臺灣士林地方法院民事簡易判決
113年度士簡字第1846號
原 告 廖偉岑
訴訟代理人 林更穎律師
複代理人 林孟儒律師
被 告 羅隆華
上列當事人間返還租賃房屋事件，於中華民國114年6月3日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟壹佰元由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：伊為門牌號碼臺北市○○區○○○路000巷0○0號3
樓未辦理保存登記房屋（下稱系爭房屋）之事實上處分權人
，亦登記為該屋納稅義務人。緣原告友人即訴外人梁清騰先
前徵得原告同意，於民國113年4月8日代理伊就系爭房屋與
被告簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定由被告向伊承租
系爭房屋，租賃期間自113年4月8日起至113年10月7日止，
每月租金新臺幣（下同）22,500元，應匯款至梁清騰名下彰
化銀行北屯分行：0000-0000-0000-00號帳戶，押租金為2個
月租金共45,000元。現系爭租約已於113年10月7日屆期而終
止，故被告應即返還系爭房屋，如未返還約伊得向其請求相
當月租金1倍之違約金即每月22,500元，惟被告屆期仍繼續
占用系爭房屋，迄未返還，並按月受有相當於租金之不當得
利。屢經催索，未予置理。又被告與梁清騰借款，其等並簽
立如原證3 所示之借貸契約，實際上借款是90萬元（雖然契
約上第7 條是寫有簽立135萬元的本票，應有包含擔保利息
、違約金計算），契約上第7條部分有作為擔保品，後來梁
清騰也把如原證4所示面額73萬元之支票交付被告簽收，其
餘17萬元原告也有如數匯款給被告並未預扣，之後被告再把
錢交給仲介林克倫則與原告無關。本件貸與人是梁清騰，原
告是因為梁清騰委託才匯17萬元給被告。被告提供系爭房屋
給梁清騰作擔保借款，梁清騰才將系爭房屋之稅籍過戶給原
告，後因被告未清償債務，因此經由梁清騰催告被告後再由
梁清騰去取得房屋事實上處分權。另外原告否認其認識林克
倫，並尤林克倫介紹系爭借貸，又本件借貸契約並非消費者
保護法（下稱消保法）所定銷售服務，並非消保法所規範之
消費行為而無消保法之適用。本件被告因系爭借貸契約未清
償債務，所以原告已經經由梁清騰之指定取得系爭房屋事實
上處分權。故被告仍應將系爭房屋遷讓返還，並自系爭租約
屆期終止之日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當
於租金之不當得利。為此，爰依系爭租約、侵權行為及類推
適用民法第767 條第1項及不當得利等法律關係提起本件訴
訟等語；並聲明求為判決：（一）被告應將系爭房屋仍空遷
讓返還原告。（二）被告應自113年10月8日起至遷讓返還上
開房屋之日止，按月給付原告22,500元；並願供擔保請准宣
告假執行。
二、被告則以：伊是被騙的，系爭房屋原本是伊有事實上處分權
，因伊有資金需求，仲介林克倫跟伊說要用系爭房屋借錢，
林克倫要求伊一定要簽房屋租賃契約，所以伊才與梁清騰簽
訂系爭租約，結果後來林克倫人卻跑掉了。伊從沒有付過租
金給梁清騰。伊原本是系爭房屋納稅義務人，本件係因是伊
要向金主即原告借錢，原告要求要把納稅義務人變成原告名
義才願意借款，所以伊就同意變更納稅義務人為原告，伊沒
有繳過租金給原告或梁清騰，伊本來就是系爭房屋事實上處
分權人，在113 年2 月以前，伊也登記為系爭房屋之納稅義
務人。伊於113 年1 月24日向原告借款90萬元，原告有扣掉
17萬元說是利息，最後有簽發一紙面額73萬元之支票予伊，
約定3 個月內還款，但實際上伊沒有拿到任何借款，因為仲
介林克倫說要把伊手上的塔位、生機（改運產品）轉換到其
他的投資產品，所以伊就把支票交給林克倫，但林克倫拿到
票後就跑了。仲介林克倫介紹另一各金主張敏睿幫伊賣生基
、塔位，林克倫告訴伊要去借錢，再把錢交給林克倫，林克
倫才能幫伊賣生基、塔位，所以伊經由林克倫的介紹認識張
敏睿，張敏睿說要把伊現在住的房子即系爭房屋過戶給張敏
睿，張閩睿才會借錢給伊，伊就把身份證、印章交給張敏睿
，後來原告寫存證信函要伊把系爭房屋返還予伊，還要伊按
月給付22,500 元租金，伊才知道系爭房屋是辦過戶給原告
，一開始伊並不知道是過戶給誰。伊有收到73萬元的支票，
支票伊已交給林克倫，17萬元已經扣掉了。伊雖有收到原告
匯款17萬元，但是後來該17萬元伊又匯回去了，梁清騰跟張
敏睿也認識，伊是依張敏睿指示用轉帳的方式匯款給曾湘憓
，梁清騰有說這是借款的費用，手續費、利息什麼的。
如原證4所示面額73萬元之支票後來有兌現。本件借款、簽
本票都是林克倫、張敏睿與伊聯絡，伊自始未見過梁清騰跟
原告。伊有對林克倫提告，警方告訴支票兌現73萬元已經被
車手領走了，也找不到林克倫，伊覺得自己是遇到詐騙，被
騙走錢、房子。又本件系爭借貸契約為消保法所定消費行為
，未給予伊合理審閱期，該契約第7條雖有讓與擔保之約定
