所有權移轉登記等
臺灣高等法院 臺中分院(民事),重上字,113年度,179號
TCHV,113,重上,179,20250527,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決
113年度重上字第100號
上 訴 人 曾昶智 住○○縣○○鄉○○路0段000號0樓 訴訟代
理人 洪志賢律師
複 代理人 林宏炫律師
訴訟代理人 曾國珍
被 上訴人 蕭清松
訴訟代理人 蔡得謙律師
蔡奕平律師
上列當事人間所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國113
年6月14日臺灣臺中地方法院111年度重訴字第312號第一審判決
提起上訴，本院於114年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
　　主　文
上訴駁回(原判決主文第三項減縮為「上訴人應自○○縣○○鄉○○段0000地號土地遷離，並將前述土地及其上如附圖所示編號1334A〈面積707.56平方公尺〉倉庫、編號1334B〈面積19.65平方公尺〉廠房倉庫點交予被上訴人」）。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
　　事實及理由
壹、程序方面：
　　按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。 但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟 法第446條第1項但書、第200條第1項但書第3款定有明文。 查上訴人於原審提起之本訴，原係請求被上訴人應將○○縣○○ 鄉○○段0000地號土地(重測前為○○段00地號，下稱系爭土地) 所有權移轉登記予上訴人，於本院減縮為僅請求移轉登記系 爭土地應有部分所有權16分之13(下稱系爭應有部分)所有權 (本院卷一第265頁)；又被上訴人於原審提起之反訴，原請 求上訴人應自系爭土地遷離，並將系爭土地及如附圖所示編 號1334A(面積707.56平方公尺)倉庫、編號1334B(面積19.65 平方公尺)廠房倉庫、編號1334C(面積0.31平方公尺)倉庫點 交予被上訴人，嗣於本院主張因「編號1334C(面積0.31平方 公尺)倉庫」部分現已滅失，不請求點交(本院卷一第330、3 58頁)，均屬減縮應受判決事項之聲明，核與前述規定，並 無不合，自應准許。　
貳、兩造之陳述：
一、本訴部分：
　㈠上訴人主張：伊於民國110年8月20日與被上訴人簽訂不動產 買賣契約（下稱系爭契約），約定伊將系爭應有部分以新臺 幣（下同）5373萬元出賣予被上訴人，伊已於同年9月16日



就系爭應有部分所有權移轉登記予被上訴人，被上訴人已給 付簽約款、用印款及完稅款(合稱自備款)，共計1074萬6000 元，惟未依系爭契約第2條、第4條約定於同年12月22日前辦 妥銀行貸款手續完竣核撥尾款4298萬4000元，並代償系爭土 地原所設定如附表一所示抵押權擔保之債務並塗銷抵押權。 伊於111年1月7日發函催告被上訴人應於文到7日內繳納價金 、代償上開抵押債務及塗銷抵押權等，如逾期未履行，將依 約解除契約不另通知等語。被上訴人於同年月10日收受後仍 未履行，系爭契約至遲於同年月18日已生解除契約效力。倘 認斯時未生解約效力，因被上訴人遲延未給付剩餘尾款2000 萬元，伊再於113年12月16日當庭對被上訴人為解除契約之 意思表示。系爭契約既已解除，被上訴人取得系爭應有部分 所有權為不當得利，爰依民法第259條第1款、第100條規定 ，擇一求為命被上訴人將系爭應有部分所有權移轉登記予伊 之判決。(原審駁回上訴人之本訴，上訴人不服提起上訴)。 上訴聲明：⒈原判決關於本訴(除減縮部分外)部分廢棄。⒉上 開廢棄部分，被上訴人應將系爭應有部分所有權移轉登記予 伊(上訴人於原審之本訴聲明逾上開部分，不在本院審理範 圍，茲不贅敘）。　　
