臺灣高等法院臺南分院民事判決
112年度重上字第96號
上 訴 人 劉清田
訴訟代理人 張靜律師
被 上 訴人 昭志工業股份有限公司
兼法定代理人 陳明焜
共 同
訴訟代理人 劉展光律師
上列當事人間請求終止借名登記等事件，上訴人對於中華民國11
2年7月14日臺灣臺南地方法院第一審判決（110年度重訴字第326
號）提起上訴，本院於114年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
㈠伊為興建數學博物館，經由訴外人鴻運多不動產開發有限公
司（下稱鴻運多公司）業務人員林煥天、鄭素霞仲介，於民
國105年9月22日向訴外人和信興實業股份有限公司（下稱和
信興公司）購買坐落臺南市○○區○○段00、00、00-0、00
0、000、000、000-0、000、000、000、000地號等11筆土地
（下以各地號分稱，合稱系爭土地），買賣價金新臺幣（下
同）1億1,200萬元，雙方簽立有不動產買賣契約書（下稱系
爭買賣契約），同日並與訴外人第一商業銀行（下稱第一銀
行）新化分行簽訂不動產買賣價金信託契約書（下稱第一份
信託契約），伊並簽發伊為法定代理人之快樂三秒數學文化
股份有限公司（下稱快樂三秒公司）面額1,120萬元支票（
發票日105年10月30日）用以支付第二期款，及簽發面額6,9
80萬元、1,980萬元之支票（發票日105年11月15日）用以支
付第三期款。嗣因第一銀行新化分行無法以伊個人名義辦理
貸款，伊遂轉向被上訴人陳明焜借款1億1,200萬元，約定按
週年利率百分之4計息，陳明焜則要求伊將其中00、00、00-
0、000、000、000、000-1、000、000、000等10筆土地【其
中00-0土地於105年11月2日分割出00-0土地，之後00-0、00
0、000、000、000、000土地與00土地於110年11月9日合併
為00土地；合併後之00土地於111年12月7日再分割出00-0土
地；又上訴人於原審審理及提起上訴時，均漏未於聲明中記
載請求被上訴人昭志工業股份有限公司（下稱昭志公司）移
轉登記之標的包含00-0土地，嗣於114年3月4日具狀載明00
土地分割出00-0土地之事由，併將00-0土地增列至第二項上
訴聲明中，經核與民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項
第2款基礎事實同一之要件無不合，應予准許；故上開10筆
土地經異動後，現地號為00、00、00-0、00-0、000-0、000
等6筆土地，下稱00地號等6筆土地】借名登記在昭志公司名
下，000土地借名登記在陳明焜名下以為擔保，故伊於105年
11月17日將系爭土地分別變更登記至昭志公司及陳明焜名下
。伊並自106年1月1日起，按月給付陳明焜借款利息37萬3,3
33元，計至108年3月13日（借名登記終止日）止，已給付共
計933萬3,325元之利息；及支付土地仲介費272萬元與鴻運
多公司。
㈡伊為求土地完整，另於105年11月20日以2,328萬8,850元向訴
外人陳清源等人購買同段000地號土地（下稱000土地），
復因積欠陳明焜2,300萬元（借款960萬元購買000土地，及
當時累計至108年6月之借款1,340萬元），而依陳明焜之要
求，以借款2,300萬元抵償土地買賣價款，於108年7月28日
簽立土地買賣（附買回）契約書（下稱附買回契約），將13
0土地出售予陳明焜，並為一年內買回之約定。
㈢嗣因陳明焜對外聲稱00地號等6筆土地及000土地均為其所購
買，伊遂於108年3月13日、同年月28日終止兩造間就00地號
等6筆土地及000土地之借名登記關係，昭志公司、陳明焜自
應將00地號等6筆土地及000土地返還登記為伊所有。此外，
伊為擔保前開1億1,200萬元之借款債務，將00地號等6筆土
地所有權移轉與昭志公司，000土地所有權移轉與陳明焜，
若認兩造間無借名登記關係，應認伊亦與其二人間就上開土
地另成立信託讓與擔保契約關係，則昭志公司、陳明焜應於
伊清償上開借款之同時，將00地號等6筆土地及000土地移轉
