臺灣高等法院民事判決
114年度上易字第77號
上 訴 人 呂學順
訴訟代理人 林忠儀律師
被 上訴 人 李學忠
訴訟代理人 陳志峯律師
複 代理 人 林耕樂律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華
民國113年1月31日臺灣桃園地方法院112年度訴字第1577號第一
審判決提起上訴，本院於114年4月29日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落桃園市○○區○○段○○○○段○000地號土地（下
稱系爭土地，重測前為桃園市○○區○○段000000地號土地，於
民國98年4月27日分割自同段166-10地號，下各以地號稱之
）原為訴外人楊春航所有，楊春航基於與兩造母親即訴外人
呂金連間租佃情誼，以及呂金連以其所有土地供楊春航作為
道路通行，於86年間承諾將系爭土地贈與予呂金連，惟礙於
當時法令限制無法移轉，而未辦理分割及移轉登記，呂金連
於86年間即向楊春航及4名子女即訴外人呂佳華、呂學貴以
及兩造（下合稱呂佳華等4人）表示要將上開受贈土地轉贈
該4名子女，伊及呂佳華各受贈21坪、被上訴人及呂學貴各
受贈61坪，且因當時土地相關事務均由被上訴人協助呂金連
處理，考量土地登記單一性及管理處分之便利性，呂金連與
呂佳華等4人於98年7月間，協議由被上訴人為出名人，伊、
呂佳華、呂學貴將各自依坪數換算應分得如附表所示之應有
部分，借名登記在被上訴人名下，並由被上訴人於98年7月1
0日簽立切結書（下稱系爭切結書），是兩造就伊應分得系
爭土地應有部分10000分之1236（下稱系爭應有部分）成立
借名登記契約（下稱系爭借名契約），伊以起訴狀繕本送達
被上訴人為終止系爭借名契約之意思表示，並選擇合併依民
法第541條第2項、第179條規定，請求被上訴人將系爭應有
部分移轉登記予伊等語。原審判決上訴人敗訴，上訴人不服
，提起上訴。上訴聲明：㈠、原判決廢棄。㈡、被上訴人應將
系爭應有部分移轉登記予上訴人。
二、被上訴人則以：上訴人主張楊春航將系爭土地贈與呂金連，
呂金連轉贈呂佳華等4人，並非事實，實際上係伊於81年、8
6年間向楊春航購買系爭土地，並於98年間登記為所有權人
，且長年保管系爭土地權狀並負擔地價稅，上訴人不可能基
於呂金連之轉贈而為系爭應有部分之實質所有權人，遑論與
伊成立借名登記關係。因上訴人所有門牌號碼桃園市○○區○○
街000號（下稱198號）房屋無停車空間，且呂學貴所有同街
192號（下稱192號）房屋有部分坐落在系爭土地上，故伊經
母親遊說後，同意將系爭土地位於192、198號房屋前之廣場
範圍，無償提供上訴人停車使用，而應母親要求簽立系爭切
結書，並非與上訴人成立系爭借名契約。縱然伊依系爭切結
書有贈與系爭應有部分予上訴人之意思，然伊已於112年4月
間撤銷該贈與之意思表示，上訴人非系爭應有部分之實質所
有權人，無權為本件請求等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴
駁回。
三、兩造不爭執事項（本院卷第160至161、162、221頁）：
㈠、楊春航於42年間登記為166-10地號土地（面積1,574平方公尺
）之所有權人（權利範圍全部），該土地之地目為私有農業
用地（田地），於84年12月30日註記本筆土地訂有三七五租
約（承租人邱賢鑽，出租人楊春航）（本院卷第127至130、
314至321頁）。
㈡、被上訴人、楊春航、邱賢鑽於81年4月29日簽立買賣契約書（
下稱系爭買賣契約）（本院卷第207至215頁）。
㈢、被上訴人所有門牌號碼桃園市○○區○○街000號房屋（下稱190
號房屋），及呂學貴所有之192號房屋均自83年3月起開始課
徵房屋稅（本院卷第111至113頁）；上訴人所有之198號房
屋自91年12月起開始課徵房屋稅（本院卷第405頁）。192、
198號房屋主要基地為同段119地號土地（重測前為桃園市○○
區○○段000000地號土地，下均以地號稱之）（本院卷第222
頁）。
㈣、楊春航於98年4月27日將166-10地號土地其中面積561.82平方
公尺部分，辦理分割為166-55地號土地，並於98年7月8日以
買賣為原因，將166-55地號土地全部移轉登記予被上訴人所
有，166-55地號土地100年11月8日地籍圖重測後編為系爭土
地（原審卷第47至51頁、本院卷第129至143頁）。
㈤、被上訴人於98年7月10日書立系爭切結書，被上訴人配偶黃牡
