臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
113年度板建簡字第62號
原 告 張淑宣
訴訟代理人 張智勇
詹晉鑒律師
複代理人 楊婷鈞律師
陳議涵律師
被 告 張瑞燦
上列當事人間請求修復漏水等事件，於民國114年5月28日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴聲明請求：㈠被告
應容忍原告或其委任之修繕人員進入新北市永和區永福段00
000-000建物，修繕漏水部分至完全不漏水狀態。㈡被告應給
付原告新臺幣(下同)317,050元，及自起訴狀繕本送達之翌
日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。嗣於民國1
14年5月28日以民事減縮訴之聲明狀變更聲明為：㈠被告應將
其所有新北市○○區○○路000巷00號3樓之漏水修復。
㈡被告應將原告所有新北市○○區○○路000巷00號2樓因漏
水所生之損害回復原狀。㈢被告應給付原告267,855元，及
自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5
計算之利息，核屬變更縮減應受判決事項之聲明，揆諸首揭
規定，應予准許。
二、原告主張：
㈠原告為新北市○○區○○段000000000○○○○○號碼新北市○○區○○路0
00巷00號2樓房屋(下稱系爭房屋)之所有權人，被告則為新
北市○○區○○段000000000○○○○○號碼新北市○○區○○路000巷00
號3樓房屋(下稱系爭3樓房屋)之所有權人。自110年8月1日
起，系爭3樓房屋產生漏水現象，現仍滲水不斷，致系爭房
屋天花板漏水不斷且壁面滲水，產生嚴重壁癌之損害，按民
法第767條第1項中段、公寓大廈管理條例第6條第l項第2款
、第3項等規定，樓上住戶之房屋漏水，致樓下住戶之房屋
受有相關損害者，實乃對於房屋所有人之所有權圓滿行使有
所妨害，樓下住戶自得請求除去該妨害，則樓上住戶亦有容
忍樓下住戶或委託之修繕人員進入其房屋內修繕漏水部分之
義務。
㈡又漏水原因係系爭3樓房屋浴室漏水所造成，非經被告同意，
原告難以自外部實施修繕，有進入被告專有部分對於漏水部
分實施修繕之必要。按公寓大廈管理條例第10條第1項規定
及臺灣高等法院111年度上易字第18號民事判決意旨，專有
部分之修繕應由其使用人為之，且修繕之費用應由該使用人
負檐，則樓下住戶因樓上住戶之漏水問題而委託修繕人員進
入樓上住戶專有部分修繕時所生之修繕費用，自應由樓上住
戶負擔之。經檢測修繕預計所生費用為46,050元，依前開規
定及判決意旨，原告自得請求被告負擔之。
㈢另按最高法院95年台上字第285號民事判決意旨，樓下住戶之
房屋因樓上住戶之漏水問題而受有不法侵害者，樓上住戶應
負損害賠償責任與應負所失利益賠償責任，樓下住戶自得依
上開規定對樓上住戶請求損害賠償，原告因系爭3樓房屋滲
水不斷且迄今仍未修繕，致原告多次修繕系爭房屋，無法安
心生活於系爭房屋內，原告對於系爭房屋之所有權受有妨害
，灼然至明。且系爭3樓房屋漏水遲未修繕，致系爭房屋天
花板及浴室四周嚴重壁癌，經原告支出漏水補強費用、天花
板及牆面壁癌處理暨粉刷防水油漆等裝潢工程計46,855元，
另系爭房屋原承租人與原告間就系爭房屋之租賃期間係自11
2年11月1日起至113年10月31日止，每月租金為30,000元，
嗣因漏水不再與原告承租，租賃期間至113年3月21日屆滿終
止，若無漏水問題，該承租人將繼續與原告續租，致原告受
有7個月又11日之租金損失計221,000元(計算式：30,000元x
11/30+7=221,000元)，原告自得依民法第184條第1項前段及
第191條第1項規定及臺灣高等法院110年度上字第218號民事
判決意旨，請求被告賠償221,000元。
㈣為此，爰依民法第184條第1項前段及第191條第1項本文等規
定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將其所有新北市○○區○
○路000巷00號3樓之漏水修復。㈡被告應將原告所有新北市○○
