負擔，餘由原告負擔。
六、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適 用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1 項第3款之規定，應依職權宣告假執行。原告雖聲明請依職
權宣告假執行，然此屬促使法院依職權發動假執行之宣告， 法院毋庸另為准駁之判決。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 6 月 17 日 臺中簡易庭 法 官 丁兆嘉以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 17 日 書記官 吳淑願