臺灣屏東地方法院民事判決
113年度屏簡字第268號
原 告 李俊宜
訴訟代理人 賴柏宏律師
邱基峻律師
被 告 林正賢
柯怡羚
共 同
訴訟代理人 王明一律師
上列當事人間請求返還租賃土地等事件，本院於民國114年4月1
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告林正賢應給付原告新臺幣701,087元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林正賢負擔百分之18，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告林正賢如以新臺幣701,08
7元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告林正賢於民國107年2月1日向原告承租訴外人即原告父親
李水波所有之屏東縣○○鄉○○段00地號土地及其上賢德畜牧場
（含雞舍3棟、倉儲設施1間、焚化爐1間及堆肥1間，下合稱
此部分土地與畜牧場為賢德畜牧場）、屏東縣○○鄉○○段0000
地號土地及其上波蜜畜牧場（含雞舍2棟、倉儲設施1間、焚
化爐1間及堆肥舍1間，下合稱此部分土地與畜牧場為波蜜畜
牧場），兩造並締結有畜牧場屋租賃契約書（下稱系爭租約
），約定租賃期間自107年2月1日至108年1月31日止，每年
租金為新臺幣（下同）200,000元，押租金40,000元，並由
被告柯怡羚即林正賢之妻擔任連帶保證人，而林正賢固有依
系爭租約繳交200,000元之租金，惟未繳納押租金40,000元
。嗣因系爭租約租賃期間屆滿，林正賢於108年初與原告再
續約1年（即租賃期間108年2月1日至109年1月31日止，租賃
條件與連帶保證均與系爭租約同），林正賢因而再交付200,
000元予原告。又第1次續約租賃期間屆至後，林正賢復於10
9年初與原告為第2次續約（即租賃期間109年2月1日起至110
年1月31日止，租賃條件與連帶保證均與系爭租約同），然
林正賢僅給付部分租金192,000元，是原告依前揭與被告之
第2次續約租賃契約（含連帶保證法律關係），請求被告連
帶給付積欠之租金8,000元。
㈡嗣自110年2月1日起林正賢均未再與原告續約，且林正賢亦未
給付任何租金予原告，因前揭第2次續約之租賃期間屆至後
，原告與林正賢間之租賃關係業已消滅，林正賢本應於110
年2月1日前依沿用之系爭租約第6條約定將賢德及波蜜畜牧
場回復原狀交還原告，惟林正賢遲至113年12月30日即本件
訴訟進行中，始將賢德、波蜜畜牧場交還原告，是依系爭租
約第6條約定，原告自得向林正賢請求自110年2月1日起至11
3年12月30日止（共計3年10月又30日），按租金5倍計算之
違約金3,915,525元（計算式：200,000×5×3＋200000/12×5×1
0＋200,000/365×5×30＝3,915,525，元以下四捨五入），而柯
怡羚則須依連帶保證之法律關係負連帶給付責任。基此，依
㈠所述被告應連帶給付積欠之租金8,000元加計前揭違約金3,
915,525元，被告共計須連帶給付原告3,923,525元（計算式
：8,000＋3,915,525＝3,923,525）。又被告未為任何違約金
過高之舉證，且被告於未繳納租金而占有租賃物期間將租賃
標的物棄之不顧，本件應無酌減違約金之必要。再者，縱認
原告與林政賢間自110年2月1日起就賢德、波蜜畜牧場有不
定期租賃關係存在，原告亦已於112年12月1日寄發律師函向
林正賢表明終止終止租賃關係，則應以寄發律師函之時間點
作為原告與林正賢間不定期租賃法律關係終止之時點，是原
告自得依兩造間之不定期租賃關係及連帶保證法律關係，請
求被告連帶給付110年2月1日至112年12月1日止依系爭租約
第3條約定之租金及自112年12月2日起至113年12月30日止依
系爭租約第6條約定按租金5倍計算之違約金。爰依租賃及連
帶保證之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：被告應連帶
給付原告3,923,525元；如受有利判決，原告願供擔保，請