　㈡被上訴人則以：合作金庫銀行股份有限公司(下稱合庫)聲請 臺灣彰化地方法院(下稱彰化地院)以90年度執全字第442號( 下稱第442號)假扣押強制執行事件，查封系爭土地及附近土 地上未辦保存登記建物，其中編定臨時建號○○段(下同)000- 0、000-0、000-0、000-00、000-00、000-00、000-00、000 -00建物(以下各建物分稱其臨時建號)之查封登記(下稱系爭 查封登記)，遲至111年1月25日始塗銷完畢；且上訴人遲未 依系爭契約第12條第13款約定，將雙方約定買賣在內之原納 稅義務人永豐餘建設開發股份有限公司（下稱永豐餘建設公 司）有事實上處分權之臨時建號000-00、000-00、000-00、 000-00建物（合稱永豐餘建物）辦理納稅義務人名義變更為 伊（下稱稅籍變更），及使伊取得事實上處分權，經伊發函 催告上訴人辦理，仍未獲辦理，伊不得已乃自行與該公司洽 商而於同年5月23日成立買賣契約，以2000萬元之價金取得 永豐餘建物事實上處分權，並於同年月24日付款完畢，該建 物稅籍於同年月27日變更予伊，伊始能辦理貸款核撥。伊未 能在110年12月22日前辦妥貸款銀行核撥貸款，確屬非可歸 責於伊之事由所致，上訴人依系爭契約第10條約定解除契約 ，自屬無據。又伊就原應給付之尾款4298萬4000元，得依兩 造間約定扣除伊向永豐餘建設公司支付之上開價金2000萬元 。倘認無法依約扣除，因伊就上開支付予永豐餘建設公司之



價金2000萬元，對上訴人有不當得利或無因管理之債權，伊 自得擇一請求權對上訴人為抵銷。伊已於111年5月30日將剩 餘尾款2298萬4000元(4298萬4000元-2000萬元=2298萬4000 元)匯入兩造約定以板信銀行台中分行為受任人之履約保證 專戶（下稱履保專戶），故已就價金清償完畢。上訴人以伊 給付遲延為由再於113年12月16日當庭以口頭為解除契約意 思表示，亦不生解約效力等語置辯。答辯聲明：上訴駁回。二、反訴部分：　　
　㈠被上訴人主張：系爭契約約定買賣在內之建物，除系爭土地 上之000-00、000-00、000-00地上物 (000-00部分現已滅失 )占用系爭土地部分者外，尚包含永豐餘建物在內。依系爭 契約第2、9條約定，上訴人應於111年9月20日前點交標的物 予伊，且上訴人就買賣標的物應於伊給付尾款之同時騰遷完 畢，點交予伊使用管業；第12條第13款約定上訴人應於點交 土地同時點交地上建物交由伊接管。永豐餘建物除其中一部 分業經伊依另案即彰化地院108年度訴字第1091號（下稱第1 091號）確定判決聲請強制執行而經同院111年度司執字第60 088號強制執行事件(下稱第60088號執行事件)執行點交外， 尚餘如附圖編號1334A所示倉庫、編號1334B所示廠房倉庫( 下稱1334A、1334B建物)，未經上訴人點交。爰依系爭契約 ，請求上訴人應自系爭土地遷離，並將系爭土地及1334A、1 334B部分建物點交予伊，並陳明願供擔保請准為假執行之宣 告。(原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴。被上訴 人於原審之反訴聲明逾上開部分，不在本院審理範圍，茲不 贅敘）。並答辯聲明：駁回上訴。
　㈡上訴人抗辯：系爭契約至遲已於110年1月18日發生解除效力 。縱認斯時未合法解除。因被上訴人尚欠價金2000萬元未付 ，伊再於113年12月16日當庭對被上訴人為解除契約之意思 表示，系爭契約業已解除，被上訴人請求履行契約，為無理 由。縱認系爭契約尚未解除，惟該約所約定買賣標的不包含 永豐餘建物，被上訴人請求點交1334A、1334B建物，為無理 由。倘認買賣標的包含永豐餘建物，因被上訴人尚欠2000萬 元尾款，伊就被上訴人之反訴請求，自得據為同時履行抗辯 。至被上訴人抗辯以其向永豐餘建設公司支付之2000萬元價 金予以扣除，欠缺契約依據；另被上訴人對伊並無不當得利 或無因管理債權，所為抵銷抗辯，亦屬無據等語。並聲明： 原判決關於反訴(除減縮部分外)部分廢棄；上開廢棄部分， 被上訴人第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。　　參、本院之判斷：
一、本訴部分：　　