區○○路000巷00號2樓因漏水所生之損害回復原狀。㈢被告應
給付原告267,855元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償
日止，按年利率百分之5計算之利息。
㈤對被告抗辯之陳述：
⒈被告誆稱其已就系爭3樓房屋浴室進行防止漏水等相關工作云
云；然查，被告僅空言泛稱作檢修防漏工作，並作地板舗防
漏水泥層及地板磁磚隙縫防漏膠填補等漏水工程，伊所稱前
揭檢修防漏工作，是否能達到防水止漏之功能，此部分亦未
見被告有任何說明，即徒託空言認其有進行相關防水止漏工
程云云，顯屬無稽。
⒉再者，被告就上開進行相關防水止漏工程之事，亦僅有被證1
至被證5之照片可稽；然查，此等照片是否為系爭3樓房屋浴
室現況之照片，已屬有疑；且又，此等照片更無法直接證明
被告所為之事業已就系爭3樓房屋盡到防水止漏之情；足徵
，被告自始皆未就其針對系爭3樓房屋已為防水止漏之事盡
舉證責任，其空言泛稱業已進行相關防水止漏工程云云，皆
不足所採，觀之自明。退步言之，縱（假設語氣，原告否認
）被告就系爭3樓房屋浴室確有進行防水止漏之相關工程，
然原告所居住之系爭房屋天花板及牆壁面至今仍有漏水現象
持續發生，足徵系爭房屋所發生之漏水現象，仍係因系爭3
樓房屋未盡防水止漏之義務所致，則被告所稱已作檢修防漏
工作，並作地板舗防漏水泥層，及地板磁磚隙縫防漏膠填補
，並將浴室重新拉新冷熱水管為明管，以杜絕水管漏水等語
，更洵屬無據，灼然至明。
⒊被告一再推托系爭房屋漏水情況係因所屬公寓歷經年代久遠
，公寓外牆有滲水現象，然觀被證6至被證10之照片，非但
無法看出係何處之照片，更無法藉以證明系爭房屋之漏水情
形係由此等照片之現象所造成；足徵，被告所提出之上開照
片，僅係為推諉卸責之臨訟編纂之詞，毫無足採。且甚，被
告竟更進一步誆稱系爭房屋之漏水現象亦係因原告裝修房屋
造成管線震動接縫滲漏水所致，不能歸責於系爭3樓房屋云
云；惟查，原告業已證實系爭房屋漏水原因係因系爭3樓房
屋未能做好防水止漏所致，且原告自本件漏水現象發生後，
更持續向被告反映請求改善；詎料，被告竟依然故我，不斷
以各種理由牽拖卸責，不願面對其漏水部分實施修繕之義務
，其心實屬可議。另查，被告更謊稱原告與承租人間不再續
租之原因，係因工作地點遷移所致，原告之系爭房屋出租與
否，與被告無關云云；然查，承租人之所以不再續租原告系
爭房屋之原因，正係因系爭3樓房屋漏水問題所致；足徵，
被告自本件漏水爭議發生後，皆不願意正面解決事情，而係
不斷辯稱無稽理由，試圖逃避面對其應盡之修繕義務，已臻
明確。
⒋自110年8月間本件漏水爭議發生後，原告皆持續向被告反映
系爭3樓房屋漏水情形，並要求其應盡到維護修繕，以達防
水止漏之責；詎料，被告非但以各種理由推託卸責，企圖撇
清自身維護修繕之義務，更訛稱自己業已進行各種檢修防漏
工作，然系爭房屋漏水情形仍持續不斷產生；顯見被告非但
無法就其所提出之證據自證其說，更係以各種不實抗辯為由
，企圖撇清其就系爭3樓房屋維護修繕並達防水止漏之責任
與義務；是以，被告謊稱其已就系爭3樓房屋盡到止漏修繕
義務，且系爭房屋漏水原因係其他因素所導致，而不可歸責
於伊等語，即無可採，彰彰甚明。
三、被告則以：
㈠自110年原告反映漏水事件，被告已請水電行師父就系爭3樓
房屋作檢修防漏工作，包括浴缸拆除，馬桶拆除更新止漏，
並作地板舖防漏水泥層，貼磁磚，排水管止漏工作。後又發
現浴室木板門框下方有孔洞，故作防漏舖水泥工作，並作地
板磁磚縫防漏膠填補。最近又將浴室舊磁磚地板清除作防水
防漏工程並重舖磁磚，且將浴室重新拉新冷熱水管為明管，
舊管線廢棄不用，以杜絕水管漏水。
㈡本棟公寓自68年11月已建築完成，歷經44年餘，如建物所有
權狀所示，自頂樓至一樓，公共管線（含給水管、排水管，
馬桶管線等）老舊及外牆滲水，而產生滲水，壁癌等情形，
屬於老公寓常有現象，又因屬邊間，外牆久經風吹雨打，外
牆滲水自上至下層，鄰接之樓梯間已產生滲水及壁癌，且被
告使用系爭3樓房屋浴室很久了，外牆下半部亦有壁癌，系
爭房屋如有壁癌，亦是使用久了，相同有滲水壁癌情形，又
因該樓建物本身水管漏水滲水，浴室使用後引起水汽噴濺引