丹、呂學貴配偶李桂純為見證人（原法院112年度桃司調字
卷〈下稱原審調卷〉第34頁）。系爭切結書所載21坪面積換算
應有部分比例為系爭應有部分（本院卷第95至96頁）。
㈥、被上訴人於112年4月12日寄發存證信函（下稱系爭存證信函
）予上訴人，再於112年5月31日委託律師寄發律師函予上訴
人，上訴人均收受上開函文（112桃司調卷第36至38頁、本
院卷第359至361頁）。
㈦、被上訴人自98年7月登記為系爭土地所有權人迄今，持續保管
系爭土地所有權狀，並負責繳納歷年地價稅（原審卷第53至
79頁）。
四、本院得心證之理由：
㈠、按所謂借名登記關係，乃當事人約定，一方（借名者）經他
方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他
方之名義，登記為所有人或其他權利人，仍由自己管理、使
用、處分，是出名者與借名者間應有借名登記之意思表示合
致，始能成立借名登記關係。又不動產為登記名義人所有屬
常態事實，為他人借名登記者屬變態事實，主張借名登記者
，應就該借名登記之利己事實負舉證責任。
㈡、上訴人主張楊春航基於與呂金連間租佃情誼，以及呂金連提
供其所有之土地予楊春航作為道路通行，於86年間承諾將系
爭土地贈與呂金連，呂金連再轉贈呂佳華等4人，伊因此受
贈系爭應有部分，為系爭應有部分實質所有權人云云，固提
出證人呂金連、呂黃招之證述為憑。然查：
1.證人呂金連於本院證述：楊春航在上訴人居住房屋（即198
號房屋）坐落土地（即119地號土地）旁邊的土地上面蓋房
屋，蓋的離當時鄰房很近，導致沒有通道可以出入，我在楊
春航房屋的旁邊有一塊地，楊春航向我表示我的那塊地供他
及大家通行，他願意將前面的系爭土地給我補償等語（本院
卷第223至224頁）；其又證述：呂學貴、被上訴人所有的房
屋（即192號、190號房屋）坐落的基地（即系爭土地），是
被上訴人跟楊春航購買50坪取得的等語（本原卷第225至226
頁）；可見呂金連就系爭土地究係其受贈自楊春航而取得，
抑或被上訴人向楊春航購買而由被上訴人取得，前後證述矛
盾。且證人呂金連就楊春航何時表示要贈與系爭土地作為補
償、補償之範圍為何，以及其究係提供哪一筆土地供楊春航
通行等情，均無法具體陳述（本院卷第224至225頁），是其
於本院之證述，自難證明上訴人前揭主張為真。且對照證人
呂學貴提出之86年7月25日同意書暨附圖所示：「立同意書
人呂學貴今向楊春航君切結保證自承受座落蘆竹鄉蘆竹段16
6-11地號之土地所有權後，願無條件提供上列不動產予楊春
航君（或其指定人）如后附圖紅色部分（僅限六米寬）供作
道路永久通行使用..」（本院卷第267至269頁），可知楊春
航興建房屋而於86年間需通行他人土地作為道路，應係指呂
學貴所有之166-11地號土地（即119地號土地），要非證人
呂金連名下之土地，益徵證人呂金連證稱楊春航係因其提供
土地供通行而贈與系爭土地，與事實不符，礙難採信。又證
人呂黃招於本院證述：系爭土地係母親的土地；聽說系爭土
地是楊春航於86年間要補償母親的地，我聽母親說的，細節
不清楚等語（本院卷第227、230頁），可知呂黃招前揭所述
係聽聞自呂金連，非親身見聞，屬傳聞證據，而呂金連證述
不足採信，業如前述，自難憑此為上訴人有利之認定。
2.次查，被上訴人主張系爭土地其中50坪部分，係其於81年間
向楊春航購買得來一情，業據其提出系爭買賣契約書，內容
記載略以：甲方（即被上訴人，下同）以每坪3萬元、總價1
50萬元，向乙方（即楊春航，下同）購買166-10地號土地其
中50坪面積（如系爭買賣契約書附圖所示橘色部分）；本契
約成立同時，甲方一次以現金150萬元正付清，不另立收據
，收款金額明細：「桃園郵局帳號0000000-0、票號H000000
0，金額新台幣50萬元。合作金庫桃園支庫帳號000-00000、
票號K00000000，金額新台幣75萬元，其餘付現金。」；乙
方與丙方（即邱賢鑽，下同）有三七五租約存在，丙方同意
配合乙方出售，並按政府規定之租約權收取56萬2,500元之
承作金，並願放棄系爭土地上50坪之承作權。丙方同意配合
拋棄系爭土地內50坪之耕作權等語（本院卷第207至216頁）
。並有邱賢鑽於86年7月14日寄送被上訴人之存證信函，內
容略以：被上訴人於81年4月29日與楊春航、邱賢鑽訂立買
賣契約，原定辦理過戶時，稅金由楊春航與邱賢鑽共同負擔
....，經被上訴人、楊春航與邱賢鑽於86年7月11日協議變
