臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決
111年度新簡字第93號
原 告 鄭可芬
訴訟代理人 陳培芬律師
被 告 蓮莊大樓管理委員會
法定代理人 黃秋月
訴訟代理人 吳永茂律師
羅玲郁律師
侯昱安律師
上列當事人間確認車位所有權存在事件，於中華民國114年5月7
日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟壹佰元由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：
㈠按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者
，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴
訟以前當然停止。但有訴訟代理人時不適用之。及第168條
至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即
為承受之聲明。此有民事訴訟法第170條、第173條及第175
條參照。本件原告起訴後，據被告訴訟代理人於最後言詞辯
論期日陳稱：被告管理委員會已改選。嗣後並具狀由新任主
委承受本件訴訟，故本件被告之訴，應由因新任主任承受訴
訟而為被告之法定代理人，合先說明。
㈡次按確認之訴非有即受確認判決之法律上利益者，不得提起
。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不
明確，上訴人主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在
，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高
法院52年度臺上字第1240號裁判意旨參照）。本件原告主張
其為蓮莊大樓（下稱系爭大樓）住戶之一，因買賣取得系爭
大樓地下室編號39號汽車停車位（下稱39號停車位）之永久
使用權。被告則為蓮莊大樓成立之蓮莊大樓管理委員會，且
否認上情，是兩造間就原告對於39號停車位是否有永久使用
權存在顯有爭議，並致原告在私法上之地位有不安之狀態存
在，而此種不安之狀態，得以本件確認判決將之除去，依前
開說明，原告提起本件確認之訴，認有即受確認判決之法律
上利益，合先敘明。
二、原告起訴主張：
㈠原告於民國105年5月17日向訴外人吳瓊慧購買坐落台南市○○
區○○段000地號(權利範圍10000分之48)及同段815建號建物
（門牌號碼：台南市○○區○○路000巷00弄0號10樓之1；權利
範圍1分之1)（以下稱系爭不動產），並於105年6月28日辦
妥登記，有土地及建物第一類謄本可證。而依據不動產買賣
契約書之記載，買賣標的除系爭不動產，尚包含蓮莊大樓地
下室39號停車位，吳瓊慧並提供上開買賣車位公告及權利使
用暨買賣契約證明書交予原告持有，顯見原告已合法受讓39
號停車位永久使用權。詎蓮莊大樓管理委員會於110年11月2
1日召開會議，案由二決議：「經查明地下室38、39、40、4
1汽車位使用到110年12月31日止禁止停放，請所有權人勿停
此位。」。原告對於被告如此違反誠信行為至為氣憤，除已
向被告提出抗議，並有向法院請求確認對於39號停車位使用
權存在之必要。
㈡查訴外人吳瓊慧出售系爭不動產予原告前，蓮莊大樓即在88
年9月15日貼出「為因應財務之不足本社區管委會所有38、3
9號車位，第三次公告出售，底價二十萬元有意購買者，請
於9月19日晚上八點於管理室競標。」之公告，而由訴外人
吳瓊慧以新台幣(下同)20萬元標得39號停車位，並由蓮莊管
理委員會於88年9月21日出具『權利使用暨買賣契約』證明書
予吳瓊慧，載明「茲因本社區（蓮莊大廈）修繕工程經費不
足，遂行三次公告出售本社區管委會所有39號汽車停車位，
以為因應修繕工程之所需，並以此證明購買人得享有永久權
利使用權，恐口無憑，特立此證。」，並有購買人吳瓊慧簽
名、出賣人蓮莊管理委員會及法定代理人主任委員黃森旺蓋
章及出賣人連帶證明人劉玉嬌委員、柯鍵宏委員等二人之簽
名。由上開權利使用暨買賣契約證明書，可以證明39號停車
位之購買人吳瓊慧已獲得該車位永久權利使用無疑。