　㈠上訴人主張其於110年8月20日與被上訴人簽訂系爭契約，約 定其將系爭應有部分以5373萬元出賣予被上訴人。被上訴人 於同年月26日將簽約款537萬3000元，同年9月11日將用印款 268萬6500元、完稅款268萬6500元，共計1074萬6000元，均 存入履保專戶。上訴人於同年9月10日將系爭應有部分所有 權移轉登記予被上訴人，惟被上訴人就尾款4298萬4000元， 未依第2條約定於同年12月22日前辦妥貸款手續完竣核撥等 情，為被上訴人所不爭執，並有系爭契約（原審卷一第17至 23頁）附卷可憑，堪以採信。
　㈡系爭土地及附近土地上未辦理保存登記建物情形：　⒈查合庫前以對曾國珍(上訴人之父)、胡淑玲、曾許玉梨、曾 金英等人（下稱曾國珍等人）之債權，聲請對曾國珍等人為 假扣押執行，經第442號假扣押執行事件查封曾國珍、曾許 玉梨名下系爭土地應有部分4分之3，及重測前○○段(下同)00 地號(即系爭土地)與00-0、00-0、00-0、00-00、00-0、00- 0、00-0、00-0、00-0、00-00、00-00、00-0等13筆土地， 合庫再於93年8月17日持債權憑證聲請強制執行，經同院93 年度執字第14125號(下稱第14125號)事件調上開假扣押執行 卷執行，於93年9月22日測量查封前開土地上未保存登記建 物，並經彰化縣北斗地政事務所(下稱北斗地政)編定臨時建 號(下同)000-0至000-00（下稱合庫查封建物），於同年10 月25日查封登記在案，彰化縣稅捐稽徵處就上開查封建物編 定稅籍編號00000000000號等情，為兩造所不爭執（本院卷 一第124至125頁），並有本院調閱之第442號卷、第14125號 卷㈦內93年9月3日囑託查封及測量函、93年9月22日查封筆錄 、北斗地政囑託登記簡復表及測量成果圖（下稱附圖甲）、 93年11月2日囑託鑑價函、上開稅籍編號之房屋稅籍證明書 等件在案可憑。
　⒉上訴人前於103年3月7日取得系爭土地應有部分16分之1所有 權，再於106年6月13日因拍賣而取得系爭土地應有部分4分 之3所有權，此有上訴人提出之（110年7月29日列印）土地 登記謄本可憑(原審卷一第25頁)，亦堪認定。　⒊000-00、000-00、000-00、000-00建物（下稱000-00等4建物 ，或永豐餘建物）部分：
　　⑴000-00等4建物均坐落於系爭土地上，為兩造所不爭執，堪 以認定。訴外人○○以信華食品股份有限公司（法定代理人 為曾許玉梨）為債務人，聲請強制執行。000-00等4建物 ，經彰化地院100年度司執字第946號事件拍賣，由永豐資 財股份有限公司（該公司於109年11月17日變更名稱為永 豐餘建設公司）於102年11月27日承受並於103年6月25日



取得法院核發之權利移轉證書，由該公司取得所有權，此 經本院調閱上開執行事件卷宗查明無誤，堪以認定。　　　⑵嗣永豐餘建設公司以藍潔國際開發有限公司(下稱藍潔公司 )及其法定代理人曾國珍（合稱藍潔公司等2人）為被告， 主張永豐餘建設公司將如第1091號判決附圖（下稱附圖乙 ）所示編號D、E（1樓至2樓）、F（1樓至2樓）、G（1樓 至4樓）、H、I、I1、I2部分出租予曾國珍，惟該租約已 終止。且藍潔公司等2人除占用承租範圍，亦占有其他不 屬於原租賃範圍者即附圖乙編號A、A1、B、B1、C、E（3 樓）所示建物，合計無權占有附圖乙編號A至I2建物，而 訴請其2人遷讓返還建物，經第1091號判決曾國珍應自附 圖乙編號A、A1、B、B1、C、D、E、F、G、H、I、I1、I2 所示建物遷出；藍潔公司應自附圖乙編號D、E、F、G、H 、I、I1、I2所示之建物遷出，並均應將上開建物返還與 永豐餘建設公司。嗣藍潔公司等2人上訴，經本院110年度 上字第203號判決駁回上訴，藍潔公司等2人提起上訴，因 本件被上訴人(即蕭清松)自永豐餘建設公司受讓上開建物 事實上處分權而承當訴訟，再經最高法院111年度台上字 第1138號裁定駁回藍潔公司等2人之上訴而確定，為兩造 所不爭執，並有歷審判決及確定證明書（原審卷一第341 至300頁）附卷可憑。嗣蕭清松持上開確定判決聲請強制 執行，經彰化地院第60088號執行事件於112年6月5日及同 年8月17日就該確定判決應遷讓返還內容為一部執行點交 ，有上開執行筆錄附於本院調閱上開執行卷宗可憑。 　⒋000-0、000-0、000-0、000-00、000-00、000-00、000-00、 000-00建物、000-00地上物部分（合稱000-0等9部分）：　　合庫於110年12月14日向第442號事件聲請撤銷假扣押，經執 行法院調查結果認合庫查封建物其中對債務人曾國珍查封之 000-0等9部分，並未有併案或調卷執行情形後，在111年1月 22日囑託北斗地政塗銷查封登記，北斗地政於同年月25日塗 銷登記完畢，為兩造所不爭執（本院卷一第204至205頁）， 並有上開執行案卷在案可憑，堪以認定。
