臺灣臺北地方法院民事判決
112年度重訴更一字第14號
原 告 勝憬開發有限公司
法定代理人 楊鎮綱
訴訟代理人 王得州律師
葉書佑律師
被 告 劉○佑
輔 助 人 劉○仁
訴訟代理人 謝良駿律師
卓心雅律師
上列當事人間請求履行契約等事件，經臺灣高等法院發回更審，
本院於民國114年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國111年10月17日就如附表所示之不動
產（下合稱系爭房地）簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契
約書）並公證，約定買賣總價金新臺幣（下同）1,600萬元
，第一期簽約款450萬元，由原告於簽約公證時當場以現金
交付其中40萬元予被告，其餘410萬元則匯入買賣信託專戶
。被告依系爭契約書第9條第6款約定，應於111年11月18日
前完成所有權移轉登記並辦畢點交，惟被告屆期仍未履行迄
今，爰先位依系爭契約書第9條第6款約定、民法第348條規
定，請求被告移轉登記系爭房地所有權予原告。又被告屆期
未履約而有違約情事，原告依系爭契約書第10條第3款約定
，以起訴狀繕本送達被告為解除系爭契約書之意思表示，被
告並應依約返還原告已給付之價金450萬元，及按已支付之
價金金額計算之懲罰性違約金450萬元，爰備位依系爭契約
書第10條第3款約定，請求被告給付900萬元等語。並先位聲
明：被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告；備位聲明：
㈠被告應給付原告900萬元，及自系爭契約書解除之日即起訴
狀繕本送達翌日起，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准
宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告父親即輔助人劉○仁於111年9月29日向本院聲請就被告為
輔助宣告及暫時處分，經本院家事庭於同年9月30日作成111
年度家暫字第134號民事裁定（下稱系爭家暫字裁定），禁
止被告處分系爭房地，後於同年12月30日以111年度輔宣字
第77號民事裁定（下稱系爭輔宣字裁定）宣告被告為受輔助
宣告之人。於系爭輔宣字裁定案件審理中，被告業經鑑定自
出生時起即有智能障礙，且此狀態係不可回復，其辨識意思
表示效果、管理處分自己財產之能力皆顯有不足，無從以自
己獨立之意思表示為有效法律行為，故被告於111年10月17
日簽立系爭契約書時，依民法第75條規定，其所為之意思表
示無效。
㈡況系爭契約書係於111年10月17日經兩造所簽署，被告於此時
業經系爭家暫字裁定禁止處分系爭房地，然被告仍因辨識意
思表示效果、管理處分自己財產之能力顯有不足，而受原告
與訴外人張志權所誆騙，簽立系爭契約書出賣系爭房地，並
約定由履約保證專戶直接動撥系爭房地價金以清償張志權對
被告1,015萬元之虛偽債權，而未由被告受領價金後再自行
清償。被告既經系爭家暫字裁定禁止處分系爭房地，其簽立
系爭契約書未得輔助人劉○仁之允許或承認，則系爭契約書
應屬無效。再者，縱認系爭契約書為有效，原告起訴狀繕本
亦無記載解除系爭契約書之意思表示，不能認原告已合法解
除系爭契約書，自不得請求返還價金，其懲罰性違約金之數
額亦屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之
訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准
宣告免為假執行。
三、經查，被告父親劉○仁於111年9月29日向本院聲請輔助宣告
及暫時處分，經本院家事庭於同年9月30日以系爭家暫字裁
定，禁止原告處分、設定負擔、出租、出借系爭房地，並於
同年12月30日以系爭輔宣字裁定宣告被告為受輔助宣告之人
，劉○仁為其輔助人等情，為兩造所不爭執，並有系爭家暫
字裁定、系爭輔宣字裁定（見本院更一卷第87至93頁）可證
，堪信為真實。
四、原告先位主張兩造於111年10月17日簽立系爭契約書買賣系
爭房地，依系爭契約書第9條第6款約定、民法第348條規定
，被告應移轉登記系爭房地所有權予原告。備位主張被告屆
期未履約而有違約情事，原告依系爭契約書第10條第3款約
定，以起訴狀繕本送達被告為解除系爭契約書之意思表示，
被告並應依約返還原告已給付之價金450萬元，及按已支付
之價金金額計算之懲罰性違約金450萬元，共計900萬元等情