登記為伊所有。又伊於108年10月4日、同年月8日向陳明焜
表示願買回000土地之意思，應認已生買回之效力。陳明焜
自應於伊給付2,300萬元後，將000土地移轉登記為伊所有。
㈣為此，依據借名登記契約關係、信託讓與擔保契約關係，請
求法院擇一判命昭志公司應將00地號等6筆土地、陳明焜應
將000土地移轉登記與伊；以及依據買回契約其他約定事項
第2點，及民法第379條第1項、第383條第1項規定，請求判
命陳明焜應於伊給付2,300萬元之同時，將000土地移轉登記
與伊。原審為伊敗訴之判決，即有未洽。並上訴聲明：⒈原
判決廢棄。⒉昭志公司應將00地號等6筆土地移轉登記為伊所
有。⒊陳明焜應將000土地移轉登記為伊所有。⒋伊給付陳明
焜2,300萬元之同時，陳明焜應將000土地移轉登記為伊
所有。
二、被上訴人則以：
㈠陳明焜於105年9月21日匯款1,000萬元至上訴人第一銀行大灣
分行帳戶，昭志公司於同年10月31日及11月21日各匯款1,12
0萬元及120萬元至上訴人臺灣中小企業銀行東台南分行帳戶
，及於105年11月2日簽發昭志公司為發票人，面額分別為6,
980萬元、1,980萬元之支票兩紙，替換上訴人所簽發以快樂
三秒公司為發票人之同額支票，並均已兌現，足證系爭土
地之全部買賣價金均係被上訴人所支付。又伊等係直接向和
信興公司購買系爭土地，並未委託仲介，上訴人也未提及仲
介費用，故未給付仲介費用。此外，上訴人有另向陳明焜借
款合計3,800多萬元，才會要每個月給付陳明焜利息37萬3,3
33元，該利息與00地號等6筆土地及000土地無關。因此，伊
等不僅為系爭土地登記名義人，亦為實際所有權人。
㈡兩造間就系爭土地並無成立上訴人所稱之借名登記契約，亦
無信託讓與擔保契約存在，上訴人應就其所主張有利於己之
事實負舉證責任。上訴人於原審及本院所提出之證物及聲請
傳訊之證人證言，均不能證明兩造間就系爭土地有成立借名
登記或信託讓與擔保契約之關係。且倘如上訴人所言，系爭
土地為上訴人向陳明焜借貸1億1,200萬元購買，伊等僅為借
名登記名義人，則伊等先將系爭土地全部買賣價金給付予和
信興公司，卻讓系爭土地處於隨時可被上訴人終止借名登記
之不利益，復無任何物權足以擔保上訴人確實向陳明焜償還
借款本息，則一旦之後上訴人終止契約，陳明焜僅剩下上訴
人將來不確定是否會按時給付之借款本息，此舉根本不符合
社會常情及當時陳明焜處於金主優勢地位之利益。又縱認兩
造就系爭土地有成立信託讓與擔保契約，然上訴人自承迄未
清償借款全數本息，自無權請求伊返還系爭土地。
㈢上訴人於108年10月4日及同年月8日，並未依附買回契約之約
定，提出2,300萬元之全額買回價金，其僅口頭表示要買回0
00土地，不生買回之效力。又上訴人未於簽立附買回契約後
一年內買回000土地，已不得再行使買回權。
㈣原審駁回上訴人之請求，於法並無違誤等語，資為抗辯。並
答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項為：
㈠上訴人與和信興公司於105年9月22日就系爭土地簽訂買賣契
約，嗣於105年11月2日，由00-0土地分割出00-0土地，於10
5年11月17日過戶予被上訴人後，再於110年11月9日由00、0
0-0、000、000、000、000、000土地合併為00土地，其中00
-0土地於111年12月7日再分割出00-0土地，故原出售之11筆
土地，現為00地號等6筆土地及000土地，但總面積不變（原
審補字卷第65-85頁；本院卷二第15-63頁）。
㈡系爭土地買賣之仲介人員林煥天、鄭素霞，均為鴻運多公司
業務人員，仲介費272萬元是由上訴人於105年11月24日以快
樂三秒公司名義（上訴人為法定代理人），簽發同額支票支
付予鴻運多公司，鴻運多公司於次日即同年月25日開具統一
發票交由上訴人收執（原審補字卷第244-246頁）。
㈢系爭土地由地政士陳淑玲、洪鴻成代辦過戶手續（原審補字
卷第276、286、290-291頁）。
㈣上訴人與和信興公司於105年9月22日在鴻運多公司營業所在