准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭租約固記載租賃期間為107年2月1日至108年1月31日止，
惟承租賢德及波蜜畜牧場之前手於107年2月時所飼養之雞隻
尚未出售完畢，故原告與林正賢口頭約定延後1個月起算承
租日，是系爭租約之租賃期間實為107年3月1日至108年2月2
8日。系爭租約租賃期間屆至後，林正賢與原告再續約1年（
即租賃期間108年3月1日起至109年2月29日止），續約內容
均與系爭租約相同，僅保證人部分因柯怡羚不願再擔任連帶
保證人而與系爭租約有異，而林正賢於109年3月即已給付此
次續約之租金200,000元予原告。第1次續約租賃期間屆至後
，林正賢復與原告為第2次續約（即租賃期間109年3月1日起
至110年2月28日止），續約內容與系爭租約同，然柯怡羚亦
非連帶保證人，而林正賢於109年3月7日已委由柯怡羚將此
次續約之租金192,000元部分匯款予原告，又匯款金額少於
約定租金8,000元，係因賢德與波蜜畜牧場之雞舍前因帆布
破損漏水因而支出8,000元，此部分費用已由林正賢代墊而
應予扣除。再賢德畜牧場於109年8月間因鄰地地主封路致無
法使用，故原告與林正賢遂合意於109年9月1日起終止賢德
畜牧場部分之租約，是原告自應退還林正賢已繳納109年9月
1日至110年2月28日之租金58,282元（賢德與波蜜畜牧場各
別租金計算方式如後述）。
㈡自110年3月1日起，林正賢仍繼續使用波蜜畜牧場，且原告未
為反對，是原告與林正賢於上開期間就波蜜畜牧場仍有不定
期租賃關係，而此不定期租賃關係直至113年2月28日始因原
告與林正賢之約定而終止。又賢德與波蜜畜牧場因上開情事
，有分別計算租金之必要，而畜牧業界承租畜牧場之租金係
以畜牧場可飼養動物之規模（即畜牧證記載可飼養隻數）評
估，而依賢德、波蜜畜牧場登記證書，2畜牧場分別可飼養
隻雞隻數分別為8,550隻、6,120隻，則以此比例計算2畜牧
場每年之租金應為116,564元、83,436元。基於上情，林正
賢應僅積欠原告波蜜畜牧場自110年3月1日起至113年2月28
日止共計3年之租金250,308元，且林正賢得向原告主張抵銷
之債權除前揭原告應退還林正賢之賢德畜牧場109年9月1日
至110年2月28日之租金58,282元外，尚有先前僱工維修波蜜
畜牧場屋頂漏水及水電設備之代墊費用36,000元，及原告應
退還之押租金40,000元，是原告實際得向林正賢請求之租金
應僅116,026元（計算式：250,308－58,282－36,000－40,000＝
116,026）。至原告主張違約金部分，林正賢於112年12月4
日收受原告委任律師事務所寄發之存證信函後，已與原告協
議待林正賢飼養之雞隻出售完畢並清空雞舍後再行返還並結
算租金，惟林正賢依協議通知原告於113年2月27日點交，原
告卻拒不點交，是原告主張林正賢因遲延返還租賃標的物而
有違約情事，不足採信，縱認林正賢卻有違約之情事，原告
請求之違約金亦屬過高。此外，如認原告與林正賢間就賢德
畜牧場於110年3月1日起至113年2月28日止存在不定期租賃
關係，林正賢於該等期間因賢德畜牧場遭鄰地地主阻礙通行
無法使用，亦得主張同時履行抗辯而拒絕給付此段期間賢德
畜牧場之租金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如
受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。
三、得心證之理由
原告主張被告應連帶給付前租用賢德與波蜜畜牧場積欠之租
金及無權占用2畜牧場相當於租金之不當得利與違約金合計3
,923,525元等情，惟被告否認之，並以前詞置辯。是本件爭
點厥為：㈠系爭租約之租賃期間為107年2月1日至108年1月31
日或107年3月1日至108年2月28日？原告與林正賢以系爭租
約內容為基礎，於108年、109年初所為2次續約之租賃期間
各為何？㈡林正賢是否已於109年9月1日終止前揭第2次續約
賢德畜牧場部分之租賃契約？㈢原告請求林正賢給付第2次續
約時積欠之租金8,000元，有無理由？㈣原告與林正賢就賢德