，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按無行為能力人之意思表示無效。雖非無行為能力人，而其
意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者，亦同，民法第
75條定有明文。該條後段所謂無意識或精神錯亂，均指事實
上欠缺意思能力而不能為有效的意思表示而言（最高法院98
年度台上字第1702號判決意旨參照）。亦即，倘未受監護或
輔助宣告之成年人所為之意思表示，有因精神障礙或其他心
智缺陷，致事實上不能或顯不足辨識其意思表示之效果，亦
屬民法第75條所稱無意識或精神錯亂之情形，其意思表示仍
為無效。
㈡原告主張兩造於111年10月17日簽立系爭契約書買賣系爭房地
，約定買賣總價金為1,600萬元，系爭契約書業經公證，且
由訴外人即被告母親
李○嵐在場見證，應屬有效等語。然查：
⒈被告於系爭輔宣字裁定案件審理中，經臺北市立聯合醫院
松德院區（下稱松德醫院）於111年12月21日鑑定其「精
神障礙或其他心智缺陷之有無、內容及障礙程度」、「管
理處分自己財產之能力」與「回復可能性」，作成鑑定報
告略以：「劉員係一『輕度智能障礙』者，97年7月31日（1
2歲）在本院區接受智能衡鑑之全量表智商為63。本次鑑
定時，劉員意識清醒，情緒平穩，態度合作，注意力良好
，應答未顯遲滯，且皆切題，多可正確回答法官之訊問，
惟以『心算』方式執行簡單算數時顯有困難。就鑑定會談時
所見，對照此前智能衡鑑結果，鑑定人認為，劉員為意思
表示、受意思表示之能力應足以因應日常生活之一般互動
；惟囿於智能，劉員辨識意思表示效果之能力、管理處分
自己財產之能力，皆顯有不足。劉員之『智能障礙』狀態係
自出生即存在之『心智缺陷』，其目前辨識意思表示效果、
管理處分自己財產之能力皆『顯有不足』之狀態屬不可回復
」，此有松德醫院精神鑑定報告書（見本院更一卷第255
至257頁，下稱系爭鑑定書）可考。
⒉復觀諸被告於系爭輔宣字裁定案件111年12月21日訊問中，
經法官訊問：「何時出生？」等語，被告答：「00年0月0
0日」等語；法官問：「有幾位兄弟姐妹？」等語，被告
答：「兩個妹妹，劉○君、劉○秀」等語；法官問：「目前
住址？」等語，被告答：「臺北市○○街00巷00號1、2樓」
等語；法官問：「目前工作為何？」等語，被告答：「以
前在桃園機場，現在只有在拉麵店兼職」等語；法官問：
「拿100元去便利商店買地瓜37元，店員要找多少錢？」
等語；被告答：「我講不出來」等語；法官問：「拿100
元去買啤酒45元，要找多少錢？」等語，被告答：「55元
」等語；法官問：「臺北市長為何人？」等語，被告答：
「柯文哲」等語（見本院更一卷第249至250頁），足見被
告雖可正確回答與其生活相關之生日、兄弟姊妹、住址、
工作等資訊，但就百位數以內之簡單算數卻未能應答。
⒊參以系爭鑑定書中所記載被告之生活史為：「劉員現年27
歲，在原生家庭中為長子（有2妹），7歲入學，曾就讀臺
北市○○國小、○○國中、○○高中（特教班），高中畢業後未
再升學，曾短暫接受『汽車美容』訓練，104年1月起任『○○○
○』契約工—負責將出境旅客託運行李提上輸送帶接受掃描
、將入境旅客託運行李在轉盤上擺平，以『基本工資』計薪
－至111年10月間離職，本次鑑定前兩日（12月19日）甫至
一拉麵店任職，每小時薪資168元」（見本院更一卷第255
頁），可知被告高中畢業，並曾於特教班就讀，職業及工
作內容均單純，並無接觸不動產買賣之生活經驗。
⒋綜上以觀，被告經松德醫院鑑定其意思表示、受意思表示
之能力雖足以因應日常生活之一般互動，惟囿於智能，被
告辨識意思表示效果之能力、管理處分自己財產之能力，
皆顯有不足，且被告無法完成僅百位數之簡單算數，亦無
接觸不動產買賣之生活經驗；而系爭契約書所約定之價金
數額高達1,600萬元，並分2期410萬元、1,150萬元給付，
第1期款中之375萬元、第2期款中之640萬元另須給付予訴
外人張志權，並有價金履約保證之約定，且被告尚須負擔
土地增值稅、塗銷費、保證費用、簽約費、實價登錄費等
費用，此有111年度北院民公鈞字第524號公證書、系爭契
約書、不動產買賣價金履約保證書（見本院重訴卷第21至
38頁）可考，足見系爭房地之買賣數額已遠逾百位數，且
尚有分期付款、履約保證、諸多費用負擔等複雜之履約事
項，參諸前揭所述被告之意思能力僅足以因應日常生活之
一般互動，而顯不足管理處分自己之財產，事實上無法辨
識不動產買賣意思表示之效果，則依上開民法第75條規定