地臺南市○○區○○路000號簽訂系爭買賣契約，土地買賣總價
為1億1,200萬元，陳明焜當日未在場（原審補字卷第53-63
頁）。
㈤陳明焜於105年9月21日匯款1,000萬元予上訴人，上訴人即以
此款加上自有之120萬元，於次日105年9月22日簽訂系爭買
賣契約時，一併支付第一期款1,120萬元（原審補字卷第105
頁）。
㈥上訴人與和信興公司同意系爭土地買賣價金之交付，委由第
一銀行新化分行辦理價金信託，而於105年9月22日簽約當日
，上訴人以買方作為委託人兼受益人身分，與以受託人身分
之第一銀行新化分行簽訂第一份信託契約，賣方和信興公司
則為此信託契約之信託關係人（原審補字卷第95-102頁）。
㈦上訴人於105年9月22日簽約後支付系爭土地買賣價金第一期
款1,120萬元至第一銀行信託專戶，並於同日簽發其為法定
代理人之快樂三秒公司面額1,120萬元支票（發票日105年10
月30日）用以支付第二期款；復簽發快樂三秒公司面額6,98
0萬元及1,980萬元支票（發票日均為105年11月15日）用以
支付第三期款，均存入第一銀行信託專戶（原審補字卷第10
3-107頁）。
㈧上訴人於105年11月2日簽署聲明書交給鴻運多公司及其業務
人員鄭素霞與林煥天，其聲明主要為上訴人因貸款需求，將
變更以昭志公司作為買賣標的之登記名義人（原審補字卷第
109頁）。上訴人保證其與登記名義人間一切財務、法律等
事宜，均由上訴人自行與登記名義人協議處理之，上訴人與
登記名義人間有任何爭執，概與鴻運多公司及承辦人無關。
㈨上訴人於105年11月2日以授權人身分，與代理人昭志公司簽
立授權書，上訴人就00、00、00-0、000、000、000、000-0
、000、000、000土地共10筆土地之買賣、產權移轉事宜，
委任代理人昭志公司全權處理下列各項事宜：1.出售不動產
時，就買賣事實簽訂不動產書面契約、收款、點交房地事宜
。2.代理人就本買賣相關文件得代理本人簽署、用印。3.為
辦理履約保證，就簽訂契約及辦理其他相關手續等事宜。4.
買受不動產時，就買賣事實簽訂不動產書面契約、給付價金
及點交房地事宜。5.簽署為連帶保證人事宜。6.簽發擔保本
票事宜。7.辦理法院公證、印鑑證明申請、戶籍謄本申請。
8.其他（空白）（原審補字卷第111頁）。
㈩上訴人於105年11月2日以授權人身分，與代理人陳明焜簽立
授權書，上訴人就000土地之買賣、產權移轉事宜，委任代
理人陳明焜全權處理下列各項事宜：1.出售不動產時，就買
賣事實簽訂不動產書面契約、收款、點交房地事宜。2.代理
人就本買賣相關文件得代理本人簽署、用印。3.為辦理履約
保證，就簽訂契約及辦理其他相關手續等事宜。4.買受不動
產時，就買賣事實簽訂不動產書面契約、給付價金及點交房
地事宜。5.簽署為連帶保證人事宜。6.簽發擔保本票事宜。
7.辦理法院公證、印鑑證明申請、戶籍謄本申請。8.其他
（空白）（原審補字卷第113頁）。
上訴人、和信興公司、昭志公司及陳明焜4人於105年11月2日
簽訂不動產買賣契約書增訂特約事項（下稱系爭增訂特約
事項），內容略以：一、因甲方（即上訴人）應貸款銀行要
求，甲、乙（即和信興公司）雙方同意00、00、00-0、000
、000、000、000-0、000、000、000土地，變更昭志公司（
以下簡稱丙方）為不動產名義登記人，000土地為農業區，
名義登記人為陳明焜先生（以下簡稱丁方）。二、甲方開立
第三期105年11月15日到期支票兩張更換由昭志公司支付，
金額分別為1,980萬元整及6,980萬元整，往後貸款由眧志公
司自行處理，但甲方仍應與丙方、丁方負連帶責任。三、甲
、乙雙方於105年9月22日簽訂之系爭買賣契約，丙方和丁方
同意與甲方就上述契約書對乙方負相同之連帶責任等語。該
特約事項見證人欄為鴻運多公司及其法定代理人李應吉蓋印
，鄭素霞與林煥天亦於簽訂時在場（原審補字卷第115-117
頁）。
上訴人、昭志公司、第一銀行、和信興公司於105年11月2日
簽立第一銀行不動產價金信託契約增補協議書（第一次增補
），內容略以：爰甲（上訴人）、乙（第一銀行）、丙（和
