臺灣橋頭地方法院民事判決
113年度旗簡字第139號
原 告 戴坣倩
訴訟代理人 楊志航律師
複 代理人 雅蔀恩‧伊勇律師
被 告 蔡麗君
訴訟代理人 王佑銘律師
王國論律師
王亦竹律師
被 告 賴雄昌
上當事人間確認優先承買權存在等事件，本院於民國114年6月17
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、本件被告賴雄昌經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無
民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其
一造辯論而為判決。
二、原告主張：坐落高雄市○○區○○段000地號土地為原住民保留
地（下稱系爭土地），訴外人賴正德原為系爭土地之地上權
人，約於民國88年間，同意無償讓伊於系爭土地上興建房屋
（即門牌號碼高雄市○○區○○巷0000號房屋，下稱系爭房屋）
，嗣賴正德於94年6月27日以地上權期間屆滿為由，登記為
系爭土地之所有權人，權利範圍1/2，被告賴雄昌則於96年9
月29日以分割繼承為原因，取得賴正德於系爭土地之所有權
權利範圍1/2，伊後於97年7月31日亦以地上權期間屆滿為由
，登記為系爭土地之共有人，權利範圍1/2。詎賴雄昌於99
年10月14日，將其名下系爭土地所有權權利範圍1/2，出售
予被告蔡麗君，並於同年月27日辦畢所有權移轉登記。伊為
系爭土地之共有人，且訴外人賴正德同意伊於系爭土地上興
建系爭房屋，屬租地建屋之範疇，縱認不符合租地建屋，亦
有民法第425條之1之適用或類推適用，伊均應有系爭土地之
優先購買權，賴雄昌卻未通知伊優先承購，並否認伊之優先
承購權，伊自有提起本訴之必要等語。並聲明：㈠確認原告
就系爭土地權利範圍1/2（原被告賴雄昌部分）有優先購買
權。㈡被告蔡麗君應就前項所示土地於99年10月27日以買賣
為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為被
告賴雄昌所有。㈢被告賴雄昌應就第一項所示土地，以出售
予被告蔡麗君之相當條件與原告訂定買賣契約，並於原告給
付買賣價金後，將土地移轉登記為原告所有。
三、被告蔡麗君則以：原告主張其為系爭土地之共有人而有優先
購買權，惟依土地法第34條之1第4項之優先承購權，屬債權
性質，被告二人早於99年10月27日即已辦畢應有部分之所有
權移轉登記，該所有權移轉並非無效，原告依土地法第34條
之1第4項提起本訴，即屬無據。再原告主張賴雄昌之前手賴
正德曾同意無償讓原告於系爭土地上興建系爭房屋，然原告
僅提出賴雄昌出具之聲明書為證，舉證顯有未足；又賴正德
縱同意原告於系爭土地上興建房屋，此私法契約亦因違反法
律強制規定而無效，再賴正德同意無償讓原告於系爭土地上
興建房屋，屬使用借貸契約，不能取得具有物權性質之承租
人優先購買權等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
被告賴雄昌則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲
明或陳述。
四、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地由訴外人賴正德於94年6月27日，以地上權期間屆滿
為原因，登記為系爭土地之所有權人，權利範圍1/2，被告
賴雄昌則於96年9月29日以分割繼承為原因，取得賴正德於
系爭土地之所有權權利範圍1/2，原告後於97年7月31日亦以
地上權期間屆滿為由，登記為系爭土地之共有人，權利範圍
1/2。
㈡被告賴雄昌於99年10月14日，將其名下系爭土地所有權權利
範圍1/2，出售予被告蔡麗君，並於同年月27日辦畢所有權
移轉登記。
㈢原告有於系爭土地上興建系爭房屋。
五、本院之判斷：
㈠土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地之應有部
分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如
同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先承買人而與第
三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之規定
。故該條項之優先承購權系指他共有人於共有人出賣其應有
部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權
而言，此項優先購買權係屬債權性質，故共有人倘違反前開
規定將其應有部分出賣與他人，而他人已依法取得所有權時
，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記
。是以，被告間既已於99年10月27日以買賣為原因，辦畢被
告賴雄昌就系爭土地所有權權利範圍1/2部分之移轉登記，
原告自不得再以共有人之身分，主張買賣無效。
㈡基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先
購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購
買之權；又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土
地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後
讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房
屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租
賃關係，為土地法第104條第1項、民法第425條之1第1項所
明定。原告固主張其有承租人之優先購買權等語，惟其就被
告賴雄昌之前手賴正德，曾於88年間無償提供系爭土地供其
興建系爭房屋一節，僅提出被告賴雄昌於113年6月3日出具
之聲明書一紙（見起訴狀原證二），並未提出其與賴正德間
之相關書面契約為憑，則其所述是否為真，已非無疑。再原
告自承賴正德乃係無償將系爭土地供其建屋使用，則其與賴
正德間即僅成立土地之使用借貸契約，自難解為屬於租地建
屋之範疇；又賴正德係無償同意原告於系爭土地上興建系爭
房屋，則系爭土地及系爭房屋之所有權人或事實上處分權人
，自始即不曾有同屬一人所有，而後因讓與而異其所有人之
情形，自無適用或類推適用民法第425條之1之餘地。是原告
主張其具備承租人之地位而主張優先購買權，亦屬無理由。
㈢原告就被告賴雄昌出賣其於系爭土地所有權權利範圍1/2與被
告蔡麗君時，並不具優先購買權，則訴之聲明第二項、第三
項則無審究之必要，併此敘明。綜上所述，原告之訴為無理
由，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 6 月 27 日
旗山簡易庭 法 官 盧怡秀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 27 日
書記官 張家祐