㈢前手吳瓊慧買受39號停車位後，於使用該車位期間，蓮莊大
樓管理委員會及其他住戶均無異議。之後原告在105年間向
訴外人吳瓊慧買賣取得系爭不動產及39號停車位之永久使用
權，使用該車位期間，蓮莊大樓管理委員會及其他住戶亦未
有任何異議。由該大樓住戶之舉動及各編號停車位分別配屬
不同住戶使用情形觀之，足以認定全體住戶已有將該大樓地
下一樓停車場停車空間劃分停車位供住戶停車使用，而編號
39號汽車停車位顯示由原告專用之分管契約存在，該分管契
約自屬有效。系爭不動產之所有權既在105年間由訴外人吳
瓊慧出售並買賣登記予原告，依法原告當然承受39號汽車停
車位永久使用權之權益。
㈣對於被告質疑被告之前身蓮莊管理委員會有無權利出賣系爭
編號39號汽車停車位使用權之疑義？經查管理委員係依區分
所有權人會議決議選任，與該區分所有權人間有委任關係存
在，此有最高法院之民事判決明確指出大樓管理委員會與區
分所有權人間存在有民法委任關係，係不爭事實。其次，公
寓大廈管理條例第3條第9款、第10條第2項前段、第36條第2
款等規定，亦明文規定管理委員會乃指為執行區分所有權人
會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選
任住戶若干人為管理委員所設立之組織，是管理委員會與各
該區分所有權人之間，就社區大樓住戶規約規定之事項暨共
用部分修繕、管理、維護等庶務管理，自係存在概括委任之
法律關係。被告前身蓮莊管理委員會依上開民法委任關係，
基於因應大樓修繕工程經費不足而出售該大樓第38號、39號
汽車停車位使用權，亦屬管理委員會執行職務之範圍內。被
告大樓管理委員會上開車位使用權買賣行為效力應及於區分
所有權人，係不爭事實。
㈤聲明：請求確認原告就坐落台南市○○區○○段000地號上，815
建號建物地下一層編號39平面停車位使用權存在。
三、被告答辯略以：
㈠蓮莊社區大樓於82年間經台南縣政府工務局核發（82）南工
局使字第1320號使用執照，並於90年2月21日向主管機關申
請蓮莊大樓公寓大廈管理委員會申請報備書，而被告管委會
向主管機關報備之前，並無任何管委會之相關文件，故應無
設置管委會等情。及蓮莊社區大樓於90年1月7日才召開第一
次區權人會議，並選任出第一屆之管理委員會，故實無可能
於88年間被告管委會就經全體區權人同意將該公共空間（即
本案編號車位38、39停車位）公告出售予原告之前手吳瓊慧
等情。被告蓮莊大樓管理委員會否認原告所提原證3公告及
原證4權利使用暨買賣契約等文件係被告蓮莊大樓管理委員
會所出具之文件，原告應先就原證3公告及原證4權利使用暨
買賣契約等文件係被告蓮莊大樓管理委員會所出具之事實，
負舉證之責。
㈡本案蓮莊社區大樓成立時，原地下一樓規劃核准之汽車停車
格僅有37個停車位，並未包含本案編號38及39之汽車停車位
，此有蓮莊社區大樓於81年間經台南縣政府（改制前）工務
局所核定之建照執照建築圖可證。至於目前地下一樓之本案
編號38、39汽車停車位之設置時間及緣由乙節，因時隔多年
且查無相關文件資料，故被告已無從知悉。但依據上開建照
執照建築圖，本案編號38、39停車位位置處，於蓮莊大樓使
用執照之規劃，是作為該社區住戶共同使用之公共空間，並
未規劃為汽車停車位，故本案編號39停車位所座落之土地，
自屬蓮莊社區大樓之各住戶（區分所有權人）所共有。
㈢依據本案蓮莊社區大樓之各住戶之建物登記第二類謄本所示
，各住戶共有部分所記載之建號及持分比例均未相同，故被
告實難區分共有部分中興段716建號、中興段717建號所指為
何（樓梯間或其他空間），僅知悉有購買該社區地下一樓停
車格之住戶，其建物謄本會記載「共有部分：中興段718建
號權利範圍37分之1」等文字。而蓮莊大樓之住戶，購屋時
有無購買停車位，登記之718建號應有部分之情狀不同，被
告陳報「購買較原告『大』坪數房屋而『有』購買停車位之其他
住○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○段000○號權利範圍為37分之1，即
汽車停車位部分，此與該社區原本僅規劃37個停車位乙節相
符，而「購買與原告『同』坪數房屋而『未』購買停車位之其他
住戶」，於建物登記第二類謄本所記載之共有中興段718建