，然伊自始均未將系爭房屋交付原告或梁清騰，自始不生事
實上處分權移轉之效力等語，資為抗辯；並聲明：原告之訴
及假執行之聲請均駁回；如受不利益判決，願供擔保請准宣
告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）關於原告是否得類推民法第767條第1項規定，請求被告返
還系爭房屋，及給付相當於租金之不當得利部分：
1.按「本件房屋原始建築人係林某，即為原始所有人。嗣雖
變更起造人名義為上訴人，惟上訴人並未因而辦理保存登
記或受移轉登記，應認林某仍為所有權人」（最高法院73
年度台上字第4046號民事判決意旨參照），次按「自己建
築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，
亦不在民法第758 條所謂非經登記不生效力之列」，（最
高法院著有41年台上第1039號判例可資參照）。經查，系
爭房屋自104年至113年歷年來納稅義務人或使用人分別為
辛永雄（104年2月12日前）、林冬雄（104年2月13日至10
4年間）、辛志鴻與辛忠佑及辛忠恩等3人（104年至108年
間）、辛忠恩（109年3月19日至109年4月13日）、林冬雄
（109年4月13日至112年9月20日）、羅隆華即被告（112
年11月19日至113年1月10日）、廖偉岑即原告（113年1月
11日以後），有臺北市稅捐稽徵處114年3月18日北市稽大
同乙字第1144001279號函在卷（見本院卷第71頁），是系
爭房屋於被告在113年1月11日辦理契稅申報移轉稅籍登記
予原告前10年間，被告一直為系爭房屋使用人或納稅義務
人之事實，應堪認定。
2.本件原告主張其為系爭房屋事實上處分權人乙節，固據提
出房屋租賃契約書及稅籍證明書等件（見本院卷第17-29
頁）。惟按「房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，
繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明（本院40
年台上字第126 號判例參照），本件上訴人提出之房屋稅
收據上關於系爭房屋之納稅義務人之記載，雖變更為上訴
人名義，仍不足據以證明上訴人即為系爭房屋之所有人」
，（最高法院著有70年台上字第3760號民事判例可資參照
）。復按「就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未
辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所
有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約
定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人」（最高法院
74年度台上字第1317號判決意旨參照），「上訴人既非事
實上之原始建造人，其受贈與係因法律行因為取得，依民
法第758 條之規定非經登記不生效力。訟爭房屋既未辦理
保存登記及移轉登記，上訴人自不因其申領建築執照而當
然取得所有權」（最高法院70年度台上字第45號民事判決
意旨參照），由此可知，未辦理保存登記之建物，其所有
權應歸原始建築人取得，而房屋稅籍之設立，僅為行政管
理、課稅徵收之公法上事項，與私法上權利義務之法律關
係無涉，是縱原告變更為系爭房屋之納稅義務人，然原告
顯然並非系爭房屋原始建築人，而系爭房屋自被告在於11
3年1月11日辦理契稅申報移轉稅籍登記予原告前，歷年來
納稅義務人或使用人分別為辛永雄、林冬雄、辛志鴻與辛
忠佑及辛忠恩等3人或原告，已如前述，原告徒以房屋稅
籍證明書自不足憑為取得系爭房屋事實上處分權之證據。
再者，未辦理保存登記之房屋，因不能辦理所有權移轉登
記，致不能移轉其所有權，是原告縱因辦理契稅申報移轉
而成為系爭房屋納稅義務人，揆之首揭說明，仍不能謂原
告因而取得系爭房屋事實上處分權。
3.此外，互核原告提出如原證3所示之金錢消費借貸契約書
、面額73萬元支票乙紙及匯款單（見本院卷第85-95頁）
暨被告提出之LINE對話紀錄、存摺封面及匯款申請書
（見本院卷第107-121頁）可知，本件被告係因有資金需
求，而與梁清騰簽訂如原證3所示之金錢消費借貸契約書(
下稱系爭借貸契約），亦即被告透過梁清騰向原告借款90
萬元，並由原告匯款17萬元及交付面額73萬元支票乙紙予
被告，該紙支票嗣並經被告兌現。被告則除與梁清騰簽訂
上開消費借貸契約以外，另與梁清騰簽訂系爭租約，並在
113年1月11日將系爭房屋辦理契稅申報移轉稅籍登記予原
告，作為被告向原告借得上開款項還款之擔保。被告自始
僅有擔保債務履行之意而無將系爭房屋事實上處分權移轉
予梁清騰之意思，亦即梁清騰從未取得系爭房屋事實上處
分權，則原告自無從自梁清騰處受讓系爭房屋事實上處分
權。從而，原告主張其為系爭房屋事實上處分權人，其得
類推民法第767條第1項規定，請求被告返還系爭房屋，及