起，實屬於老公寓常有現象，不能歸責於被告。
㈢針對原告分別主張依民法第767條第1項中段規定，被告並無
妨害其所有權，何來請求除去之之道理；依公寓大廈管理條
例第10條第1項規定，被告已就專用部分即系爭3樓房屋之修
繕，管理，維護已妥善為之，並自行負擔費用；依民法第18
4條第1項規定，被告已善盡修繕、管理、維護責任，並無不
法侵害他人之權利；依民法第191條規定，被告對於設置或
保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損
害之發生，已盡相當之注意，盡責防範他人權利之損害；依
公寓大廈管理條例第6條第1項第2款規定，被告依公寓大廈
管理條例第10條第1項所規定，已就專用部分即系爭3樓房屋
修繕、管理、維護已作妥善處理，何須原告進入修繕。
㈣原告指稱系爭3樓房屋有2間浴室,惟系爭3樓房屋只有1間浴室
，顯然與事實不符，且被告就系爭3樓房屋浴室已更換冷熱
水管，舊管線廢棄不用，以杜絕水管漏水。實係原告裝修系
爭房屋並更改管線，致系爭房屋與3樓樓梯間滲水，石灰剝
落，足見系爭房屋水管有漏水現象。
㈤經鈞院訂於113年8月14日現場會勘有無漏水情形，會勘結果
發現系爭房屋浴室天花板及浴室牆壁均無漏水滲水現象，另
發現系爭房屋浴室外面地板有部分突起，推斷係因系爭房屋
冷熱舊水管或其浴室地板漏水滲水所致，因系爭3樓房屋浴
室未整修之前亦有此現象，因浴室漏水滲水導致浴室外面地
板有部分突起，故系爭房屋出現此現象與被告無關。另亦發
現系爭房屋浴室外牆柱子有些壁癌，多半在下方，此乃因該
浴室使用久後，水汽噴濺所致，本棟公寓內若屬邊間房屋，
外牆久經風吹雨打，外牆滲水自上至下層，鄰接之樓梯間內
牆及系爭3樓房屋浴室外牆已產生壁癌現象，系爭3樓房屋浴
室如有漏水或滲水，會直接顯現在下方系爭房屋浴室天花板
及其浴室內牆壁，但會勘結果並無此現象。且當日會勘亦有
就系爭3樓房屋浴室重新拉新冷熱水管為明管，舊管線廢棄
不用，以杜絕水管漏水進行會勘。
㈥原告與系爭房屋承租人所訂租賃契約之租賃期間係自112年11
月1日起至113年10月31日止，按民法第450條第1項規定，租
賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅及第3項規
定，前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，
以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆
定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於
一星期、半個月或一個月前通知之。又查，原告所提出民事
起訴狀所附社會住宅租賃契約書並無簽署日期，雙方並無簽
名，顯然不實；且房客租賃契約期滿不續租乃為常態，也是
租客權益，況且房客係因工作地點變更遷移至桃園，不再續
租，並非滲漏水問題致難以繼續居住，另系爭房屋出租予現
任租客之前，前租客為一對老伴，被告常與之詢問有無滲漏
水情形，彼稱只是輕微，不影響居住並稱租金貴，租賃契約
書屆滿不續租，之後由現任租客入住，又原告房屋出租與否
，與被告無關，不能無理要求賠償。末本事件前經永和區調
解委員會2次調解，原告人員只出席1次，被告人員全出席，
足見被告有誠意處理，並非原告所稱置之不理等語置辯，並
聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利之判決
，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原告主張其為門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號2樓房屋即
系爭2樓房屋之所有權人；被告則為門牌號碼同址68號3樓房
屋即系爭3樓房屋之所有權人，此為兩造所不爭執，而原告
主張其所有系爭房屋屋內天花板及浴室四周嚴重壁癌，係因
被告所有系爭3樓房屋所致等情，業據其提出系爭房屋所有
權狀、兩造房屋建物登記第一類謄本、系爭房屋現況照片、
