最高法院民事判決
114年度台上字第339號
上 訴 人 林賜玉
訴訟代理人 羅子武律師
被 上訴 人 陳思微
訴訟代理人 劉德壽律師
劉逸旋律師
上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國113年1
0月18日臺灣高等法院花蓮分院第二審判決（113年度上字第17號
），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院花蓮分院。
理 由
一、本件被上訴人主張：上訴人無權占用伊所有如原判決附表編 號（下稱編號）1至7所示不動產（合稱系爭不動產），並持 有如編號1所示建物（下稱系爭建物）鑰匙（下稱系爭鑰匙 ）等情，爰依民法第767條第1項規定，求為命上訴人遷讓返 還系爭不動產、交付系爭鑰匙，且不得為妨害伊所有權之行 為之判決。
二、上訴人則以：系爭不動產為公寓大廈管理條例（下稱公寓條 例）第53條規定之集居地區，原為訴外人宏將建設股份有限 公司（下稱宏將公司）所有，該公司於民國108年2月1日以 買賣為原因，將編號4至7所示不動產（合稱系爭共用部分） 讓與訴外人巫昇峰；宏將公司與巫昇峰（合稱宏將公司等2 人）再於109年1月6日分別以買賣為原因，將系爭不動產所 有權移轉登記為被上訴人所有（下稱系爭登記）。宏將公司 將系爭共用部分移轉登記予巫昇峰，違反公寓條例第4條第2 項規定，且被上訴人因通謀虛偽意思表示受讓取得系爭不動 產，均屬無效。臺灣花蓮地方法院（下稱花蓮地院）判命宏 將公司將系爭不動產所有權移轉登記予伊（104年度重訴字 第48號，下稱前案）並已確定，被上訴人既知悉伊合法占有 使用系爭不動產，仍同意受讓，非屬善意，其本於所有權人 地位，依民法第767條第1項規定而為請求，不應准許等語， 資為抗辯。
三、原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明。 理由如下：
㈠系爭不動產為宏將公司興建之「○○○」建案中之一戶，於104 年間上訴人起訴請求宏將公司移轉該不動產所有權（即前案 ）時，仍登記於宏將公司名下。前案第一審法院即花蓮地院
於107年3月30日判命宏將公司將系爭不動產移轉登記予上訴 人，該判決已於110年3月17日確定。宏將公司於108年2月1 日以買賣為原因將系爭共用部分移轉登記予巫昇峰，宏將公 司等2人再於109年1月6日以買賣為原因辦理系爭登記。系爭 不動產為公寓條例第53條所指集居地區建物，原登記為宏將 公司所有，宏將公司雖將系爭共用部分單獨轉讓巫昇峰，但 於109年1月6日已合併將系爭不動產移轉登記為被上訴人所 有，符合公寓條例第4條第2項規定，被上訴人因而合法取得 所有權。
㈡按民法第759條之1第1項之推定力，係指登記名義人除不得援 以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之 。該直接前手之真正權利人以外之人，須依法定程式塗銷登 記名義人之登記，始得推翻其登記之推定力。被上訴人於10 9年1月6日因買賣為原因登記為系爭不動產所有權人，上訴 人未曾登記為系爭不動產所有權人，亦非被上訴人之直接前 手，僅得依其與宏將公司等2人間之債權契約關係為請求， 不論被上訴人事前是否知悉前案爭訟存在，在尚未依法定程 序塗銷系爭登記前，依法仍應推定其適法有所有權，上訴人 不得以上開債權對抗被上訴人行使物上請求權。 ㈢上訴人固抗辯被上訴人係基於通謀虛偽意思表示受讓取得系 爭不動產，然被上訴人主張伊係因舅父張長壽借用伊名義於 108年12月2日與「宏將公司等2人」簽立系爭不動產買賣契 約（下稱系爭買賣契約）而出名登記為所有權人，約定買賣 總價金新臺幣（下同）2,170萬元，並以宏將公司於107年11 月、12月間向張長壽借款共1,300萬元之借款債權抵作第1期 款；張長壽另於108年12月12日以伊名義匯入300萬元支付第 2期款等語，與其提出之系爭買賣契約、匯款資料等相符， 堪信屬實。至餘款570萬元未付，係因宏將公司尚未完成裝 潢交屋，系爭買賣契約約定之付款條件未成就，不得以此逕 認該買賣契約或系爭登記係出於通謀虛偽意思表示。 ㈣被上訴人既登記為系爭不動產所有權人，且其與張長壽間之 借名登記契約未經終止，縱其未曾占有系爭建物，仍受法律 之保護。從而被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴 人遷讓返還系爭不動產、交付系爭鑰匙及不得為妨害其所有 權之行為，為有理由，應予准許。
四、本院之判斷：