給付相當於租金之不當得利，即屬無據。
（二）關於原告是否得依系爭租約，請求被告返還系爭房屋，及
給付相當於租金之不當得利部分：
1.按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示
無效，民法第87條第1項前段定有明文。而是否通謀虛偽
意思表示常存在於表意人與相對人間，難為外人所知悉，
致有舉證之困難，法院自非不得依當事人所主張且經證明
之間接事實，在符合經驗法則及論理法則下為自由心證之
判斷，非以直接證明為必要。原告主張伊友人即梁清騰代
理伊與被告簽訂系爭租約，約定由被告向伊承租系爭房屋
，租賃期間自113年4月8日起至113年10月7日止，每月租
金22,500元，系爭租約業於113年10月7日屆期而終止，惟
被告仍繼續占用系爭房屋拒絕返還，僱請求被告應即返還
系爭房屋，如未返還約伊得向其請求相當月租金1倍之違
約金即每月22,500元云云。然按租賃契約之存在與否，並
非僅以兩造間定有租賃契約書為憑，尚應視兩造間是否確
有訂立租賃契約之真意而定，若兩造間均無租賃之真意，
自不能僅憑租賃契約書即認定租賃關係存在，合先敘明。
2.經查，本件被告係因有資金需求，與梁清騰簽訂系爭借貸
契約，透過梁清騰向原告借款90萬元，除與梁清騰簽訂系
爭租約外，並將系爭房屋辦理契稅申報移轉稅籍登記予原
告，以作為被告向原告借得上開款項還款之擔保。被告一
直以來均居住於系爭房屋為該屋實際上使用人，租賃期間
（113年4月8日起至113年10月7日），均未曾實際繳付租
租金予原告或梁清騰，顯見兩造間並無租賃契約之真意存
在，系爭租約應屬於通謀虛偽意思表示而無效。則原告自
無從依無效之系爭租約，請求被告遷讓返還系爭房屋及給
付相當於租金之不當得利。
（三）關於原告是否得依侵權行為法律關係，請求被告返還系爭
房屋，及賠償相當於租金之不當得利部分：
1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任，民法第184 條第1 項前段規定定有明文。亦即侵權行
為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他
人權利為其成立要件，故主張對造應負侵權行為責任者，
應就對造有故意或過失之不法侵害行為負舉證責任。若其
行為並無故意或過失，即無賠償之可言。又債權雖具相對
性，僅得對債務人行使，如債務人侵害債權，債權人應依
債務不履行規定請求救濟；惟債權仍屬權利之一種，如第
三人之行為足以使債權消滅，仍可成立侵權行為，而應受
侵權行為法之規範。然如第三人之行為，尚不致使債權消
滅，所侵害者，僅為債權不能受清償之利益，即純粹經濟
上之損失，依民法第184條第1 項後段規定，須第三人故
意以背於善良風俗之方法為之，始得成立侵權行為。又所
謂故意係指行為人對於構成侵權行為之事實，明知並有意
使其發生或預見其發生，而其發生並不違背其本意而言。
2.原告雖主張被告前向伊借款90萬元，於114年1月31日屆期
被告未依約清償，係不法侵害伊債權，其得依侵權行為法
律關係，請求被告返還系爭房屋，及賠償相當於租金之不
當得利云云。惟就兩造間消費借貸關係，被告未依約清償
原告借款，法律另定有債務不履行規定，本件被告單純向
原告借款，並已系爭房屋移轉稅籍登記予原告為擔保，即
使被告嗣後未依約還款，亦與民法第184 條第1 項前段所
定構成要件不符甚明，且本件原告未舉證被告有何故意以
背於善良風俗之方法為之，是原告主張被告具有民法第18
4 條第1 項前段之情事，自與侵權行為構成要件不合，並
無理由。
四、綜上，本件依原告所提出全部事證，均無從證明其為系爭房
屋事實上處分權人，原告提出之系爭租約，因屬通謀虛偽意
思表示而無效。縱被告未依約清償向原告所借款項，亦僅適
用債務不履行規定，尚不得適用侵權行為規定為請求。從而
，原告依上開法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋及給付
相當於租金之不當得利，均無理由，應予駁回。原告之訴，
既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回，併此敘
明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與
判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併予敘明。
六、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程序所為原告
敗訴之判決，並依職權確定訴訟費用額為2,100元（第一審
裁判費），應由原告負擔。
中 華 民 國 114 年 6 月 13 日
士林簡易庭法 官 張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 114 年 6 月 13 日
書記官 陳詩為