與波蜜畜牧場自110年2月1日（或同年3月1日起）起是否存
在民法第451條之不定期限租賃關係？㈤若有前揭㈣之不定期
租賃關係，則原告於該等期間得請求林正賢給付之租金為何
？㈥原告請求林正賢給付遲延返還賢德及波蜜畜牧場之違約
金，有無理由？㈦林正賢所為抵銷抗辯內容，有無理由？㈧原
告請求柯怡羚與林正賢就積欠之租金或相當於租金之不當得
利及違約金負連帶給付責任，有無理由？
㈠系爭租約之租賃期間為107年2月1日至108年1月31日；第1次
續約之租賃期間為108年2月1日至109年1月31日；第2次續約
之租賃期間為109年2月1日至110年1月31日：
原告主張系爭租約之租賃期間為107年2月1日至108年1月31
日，其嗣與林正賢分別於108年、109年初口頭約定再為續約
，續約之租賃期間均自該年度之2月1日起至隔年度之1月31
日止等情，業據其提出畜牧場屋租賃契約書在卷可稽（見本
院卷第25至30頁）。而林正賢就其與原告間訂有系爭租約且
108年、109年初均有口頭與原告合意再續約1年等情固不爭
執（見本院卷第65頁），惟爭執系爭租約及其後2次續約之
租賃期間均自締約年度3月1日起算至隔年2月28日或2月29日
止等情。經查，系爭租約第2條已約明租賃期間自107年2月1
日起至108年1月31日止，足認系爭租約之租賃期間應為107
年2月1日至108年1月31日，後續2次之續約之租賃期間則為
該年度2月1日起算至隔年度1月31日止。至林正賢固辯稱承
租賢德與波蜜畜牧場之前手飼養之雞隻於107年2月1日未完
全出售完畢，是原告與林正賢已合意系爭租約延後1個月起
算，此由林正賢各年度繳納租金之月份均為3月份即可證之
等語，並以李水波與訴外人即承租賢德與波蜜畜牧場之前手
梅英傑於102年間締結之租賃契約及柯怡羚109年3月7日郵政
跨行匯款申請書等件為證（見本院卷第177至183、75頁），
惟查李水波與梅英傑締結前揭租賃契約之租賃期間為102年1
月25日至103年2月24日，已無法據以推斷兩者最後一次租賃
期間為106年2月25日至107年2月24日，遑論據以認定系爭租
約之租賃起始日為107年2月1日，且租賃契約起算日與承租
人繳納租金之月份不一致本非少見，亦難僅以林正賢繳納各
年度租金之月份非2月份即遽認其所為抗辯為真，是林正賢
抗辯，委不足採。
㈡林正賢尚未於109年9月1日終止前揭第2次續約賢德畜牧場部
分之租賃契約：
按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前
，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，
先期通知，民法第453條定有明文。本件原告與林正賢間就
賢德與波蜜畜牧場第2次續約之租賃期間為109年2月1日至11
0年1月31日，業如前揭認定，惟林正賢抗辯賢德畜牧場於10
9年8月間即因鄰地地主阻擋通行而與外界無法聯絡，原告與
林正賢遂於109年9月1日一部終止賢德畜牧場部分之租賃契
約等語。經查，自109年12月3日起至112年4月19日止確實有
因鄰地地主阻止林正賢使用鄰地通行，致賢德畜牧場無法為
契約約定之使用收益（詳如後述），林正賢固得請求原告返
還賢德畜牧場不能使用期間之租金（詳如後述），惟此尚不
得與林正賢已終止賢德畜牧場部分之租賃契約等同視之，蓋
林正賢若未與原告合意終止，則其欲終止賢德畜牧場部分之
租賃契約，依民法第453條之規定應通知原告，惟查林正賢
未提出已與原告合意終止或已通知原告終止上開部分契約之
相關證據，自難認該部分契約已於109年9月1日終止，是林
正賢所辯不足採信。
㈢原告請求林正賢給付第2次續約時積欠之租金8,000元，為有
理由：
原告主張林正賢尚積欠第2次續約之租賃契約租金8,000元，
惟林正賢否認之，並以前詞置辯。經查，原告與林正賢間就
賢德與波蜜畜牧場第2次續約之租賃期間為109年2月1日至11
0年1月31日，業如前述，又雙方就上開租賃期間之租金亦為
200,000元，而林正賢業已給付192,000元之租金予原告等情
為兩造所不爭執（見本院卷第65至66、94至95頁），且有前
