臺灣高雄地方法院民事判決
113年度訴字第1323號
原 告 李明君
訴訟代理人 游朝義律師
王琬華律師
薛智友律師
被 告 叩門的雅比夏婚禮工作室即徐苡涵
訴訟代理人 蘇伯維律師
上當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年4月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1 項但書第2、3 款定有明文。本
件原告起訴時，其訴之聲明為：㈠被告應將坐落於高雄市○○
區○○段○○段000○號建物（建物門牌高雄市○○區○○○路00號，
下稱系爭建物）騰空遷讓返還予原告。（卷一第11頁）㈡被
告應給付原告新臺幣（下同）50萬6,328元暨自起訴狀繕本
送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被
告應自民國112年11月21日起至系爭建物騰空遷讓返還予原
告之日止，按月給付原告新臺幣（下同）84,388元；嗣於11
3年3月22日具狀變更聲明為：㈠被告應將系爭建物騰空遷讓
返還予原告及其餘全體共有人。㈡被告應給付原告50萬6,328
元暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之
5計算之利息。㈢被告應自112年11月21日起至系爭建物騰空
遷讓返還予原告及其餘全體共有人之日止，按月給付原告84
,388元（卷一第93頁）；又於114年2月12日具狀變更聲明為
：㈠被告應將系爭建物騰空遷讓返還予原告及其餘全體共有
人。㈡被告應給付原告42萬1,940元暨自起訴狀繕本送達之翌
日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自11
2年11月21日起至系爭建物騰空遷讓返還予原告及其餘全體
共有人之日止，按月給付原告84,388元（卷二第115頁），
經核與前開規定相符，應予准許，合先敘明。
乙、實體事項：
一、原告主張：
㈠原告為系爭建物之共有人及其坐落基地即同段000、000、
000地號土地（下稱系爭土地）之唯一所有人。被告未經
同意擅自占用系爭建物，原告自得依民法第767條第1項規
定，本於所有人之物上請求權，請求被告騰空遷讓返還系
爭建物予原告及其餘全體共有人。又被告自112年6月21日
起無權占有系爭建物並經營婚紗店，依社會通常之觀念，
受有相當於租金之利益。而系爭建物附近之店面租賃行情
約為每月每坪1,364元，（計算式：30,000元÷22坪＝1,36
4元，元以下四捨五入，下同），被告占有系爭建物之總
面積為511.31平方公尺即154.67坪，故若將系爭建物出租
，每月租金為21萬970元（計算式：1,364元×154.67坪＝2
1萬970元）。又原告之持份為5分之2，自得依民法第179
條規定，請求被告返還自112年6月21日起至起訴之日（共
5個月）止，相當於租金之不當得利42萬1,940元（計算
式：210,970元×5個月×2/5＝42萬1,940元），及自起訴之
日起至騰空返還前，按月給付8萬4,388元（計算式：210,
970元×2/5＝8萬4,388元）。
㈡被告縱抗辯因訴外人丙○○、甲○○、乙○○於111年12月10日將
系爭建物以每月8,000元出租予訴外人丁○○，並同意丁○○
可將租賃物一部或全部轉租【下稱系爭租約㈠】，系爭租
約㈠載明租期自112年2月1日起，惟2月1日至同年3月31日
為裝潢期免付租金。丁○○再於112 年4 月9 日以每月19,0
00元，租期自112年6月20日至122年6 月19日，將系爭建
物出租予被告【下稱系爭租約㈡】云云，惟系爭租約㈡租金
顯低於市價即每月每坪1,364元，乘以系爭建物一樓面積
即97.88平方公尺應為4萬386元（計算式：97.88×0.3025×
1364＝40386.2668，小數點以下四捨五入），又系爭租約㈠
㈡價差距達一倍，且僅出租系爭建物一樓而未將二至五樓
出租，是上開種種悖於常情等節，足見系爭租約㈡不實在
，被告所辯無理由。
㈢綜上，爰依民法第767條第1項、第179條規定提起本訴，
並聲明：⑴被告應將系爭建物騰空遷讓返還予原告及其餘
全體共有人。⑵被告應給付原告42萬1,940元，及自起訴
狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息
。⑶被告應自112年11月21日起至系爭建物騰空遷讓返還
予原告及其餘全體共有人之日止，按月給付原告8萬4,388
元。⑷願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
被告為經營婚紗事業，於112年6月20日向丁○○合法承租
系爭建物1樓【即系爭租約㈡】，是被告係因租賃而占有
使用系爭建物。又系爭建物之共有人丙○○與乙○○、甲