更，就系爭買賣契約稅金負擔、分割費用變更為楊春航全數
負擔，特此通知等語（本院卷第121至123頁）可佐，足見被
上訴人、楊春航與邱賢鑽於81年間簽立系爭買賣契約，由被
上訴人購得系爭土地其中50坪，並支付價金完畢一情為真正
。
3.再觀證人即邱賢鑽女婿呂阿明到庭結證：系爭土地本來是楊
春航問我要不要買，我說不要買，楊春航才賣給被上訴人，
因為我是佃農，所以楊春航有分我錢，先拿80萬元給我，之
後又補了40萬元，這是第二次買賣；因為我實際耕作，所以
楊春航將補償金交給我；楊春航給我補償金共120萬元以前
，還有一次買賣，當時也是被上訴人向楊春航購買，當時佃
農是我岳父邱賢鑽；被上訴人第一次買土地時，楊春航把補
償金給我岳父，我岳父又拿給我，印象中是50萬元等語（本
院卷第239至242頁），核與166-10地號土地75年間登記之三
七五租約，承租人為邱賢鑽，出租人為楊春航等情相符（本
院卷第314至321頁），亦與系爭買賣契約所載佃農承作金56
萬2,500元相近（本院卷第209頁），堪認證人呂阿明之證述
可採。是上訴人辯稱其除81年間第一次向楊春航購買系爭土
地50坪外，另於86年間第二次向楊春航購買系爭土地部分面
積，應屬有據。另依證人呂學貴於本院結證：我跟被上訴人
要興建房屋，所以81年間跟楊春航購買166-10地號土地50坪
來蓋2間房子（即192號、190號房屋），購買的範圍就是系
爭買賣契約書之附圖橘色部分（本院卷第215頁）；我跟被
上訴人所有之192號、190號房屋坐落範圍大約70坪，超出先
前所購買之50坪，所以我跟被上訴人就超出的土地，再跟楊
春航購買土地；第二次在86年間，向楊春航購買166-10地號
土地543平方公尺，166-11地號土地500多平方公尺，當時有
簽書面契約，但時間太久，已經找不到；兩次購買166-10地
號土地之範圍合計起來就是現在系爭土地全部；166-10地號
土地我也有出資，但因為116-11地號土地登記在我名下，所
以將系爭土地登記在被上訴人名下；我購買116-11地號土地
後，楊春航說要經過116-11地號土地做1條馬路通行，所以
我出具同意書給楊春航，我母親是同意書的保證人等語（本
院卷第231至235頁），並有證人呂學貴提出之86年7月25日
同意書暨附圖可佐（本院卷第267至269頁），且與證人呂阿
明之證述及系爭買賣契約內容相當，並與166-11地號土地手
抄謄本、異動索引所載楊春航於86年2月25日以買賣為原因
，將166-11地號土地權利範圍全部移轉予呂學貴所有之登記
內容相符（本院卷第372、377頁），堪認證人呂學貴此部分
之證述，應非虛構，堪可採信。綜上可知，被上訴人係於81
年、86年間陸續向楊春航購買系爭土地，惟當時系爭土地為
私有農業用地，有農業發展條例第30條所定分割及移轉之限
制，有蘆洲地政事務所114年3月6日函可佐（本院卷第127頁
），故楊春航係於98年7月8日將系爭土地移轉登記予被上訴
人所有，準此，被上訴人主張其係向楊春航購買系爭土地而
於98年7月8日取得系爭土地所有權，洵屬有據。
4.從而，系爭土地係被上訴人基於81年、86年間買賣契約，於
98年7月8日辦理登記後取得所有權，要非楊春航贈與呂金連
，呂金連轉贈呂佳華等4人，由呂佳華等4人取得所有權之情
形。且上訴人所提事證，均無法證明楊春航將系爭土地贈與
呂金連作為補償，呂金連再轉贈呂佳華等4人，由呂佳華等4
人合意分配母親贈與之應有部分（本院卷第392頁），是上
訴人主張楊春航將系爭土地贈與呂金連，上訴人再受贈於呂
金連，而為系爭應有部分之實質所有權人云云，洵屬無據。
㈢、上訴人主張：伊因呂金連轉贈系爭應有部分，而與被上訴人
約定，將系爭應有部分借名登記在被上訴人名下，被上訴人
因此簽立系爭切結書，足證兩造間就系爭應有部分成立借名
契約云云，雖提出系爭切結書為憑。然查：
1.被上訴人於81年、86年間陸續向楊春航購買系爭土地，並於
98年7月8日取得系爭土地所有權，業如前述，是上訴人主張
被上訴人簽立系爭切結書之原因及經過，係因上訴人受呂金
連贈與系爭應有部分，上訴人為實質所有權人，而與被上訴
人約定將系爭應有部分借名登記在被上訴人名下云云，已顯
不可採，自難單以被上訴人簽立系爭切結書一舉，而認定兩
造間有系爭借名契約關係存在。
2.再按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條定有明文。所謂探求真意，應從該意思