揭郵政跨行匯款申請書在卷可稽，是上開事實堪以認定，則
依雙方約定之租金，林正賢尚應給付原告8,000元之租金（
計算式：200,000－192,000＝8,000），是原告此部分請求，
即屬有據。至林正賢抗辯此部分費用應由林正賢代墊賢德與
波蜜畜牧場帆布破損之維修費8,000元扣除等語，應屬抵銷
抗辯有無理由之問題，於後一併說明。
㈣原告與林正賢就賢德與波蜜畜牧場自110年2月1日起至113年1
月3日止存在民法第451條之不定期限租賃關係：
⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法
第451條定有明文。又租賃定有期限者，依民法第450條第1
項規定，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。而基於私法自治
、契約自由及意思自主等原則，租賃期限得經當事人合意予
以延長，固不待言。縱令當事人未曾合意延長期限，倘有「
租賃期限屆滿後承租人仍為租賃物之使用收益」及「出租人
不即表示反對之意思」之情形，因多半已得推認出租人意欲
繼續租賃契約，且可避免承租人陷於不安定之窘境，同法第
451條特別規定將之視為以不定期限繼續契約，以防無益之
爭論並保護承租人（該條立法理由及最高法院55年台上字第
276號判決先例意旨參照）。準此，定有期限租賃之出租人
不欲續租者，須於訂約時、期限屆滿前或屆滿後，向承租人
具體、明白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意
思，使承租人有所預期，且不得任由承租人繼續為租賃物之
使用收益。至出租人僅就定期租賃原已具有之法律效果為重
申之約定，尚不發生阻止續約之效力，最高法院101年度台
上字第1398號民事判決意旨參照。
⒉經查，賢德與波蜜畜牧場於第2次續約之租賃期間屆至時即11
0年1月31日，原告與林正賢未再口頭約定續約等情，為雙方
所不爭執（見本院卷第201頁），雙方所爭執者毋寧為110年
2月1日起雙方就上開2畜牧場是否存在不定期租賃關係。查
首就林正賢於110年2月1日起是否有持續使用收益賢德與波
蜜畜牧場乙節，林正賢已自陳自110年2月1日起至113年2月2
8日止有持續使用波蜜畜牧場，業如前述，惟就賢德畜牧場
部分，林正賢抗辯自109年9月1日終止賢德畜牧場第2次續約
部分後即未再使用，是110年2月1日起亦未就賢德畜牧場為
使用收益，然林正賢未合法終止賢德畜牧場部分之第2次續
約，業經本院認定如前，再原告於112年12月1日寄發存證信
函予林正賢時，係以2畜牧場作為請求返還之標的，又2畜牧
場均有雞舍之設置，而林正賢於113年2月25日以通訊軟體LI
NE傳送訊息：「請於2月27號到雞舍交接，時間0800」等語
，且雙方後續之對話紀錄僅原告持續以2畜牧場作為請求返
還之標的，未見林正賢有何強調僅持續使用波蜜畜牧場之抗
辯等情，有經典國際法律事務所存證信函、賢德與波蜜畜牧
場之畜牧場登記書及原告與林正賢之LINE對話紀錄在卷可稽
（見本院卷第31至33、21至23、87、129頁），可認林正賢
自110年2月1日起至少至113年2月25日止仍有持續使用收益
賢德畜牧場。復系爭租約第6條約定：「乙方（即林正賢）
於租賃期間屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，
應即日將租賃牧場屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞
推諉或主張任何權利...」等語，而原告與林正賢於109年第
2次口頭續約時，亦有將上開約定納入租賃契約亦為兩造所
不爭執（見本院卷第200至201頁），則依上開約定可知原告
與林正賢就2畜牧場於原告同意繼續出租之情形，仍毋庸遷
讓交還2畜牧場，而所謂同意應涵蓋原告明示或默示同意繼
續出租，而後者即包含民法第451條之情形，再原告除於112
年12月1日向林正賢寄發前揭存證信函外，並未提出其他證
據證明其於該日前有要求林正賢不得繼續使用2畜牧場並應
返還2畜牧場予原告之事實，益徵原告有任由林正賢繼續使
用2畜牧場之情形，揆諸前揭說明，足認原告與林正賢間就2