信興公司）、丁（昭志公司及陳明焜）因台南市○○區○○
段00、00、00-0、000、000、000、000-0、000、000、000
、000土地不動產買賣案，於105年9月22日所共同簽訂之第
一份信託契約，信託契約之變更如下：一、約定丁方為委託
人。二、其餘部分，依第一份信託契約之約定等語（原審補
字卷第120-121頁）。
昭志公司依系爭增訂特約事項，由其法定代理人陳明焜於10
5年11月2日簽發昭志公司為發票人，面額分別為6,980萬元
、1,980萬元，發票日均為105年11月15日之支票2張，均交
予第一銀行新化分行邱俊偉存入第一銀行信託專戶，屆期
兌現，快樂三秒公司先前簽發面額分别為6,980萬元、1,980
萬元，票期均為105年11月15日之支票則自該專戶取出退還
上訴人（原審補字卷第107、118之1頁）。
昭志公司於105年10月31日匯款1,120萬元予上訴人，另於105
年11月21日匯款120萬元予上訴人（原審重訴卷一第52、53
頁）。
系爭土地於105年11月17日以105年11月2日買賣為原因，由和
信興公司將其中00、00、00-0、000、000、000、000-0、
000、000、000等10筆土地移轉所有權登記至昭志公司，另
將000土地移轉所有權登記至陳明焜名下（原審重訴卷一第2
1-31頁）。
上訴人與陳清源等人於105年11月20日簽訂土地買賣契約書，
由上訴人以每坪1萬5,000元，總價2,328萬8,850元買受
000土地（1,552.5963坪），於106年8月8日過戶至上訴人名
下（原審補字卷第142-148頁）。
上訴人與陳明焜於108年7月28日就000土地簽訂附買回契約
，契約內容載明由陳明焜以總價2,300萬元向上訴人買受000
土地，但有約定買方同意賣方得於簽約後一年內依原價買回
。嗣000土地於108年8月5日由戴宏基地政士代辦過戶手續，
以買賣為原因，由上訴人移轉所有權登記予陳明焜名下（原
審補字卷第152-154頁）。
上訴人與昭志公司、陳明焜於105年11月24日簽立協議書，內
容略以：承買人昭志公司陳明焜向出賣人和信興公司承買土
地坐落於○○區○○段000等地號，經地政機關鑑界測量後，鄰
地所興建之鐵皮屋（門牌台南市○○區○○路○段000號）一部分
及地上物占用到公塭段000、000土地，經與鄰地協商後，承
諾於106年2月28日前將占用部分拆除並清除。今劉清田同意
代墊5萬元交付給承買人做為保證金，鄰地所
有權人將占用之鐵皮屋拆除並以素地交付承買人後，再將該
保證金歸還劉清田。若鄰地所有權人逾期未清除，劉清田同
意該保證金由承買人沒收，做為鐵皮屋清除費用。恐口無憑
，特立此切結為據等語（原審重訴卷一第377頁）。
系爭土地之106年、107年、108年、109年及110年地價稅，其
中00、00、00-0、000-0、000土地均係由昭志公司繳納，
收據正本由昭志公司持有；000土地係由陳明焜繳納，收據
正本由陳明焜持有。系爭土地之權狀，係由被上訴人自105
年11月17日持有至今。
上訴人有如附表所示匯款予陳明焜，12張匯款委託書或匯款
申請書之附言都有載明「數學博物館...利息」字樣。
附表：
編號 日期 金額 1 106年7月19日 2,240,000元 2 106年10月26日 1,120,000元 3 107年1月11日 1,120,000元 4 107年1月16日 373,333元 5 107年2月7日 373,333元 6 107年3月29日 373,333元 7 107年5月25日 1,120,000元 8 107年8月10日 373,333元 9 107年11月20日 746,666元 10 107年12月11日 746,666元 11 108年1月22日 373,333元 12 108年3月4日 373,333元 合計 9,333,330元
楊英都於109年4月23日立下切結書，內容略以：「本人楊英
都…在此願意承認下列三件事情。一、本人曾經於106年在數
學博物館預定地上，當面徵求地主劉清田的同意，可以免費