○○係父親與子女關係，而原告係丙○○之胞姊，系爭建
物原係丙○○父親戊○○之遺產，丙○○與原告則因遺囑
而分別繼承系爭建物5分之3、5分之2，嗣丙○○各讓與5
分之1持份予其女乙○○、其子甲○○，而系爭建物坐落
土地原係訴外人己○○所有，於111年3月18日贈與原告；
己○○為戊○○之配偶，亦為原告與丙○○之母，系爭建
物與系爭土地之所有權，原係戊○○與己○○各別持有，
惟因系爭建物係有保存登記建物，應可推知戊○○之建物
坐落於配偶己○○之土地，必然得到己○○之同意，因此
系爭建物乃有合法坐落土地之權源。系爭建物既由丙○○
、乙○○、甲○○及原告4人共有，且丙○○、乙○○、
甲○○之所有權持份業已過半數，依民法第820條第1項本
文之多數共有人實施管理共有物之規定，將系爭建物出租
予丁○○，再由丁○○出租予被告，因此被告係合法承租
系爭建物用於婚紗事業，於租賃期間内自有權使用系爭建
物而毋庸遷讓返還予全體共有人，且無對原告乃至全體共
有人構成不當得利，原告之聲明均無理由等語置辯，並聲
明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項如下（卷二第91頁至第92頁）：
㈠系爭土地為原告於111年3月18日由其母己○○贈與而持有，
系爭建物本由己○○於56年3月27日因買賣而取得，後於100
年5月16日，由原告因遺囑繼承而持有5 分之2 ，另再由
丙○○取得5 分之3 ，丙○○再以贈與為由贈與予甲○○、乙○○
各持有5 分之1。
㈡丙○○、甲○○、乙○○於111年12月10日將系爭建物以系爭租約
㈠（卷一第149頁），租賃予丁○○，系爭租約㈠載明租期自1
12年2月1日起，惟2月1日至同年3月31日為裝潢期免付租
金。丁○○再於112 年4 月9 日以每月19000 元，以系爭租
賃㈡（卷一第147頁）將系爭建物出租予被告。
㈢被告現占有使用系爭建物。
㈣被告均有按月給付系爭租約㈡所載價金。
四、本件爭點如下：
㈠原告請求被告將系爭建物騰空返還予原告及其餘全體共有
人有無理由？
㈡原告依民法第179條規定請求被告給付原告42萬1,940元及
法定遲延利息，及自起訴日起至系爭建物騰空遷讓日止，
按月給付原告84,388元有無理由？
五、得心證之理由：
㈠按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數
及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計
逾3分之2者，其人數不予計算；民法第820條第1項著有明
文。經查：系爭建物由原告因遺囑繼承而持有5分之2，丙
○○取得5分之3後，丙○○再以贈與為由贈與予甲○○、乙○○各
持有5分之1乙情，為兩造所不爭執【見不爭執事項㈠】，
復有系爭建物課稅明細在卷（卷一第47頁至第58頁），自
堪認定。是無論以人數或持有應有部分計算，丙○○、甲○○
、乙○○（下稱丙○○等3人）將系爭建物出租於第三人即丁○
○使用等行為，均得認已過半數，核與民法第820條第1項
之規定相符，縱原告表示反對，因其為系爭建物4位共有
人中之1人，應有部分亦僅佔5分之2，仍無礙丙○○等3人基
於共有人多數決所為之「有權」出租予丁○○，至原告另主
張：丙○○為符合民法第820條第1項規定，而蓄意將其建物
持分贈與甲○○、乙○○云云，惟此部分除空言指摘外，原告
尚無其他證據可佐其說，其主張要屬無據，自不可採。
㈡原告另爭執系爭租約㈠㈡之真正，主張被告無權占用系爭建
物云云，惟查：
⑴據證人庚○○於審理證稱：被告是伊配偶，其等一起經營
婚紗工作室，當時是被告先在591網站上找到系爭建物
的廣告，第一次去看系爭建物時是丁○○帶看，當時屋況
非常糟糕，整棟堆滿雜物還都是白蟻，牆壁的輕鋼架也
掉下來了，看完之後很掙扎要不要租，因為屋況太糟糕
了，但因為系爭建物的地點很好，面積也夠大，加上丁
○○說施工期不用算租金，經過考慮後才決定承租，並且
將談定租金為1萬9,000元，不過要簽10年，但開始施工
後，發現整棟都會漏水，只好再跟丁○○談，不然整棟工
程我們都做完，但上面樓層也讓我們租，丁○○就同意並
談好2至5樓租金是31,000元，但因為當時有資金問題，
一開始說好之後再補契約，不過後來發現樓上漏水非常
嚴重，我們就不敢再簽約，但先談好還是以每月支付31
,000元方式使用上面的空間，最後整個裝修工程都有做
完，全部花費差不多是350萬元等語（卷二第92頁至第9
5頁）；證人丁○○於審理證述：丙○○的父親是我以前的
客戶，後來他父親過世後，系爭建物就一直閒置，中間
曾有鄰居去檢舉有蚊蟲、登革熱，我有去幫忙處理過幾
次，到第三次時發現因為已經13、14年沒有動過，系爭
建物都長出樹來了，柱子裂開，天花板也脫落，我就跟
丙○○說要不要來處理一下，丙○○本來不太想處理，我就