㈠查被上訴人係於109年1月6日以買賣為原因登記為系爭不動產 所有權人，其原因發生日期均為「108年11月4日」（見一審 卷㈠19、211、393頁，卷㈡17、181頁，原審卷㈠131、135、13 9、143、147頁），與系爭買賣契約所載日期「108年12月2
日」（見一審卷㈡449頁）不符，則被上訴人是否基於系爭買 賣契約受讓取得系爭不動產所有權？已非無疑。又被上訴人 於第一審原主張：宏將公司向伊借款1,300萬元，並於107年 12月12日「設定最高限額抵押權」，嗣因該公司無力清償， 乃於108年12月2日與伊協商由伊以2,170萬元買受，並將先 前借貸之1,300萬元債權轉作第1期款，伊已依系爭買賣契約 第3條約定支付1,600萬元（即上述1,300萬元及被上訴人108 年12月12日匯款予宏將公司之300萬元）予宏將公司等語， 並提出匯款單為證（見一審卷㈡434、463至469頁）；嗣改稱 ：上開1,300萬元匯款均為「無擔保」，真正借款人為「張 長壽」，伊僅為系爭買賣契約之人頭等語（見一審卷㈢34至3 5頁）；復稱：宏將公司於107年11月先向「張長壽」借款30 0萬元，於同年12月又向「張長壽」借款1,050萬元，預扣3 個月利息，另開立支付自108年3月24日起利息之支票，嗣因 宏將公司法定代理人徐光宏表示無力償還，願意將系爭不動 產辦理移轉以代清償等語，並提出借據、支票等為證（見一 審卷㈢41至42、45、53至57頁），其就究竟以何筆借款抵償 買賣價金，前後陳述不一，亦與其提出之借據記載宏將公司 向「陳思微（即被上訴人）」借款「1,050萬元」，於「107 年12月24日」收訖同額「現金」等語不符。則上訴人辯稱： 被上訴人就系爭買賣契約價金如何交付，不但前後所述不一 ，亦與卷證資料不符，足見上開買賣及系爭登記均出於通謀 虛偽意思表示等語（見原審卷㈠184頁），似非毫無所據。原 審未詳為勾稽，並說明其抗辯何以不可採，徒以系爭買賣契 約及匯款資料均與被上訴人之主張相符，逕為不利上訴人之 認定，不免速斷，並有判決不備理由之違法。
㈡按公司為讓與全部或主要部分營業或財產之行為，因涉及公 司重要營業政策之變更，基於保護公司股東之立場，須先由 董事會經特別決議後，向股東會提出議案，於股東會召集通 知中載明其事由，列舉並說明其主要內容，不得以臨時動議 提出，再經股東會以特別決議通過後，始屬合法有效。此觀 公司法第185條第1項第2款、第4項、第172條第4項、第5項 規定自明。倘公司未經上開程序即為全部或主要部分財產之 處分，係屬無效之行為。查上訴人於第一審抗辯：宏將公司 無其他資產，其移轉系爭不動產予被上訴人，屬公司法第18 5條第1項第2款規定之行為，卻未踐行法定程序，其處分行 為係屬無效等語（見一審卷㈠103至104頁），原審就此恝置 不論，亦有理由不備之違誤。
㈢按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民 法第759條之1第1項固定有明文。惟依同法第148條第1項規
定，權利之行使，不得以損害他人為主要目的。倘形式上雖 為權利之行使，但實質上以損害他人為主要目的，已逾越正 當之權利行使範圍，即屬權利濫用，自不受法律之保護。查 上訴人於104年間對宏將公司提起前案訴訟，花蓮地院於107 年3月30日為其勝訴之判決，該判決已於110年3月17日確定 ；宏將公司等2人於109年1月6日將系爭不動產移轉登記於被 上訴人名下，均為原審所認定。果爾，被上訴人係於上訴人 對宏將公司請求移轉系爭不動產之債權發生後，始受系爭登 記。而被上訴人之訴訟代理人於原審陳稱：張長壽為被上訴 人之舅舅，實際係張長壽出面洽談借款予宏將公司，嗣抵債 轉為不動產之買賣，由被上訴人作為人頭向宏將公司等2人 購買系爭不動產等語（見原審卷㈠183至184頁），倘宏將公 司等2人非以系爭不動產抵償上開借款債務，被上訴人受系 爭登記，係明知宏將公司違反公司法第185條規定，或與該 公司通謀而為意思表示，以故意侵害上訴人行使債權為目的 ，則被上訴人本於所有權人之地位對上訴人行使物上請求權 ，能否謂為權利之正當行使，非無再予研求之餘地。原審未 遑詳查細究，逕為不利上訴人之認定，於法自有可議。 ㈣上訴論旨，指摘原判決違背法令，非無理由。五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項 、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 6 月 12 日 最高法院民事第五庭
審判長法官 彭 昭 芬
法官 蘇 芹 英
法官 李 國 增
法官 游 悦 晨
法官 邱 璿 如
本件正本證明與原本無異
書 記 官 胡 明 怡
中 華 民 國 114 年 6 月 17 日