臺灣桃園地方法院民事簡易判決
113年度桃簡字第1723號
原 告 陳冠旭
訴訟代理人 黃俐律師
複代理人 周威宏律師
被 告 戴君男
訴訟代理人 吳俊宏律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年5月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼桃園市○○區○○街000號1樓房屋騰空遷讓返還予
原告。
被告應自民國113年4月25日起至將第一項房屋騰空遷讓返還原告
之日止，按月於每月30日給付原告新臺幣25,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔85％，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如分別以新臺幣299,500
元、新臺幣40,830元為原告預供擔保，得免為主文第一項、第二項假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又該規定於簡易訴 訟程序亦有適用，民事訴訟法第255條第1項第3款、第436條 第2項分別定有明文。本件原告原起訴聲明為：「㈠被告應將 門牌號碼桃園市○○區○○街000號1樓房屋（下稱系爭房屋）騰 空遷讓返還予原告。㈡被告應自民國113年4月15日起至將系 爭房屋騰空遷讓原告之日止，按月於每月30日給付原告新臺 幣（下同）30,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。」（ 本院卷第3頁）。嗣於114年5月8日言詞辯論時變更第2項聲 明為：「㈡被告應自113年4月25日起至將系爭房屋騰空遷讓 原告之日止，按月於每月30日給付原告30,000元。」（本院 卷第162頁反面）。核屬減縮應受判決事項之聲明，與上開 規定相符，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：
㈠兩造前於113年1月26日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約 ）並公證，約定由原告將系爭房屋出租予被告，租期自113
年3月1日起至116年2月28日止，每月租金為15,000元。 ㈡系爭租約第9條第3項約定，承租人不可進行釘牆行為，若有 其他裝修需求，應經出租人同意；系爭租約第24條第3項約 定，若因被告因素導致磁磚異常毀傷，被告應負擔修補或更 換費用；又兩造簽署系爭租約前，曾討論是否同意被告於系 爭房屋廁所牆面裝潢鑽孔，經原告評估後明確向被告表示不 同意，故系爭租約第25條第5項約定「廁所牆面裝潢之鑽孔 ，於退租點交房屋時需弭平回復原狀」等文字，經兩造於11 3年1月29日合意刪除。
㈢詎被告在未經原告同意之情況下，擅自於系爭房屋之廁所牆 面鑽孔，破壞系爭房屋廁所牆面與防水層，並於系爭房屋之 牆面鑽孔釘牆，被告所為顯已嚴重違反系爭租約第16條第1 項第7款、同條項第8款約定，經原告多次與被告溝通均未達 成共識，遂於113年3月8日以存證信函催告被告應於7日內將 毀損部分修繕完畢，否則原告將依兩造約定終止系爭租約， 被告於113年3月20日收受存證信函，仍拒絕回復原狀，原告 爰於113年4月23日以存證信函通知被告依系爭租約第16條第 1項第7款、第8款、同條第2項第2款約定終止系爭租約，並 請求其返還系爭房屋，該存證信函已於同年月24日送達被告 ，故系爭租約自113年4月24日起已終止，然被告迄今仍拒不 返還系爭房屋。
㈣原告於終止系爭租約後，被告仍繼續占有使用系爭房屋，即 屬無權占有，並享有相當於租金之利益，而致原告受有相當 於租金之損害，已構成不當得利，則原告自得依系爭租約第 14條第1項約定請求被告將系爭房屋騰空返還原告，並依同 條第3項規定請求被告應自113年4月25日起至返還系爭房屋 之日止，按月給付30,000元之相當租金不當得利與違約金。 ㈤爰依系爭租約與民法第767條規定提起本訴，並聲明： ⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。
⒉被告應自113年4月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止， 按月於每月30日給付原告30,000元。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告並未合法終止系爭租約，系爭租約既未合法終止復未屆 期，原告自不得請求返還；
㈡確實有在系爭房屋鑽孔，但均為原告知悉且同意，否認違反 系爭租約，原告終止系爭租約係屬權利濫用：
⒈兩造在113年1月26日簽立系爭租約，原告代理人即其配偶訴 外人簡靖慈（下稱簡靖慈）以通訊軟體LINE（下稱LINE）於 當日晚間向被告配偶即訴外人謝秀雙（下稱謝秀雙）表示若
在廁所牆面鑽孔會破壞防水層，可從店外拉水源進入店內， 不要在廁所牆面鑽孔等語，是於簽立系爭租約後，兩造於11 3年1月29日再至公證人事務所合意刪除系爭租約第25條第5 款「其他：廁所牆面裝潢之鑽孔，於退租點交房屋時需弭平 回復原狀」，然113年2月2日原告卻要求伊給付外接水源施 工費用6,000元（下稱系爭工程費用），伊拒絕給付，然原 告竟因此將店外外接水源之水龍頭上鎖，致伊無水源可用， 伊始依系爭租約第25條第5款於廁所牆面鑽孔； ⒉原告明知伊承租系爭房屋係為經營美甲店，店內需有水源供 應，原告卻欲將系爭工程費用轉嫁給伊，已違反系爭租約第 10條第2項，並未提供合於使用目的之系爭房屋，逕為終止 系爭租約係為權利濫用；