畜牧場自110年2月1日起具不定期租賃關係。
⒊復按未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租
人之習慣者，從其習慣；前項終止契約，應依習慣先期通知
。但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之期
限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約
終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之。又民
法第450條第3項但書規定係列舉之規定，非謂不動產之租金
以1年或半年定其支付之期限者，亦得類推適用該條項之規
定……被上訴人終止租約，已酌留1個月為租約終止期，尚屬
相當，依法應生租約終止之效力，最高法院67年度台上字第
2293號判決先例意旨參照。
⒋經查，依系爭租約第4條約定原告與林正賢間就賢德與波蜜畜
牧場租金之繳納係1年度繳納1次，而林正賢於108、109年2
次續約亦依循此模式繳納租金，足認依雙方之習慣係以1年
作為支付之期限，固無民法第450條第3項之適用或類推適用
，惟依前開判決先例意旨，仍應預留合理期間先期通知。本
件原告主張若本件有不定期租賃關係之情形，應以原告寄發
前揭存證信函即112年12月1日作為終止不定期租賃關係之期
日，查前揭存證信函中確實有終止租賃契約之意思，而林正
賢係於112年12月4日收受該存證信函等情，有前揭存證信函
暨其回執在卷可佐（見本院卷第35頁），本院審酌若以林正
賢收受前開存證信函之日作為原告終止與林正賢間不定期租
賃關係之期日，尚難認已預留合理期間先期通知，是應以林
正賢收受上開存證信函翌日起算30日作為雙方不定期間租賃
關係之終止日，是雙方不定期租賃關係之終止日應為113年1
月3日。
㈤原告於110年2月1日起至113年1月3日止合計得向林正賢請求
租金326,620元：
⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，
並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，
民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務
，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃
關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之
本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付
，最高法院98年度台上字第222號判決意旨參照。
⒉經查，原告與林正賢間就賢德與波蜜畜牧場於110年2月1日起
至113年1月3日止存在不定期租賃關係，業已認定如前，原
告自得向林正賢請求此段期間之租金。惟林正賢抗辯縱認其
與原告間就賢德畜牧場自110年2月1日起有不定期租賃關係
存在，然因賢德畜牧場坐落之屏東縣○○鄉○○段00地號土地為
袋地，須通行包含同段19地號部分土地（下稱系爭通行土地
）在內之鄰地始得與公路聯絡，而訴外人即系爭通行土地之
所有人王俊雄、王淑貞及王受福（下稱王俊雄等3人）於109
年8月間即有阻礙其通行之情形，致賢德畜牧場無法為合於
不定期租賃關係所約定之使用、收益目的，其自110年2月1
日起至113年2月27日止得行使同時履行抗辯權，拒絕給付賢
德畜牧場上開期間之租金等語。經查，李水波前於109年12
月3日以王俊雄等3人為被告提起確認通行權訴訟，並於起訴
狀稱：李水波以往均係以包含前揭王俊雄等3人所有之系爭
通行土地在內之土地通行至公路即透過「萬壽路一段235巷
」通往萬壽路，又李水波（註：應為原告）將前揭31地號土
地出租予他人經營養雞場，承租人之車輛始終係經由萬壽路
一段235巷通行至馬路，未料王俊雄等3人竟於日前向前揭31
地號土地承租人聲稱承租人出完貨後將封路，且嗣果於前揭
19地號土地架設柵欄，阻止李水波或李水波之承租人通行..