系爭3樓房屋檢測暨修繕估價單、系爭房屋支出修繕費用單
據、系爭房屋預計修繕費用單據、系爭房屋租賃契約、系爭
17號5樓屋內照片、系爭房屋於114年5月14日進行修繕之單
據及系爭房屋修復前後之照片等件為證，惟為被告所否認，
並以前詞置辯，是本件應審酌者厥為：原告所有系爭房屋之
漏水現象是否為被告所有系爭3樓房屋漏水所致？原告之請
求是否有理由？
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。所謂舉證係指就爭訟事
實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所
舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主
張為真正。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告
負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為
真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚
有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號
判例參照）。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，
負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。又依民
法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故
意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法
性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵
權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負
舉證責任（最高法院100年度台上字第328號判決意旨參照）
。本件被告否認原告有其所指之損害，及該損害係由被告之
行為所造成，揆諸前揭說明，原告應就此負舉證之責。
㈡經查，原告雖提出系爭房屋屋內照片、估價單及修繕前後之
比對照片等件，惟前揭照片僅能證明系爭房屋有漏水之情事
，並無法證明該漏水係由被告所有系爭3樓房屋漏水所致。
又本件前因原告之聲請原囑託社團法人新北市土木技師公會
進行漏水成因鑑定，嗣於113年12月6日進行初勘；然嗣經社
團法人新北市土木技師公會回函，因原告未為繳交鑑定費用
195,000元，故無法鑑定乙情，有113年5月19日新北土技字
第1140001851號函，在卷可查。是本件既無法藉由具專業知
識之鑑定單位確認系爭房屋有無漏水和漏水之原因是否肇因
於被告所有系爭3樓房屋，原告復未能舉證提出其他事證資
料以實其說，則原告就此有利於己之主張，已難認善盡舉證
之能事，依首揭說明，原告之請求即屬無據。
五、從而，原告依民法第184條第1項前段及第191條第1項本文等
規定，請求㈠被告應將其所有新北市○○區○○路000巷00號3樓
之漏水修復。㈡被告應將原告所有新北市○○區○○路000巷00號
2樓因漏水所生之損害回復原狀。㈢被告應給付原告267,855
元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百
分之5計算之利息。均為無理由，應予駁回。原告之訴既經
駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
七、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決
如主文。
中 華 民 國 114 年 6 月 25 日 臺灣新北地方法院板橋簡易庭 法 官 呂安樂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 114 年 6 月 25 日 書記官 魏賜琪