跟他說不然租給我，我來處理並且將系爭建物整理好，
丙○○考慮後答應，至於租金8000元是因為本來就沒有刻
意說要租到多少，簽到20年也是想說系爭建物這樣可以
保留比較久，我都有給付租金予丙○○，而我自身獲利就
是整理完系爭建物後轉租後租金差價，一開始我先張貼
廣告，也有刊登在591網站上，被告就來找我，他們是
很喜歡地點，但覺得屋況太糟糕，我當時也有如實告知
系爭建物的情形，之後我們就協議，屋頂和屋後的樹林
我來處理，其他屋內如糞管堵塞等就由被告處理，本來
被告是先租一樓，但後來發現樓上不整理一樣會影響到
一樓，被告才決定他們也願意整理樓上，我就同意也租
給他們，不過二樓以上的部分我們還沒有簽約，因為屋
況太糟糕，被告說他們要先做看看之後再考慮要不要簽
長約，但被告都有給租金，是以轉帳方式各支付19,000
元及31,000元等語（卷二第95頁至第99頁）；證人丙○○
於審理證述：我是因父親緣故認識丁○○，系爭建物是家
族房子，是我從小居住的地方，很有感情，但現在屋況
非常糟糕，只要下雨就漏水嚴重，丁○○跟我說可以幫忙
處理，我就便宜租他，也答應他可以轉租，我希望的只
是把房子整理好可以留下來當祖厝，至於丁○○要租多少
錢我不干涉，對我來說錢不是最重要的，後來丁○○告知
有人承租，對方花了很多錢整修，但整修後漏水還是很
嚴重，我就也把系爭建物二樓以上租給丁○○一起處理，
丁○○也告訴我是由同一個租客承租及整理，至於租金丁
○○有時用匯款，有時交付現金，我都有收到等語（卷二
第131頁至第135頁），綜觀上開證人證詞，就系爭建物
基於何種原因先以系爭租約㈠出租予丁○○後，再以系爭
租約㈡轉租予被告等情均互核可明，且依其等證詞可知
，丙○○為求能有人代為管理及整修系爭建物，始將之租
賃予丁○○並應允可再行轉租他人，嗣後被告再與丁○○約
定租賃系爭建物，並承諾負擔該屋修繕費用，以此減少
租金數額且延長租賃年限等情為真，被告又提出系爭建
物前後整修照片、估價單、整修項目明細、丙○○中國信
託銀行帳戶（帳號：000000000000號）存款交易明細（
卷二第85頁至第86頁、第123頁、第125頁、第147頁）
，顯見被告確實將系爭建物整修完畢至可供營業程度，
益證證人證述非妄，從而被告與丁○○、丁○○與丙○○等3
人間確有租賃關係存在，被告抗辯因租賃系爭建物而對
該屋具有合法使用權利乙情，自為可採。
⑵又按當事人主張有利於己之事實，就其事實負有舉證之
責，民事訴訟法第277條定有明文。原告固主張系爭租
約㈠㈡租金過低，又以丙○○證述未收到系爭建物2樓以上
租金等為據，認系爭租約㈠無對價而未成立租賃關係，
是系爭租約㈠㈡非真正，被告占有系爭建物無法律上原因
云云，惟查：丙○○等3人為求系爭建物能妥善保存，始
委由丁○○管理且未收取高額租金，又因被告需負擔修繕
費用，丁○○遂將租金降低等情，業經本院認定如前，是
以，被告與丁○○及其與丙○○等3人間簽訂系爭租約㈠㈡時
，依租賃標的物狀況、彼此履約之能力、使用用途，締
約當事人間之關係等主、客觀因素，本諸自由意識及平
等地位自主，決定締結租約內容及租賃期間、租金數額
等條款內容，核屬契約自由、私法自治原則之體現，尚
無從以租金數額，即認定系爭租約係被告與證人間為通
謀虛偽之意思表示，又據丙○○證述：2樓以上還沒有收
，我會跟他要等語（卷二第134頁），可見丙○○僅是遲
延收取租金而非分文不取，自難據此認系爭租約㈠有如
原告主張無對價關係而無效等情，此外，原告並未能再
提出證據以實其說，是其主張即難參採。
⑶綜上，本件被告抗辯依租賃關係而占有使用系爭建物，
非無權占有乙情，應堪認定，是原告依民法第767條第1
項規定，請求被告返還系爭建物，洵非有據，不能准許
。
㈢末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，
民法第179條定有明文。惟查系爭建物係丙○○等3人有權出
租被告使用，被告並非無權占有，且已依約給付租金予出
租人，自難謂有何不當得利，原告此部分之請求均屬無據
，應予駁回。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定，
請求被告應將系爭建物騰空返還予原告及其他全體共有人，
及應給付原告42萬1,940元，暨被告應自112年11月21日起至
系爭建物騰空返還予原告及其餘全體共有人之日止，按月給
付原告8萬4,388元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁
回，則其假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 5 月 29 日
民事第二庭 法 官 楊景婷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 29 日
書記官 黃雅慧