在這片土地上繼續栽種水果，直到數學博物館開發案要進行
規劃施工，本人會無條件拆除。二、○○區○○○路土地真正買
主劉清田曾經於107年12月委託本人發包製做一條鐵鍊安裝
在○○○路旁邊出入口，費用總計二千元，劉清田當時已經支
付這筆費用給我本人。三、本人曾經於108年在數學博物館
預定地上，蓋一間鐵皮屋，事先有透過電話徵求地主劉清田
的同意，本人也向地主劉清田承諾只要數學博物館開發案要
進行規劃施工，本人會無條件拆除該間鐵皮屋。唯恐空口無
憑，特立此據證明。」等語，並於上開切結書簽名（原審補
字卷第258頁）。
上訴人與訴外人陳彥宇於109年10月21日簽訂協議書，內容略
以：一、甲方劉清田為00、00、00-0、00-0、000、000、
000、000、000-0、000、000、000、000等13筆土地的真正
所有權人，這些土地目前正在訴訟中，甲方劉清田已經於去
年控告陳明焜侵佔劉清田的土地。二、乙方（即陳彥宇）因
為在甲方的土地附近蓋房子，為了車輛進出方便，希望甲方
能同意讓乙方的車輛經過甲方的土地，使用期間自即日起至
110年12月31日止，乙方為了答謝甲方同意出借土地方便乙
方的車輛進出，乙方願意以甲方與乙方的名義各捐一萬元給
附近廟宇，並於簽名之後二週內完成這項捐款。三、甲方同
意讓乙方的車輛經過甲方的土地，使用期間自即日起至110
年12月31日止。甲方承諾不再向乙方收取任何租金與費用。
四、如果這片土地賣給他人，本協議書立即失效等語（原審
補字卷第298頁）。
四、得心證之理由：
㈠上訴人依終止借名登記契約後之法律關係，請求被上訴人將
00地號等6筆土地及000土地所有權移轉登記為上訴人所有部
分：
⒈按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名
義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為
出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關
係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁
止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並
類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字第99
0號判決要旨參照），惟借名登記為契約之一種，須當事人
互相表示意思一致，始能成立（最高法院102年度台上字第1
233號判決要旨參照）。另按借名登記契約存否，除就不動
產確有借名登記契約關係存在之直接證據外，亦得由不動產
係由何人出資購買、稅捐繳納人、事實上管理用益權人、所
有權狀保管人等間接證據推認之（最高法院98年度台上字第
1048號判決意旨參照）。本件上訴人主張其向被上訴人借款
1億1,200萬元，而將00地號等6筆土地及000土地借名登記與
被上訴人，以為借款之擔保，惟為被上訴人所否認，並抗辯
00地號等6筆土地及000土地為被上訴人所購買，兩造間並無
借名登記契約，故上訴人就兩造間有借名登記契約存在一節
，負有舉證之責。
⒉依據上訴人與和信興公司於105年9月22日簽立之系爭買賣契
約第四條第一款、第五條第二款及第六條第一款、第二款後
段分別約定：「第四條：付款方法 甲（即上訴人）乙（即
和信興公司）雙方同意買賣價款之交付，委由第一銀行新化
分行辦理價金信託，俾確保雙方權益。一、甲乙雙方簽訂本
買賣契約同時，甲方交付…1,120萬元整匯入信託專戶之銀行
帳戶。甲方並同時開立第二期款105年10月30日到期日支票
、金額1,120萬元整，第三期款105年11月15日到期日支票兩
張、金額1,980萬元整及6,980萬元整交付甲乙雙方所信託之
信託銀行。」、「第五條：貸款處理 甲方預定貸款抵付部
分買賣價款，並依下列規定辦理貸款、付款事宜：…二、甲
方貸款額少於預定貸款金額或貸款無法獲准時，甲方應於所
有權移轉登記前，將差額或尾款補足。」、「第六條產權