號權利範圍則提供被證6供參照。
㈣又依據由蓮莊社區大樓之住戶所簽名連署書所載「連莊之『前
任管委會』成員，未督促大樓事務運作、修繕，時至八十八
年十月又未按法規改選，明顯違反法令，本大樓住戶不贊同
公告及作為…近期公告1.車位標售．.．乃未經區分所有權人決
議，經洽詢相關法令及律師，本社區住戶保留追訴權…敬請
簽名連屬於後：..．」，足證縱使蓮莊大樓管理委員會於88
年間曾做成如原證3、4之公告及權利使用暨買賣契約書等文
件，然當時蓮莊大樓管理委員會對於本案出售車位一事，並
未經蓮莊社區之各住戶（區分所有權人）開會決議等情，自
為明確。亦即，蓮莊社區之各住戶（區分所有權人）既未曾
開會決議討論，是否願將渠等所共有之系爭土地，同意出售
或提供特定人永久使用之事實，則蓮莊社區大樓各住戶（區
分所有權人），何來有默示同意原告就系爭土地有永久使用
權利等情，原告自應就蓮莊社區大樓之各住戶（區分所有權
人）有默示分管而同意原告就39號停車位之土地有永久使用
權利之事實，負舉證之責。
四、得心證理由：
㈠本件原告主張其自前手買受系爭不動產及39號停車位，有權
占有使用39號停車位乙節，經被告答辯後，依兩造之陳述、
提出之書證，佐以本院依職權調查之證據及核閱111年度新
簡字第96號歷審案卷，合先認定下列事實：
⒈蓮莊大樓即門牌號碼臺南市○○區○○路000巷00弄0號建物（地
下1層、地上11層）於82年3月10日興建完成，區分所有權人
共計109戶。
⒉依蓮莊大樓之地下室平面圖所示，系爭大樓於81年間經改制
前之臺南縣政府工務局核定設置之停車格僅有37個，不含本
件爭訟之39號停車位，及111年度新簡字第96號爭訟之38號
停車位。
⒊蓮莊管理委員會於88年9月15日由主任委員黃森旺張貼公告，
內容記載略以：「為因應財務之不足本社區管委會所有38、
39號車位，第3次公告出售，底價20萬元有意購買者，請於9
月19日晚上8點於管理室競標。（請攜帶訂金）此為最後1次
公告，若流標則暫不再辦理。」
⒋訴外人吳瓊慧於88年9月21日與蓮莊管理委員會簽訂權利使用
暨買賣契約，約定由吳瓊慧人以20萬元向蓮莊管理委員會購
買蓮莊大樓地下室編號39號停車位，享有39號停車位之永久
使用權。
⒌被告於90年2月21日向改制前之臺南縣政府工務局報備，經臺
南縣政府於90年3月14日核發臺南縣政府公寓大廈管理組織
報備證明。
⒍原告於105年間向訴外人吳瓊慧購買系爭不動產及蓮莊大樓地
下室39號停車位，吳瓊慧並提供上開買賣車位公告及權利使
用暨買賣契約證明書交予原告持有。
㈡由上開不爭執之事項，蓮莊大樓起造時地下一樓僅規劃37個
停車位，並有成立蓮莊管理委員會，負責蓮莊大樓管理事務
。嗣該委員會於88年間，以財務不足為由，將地下一樓之公
共空間另規劃編號38、39之汽車停車位，及公告出售二個停
車位，其中39號停車位由原告之前手吳瓊慧以20萬元購得，
並與蓮莊管理委員會簽立權利使用暨買賣契約，及占有使用
39號停車位。嗣後原告於105年間與吳瓊慧簽立系爭不動產
買賣契約，買受系爭不動產及39號停車位之使用權，並占有
使用39號停車位。現被告欲將38號及39號停車位空間變更為
機車停車位，原告則爭執其對於39號停車位有永久使用權，
則本件爭議事項厥為被告管委會是否有權利增設及處分39號
停車位？亦即，原告之前手對於39號停車位是否具有分管契
約？原告自105年起占有使用39號停車位，全體住戶是否默
示同意原告占有使用，而有分管契約存在？經查：
⒈按公寓大廈管理條例第23條第2項規定：「規約除應載明專有
部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者
，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使
用主體。…」。依據上開認定之事實，蓮莊大樓起造時地下
一樓僅規劃37個停車位，並無規劃38號及39號停車位，換言
之，38號及39號停車位所屬空間，均為蓮莊大樓全體區分所
有權人所有之共用部分。再審閱台南市政府工務局於111年
度新簡字第96號事件，發函檢送之蓮莊大樓報備資料(附於
該案卷第67-155頁)，蓮莊大樓規約並未載明39號停車位應
由原告之前手吳瓊慧作為停車位專有使用之內容，是39號停
車位自非共有部分約定專有使用之情，自為甚明。