㈢縱認原告得以伊違反系爭租約為由終止系爭租約，原告在113 年5月26日時仍有在伊要求原告提供租金匯款帳戶時提供金 融帳戶供伊給付租金，顯然原告有同意伊繼續使用收益系爭 房屋之意旨，兩造間因此成立不定期租賃契約，是原告請求 均屬無據；
㈣並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣 告免為假執行；
三、得心證之理由：
原告主張兩造於113年1月26日簽訂系爭租約並經公證，被告 承租後，在系爭房屋廁所鑽孔，又為裝設全身鏡而在系爭房 屋牆面鑽孔，造成系爭房屋牆面遭破壞，原告於113年3月19 日寄送存證信函催告被告將毀損部分回復原狀，否則依法終 止系爭租約，被告於113年3月20日收受然遲未履行，原告始 於113年4月23日以上開事由寄送存證信函通知被告終止系爭 租約，並請求其返還系爭房屋，該存證信函已於同年月24日 送達被告等情，業據其提出公證書、現狀照片、系爭租約、 存證信函暨回執、系爭房屋第一類謄本等為證（本院卷第6 至29頁、第60至61頁），且為被告所不爭執，並以前詞置辯 。是本件爭點為：㈠原告主張被告牆面鑽孔之行為未經原告 同意，而終止系爭租約，有無理由？㈡被告辯稱原告未提供 合於使用目的之系爭房屋，逕為終止系爭租約係為權利濫用 ，有無理由？㈢被告辯稱兩造間因原告傳送租金匯款帳號， 另成立不定期租賃契約，有無理由？㈣若原告得終止系爭租 約，則原告請求被告遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之 不當得利，有無理由？茲分述如下：
㈠原告主張被告牆面鑽孔之行為未經原告同意，而終止系爭租 約，有無理由？
⒈兩造於系爭租約第9條第1項、第2項約定：「承租人（即被告
，下同）有室內裝修之需要，應經出租人（即原告，下同） 同意並依相關法令規定辦理．．．承租人不可進行釘牆行為」 ；第16條第1項第7、8款、第2項第2款約定「租賃期間有下 列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求 任何賠償：．．．㈦承租人毀損租賃住宅或附屬設備，經出租人 定相當期限催告修繕仍不為修繕或相當之賠償；㈧承租人違 反第9條第1項規定，未經出租人同意，擅自進行室內裝修， 經出租人阻止仍繼續為之．．．；出租人依前項規定提前終止 租約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承 租人。但依前項規定第5款及第10款規定終止者，得不期前 通知：．．．㈡依前項第2款至第4款、第6款至第9款終止者，於 終止前30日。」，且兩造原先於系爭租約第25條第5巷約定 「其他：廁所牆面裝潢之鑽孔，於退租點交房屋時需弭平回 復原狀」，又於113年1月29日合意刪除該款約定，有系爭租 約在卷可稽（本院卷第8至11頁），且為兩造所不爭執，應 堪認定。此外，原告復有同意被告於系爭房屋安裝冷氣、電 燈與大門所需之鑽孔乙節，為原告於本院審理中所自陳（本 院卷第161頁），故被告若欲裝修、改裝系爭房屋，應取得 原告同意，且不得就系爭房屋除安裝冷氣、電燈、大門以外 之處釘牆鑽孔。
⒉至被告雖辯稱因認系爭工程費用不應由其負擔，又因其拒不 支付系爭工程費用6,000元予原告，原告即將外接水源鎖住 ，致其無法使用水源經營美甲店，始在系爭房屋廁所鑽孔云 云，然兩造既已於系爭租約約定明確，並於113年1月29日合 意刪除系爭租約第25條第5款，則被告即不得於系爭房屋廁 所釘牆鑽孔甚明，被告雖辯稱均有取得原告同意云云，證人 謝秀雙固到庭證稱：系爭租約簽約時我不在場，但簽約前我 有跟簡靖慈說我需要裝腳療機，需要在牆面鑽孔，簡靖慈跟 我說可以裝在廁所，後續我沒有再跟簡靖慈討論可否鑽孔， 因為我認為簡靖慈在簽約前就已經答應了，另外系爭房屋在 裝設冷氣時簡靖慈也在場，簡靖慈有同意可以裝設冷氣而鑽 孔，並說「可以盡量少釘就少釘，恢復原狀即可」，除了裝 潢冷氣以外，其他裝潢施工時我都不在場等語（本院卷第15 1至153頁）可知，證人謝秀雙前揭證詞僅足證明原告有同意 被告裝設冷氣所需之鑽孔，以及原告在系爭租約簽約前有同 意被告於廁所鑽孔，惟在兩造合意刪除系爭租約第25條第5 款後，難認原告有何再次同意被告於廁所鑽孔之意。 ⒊又觀諸證人謝秀雙與簡靖慈於113年1月26日之LINE對話紀錄 ：「（簡靖慈）晚安，剛剛跟設計師確認鑽孔，裡面磁磚也 會破壞，防水結構也會破壞」、「（謝秀雙）我老公說門口
有水源是最好的，就不用多花錢挖洞，多花錢你也心痛哈哈 ，所以麻煩你看門口能拉水龍頭就好」、「（簡靖慈）水錶 在外面，設計師說可以設置水管牽進去，讓外面的人沒辦法 洗」等語（本院卷第84至85頁），核與被告辯稱兩造於113 年1月26日簽署系爭租約後，又於113年1月29日前往公證人 處合意刪除系爭租約第25條第5款等語相符，足徵兩造嗣後 已另達成以在外設置水龍頭方式取代於系爭房屋廁所鑽孔方 式取水，益徵被告辯稱在系爭房屋廁所鑽孔為原告同意云云 ，應屬無據。
⒋此外，被告復未提出其他證據證明其於系爭房屋廁所鑽孔有 取得原告同意，是被告辯稱其均有取得原告同意始於系爭房 屋鑽孔，並未違反系爭租約云云，顯非可採。