　⒌上訴人於本院主張合庫查封建物於查封後，系爭契約簽約前 有增建等情，為被上訴人所不爭執（本院卷一第361頁）， 固堪採信。惟上訴人所稱增建部分既於簽訂系爭契約前已附 合於各棟查封建物，則系爭契約所稱買賣在內之建物自包含 所買賣建物於查封後增建部分在內，併此說明。　㈢系爭契約（以下未記載契約名稱者，指系爭契約）約定買賣 在內之標的，尚包含永豐餘建物：　　
　⒈第1條約定之買賣標的，除系爭應有部分外，並約定「含未保



存登記之所有建物均在買賣之內(此部分不計價)」；第12條 第13款約定「地上登記在第三人名下未保存登記建物（含水 、電並應註銷臨時建號000-00、000-00號）一併買賣在內， 賣方應負責將第三人名下納稅義務人名義變更為買方所有， 並由買方取得事實上處分權，於點交土地同時點交由買方接 管，絕無異議。」（原審卷一第17、22頁）。被上訴人主張 買賣在內之地上建物，除納稅義務人原為國滎企業有限公司 （下稱國滎公司）之000-00、000-00建物、000-00堆置筒（ 下稱000-00等3地上物)占用系爭土地之部分(本院卷一第200 至256頁）外，尚包含永豐餘建物等語。上訴人於本院除不 爭執第1條約定買賣在內者包含000-00部分，並稱第12條第1 3款所定買賣在內建物僅為000-00、000-00建物等情，否認 買賣在內之建物有包含永豐餘建物。
　⒉經查，上訴人於原審已不爭執系爭契約約定其將系爭土地， 包含永豐餘建物【即系爭契約第12條第13款：「地上登記在 第三人名下未保存登記建物(含水、電並應註銷臨時建號000 -00、000-00號）」，未點交部分詳如附圖所示編號1334A( 面積707.56平方公尺)倉庫、編號1334B（面積19.65平方公 尺）廠房倉庫、編號1334C（面積0.31平方公尺）倉庫】在 內（不計價）出售予被上訴人等語（原審卷二第122頁）； 於本院亦不爭執：第12條第13款之永豐餘建物（稅籍編號00 000000000號建物）納稅義務人名義於111年5月27日變更為 被上訴人等情（本院卷一第148至149、205頁）；且其於113 年8月27日提出之上訴理由狀自承：第12條第7款及第13款有 特約約定系爭土地之抵押權及座落其上之永豐餘建設公司所 有之建物如何排除等語（本院卷一第87、90頁）。堪認上訴 人前已自認系爭買賣之標的包含永豐餘建物。依民事訴訟法 第200條第1項規定，被上訴人就此部分主張即無庸舉證。　⒊上訴人於本院嗣就上開事項雖撤銷自認，改稱第1條所定者不 含永豐餘建物（本院卷一第206頁），並辯稱僅含000-00建 物云云，再更正為僅含000-00部分云云；另稱第12條第13款 約定建物僅限000-00、000-00建物云云（本院卷一第150、2 16至217、300頁）。惟按自認之撤銷，除別有規定外，以自 認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴 訟法第200條第3項定有明文。因被上訴人不同意其撤銷自認 ，上訴人自應舉證證明其前開自認內容與事實不符。經查：　　⑴上訴人雖主張：因伊於締約時，系爭土地上僅000-00(堆置 筒)部分為伊使用，故第1條買賣在內建物僅指000-00之殘 餘部分，因該建物所占面積甚微，方約定不計價，否則焉 有不計價之理。至坐落系爭土地上之000-00等4建物，因



屬永豐餘建設公司所有，非伊能支配，且上開建物均為外 觀宏偉之鋼筋混凝土造建物，其造價不斐，當無可能會同 意不計價售出，故非該條約定範圍云云（本院卷一第216 、298頁），並提出000-00等4建物外觀照片為證（本院卷 一第313至325頁）。惟查：