表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認
知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而
為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩
造之權利義務是否符合公平正義（最高法院109年度台上字
第38號判決意旨參照）。系爭切結書雖載明：立切結書人即
被上訴人為系爭土地（面積543平方公尺）登記名義人，呂
佳華、上訴人實有土地權利各21坪，呂學貴有土地權利61坪
，今均信託登記立書人名下等語（原審調卷第34頁），然考
其簽立時點，乃被上訴人於98年7月8日取得系爭土地所有權
後簽立，且參證人呂黃招到庭結證：98年7月8日土地過戶登
記在被上訴人名下辦理好後，98年7月10日兄弟就談好，簽
好切結書；簽立切結書之原因，怕以後有糾紛才寫這張，我
們年紀都大，怕以後小孩不清楚我們的約定，所以寫下來等
語（本院卷第227頁），益徵兩造係在被上訴人取得系爭土
地所有權後，方商議切結內容，並簽立系爭切結書，與一般
借名登記契約關係，通常由當事人間先約定借名登記之範圍
及方式，再辦理所有權登記之情形迥異。且參以被上訴人於
112年4月12日寄送上訴人之系爭存證信函略以：本人前向楊
春航購買系爭土地，並登記於本人名下，後因母親（即呂金
連）再三向本人表示台端（即上訴人，下同）無地可用，希
望本人將系爭土地中劃21坪贈與台端。惟上開贈與並未辦理
權利移轉登記，本人依民法第408條第1項、第416條第1項第
1款撤銷贈與等語（原審調卷第36至38頁）；以及呂學貴證
稱：母親叫被上訴人簽系爭切結書，當時兄弟感情很好，因
為沒有地方停車，剛好買下那塊地，就作為大家停車使用等
語（本院卷第233至234頁）；可知被上訴人辯稱其係因母親
遊說而同意簽立系爭切結書一情，應可信實。綜合系爭切結
書簽立時點、動機及文義，可知被上訴人簽立系爭切結書之
真意乃其取得系爭土地所有權後，願意將系爭土地21坪部分
贈與上訴人，惟該贈與標的於當時未辦理物權移轉，仍登記
為被上訴人所有。
3.再按贈與物之權利未移轉前，贈與人得撤銷其贈與。其一部
已移轉者，得就其未移轉之部分撤銷之，民法第408條第1項
定有明文。查被上訴人自98年7月10日承諾贈與後迄今，尚
未移轉系爭土地21坪或系爭應有部分之所有權予上訴人，是
依上開規定，被上訴人得隨時撤銷兩造間之贈與契約。而被
上訴人業於112年4月12日寄送系爭存證信函，並於112年5月
31日委請律師寄發律師函，依民法第408條第1項規定向上訴
人為撤銷系爭土地21坪或系爭應有部分贈與之意思表示，經
上訴人收受系爭存證信函，並於112年6月2日收受上開律師
函，有系爭存證信函、律師函及送達回執可稽（原審卷第36
至38頁、本院卷第359至361頁），且為兩造所不爭執（本院
卷第393頁），是上訴人於112年4至6月間已合法撤銷兩造間
就系爭土地21坪或系爭應有部分之贈與契約，上訴人自不得
援引系爭切結書主張其為系爭應有部分之實質所有權人，及
其與被上訴人間成立系爭應有部分之借名登記契約關係。
㈣、從而，上訴人無法證明兩造間存有系爭借名契約，則其主張
以起訴狀繕本之送達為終止系爭借名契約之意思表示，並適
用民法第541條第2項規定及依不當得利法律關係，請求上訴
人為系爭應有部分之所有權移轉登記，自屬無據。
五、綜上所述，上訴人依民法第541條第2項、第179條規定，請
求被上訴人將系爭應有部分移轉登記予上訴人，為無理由，
不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨
指摘原判決不當，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核
與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 5 月 13 日 民事第二十一庭
審判長法 官 陳蒨儀 法 官 廖珮伶 法 官 羅惠雯附表：
姓名 系爭土地應有部分 計算式 上訴人 10000分之1236 21坪/（561.82×0.3025）＝0.12356(四捨五入） 呂佳華 10000分之1236 被上訴人 10000分之3764 呂學順 10000分之3764 正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 114 年 5 月 13 日 書記官 洪秋帆