⒌基上，足徵被告並未取得原告同意而在系爭房屋牆面鑽孔， 是被告上開所為，顯然違反系爭租約第9條之約定，依系爭 租約第16條第1項第7款、第8款，被告毀損系爭房屋牆面， 進行裝修，經原告定相當期限催告修繕且回復原狀而遲未履 行，原告有權終止系爭租約。而原告於113年4月23日以存證 信函通知終止系爭租約，並請求被告返還系爭房屋並回復原 狀，該存證信函已於同年月24日送達被告，是系爭租約業於 113年4月24日終止，堪予認定。
㈡被告辯稱原告未提供合於使用目的之系爭房屋，逕為終止系 爭租約係為權利濫用，有無理由？
至被告另辯稱原告將系爭工程費用轉嫁被告，係未提供合於 使用收益目的租賃物，逕為終止租約為權利濫用云云，然查 兩造LINE對話紀錄可知，系爭工程費用係兩造簽署系爭租約 後，兩造因合意刪除系爭租約第25條第5款，始另協議施作 系爭工程使被告有水源得以使用而支出，況被告在原告告知 應由被告直接將該費用6,000元給付廠商時，並未表示其他 意見或提出反對，此見LINE對話紀錄甚明（本院卷第95頁、 第136頁），縱認被告嗣後認系爭工程費用不應由其負擔， 亦應循其他方式與原告協商解決，亦非可作為被告逕為違反 兩造系爭租約約定而辯稱原告權利濫用之依據，被告此部分 辯解，實屬無據。
㈢被告辯稱兩造間因原告傳送租金匯款帳號，另成立不定期租 賃契約，有無理由？
至被告雖另辯稱原告在被告向原告表示欲給付房租請求被告 給予匯款帳號時，原告有於113年5月26日提供匯款帳號，是 兩造因此已就系爭房屋另成立不定期租賃契約云云，惟： ⒈按租賃定有期限時，其租賃關係於期限屆滿時消滅；租賃期 限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表
示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條 第1項、第451條定有明文。次按民法第451條所定出租人於 租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意 在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用 收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租 人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反 對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續 租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院 55年台上字第276號判決意旨參照）。又定期租賃契約期滿 後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反 對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件， 故茍無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條 件仍為成就，茍已為反對之意思而為使用收益代價之收取， 其條件仍為不成就。是定期租賃契約期滿後之得變為不定期 租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件， 而非以有無收取使用收益之代價為條件（最高法院47年台上 字第1820號、82年度台上字第2195號判決意旨參照）。 ⒉查原告於租期屆滿前，另以前述終止事由，通知被告終止系 爭租約，並請求其遷讓返還系爭房屋，且原告有反對續租之 意思表示，業如前述，顯無續租之意思表示，揆諸前揭說明 ，系爭租賃契約自無從視為以不定期限繼續契約，且不因原 告是否有收受被告支付使用系爭房屋之對價，即認渠等間已 成立不定期限繼續租賃契約，否則將造成出租人已於租賃期 間屆滿前或屆滿後為不再續租之反對意思表示，卻因承租人 拖延或拒絕返還租賃物，出租人即不得在承租人拖延返還之 期間內向承租人收取其使用租賃物之對價、及若收取對價即 成立不定期限租賃契約之不公平現象，自非事理之平。況兩 造於系爭租約第14條第3項中業已明訂「承租人未依第一項 規定返還租賃住宅時，不以不定期限繼續契約」、第24條第 1款「租賃期間結束或依本契約規定解除租賃關係後，不以 不定期合約方式持續租賃關係」等語，顯有排除不定期限租 賃規定之適用，揆諸前揭裁判意旨，被告抗辯原告在終止租 約後繼續收受租金，本件應視為成立不定期租賃契約云云， 自無可採。
㈣原告請求被告遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得 利與違約金，有無理由？
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前 段定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受有損 害，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又按無權 占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常
之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得 利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第 294號判決意旨參照）。