登記 一、甲方為登記名義人。二、…。所有權移轉登記與
貸款抵押權登記二項登記併同送件辦理。」，有系爭買賣契
約書附卷可查（原審補字卷第55-56頁）。依上開條款之約
定內容觀之，若上訴人無法辦理貸款，則無法辦理所有權移
轉登記之送件，亦即無法辦理系爭土地之所有權移轉登記予
上訴人名下，而上訴人自承第一銀行新化分行黃春長經理在
簽訂系爭買賣契約僅一個星期之後即變卦表明無法貸款，理
由是上訴人係以其個人名義購買系爭土地及申請抵押貸款，
不符合金融機構之放款條件等語（原審補字卷第19頁），因
此，系爭買賣契約雖係由上訴人訂立，然因上訴人申請貸款
無法獲准，自難以上訴人係系爭買賣契約之買受人即認上訴
人得依系爭買賣契約取得系爭土地之所有權。
⒊次查，依據上訴人與和信興公司，以及被上訴人共四方於105
年11月2日簽立之系爭增訂特約事項第一、三點約定：一、
因甲方（即上訴人）應貸款銀行要求，甲、乙（即和信興公
司）雙方同意00、00、00-0、000、000、000、000-0、000
、000、000土地，變更昭志公司（以下簡稱丙方）為不動產
名義登記人，000土地為農業區，名義登記人為陳明焜先生
（以下簡稱丁方）。…三、甲、乙雙方於105年9月22日簽
訂之不動產買賣契約書，丙方（即昭志公司）和丁方（即陳
明焜）同意與甲方就上述契約書對乙方負相同之連帶責任之
內容（原審補字卷第115頁），堪認上訴人與和信興公司並
未變動雙方成立之系爭買賣契約之契約當事人，僅係雙方同
意買受人變更被上訴人為系爭土地之「名義登記人」，以及
被上訴人同意就系爭買賣契約（按：應指給付價金部分）與
上訴人負連帶責任。惟系爭增訂特約事項並未就「上訴人為
何變更被上訴人為系爭土地之名義登記人」之原因，以及被
上訴人係基於何種法律關係而得登記為系爭土地之名義登記
人為約定。爰依本事件相關事證就此二部分認定如下：
⑴上訴人固主張依系爭增訂特約事項第一點使用之文字：甲、
乙雙方同意系爭土地變更被上訴人為「不動產名義登記人」
，足見兩造間成立上訴人借用被上訴人名義，而將系爭土地
登記在被上訴人名下之借名登記契約等語；惟查，本院審酌
系爭買賣契約第六條第一點乃約定「一、甲方為登記名義人
」（原審補字卷第56頁），因此，不論係系爭買賣契約使用
之「登記名義人」或系爭增訂特約事項使用之「名義登記人
」，應均僅係表示：「系爭土地登記在何人名下或名義下」
，尚無法僅憑系爭增訂特約事項第一點使用之「被上訴人為
不動產『名義登記人』」之文字，即得遽認兩造間成立借名
登記契約。
⑵茲審酌參與系爭買賣契約及貸款事宜之相關證人就為何簽立
系爭增訂特約事項之證述分敘如下：
①證人即第一銀行新化分行經理黃春長於原審結證稱：伊有看
過105年11月2日簽訂之系爭增訂特約事項，因為簽立系爭買
賣契約後，上訴人不夠錢，上訴人就找他朋友即昭志公司負
責人陳明焜出來買，所以才會簽立系爭增訂特約事項等語（
原審重訴卷二第151頁）；又黃春長另於偵查中結證稱：我
因銀行往來與劉清田、陳明焜認識，劉清田之前因為跟和信
興公司買賣土地，有跟第一銀行辦理信託契約，後來有變更
買方，我們是根據買賣契約，是延續原來的買賣契約，陳明
焜在這個買賣契約擔任新的買方（角色），之所以在系爭增
訂特約事項第二點記載貸款事項由昭志公司自行處理，是因
本來劉清田要跟第一銀行辦理貸款後來改成昭志公司，後來
沒有辦貸款，昭志公司有向第一銀行申請信用貸款，不是不
動產的貸款，因為還沒過戶不能借給他，一開始劉清田來申
請貸款時我們有收件，做評估，好像他負債比較多，所以總
行的評估是不能貸給他這麼多，我有跟劉清田說等語【臺灣
臺南地方檢察署（下稱臺南地檢署）108年度他字第2118號
卷二第65-66頁】；我是第一銀行負責不動產買賣價金信託
的業務，確認雙方交易過程順利履約，一開始是劉清田付款
，但後來第三期及第四期款及貸款也貸不下來，陳明焜是用
昭志公司名義向本行變更為出資人，當時變更名義時，陳明
焜沒有辦理貸款，本來是劉清田用快樂三秒公司名義付支票
，陳明焜簽了協議書後就改成昭志公司的支票，劉清田第1