⒉雖原告以前手已向蓮莊管理委員會買受39號停車位之永久使
用權，其則與前手成立買賣契約，取得39號停車位永久使用
權，對於39號停車位有分管契約存在，並提出公告及權利使
用暨買賣契約為證。但查，審閱蓮莊大樓之管理組織章程暨
住戶管理規約第1章第3條第4項係約定：「停車空間應依與
起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專
用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空
間經區分所有權人會議決議者，得將部分之停車空間約定為
約定專用部分供特定區分所有權人使用，其契約格式如附件
三。」，而原告所提出之權利使用暨買賣契約，並非與起造
人或建築業者之買賣契約書或分管契約書。再依上開之說明
，39號停車位所屬空間為全體區分所有權人所有之共用部分
，除非經區分所有權人同意，否則蓮莊管理委員會並無處分
之權能。經審閱111年度新簡字第96號案卷，本院認柯鍵宏
及吳瓊慧二名證述之內容，均無法明確認定蓮莊大樓確有召
開區分所有權人會議，討論並決議將全體住戶共有之38號及
39號停車位空間，同意出售或提供予特定人永久使用之事實
，復無上開議案之相關會議記錄可資佐證。是蓮莊大樓管理
委員會雖於88年間曾張貼出售停車位之公告，並簽署權利使
用暨買賣契約等文件，但無明確之事證可認定蓮莊大樓管理
委員會出售39號停車位乙事，係經過蓮莊大樓之區分所有權
人開會決議，自難認原告之前手吳瓊慧就39號停車位部分，
業與蓮莊大樓全體住戶間成立分管契約，原告自無從因買賣
而繼受該分管契約。
⒊至原告以前手吳瓊慧多年占有使用39號停車位，及其自105年
間占有使用39號停車位之事實，主張就39號停車位部分，與
全體區分所有權人間有默示分管契約。但依上開認定之事實
，原告其及其前手占有使用39號停車位，均非有分管契約存
在，再觀諸被告提出之蓮莊大樓住戶連署書，內容略為「一
、蓮莊之『前任管委會』成員，未督促大樓事務運作、修繕，
時至88年10月又未按法規改選，明顯違反法令，本大樓住戶
不贊同公告及作為。二、近期公告⒈車位標售…。乃未經區分
所有權人決議，經洽詢相關法令及律師，本社區住戶保留追
訴權。…。敬請簽名連署於後」，顯無默示同意原告及其前
手就39號停車位有永久使用權利。基此，蓮莊大樓之區分所
有權人，既未曾開會決議討論是否願將渠等所共有之39號停
車位，同意出售或提供特定人永久使用之事實，自無默示同
意原告或其前手就39號停車位有永久使用權利之可能。原告
主張其與蓮莊大樓之區分所有權人間，就原告對於39號停車
位有永久使用權，有默示分管契約存在，亦非可採。
㈢綜上所述，本件原告之前手以20萬元之代價，向蓮莊大樓管
理委員會買受39號停車位之永久使用權，原告則因買賣而輾
轉取得39號停車位之使用權。但依上開調查之結果，原告所
提示事證及本院調查結果，無足認定原告前手買受39號停車
位乙事，係經過蓮莊大樓召開區分所有權人會議，並經討論
及決議而同意將全體住戶共有之39號停車位空間，出售或提
供予特定人永久使用。是以，原告之前手就39號停車位，並
無與蓮莊大樓全體區分所有權人成立分管契約，原告自無可
能因買賣而繼受取得該分管契約，就39號停車位有永久使用
權存在。從而，原告訴請確認其對於39號停車位之使用權存
在，為無理由，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證。核與判決
結果不生影響，而無論述及調查必要，併此敘明。
六、末按訴訟費用，由敗訴之事人負擔。法院為終局判決時，應
依職權為訴訟費用之裁判，此民事訴訟法第78條及第87條定
有明文。本件訴訟僅原告支出第一審裁判費用2,100元，被
告則無費用支出，是本件訴訟費用應由敗訴之原告負擔，並
確定數額為2,100元。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條、第87條第1項，判決如主文。 中 華 民 國 114 年 6 月 6 日 臺灣臺南地方法院新市簡易庭 法 官 許蕙蘭以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 6 日 書記官 柯于婷