⒉次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金； 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠 償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行 債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外， 違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損 害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之 數額，民法第250條、第252條分別定有明文。故約定之違約 金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額；此 項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（ 最高法院79年台上字第1612號判決意旨參照）。違約金是否 過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之 一切利益為衡量標準，且法院酌減違約金至相當之數額，關 於是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所 受損害情形，以為酌定標準，此不問違約金作用為懲罰性抑 為損害賠償之預定，均有適用（最高法院106年度台上字第2 453號判決意旨參照）。
⒊再按租賃關係消滅時，出租人應即結算租金及第五條約定之 相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手 續，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記 ；前項租賃之一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不 會同者，視為完成點交；承租人未依第一項規定返還租賃住 宅時，不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租 賃住宅期間之相當月租金額，即相當月租金額計算之違約金 （未足一個月者，以日租金折算）至返還為止；前項金額與 承租人未繳清之租金及第五條約定之相關費用，出租人得由 第四條第一項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人 請求給付不足之金額或費用，系爭租約第14條約定明確（本 院卷第9頁反面）。
⒋查系爭租約既經終止，被告迄未返還系爭房屋，即應受有相 當於租金之利益，致原告受有損害，所受利益與損害間有相 當因據關係，則原告依系爭租約之規定，請求被告按月返還 相當於租金15,000元不當得利，亦屬有據。 ⒌又系爭租約第14條第3項所約定之違約金，兩造既未另定其性 質，此項違約金即應視為損害賠償額之預定。另原告主張依 系爭租賃契約第14條第3項約定，被告應自114年4月25日起 至遷讓返還系爭房屋之日止，應按月給付相當於租金15,000 元之違約金，惟本院審酌原告因被告未依約返還系爭房屋所
受損害，應為其因被告違約而生之催告返還系爭房屋、協商 處理，及後續執行等成本損失，衡諸誠信原則、社會經濟狀 況及一般租賃交易常態，復酌以被告於前開無權占有系爭房 屋期間，既已應按月返還15,000元之不當得利予原告，則原 告復請求被告按月給付違約金15,000元，尚屬過高，應予酌 減，認原告所得請求被告給付之違約金應以每月10,000元為 適當。是原告請求被告自113年4月25日起至被告遷讓返還系 爭房屋之日止，按月給付原告10,000元之違約金，為有理由 ；逾此範圍之主張，則屬無據，不應准許。
⒍綜上，原告請求被告自113年4月25日起至遷讓返還系爭房屋 之日止，按月給付原告25,000元（計算式：相當於租金之不 當得利15,000元＋違約金10,000元），為有理由；逾此範圍 之主張，則屬無據，不應准許。
四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求如主文第1項 、第2項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則 無理由，應予駁回。又原告就訴之聲明第1項另以民法第767 條規定為請求權基礎，就同一聲明請求被告為給付，為訴之 選擇合併，本院既己認原告依據系爭租約之法律關係所為之 請求為有理由，自毋庸再就原告併為主張之民法第767條規 定予以論述，併予敘明。
五、本件原告勝訴部分，是依民事訴訟法第427條第1項規定適用 簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條第2 項、第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行；並依 被告聲請，酌定相當擔保金額，宣告被告預供擔保，得免為 假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應 予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 6 月 13 日 桃園簡易庭 法 官 陳愷璘以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 6 月 16 日 書記官 徐于婷