及說明，應認被告所為與原告買賣系爭房地之意思表示為
無效，則原告依系爭契約書約定所為之先位及備位請求，
均屬無據。
⒌原告雖主張：系爭契約書業經公證，且被告母親李○嵐亦有
在場見證，可知被告已充分了解系爭契約書之內容，並可
辨識買賣系爭房地意思表示之效果，系爭契約書應屬有效
等語。然查：
⑴原告自陳：本件買賣是中間人魏開洪所介紹，魏開洪向
原告稱有人要借款，原告有無意願出借，原告評估過借
款的金額和條件，才答應本件買賣，原告一開始同意借
款給被告，是因為被告願意設定不動產抵押，但被告後
來表示不要借款，改直接賣房屋給原告，本件買賣整個
協商過程大概有2次，第1次有先約談價有共識，第2次
就直接約在公證人事務所談妥後直接進行公證等語（見
本院更一卷第268至272頁），佐以被告父親劉○仁於111
年9月29日向本院聲請輔助宣告及暫時處分，經本院家
事庭於同年9月30日以系爭家暫字裁定，禁止原告「處
分、設定負擔、出租、出借」系爭房地，其後被告即於
同年12月30日經系爭輔宣字裁定宣告為受輔助宣告之人
乙節，可見系爭契約書111年10月17日簽立之時點係介
於系爭家暫字裁定與系爭輔宣字裁定作成之間，則於系
爭契約書簽立時，依上開所述之被告意思能力情形，被
告能否了解原欲借款卻更改為買賣系爭房地之意義？借
款與買賣不動產之意思表示效果有無不同？僅2次商談
即可清楚了解買賣系爭房地之所有細節？均屬有疑，是
縱系爭契約書經公證，亦難認被告事實上具有辨識買賣
不動產意思表示效果之能力。
⑵而被告母親李○嵐固有於系爭契約書公證時在場見證，然
被告抗辯自其出生起至111年9月均與其父親即輔助人劉
○仁共同居住生活，未與李○嵐共同生活，直至111年10
月始自行與李○嵐在李○嵐之租屋處同住等語，原告未予
爭執，且觀諸系爭輔宣字裁定案件中，亦僅有被告父親
劉○仁、姊妹劉○君、劉○秀提出輔助宣告親屬同意書（
見本院更一卷第247頁），堪認李○嵐於系爭契約書簽立
前未與被告同住，就被告之生活情形、智能發展狀況、
有無心智缺陷均不清楚，亦不知悉被告之心智缺陷程度
已達須為輔助宣告之程度，故縱李○嵐有於系爭契約書
公證時在場見證，仍不能認被告事實上具有辨識買賣不
動產意思表示效果之能力。
⒍至原告另主張被告就系爭房地亦有設定銀行之抵押權，與
兩造間買賣系爭房地為相類似之法律行為，如認設定銀行
之抵押權有效，亦應認本件買賣系爭房地為有效等語。然
被告前就系爭房地設定銀行抵押權有效與否，核與本件無
涉，尚難僅憑此遽為有利於原告之認定，是其主張尚無可
採。
五、綜上所述，原告先位依系爭契約書第9條第6款約定、民法第
348條規定，請求被告移轉登記系爭房地所有權予原告；備
位依系爭契約書第10條第3款約定，請求被告應給付原告900
萬元，及自系爭契約書解除之日即起訴狀繕本送達翌日起，
按年息5%計算之利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既
經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，
經本院斟酌後，認為均不足以影響判決結果，爰不逐一論列
，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 5 月 23 日
民事第五庭 審判長法 官 匡 偉
法 官 何佳蓉
法 官 張庭嘉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 2 日
書記官 蔡庭復
附表：
土地部分 土地坐落 土地面積（m²） 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 地號 臺北市 信義區 ○○段○○段 000 8 1萬分之231 臺北市 信義區 ○○段○○段 000 34 1萬分之231 臺北市 信義區 ○○段○○段 000 973 1萬分之231 臺北市 信義區 ○○段○○段 000 91 1萬分之231 建物部分 建號 建物門牌 基地座落 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（m²） 附屬建物用途及面積（m²） 權利範圍 層次面積 1301 臺北市○○區○○路0段00號4樓 臺北市○○區○○段○○段000○000○000○000地號 鋼筋混凝土造、5層 全部 4層、87.5 陽台、15.91
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