　　①000-00部分於查封時大部分占用00-0地號土地，其主要用 途為「堆置桶」，主要建材為「鐵皮鐵架造」，為兩造所 不爭執（本院卷一第207、200頁），並有前述附圖甲及北 斗地政囑託登記簡復表可憑。嗣原審至現場測量時，就00 0-00地上物部分測量如附圖編號1334C所示面積0.31平方 公尺占用系爭土地，為兩造所不爭執。其後於本院審理中 ，上訴人主張000-00堆置桶，現已不存在，現場僅地上殘 留白色澱粉部分，為被上訴人所不爭執(本院卷一第266、 330頁)，故000-00地上物部分現已未占用系爭土地。　　②上訴人雖主張由曾國珍、藍潔公司與國滎公司於109年8月1 5日以協議書所訂立共同開發契約，可知國滎公司有將000 -00部分交給曾國珍使用，上開地上物當時已殘破，曾國 珍認為他可以處理該地上物，故系爭契約所稱買賣在內的 建物是指000-00部分云云，並提出上開協議書為證（本院 卷二第9至15頁）。惟依該協議書之內容可知，此協議書 係在系爭契約於110年8月20日簽訂前1年所簽訂，國滎公 司、藍潔公司與曾國珍當時係約定由國滎公司出資以藍潔 公司名義向彰化地院優先承買108年度司執字第521號事件 拍賣之不動產(○○段00-0、00-0、00-00地號土地)，因此 三方共同簽訂該協議書；而上開不動產並未包含000-00部 分所坐落之00、00-0地號土地，且該協議書並未提及有關 上訴人所稱國滎公司有將000-00部分交給曾國珍使用等情 。是該協議書不能證明系爭契約第1條約定買賣在內之建 物僅有000-00部分，而不包含其他建物。　　　③上訴人於111年8月15日委請律師寄予被上訴人之台中大全 街270號存證信函載有：「第12條第13款所載之『地上登記 在台端第三人名下未保存登記建物』等語……台端與本人簽 立契約之時，早已明知該建物非本人所有，且早已於簽立 系爭契約之前，即與永豐餘建設公司取得聯繫，詳知建物 為永豐餘建設公司所有……」等語，有兩造不爭執其形式真 正之存證信函在卷可憑(本院卷二第33、56至57頁)。則上 訴人於上開存證信函中已自承第12條第13款約定之建物， 確有包含永豐餘建物。
　　④曾國珍曾於110年12月30日以藍潔公司法定代理人名義簽立 委任書予陳○○，其內容載明：茲為○○縣○○鄉○○段00地號農



地上之未保存登記建物納稅義務人名義變更，特授權耘家 集團陳○○女士全權代立授權人向目前建物納稅義務人協商 應補代償之金額及交還房屋等一切事宜。處理建物特約事 項：1.處理建物之金額上限不得高於2000萬元。2.超過20 00萬元之差額不得從藍潔公司及曾昶智的土地買賣之價金 扣除。3.低於2000萬的價差也絕不向滙歐公司所(索)取。 4.此委任書有效期間為110年12月30日至111年1月6日等語 ，有兩造不爭執為真正（本院卷一第364頁)之委任書附卷 可憑(原審卷一第335頁）。綜合該委任書所載意旨，反面 解釋即如取得建物之價金未逾2000萬元部分得由藍潔公司 及上訴人的土地買賣價金扣除。又證人即兩造委任處理系 爭契約事宜（見系爭契約第6條約定）之地政士林○○於原 審就有關第12條第13款約定部分證稱：簽約時有約定賣方 去向永豐餘建設公司買回系爭土地上該公司所有建物後過 戶給買方，上訴人授權陳○○6天時間以2000萬跟永豐餘建 設公司談，但永豐餘建設公司要求2800萬，故無法談成， 買方為了把產權處理清楚，親自找永豐餘建設公司向該公 司買回等語 (原審卷一第200頁）。證人陳○○亦證稱：簽 約過程林○○有提到未保存登記建物要先處理好才能貸款， 賣方要確保權利全部都可以移轉給買方。原本在做買賣時 ，賣方就有說已經跟永豐餘討論金額，後來賣方父親(指 曾國珍)有給其6天委託其跟永豐餘建設公司談，但因為賣 方沒有付租金，稅籍過回來的交易價格沒有談攏，且授權 僅6天，賣方有說會自己去處理等語(原審卷一第322至324 頁）。上2證人之證述互核相符，並與前述委任書內容相 符，堪信屬實。綜上證述及委任書內容，可證曾國珍曾以 藍潔公司法定代理人名義出具上開委任書，委託陳○○向永 豐餘建設公司洽談永豐餘建物稅籍變更等事宜，且永豐餘 建物係屬系爭契約約定買賣在內且應辦理稅籍變更之建物 。