.等語，嗣經本院以110年度訴字第626號判決（下稱第一審
判決）確認李水波就系爭通行土地有通行權，王俊雄等3人
應將通行範圍內之地上物除去，並容忍李水波在該土地開設
道路，且不得妨礙李水波通行之行為，後王俊雄等3人不服
第一審判決提起上訴，臺灣高等法院高雄分院則以111年度
上易字第229號判決（下稱第二審判決）駁回王俊雄等3人之
上訴，第一審判決於112年4月19日確定等情，業經本院調取
第一審及第二審判決案卷資料確認無訛，可認李水波於前揭
另案訴訟已自承賢德畜牧場所在前揭31地號土地至遲於起訴
時即109年12月3日有因王俊雄等3人設置柵欄而不能通行至
公路之情形，此情況應至第一審判決確定之日即112年4月19
日始終局排除，是林正賢於本件主張賢德畜牧場自110年2月
1日起之不定期租賃關係，於110年2月1日起至112年4月19日
止因不能使用賢德畜牧場而有同時履行抗辯之事由部分即屬
有據，而得拒絕此段期間之租金。至原告固稱李水波於前揭
另案訴訟所稱「柵欄」應屬活動式柵欄且始終未上鎖，是林
正賢於上開期間仍得繼續正常使用賢德畜牧場等語，然本院
審酌縱前揭柵欄於上開期間未上鎖，因李水波與王俊雄等3
人間就李水波得否通行系爭通行土地乙情尚有訴訟，李水波
已難確保王俊雄等3人阻止其通行系爭通行土地時能合法排
除阻礙，遑論僅為賢德畜牧場承租人之林正賢，是前揭原告
上開陳述，即非可採。
⒊復查依上開認定之結果，林正賢就賢德畜牧場上開期間之不
定期租賃關係既得主張同時履行抗辯，即有區分賢德與波蜜
畜牧場分別之租金必要。而本院審酌林正賢向原告承租賢德
與波蜜畜牧場之租賃目的本為飼養雞隻，則林正賢主張各別
畜牧場之租金應依各畜牧場之雞舍可容納之雞隻數作為計算
之依據，應屬有據，而賢德畜牧場、波蜜畜牧場所屬雞舍可
飼養之雞隻總數各為8,550隻、6,120隻等情，有前揭畜牧場
登記證書在卷可稽，則依賢德畜牧場、波蜜畜牧場之每年租
金應各為116,564元（計算式：200,000÷14,670×8,550＝116,
564，元以下四捨五入）、83,436元（計算式：200,000÷14,
670×6,120＝83,436，元以下四捨五入）。基此，原告就賢德
畜牧場於112年4月20日起至113年1月3日止（即110年2月1日
起至113年1月3日止扣除上揭林正賢行使同時履行抗辯權之
期間，共259日）得請求之租金為82,713元（計算式：116,5
64÷365×259=82,713，元以下四捨五入）；就波蜜畜牧場於1
10年2月1日起至113年1月3日止（共1067日），得請求之租
金為243,907元（計算式：83,436÷365×1,067=243,907元，
元以下四捨五入），合計原告於110年2月1日起至113年1月3
日止得向林正賢請求租金為326,620元（計算式：82,713＋24
3,907＝326,620）。至原告固稱各畜牧場之租金應依各畜牧
場之面積作為計算之依據等語，然本院審酌本件林正賢與原
告就賢德與波蜜畜牧場締結租賃契約之目的本為飼養雞隻，
以各畜牧場可容納之雞隻數作為計算基準，較能完整評價各
租賃標的物之使用價值，是原告上開陳述，即非可採。
㈥原告得請求林正賢給付遲延返還賢德及波蜜畜牧場之違約金3
95,628元：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償
總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債
務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違
約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害
之賠償總額，民法第250條定有明文。而民法第250條就違約
金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金及懲罰性違約
金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦
即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所
受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違
約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能
請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權
效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履
行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除
懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償，最高法院83年度台
上字第2879號判決意旨參照。又約定之違約金額過高者，法
院得減至相當之數額，民法第252條亦有明定。約定之違約
金額是否過高，前者目的在於填補債權人因債權不能實現所
受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般客觀事實、社
會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤
應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準
；後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債
務人違約時之一切情狀斷之。是損害賠償預定性違約金及懲
罰性違約金，二者效力及酌減之標準各自不同，法院於衡酌
當事人約定之違約金額是否過高時，自應先就該違約金之約
定予以定性，作為是否酌減及其數額若干之判斷。而當事人
於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害賠
償之性質者均屬之）併列者，原則上應認該違約金之性質為
懲罰性違約金。俾債權人於債務人違約時，除約定之違約金
外，並得請求其他損害賠償，庶符合當事人訂約之真義，最
高法院109年度台上字第1013號、106年度台上字第1853號判
決意旨參照。
⒉經查，系爭租約第6款約定：「乙方於租期屆滿時，……如不即
時遷讓交還畜牧場屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五
倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕
無異議。」，又系爭租約第12條、第20條分別約定：「乙方
若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，
如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責
賠償」、「本場內現有設備可提供乙方使用，租賃期滿遷出
時，乙方需還原並清點交還甲方，如有遺失或損壞需賠償甲
方」，足認原告除違約金外另得請求訴訟費、律師費、設備
遺失或損壞等損害賠償，則依上開說明，應認系爭租約第6
條違約金之性質應為懲罰性違約金。
⒊復查原告與林正賢就賢德及波蜜畜牧場自110年2月1日起至11
3年1月3日止存在不定期租賃關係，業如前述，則林正賢自
應於不定期期租賃關係消滅後即113年1月4日遷讓交還賢德
及波蜜畜牧場（含其內設備），惟原告主張林正賢遲至113
年12月30日始將賢德與波蜜畜牧場返還並點交予原告等語。
本院審酌依前揭原告與林正賢之LINE對話紀錄，林正賢於11
3年2月25日傳送訊息：「請於2月27號到基社交接，時間080
0」予原告；原告於113年2月26日回覆林正賢：「林正賢先
生依照合約，你必須把兩處畜牧場地清理、消毒乾淨、破壞
的整修恢復原狀、垃圾運送處理完畢，並把設備自行清點確
認數量無誤後，再約我方進行點交歸還於我......麻煩你們
這次先將畜牧場處理好並拍照，再與我們約定交歸還。」；
林正賢復回應：「抱歉呢你又沒有點交給我我幹嘛點交給你
啊」、「你要來就來我已經跟你通知了」；原告再回覆：「
合約上白紙黑字都有寫，你們也有簽名蓋章，不是你現在說
說就可以的」；林正賢則回應：「合約書有算嗎你心裡有數
啦我不想跟你說那麼多啦」，林正賢復於114年2月27日傳送
波蜜畜牧場雞舍照片2張（另林正賢收回部分訊息無法辨識
）及「雞舍的使用權已經還給你了」之訊息予原告，原告再
回覆：「你租了兩個畜牧場都沒整理好，這樣不算點交給我
」等語（見本院卷第129、131頁），可認原告及林正賢就返
還賢德及波蜜畜牧場之方式存在歧異，惟依雙方於108年、1
09年及其後不定期租賃關係所沿用之系爭租約第5條、第6條
及第20條約定之內容，租賃期屆滿時林正賢需將賢德及波蜜
畜牧場還原並清點交還原告，應認林正賢有將2畜牧場及其
內設備實體點交返還予原告之必要，然依雙方前揭對話內容
，林正賢逕以傳送雞舍照片2張之方式即自行認定已點交返
還2畜牧場已難認符合上揭雙方之約定，再林正賢於本院審
理時自陳雙方於113年2月25日至113年12月30日間除上揭對
話紀錄外，雙方無其他聯繫等語（見本院卷第293頁），益
徵林正賢未再與原告約定實體點交返還之時間，是可認林正
賢於113年1月4日至113年12月30日（共362日）期間未點交
返還2畜牧場暨其設備予原告，又遲延點交返還係可歸責於
林正賢，則原告依不定期租賃關係所沿用之系爭租約第6款
約定請求上開期間部分之懲罰性違約金即屬有據，而林正賢