筆是付履約保證金1,120萬元，第2筆也是1,120萬元等語（
臺南地檢署108年度他字第2118號卷一第63頁正、背面）。
②證人即時任鴻運多公司店長鄭素霞於原審結證稱：我在鴻運
多公司擔任店長，聲明書是我個人與我們公司的法務針對這
個事情作的聲明，當初會做此聲明，因為一般買賣買方會把
名義登記為自己，但是本案比較特殊，所以才會這個聲明書
。一開始是上訴人付的簽約款，後來是陳明焜接續後面的事
情，就是登記名義人是陳明焜，一開始簽約金是上訴人，後
面的錢是陳明焜付的，所以我們需要載明，如果雙方兩造日
後有爭議，我們要表明我們的立場，錢實際的情況我們不清
楚；授權書是我們公司的格式，我無法說上訴人當初跟我們
講什麼話。當初下斡旋金簽約是當事人，但中途有情況要變
更時，他一定要寫這個授權書，表示他同意做這樣的變更，
所以才需要授權書來做中途變更的情況，但兩造間的條件我
們不清楚等語（原審重訴卷一第207-211頁）；又鄭素霞另
於偵查中結證稱：當初地主是我找的，我是找林煥天來幫我
賣，因為是我們同一家公司，劉清田是林煥天的客戶，銷售
是林煥天找劉清田來買的。是劉清田支付仲介费272萬元給
我，我記得是用支票付給我們的（臺南地檢署108年度他字
第2118號卷一第62頁）；後面他們有變更買賣合約書的内容
，我們有到場關心，以我們的經驗這種狀況比較不多見，劉
清田後來有找陳明焜的時候，我們也會有點擔心，以後會有
狀況，因為一開始是劉清田來買的，所以我們是針對他，我
是拿授權書跟聲明書給劉清田跟陳明焜簽，聲明書是說因為
買賣雙方簽完約之後，我們仲介的工作已經完成，他們資
金、要登記誰的名字，就跟我們沒有關係了，簽聲請書的時
候他們都在場，我們仲介買賣合約的時候，針對的對象是劉
清田，劉清田跟陳明焜之間什麼關係我們不清楚，也沒有干
涉（臺南地檢署108年度他字第2118號卷二第23-24頁）等語
。
③證人即時任鴻運多公司經理林煥天於原審結證稱：我在鴻運
多公司擔任經理，我不記得原證8這份聲明書是誰打的。是
劉清田要買這塊地，錢跟仲介服務費都是劉清田付的，據我
所知，因為劉清田金流不足，劉清田向陳明焜、昭志公司借
貸，後續的事情都是代書在辦，後面我就不知道；簽訂聲明
書當天之所以要簽原證9、10這兩份授權書，是因為劉清田
跟陳明焜雙方的借貸關係，這是店長鄭素霞要做的程序，避
免以後有紛爭；後續很多文書都是店長鄭素霞在處理，我忘
記有沒有看過原證11之系爭增訂特約事項等語（原審重訴卷
一第217-219頁）。
④證人即正和地政事務所負責人陳淑玲於原審結證稱：因系爭
增訂特約事項第1項第2行變更昭志公司為不動產登記名義人
，另外農業區登記為陳明焜，就我理解這是借名；他們兩個
是借貸或借名我不清楚，我要強調的是因為上訴人無法辦貸
款，所以上訴人去找陳明焜，至於他們兩個之間如何談判是
他們兩個人自己的意願，因為根據11月2日就已經寫了這份
文字，我的認知就是借名等語（原審重訴卷二第53-54頁）
；又陳淑玲另於偵查中結證稱：因為劉清田貸款辦不下來，
去跟陳明焜借錢，陳明焜要求要登記在他名下，我們沒有為
了名字要換登記到昭志公司跟陳明焜的這件事情去找陳明焜
或是原賣家和信興公司，應該是劉清田跟陳明焜之間有簽個
類似借名登記的協議書。代書有參與協議，但是沒有定案，
劉清田跟陳明焜在陳明焜的公司原本要談借名登記的契約，
有代書參與，但是沒有結論，但是事後有登記陳明焜，所以
我猜是有協議成功，我沒有打電話叫劉清田一定要拿切結書
讓陳明焜簽，切結他是借名登記的，我只記得劉清田有打電
話問我說，他的保障在哪裡，我說可以叫陳明焜寫一個借名
契約的切結書，但是後來代書參與的那一次沒談成，這是在
簽完約貸款辦不出來，代書去協調但是協調沒成，事後劉清
田來問我，如果要登記在陳明焜名下的話他的保障，我才提
到借名契約的切結，可是我印象中陳明焜不簽，也就是不簽
才會產生這件訴訟，陳明焜認為錢都是他出的，劉清田認為
是他買的，但是他也沒有缴利息給陳明焜，如果算利息的話
，他出的錢也被吃掉了等語（臺南地檢署108年度他字第211
8號卷二第98-99頁）；本件土地買賣買主是劉清田，我們負