　　⑤上訴人雖主張系爭委任書為曾國珍以藍潔公司法代身分簽 立，而上訴人簽立予曾國珍之授權書僅授權曾國珍處理土 地，未包含其他部分，故該委任書效力不及於上訴人云云 ，並提出授權書為證（本院卷一第365頁）。惟被上訴人 抗辯該授權書有記載「授權辦理所有土地之不動產買賣契 約書暨買賣價金信託契約簽約事宜(包含2021/8/24)簽訂 之合約」，而其中「2021/8/24之合約」，即指曾國珍代 理上訴人與被上訴人於110年8月24日簽訂之協議書等語。 核對被上訴人提出兩造不爭執為真正之110年8月24日協議 書第1條定有「雙方於110年8月20日所訂立坐落○○縣○○鄉○



○段00地號土地(含未保登記建物)買賣契約，雙方同意變 更過戶流程，由買方先行報稅辦理過戶」等語（本院卷一 第119、124頁）。則該協議書所稱110年8月20日訂立之系 爭契約即有約定「含未保存登記之所有建物均在買賣之內 」，足證上訴人授權曾國珍處理買賣契約之範圍，包含有 關地上未保存登記建物之買賣部分，再佐以系爭契約係由 曾國珍代理上訴人簽訂等情(見系爭契約簽名欄，原審卷 一第23頁)，顯見上訴人授權簽訂系爭契約之代理人曾國 珍明知系爭契約約定買賣在內之建物包含永豐餘建物，否 則曾國珍豈會以藍潔公司名義委任陳○○向永豐餘建設公司 洽商永豐餘建物納稅義務人名義變更及建物買賣之事宜， 並載明買賣永豐餘建物金額超過2000萬元差額不得自上訴 人之買賣價金中扣除。　　
　　⑥上訴人另主張依(重測前)○○段於108年至110年間實價登錄 交易資料，建地每坪價格至少6萬元，附近農地每坪4萬29 75元，而本件交易每坪單價僅4萬5000元（計算式：5373 萬元÷1194㎡＝4萬5000元），顯然偏低，故買賣在內之建物 僅有無價值之000-00部分，不含永豐餘建物云云，並提出 上證1（建地部分）、上證2（農地部分）實價登錄資料為 據（本院卷一第157至168、249至250頁）。惟被上訴人予 以否認，並抗辯按上訴人於106年間法拍系爭土地應有部 分4分之3之價格為3100萬元換算結果，本件買賣之系爭應 有部分價格為3358萬1076元(31,000,000元÷(4,858㎡×3/4) =8508.3元；8508×4,858㎡×13/16＝33,581,076)。再以系爭 契約定總價5373萬元扣除3358萬1076元，價差2014萬8924 元與被上訴人買受永豐餘建物之價格2000萬元差距甚微等 語(本院卷二第110頁)，並提出上訴人拍定上開權利範圍 之權利移轉證明書為證(本院卷二第61頁)。上訴人對此則 陳稱106年法拍時至110年間簽訂系爭契約時，已相隔多年 ，地價已有波動，被上訴人上開計算金額並不可採云云。 審酌系爭委任書既明定授權陳○○洽談買受第三人名下建物 上限價格2000萬元，且未逾上限之金額得自系爭契約之價 金扣除，足見系爭契約買賣在內之建物顯具有相當之價值 ，顯與上訴人所稱並無價值之000-00堆置筒之殘餘部分不 符。況查，上訴人自稱其於簽訂系爭契約時，因已受強制 執行而陷於財務困窘之情狀，需錢孔急方會同意遠低於市 價之售價云云（本院卷一第154、100頁）。則上訴人陳稱 系爭契約售價偏低並欲以證明約定買賣在內之建物不包含 永豐餘建物云云，實無從為其有利之認定。　
　　⑵上訴人另主張：由第12條第13款約定內容可知該款所稱一



併買賣在內而上訴人應辦理稅籍變更部分，僅限於000-00 、000-00建物。因該建物稅籍名義人為國滎公司，故被上 訴人為確保取得上開建物之事實上處分權，於兩造簽訂系 爭契約時，邀請國滎公司派員參與，國滎公司因此指派與 國滎公司共同開發土地之訴外人陳○○前來參與簽約前之協 商，陳○○代表國滎公司保證同意變更000-00、000-00建物 稅籍為被上訴人所有，兩造方同意簽訂系爭契約，並將此 義務訂入系爭契約第12條第13款，依該約款上訴人僅有同 意將臨時建號000-00、000-00建物一併買賣，不包含坐落 系爭土地上之永豐餘建物云云。惟查：