抗辯原告受領遲延等語即非可採。惟本院審酌前開違約金之
目的係促使林正賢於租賃關係消滅後後儘速點交返還賢德與
波蜜畜牧場，而林正賢未遵期點交返還2畜牧場所生之損害
，無非係使原告無法即時收回自用或另行出租，惟原告在前
開違約金以外，尚得另行請求其他損害賠償，已如前述；又
林正賢於本件訴訟繫屬中已自行點交返還2畜牧場等情為原
告所是認（見本院卷第207頁），衡諸誠信原則、社會經濟
狀況及一般租賃交易常態，堪認原告請求按租金5倍計算之
違約金，實屬過高，應酌減為以租金之2倍即每年400,000元
計算（計算式：200,000×2＝400,000），較為妥適。從而，
原告得請求林正賢給付遲延返還賢德及波蜜畜牧場之違約金
應為395,628元（計算式：400,000÷366×362＝395,628，元以
下四捨五入）。
㈦林正賢得向原告行使抵銷之債權合計為29,161元，抵銷後原
告得向林正賢請求之租金及違約金金額合計為701,087元：
按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項
前段定有明文。本件原告對林正賢就賢德與波蜜畜牧場德請
求之租金及違約金總額為730,248元（計算式：8,000＋326,6
20＋395,628＝730,248），業如前述，惟林正賢主張其得以對
原告之如下債權抵銷原告對其之前揭債權：林正賢為原告代
墊賢德與波蜜畜牧場之雞舍前因帆布破損漏水之維修費用8,
000元；原告應返還林正賢已繳納賢德畜牧場109年9月1日至
110年2月28日之租金58,282元；林正賢為原告代墊僱工維修
波蜜畜牧場屋頂漏水及水電設備之費用36,000元；林正賢已
繳納之押租金40,000元，茲就林正賢主張抵銷之前揭債權應
否准許分述如下：
⒈賢德與波蜜畜牧場之雞舍前因帆布破損漏水之維修費用8,000
元：
林正賢主張前因賢德與波蜜畜牧場之雞舍前因帆布破損漏水
有維修之必要，因而代墊維修費用8,000元等情，為原告否
認之。查林正賢就此部分主張未提出任何證據供本院審酌，
是其此部分主張即非有據。
⒉賢德畜牧場109年9月1日至110年2月28日之租金58,282元：
⑴按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態
；租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人
負擔，民法第423條、第429條第1項定有明文。次按出租人
除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應
於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀
民法第423條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務，應
於租賃期間內繼續存在，使承租人得就租賃物為約定之使用
收益狀態，故出租人就租賃物應與出賣人負相同之擔保責任
，且其就租賃物之瑕疵擔保責任，並不以瑕疵租賃物交付時
存在為必要，即交付租賃物後始發生瑕疵，出租人亦應負擔
保責任，最高法院91年度台上字第1733號判決意旨參照。末
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條定有明文。
⑵林正賢主張賢德畜牧場自109年8月起因系爭通行土地地主阻
礙其自該地通行至公路而無法為契約約定之使用，林正賢於
109年9月1日已終止賢德畜牧場部分契約，原告受領109年9
月1日至110年2月28日之租金58,282元為不當得利，應返還
予原告等語。查原告與林正賢就賢德畜牧場109年之第2次續
約，林正賢未終止賢德畜牧場109年9月1日至110年1月31日
之租賃契約，業已認定如前，惟賢德畜牧場自109年12月3日
至112年4月19日確有因系爭通行土地地主阻礙其自該地通行
至公路而無法為契約約定之使用，亦已認定如前，而賢德畜
牧場無法為契約約定之使用，顯屬非可歸責於林正賢之事由
所致，揆諸首開說明，林正賢自得主張免其支付賢德畜牧場
於109年12月3日至110年1月31日（共60日）租金之義務（10
9年原告與林正賢所為第2次續約，租賃期間屆至日為109年1
月31日，非109年2月28日，業已認定如前），即原告受領上
開期間之租金，已無法律上原因，係受有不當得利，故林正
賢主張其對原告有請求返還上開期間之租金19,161元（計算
式：116,564÷365×60＝19,161，元以下四捨五入）之債權，
洵屬有據，逾此部分之金額則無理由。
⒊僱工維修波蜜畜牧場屋頂漏水及水電設備之費用36,000元：
⑴按出租人於租賃存續中，既負有保持租賃物，使其符合使用
收益狀態之義務，則租賃物有瑕疵或毀損者，出租人固負修
繕義務。惟修繕義務，亦為出租人之權利，蓋以其同時亦屬