責代書登記，在本件土地買賣過程中，陳明焜在第三期款劉
清田無法支付的時候出現，第一期款是劉清田匯款到履約保
證帳戶、第二期款是劉清田開立支票，第三期、第四期款是
劉清田有開支票但無法兌現，所以劉清田與陳明焜簽了一份
協議書，由陳明焜代付第三期及第四期款項，協議書上面有
載明劉清田同意把土地登記在陳明焜名下，協議書包括買賣
雙方、仲介公司都有簽署等語（臺南地檢署108年度他字第2
118號卷一第62頁背面）。
⑤證人即正和地政士事務所合夥人洪鴻成於原審結證稱：我不
確定是不是105年11月17跟上訴人去陳明焜的公司，我拿系
爭土地買賣的權狀要過去給陳明焜。我無法確定是否當天上
訴人要求被上訴人簽切結書，印象是上訴人要求我做這件事
，就是說要寫類似借名、切結是上訴人買的。(後稱）借名
要改成註明兩造間是登記給昭志公司及陳明焜的切結書。因
為上訴人說這個土地是他買的，因為他錢沒有辦法付，所以
請求陳明焜幫他付款，上訴人要求陳明焜要簽這個切結書證
明是上訴人買的，但是陳明焜拒絕簽署等語（原審重訴卷二
第68、69頁）；又洪鴻成另於偵查中結證稱：劉清田簽完買
賣合約之後，他原本要用買的這筆土地以劉清田名義辦理貸
款，後來銀行沒有核准，然後劉清田就找了昭志的負責人陳
明焜來幫他付錢，我印象他們有寫個約定，就是簽系爭增訂
特約事項。這一份特約事項的内容是劉清田有先去找陳明焜
講，他們兩個講好之後，有找我跟和信興公司，有簽這個增
訂特約事項，文字内容我印象是和信興公司寫出來的，我印
象中他們有律師，再給甲乙丙丁簽名；至於為何是簽增訂特
約事項，不重簽合約書，是以特約事項來變更原本簽合約書
的内容，特約事項第一點就有說，這些土地變更昭志公司為
不動產登記人，農地就是登記給陳明焜等語（臺南地檢署10
8年度他字第2118號卷二第75-76頁）。
⑥證人即和信興公司經理王明瑞於原審結證稱：土地登記名義
人為何會由上訴人更換為昭志公司及陳明焜，都是蔡淑瀅在
處理。我知道土地登記名義人有變更，至於為何要做這樣的
變更，好像是一銀貸款有問題，那是遊樂區等語（原審重訴
卷二第467頁）。
⑦證人即和信興公司職員蔡淑瀅於本院結證稱：第一次是與劉
清田簽，簽完只知道他有什麼原因要改為昭志公司，所以要
變更合約，我們就又跟昭志公司有約出來重新簽一份合約，
所以劉清田我見過兩次，陳明焜我見過一次。我說和信興公
司有跟昭志公司重簽合約，就是原審補字卷第115-117頁的
系爭增訂特約事項。我說簽系爭增訂特約事項，就是要由昭
志公司來買，至於為何這份合約要由劉清田來負連帶責任，
我不記得，只知道劉清田在當時有找朋友進來投資，所以後
來又補簽該份特約事項。簽這個特約事項後，公司有討論，
因為公司不清楚劉清田與昭志公司間的關係是如何，所以只
要錢有順利進來，不管是劉清田匯的還是昭志公司匯的都當
做有給付土地的買賣價款。因為第一份買賣契約是劉清田跟
我們公司簽的，後來他又去找了昭志公司來簽這份特約事項
，公司也怕他們跑掉，所以才牽劉清田來做大頭。所謂做大
頭是因為他就是第一個來跟我們簽約的人，我們就認定他是
買方。系爭增訂特約事項的第一點第2-3行「變更昭志公司
為不動產名義登記人」、第4行「000土地名義登記人為陳明
焜」中「名義登記人」是公司請的法律顧問看過，說OK了，
我只是負責用印。至於名義登記人的意思是什麼我無法回答
等語（本院卷四第188-193頁）。
⑧綜核上開證人證言，黃春長乃係證稱：係上訴人找陳明焜出
來買，所以才簽系爭增訂特約事項，陳明焜在這個買賣契約
擔任新的買方（角色）等語；而陳淑玲則證稱：他們兩個是
借貸或借名我不清楚，根據11月2日就已經寫了這份文字，
我的認知就是借名等語；另洪鴻成則證稱：上訴人要求我請
陳明焜寫類似借名、切結是上訴人買的，但是陳明焜拒絕簽
署等語；其餘證人鄭素霞、林煥天、王明瑞、蔡淑瀅等人則
證稱不知道為何如此變更或證稱不知道上訴人與陳明焜間之
關係或條件為何等語。本院審酌證人陳淑玲乃因系爭增訂特
約事項記載變更昭志公司為不動產登記名義人，另外農業區
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網