　　①兩造訂立系爭契約時，滙歐公司（其負責人為被上訴人） 與藍潔公司（其負責人為曾國珍）同時簽訂另一份不動產 買賣契約書（下稱契約B），約定由藍潔公司將其所有00- 0、00-0、00-0、00-0、00-0、00-0、00-00、00-00（面 積合計1677.62坪）之土地、00建號（門牌○○縣○○鄉○○路0 段000號建物，面積698.18平方公尺，權利範圍全部）， 及上開土地之地上未辦理保存登記建物，一併買賣在內， 以總價金1億4343萬8220元出賣予滙歐公司。契約B第12條 第13款約定：「地上所有未保存登記建物（含水電及並應 註銷000-0、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00 號）一併買賣在內但不計價，賣方應將納稅義務人國滎企 業有限公司名義全部變更為買方，並由買方取得事實上處 分權，於點交土地同時點交由買方接管，絕無異議。」， 為兩造所不爭執（本院卷一第268頁），並有契約B在卷可 憑（原審卷一第269至277頁）。可知契約B第12條第13款 亦提及應註銷000-00、000-00等語，故不能僅以系爭契約 第12條第13款前段約定有關於「（含水、電並應註銷臨時 建號000-00、000-00號）」等內容，即認系爭契約此約定 所指買賣在內而應辦理稅籍變更者，僅限於000-00、000- 00號建物，不包含永豐餘建物。上訴人此部分主張，實不 可採。
　　②審酌本件附圖、滙歐公司依契約B請求藍潔公司履行契約之 另案即臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）111年度重訴 字第350號（該案上訴後由本院113年度重上字第57號事件 審理中）民事判決附圖(下稱附圖丙)編號G、G1部分（約 相當於000-00建物）、K、K1、K2、K3、K4部分（約相當 於000-00建物）位置（原審卷二第189頁）及上訴人提出 附圖丙之放大圖（本院卷二第37頁）比對結果，可知000- 00建物大部分位於00-0、00-00地號土地上、000-00建物 大部分位於00-0、00-0、00-0、00-00、00-00地號土地上



。核對契約B條款可知，此部分土地上之未辦保存登記建 物，均屬於契約B之買賣標的(原審卷一第274至277頁）。 上訴人自陳000-00、000-00、000-00建物之原納稅義務人 為國滎公司（本院卷一第301、359頁）；兩造亦不爭執國 滎公司於113年3月25日將包含000-00建物在內之建物稅籍 變更予滙歐公司（本院卷一第275頁、本院卷二第7頁）， 復有被上訴人提出之上開稅籍編號00000000000號房屋稅 籍證明書附卷可憑（本院卷一第200至282頁）。審酌系爭 契約與契約B係同時簽訂，契約B已明定國滎公司應辦理其 名下建物（包含000-00、000-00、000-00在內）之稅籍變 更予滙歐公司事宜，則上訴人所稱陳○○當時在場同意辦理 000-00、000-00稅籍變更等情，尚不能證明系爭契約所約 定買賣在內及應辦理稅籍變更之建物並未包含永豐餘建物 。　
　⒋綜上各節，上訴人所舉證據均不能證明系爭契約約定買賣及 上訴人依第12條第13款約定應辦理稅籍變更之建物，並未包 含永豐餘建物。上訴人既未證明所自認內容與事實不符，所 為撤銷自認，不生效力。　　
　㈣被上訴人就辦理銀行貸款手續完竣核撥等事項之給付遲延， 係出於不可歸責於己之事由，應不負給付遲延之責：　　　上訴人主張被上訴人未依第2條約定於110年12月22日前辦妥 銀行貸款手續完竣核撥，及依第4條約定以貸款代償附表一 之六信抵押債務及塗銷該抵押權(下稱銀行貸款手續完竣核 撥等)，應負給付遲延之責云云。被上訴人抗辯：伊未能如 期辦妥銀行貸款手續完竣核撥等，係出於不可歸責於伊之事 由等語。上訴人予以否認，並主張合庫債務依約應由被上訴 人負責代償，且上訴人應辦理稅籍變更之建物並不包含永豐 餘建物，被上訴人應負給付遲延之責云云。經查：　⒈關於塗銷系爭查封登記之約定及實際辦理情形：　　　⑴依系爭契約第2條、第3條、第4條、第12條第7款、第8款、 第9款約定(原審卷一第17至23頁)，雙方約定被上訴人依 約應按期將簽約款、用印款、完稅款(合計1074萬6,000元 ，合稱自備款)存入履保專戶，被上訴人給付用印款後， 同意上訴人動用履保專戶款項清償如附表二之1050萬元抵 押權所擔保債務並據以塗銷該抵押權登記；上訴人於110 年12月22日前辦妥買賣標的產權過戶後，被上訴人同意上 訴人動用履保專戶內買賣價金出款向合庫清償債務，及辦 理關於塗銷彰化地院第442號假扣押執行事件（兩造均不 爭執第12條第7款內容所載案號「110執全甲77字第110401 1913號」誤載，本院卷一第205頁)系爭查封登記。兩造亦



不爭執曾國珍曾代理上訴人與被上訴人於110年8月24日簽 訂協議書約定：「一、……賣方同意變更過戶流程，由買方 先行報稅辦理過戶。二、買方同意賣方先行動用已交付簽 約款中部分應清償私人借款塗銷抵押權，取回土地所有權 狀。三、自備款仍應按原合約時間入履保專戶，貸款若有 不足額俟貸款貸出同時補足。四、買賣契約除變動上述程 序外，其餘內容不便。五、本協議書視為買賣契約之一部 分。」等內容（本院卷一第119頁）。則兩造已依該協議 書變更同意上訴人提早辦理所有權移轉登記，並同意上訴 人先動用被上訴人給付之簽約款用以清償其私人借款等事 項，惟被上訴人所應給付之自備款及貸款期程並未改變， 仍依原契約之約定。
　　⑵證人林○○於原審證述：第12條第7款約定之意，因當時有債 權人合庫聲請查封未辦理保存登記建物，賣方要清償該筆 債務讓合庫撤回假扣押之聲請。該約定沒有載明要上訴人 來清償合庫債務的原因，因為那是上訴人欠的錢，應由上 訴人清償。該約定沒有載明要先塗銷抵押再辦理貸款之原 因，因為產權清楚權利沒有瑕疵是賣方應盡義務，不需要 寫。第12條第7款本來就是賣方處理，且系爭契約第8條已 寫的很清楚，賣方要擔保產權清楚、權利無瑕疵等語（原 審卷一第253至254、257至259頁）。證人陳○○於原審亦證 稱：其於系爭契約討論過程有在場，簽約時有討論賣方會 把永豐餘跟合庫假扣押部分處理掉，第12條第7款約定， 是指辦妥產權過戶時，買方的錢會進入履保專戶，履保專 戶會去代償，幫賣方清理之前債務。……一般產權清楚都是 賣方要處理，但本件因為賣方已經沒有錢，所以約定買方 先出款到履保專戶處理，並將這款項認定為價金之一部。 要代償過程中是賣方要去了解債務，買方將款項匯入履保 專戶，金流才清楚等語（原審卷一第320至322頁）。2位 證人之證述互核相符，可證兩造就合庫債務之清償，係約 定被上訴人依約將自備款存入履保專戶內，上訴人則動支 上開自備款以向合庫清償債務。　　
　　⑶兩造均不爭執被上訴人已依約將自備款即上開3筆款項合計 1074萬6,000元在110年9月11日之前存入履保專戶(本院卷 一第204頁)。上訴人亦自承其動支履保專戶內款項時有開 立本票予被上訴人以供擔保等情(本院卷一第152頁)。關 於被上訴人存入履保專戶之1074萬6000元自備款存提情形 ，依序為110年9月3日支出400萬元、110年9月6日支出30 萬元、110年9月14日支出600萬元，其用途均為上訴人動 支款項，再扣除開票費、信託費用等小額買賣相關費用支



出，迄110年9月14日止餘額僅43萬8957元，此有板信商業 銀行台中分行111年8月4日函附不動產買賣價金之信託帳 戶交易明細表在卷可憑（原審卷一第213至215頁）。查該 履保專戶內款項於110年9月3日及同年月6日支出合計430 萬元之用途，係用以清償對洪明隆所負債務即系爭契約第 4條一、（2）所稱如附表二所示1050萬元抵押權擔保之債 務；另上訴人於同年月14日動支600萬元，係用以清償上 訴人其他私人債務，並非合庫債務，以上均為兩造所不爭 執（本院卷一第151至152、175頁），堪以採信。則被上 訴人已依約將自備款存入履保專戶，經上訴人動用上述43 0萬元及600萬元後，餘額已不足供上訴人動支而清償合庫 債務。參以證人林○○證述：合庫債務本來就是要用履保專 戶的錢來清償，只是後來履保專戶的錢被動用，所以沒有 錢可以清償，事實上後來合庫債務也是買方清償等語（原 審卷一第259頁）；證人陳○○亦證稱：賣方無錢清償合庫 債務是因為有其他欠款，簽約時賣方有跟買方討論，先讓 賣方動撥履保專戶款項去清償其他債務等語（原審卷一第 324頁）。可證因上訴人動支履保專戶內600萬元清償其他 私人債務，致該帳戶餘額已不足供上訴人依原約定動支以 清償合庫債務並塗銷系爭查封登記。