臺灣高等法院民事判決
113年度重上字第70號
上 訴 人 張念慈
張定中
張一中
共 同
訴訟代理人 張智尊律師
馬叔平律師
被 上訴人 葉友華
陳偉民
共 同
訴訟代理人 姚本仁律師
何思瑩律師
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民
國112年8月31日臺灣士林地方法院112年度重訴字第201號第一審
判決提起上訴，本院於114年4月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審起訴請求：㈠確認被上訴人間就臺北市○○區○○
段○○段00000建號建物（權利範圍:全部，下稱系爭建物）、
同段000地號土地（權利範圍：72974分之3691，與系爭建物
合稱系爭房地）之買賣債權行為及所有權移轉登記物權行為
無效，㈡被上訴人陳偉民應將系爭房地以買賣為原因之所有
權移轉登記塗銷，回復登記為被上訴人葉友華所有，㈢葉友
華應將系爭房地以贈與為原因之所有權移轉登記塗銷，回復
登記為被繼承人張義成所有（原審卷第458-459頁），嗣於
本院就上揭第㈢項聲明更正為請求葉友華應將系爭房地以贈
與為原因之所有權移轉登記塗銷，回復登記為張義成之全體
繼承人公同共有（本院卷第373頁），核屬更正法律上之陳
述，依民事訴訟法第463條準用第256條規定，應予准許。
二、上訴人主張：被繼承人張義成於民國111年3月11日死亡，伊
及葉友華為張義成之繼承人。系爭房地為張義成所有，張義
成並未贈與系爭房地予葉友華，詎葉友華無權處分擅自於97
年3月10日以夫妻贈與為原因移轉登記系爭房地所有權予其
，再於109年12月4日以買賣為原因移轉登記予陳偉民，陳偉
民知悉上情，是被上訴人間買賣系爭房地係通謀虛偽意思表
示。因張義成已經死亡，伊代位張義成提起本件訴訟，爰依
民法第242條、第767條第1項中段規定及繼承之法律關係，
訴請為如事實及理由欄一聲明之判決。
三、被上訴人則以：張義成確實贈與系爭房地予葉友華，伊等間
買賣系爭房地並非通謀虛偽意思表示，上訴人未就張義成無
贈與系爭房地予葉友華之意思、葉友華無權處分擅自以夫妻
贈與為原因移轉登記系爭房地所有權、伊等間買賣系爭房地
係通謀虛偽意思表示等節，舉證以實其說，是上訴人主張無
理由等語，資為抗辯。
四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明：
㈠原判決廢棄。㈡確認被上訴人間就系爭房地之買賣債權行為
及所有權移轉登記物權行為無效。㈢陳偉民應將系爭房地以
買賣為原因之所有權移轉登記塗銷，回復登記為葉友華所有
。㈣葉友華應將系爭房屋以贈與為原因之所有權移轉登記塗
銷，回復登記為張義成之全體繼承人公同共有。被上訴人則
答辯聲明：上訴駁回。
五、上訴人主張系爭房地為張義成所有，張義成並未贈與系爭房
地予葉友華，葉友華無權處分擅自以夫妻贈與為原因移轉登
記系爭房地所有權予其，再以買賣為原因移轉登記予陳偉民
，被上訴人間買賣系爭房地係通謀虛偽意思表示等語，為被
上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠系爭房地原為張義成所有，於97年3月10日以夫妻贈與為原因
移轉所有權登記予葉友華，再於109年12月4日以買賣為原因
移轉所有權登記予陳偉民；張義成與葉友華於87年4月29日
結婚，張義成於111年3月11日死亡，上訴人及葉友華為張義
成之全體繼承人等情，有戶籍謄本、繼承系統表、系爭房地
查詢資料、異動索引可證（原審卷第78-88、208、220、226
-228、231-232頁），堪信為真。
㈡上訴人雖主張系爭房地為張義成所有，張義成並未贈與系爭
房地予葉友華，係葉友華無權處分擅自以夫妻贈與為原因辦
理移轉登記云云，並提出通緝書、臺灣高等檢察署111年度
上聲議字第2571號（下稱第2571號）處分書、張義成聲明書
、印鑑變更登記申請書、系爭房地管理費收支明細表為證。
惟查，張義成主張葉友華偽造土地登記申請書、所有權贈與
移轉契約書辦理系爭房地移轉登記，提告葉友華犯偽造文書
、行使偽造文書等罪，葉友華經傳喚後未到案，且拘提無著
，經臺灣士林地方檢察署（下稱士林地檢署）通緝，葉友華
到案後，士林地檢署檢察官偵查終結以111年度偵緝字第221
8、2219號為不起訴處分（原審111年度士司調字第440號〈下
稱司調〉卷第37頁，原審卷第318-321頁），是葉友華已經不
起訴處分，顯難認葉友華有上訴人所指之行使偽造文書犯行
。又張義成提告陳偉民犯詐欺、竊佔、誣告等罪，經士林地
檢署以111年度偵字第763號為不起訴處分，張義成不服聲請
再議，第2571號處分書駁回再議確定（司調卷第39-44、89-
92頁），可認定陳偉民並無詐欺等犯行。又張義成聲明書雖
手寫「…葉友華於109年11月11日離開本戶，並將本人個資證
件（戶口名簿、身分證、健保卡、印鑑、存摺、提款卡及房
屋權狀、土地權狀）全部竊走…葉友華偽造文書，違背本人
意思，非法買賣並移轉本人之不動產給陳偉民，本人毫不知
情…」等文字（同上卷第63頁），然此聲明書乃張義成個人
所書寫，並無其他證據可認其所寫內容為真。另系爭房地於
97年3月10日即已登記予葉友華，張義成於109年12月24日方
以印鑑遭竊為由，申請印鑑變更登記（同上卷第65頁），事
隔12餘年後方主張印章遭竊，有違一般社會常情，況上訴人
並未舉證證明葉友華於12餘年前有竊取張義成印鑑並無權處
分系爭房地所有權之行為，自不能以張義成申請變更印鑑證
明認張義成無贈與系爭房地予葉友華之意思。此外，丹鳳別
墅管理委員會110年7月至12月管理費收支明細表（同上卷第
67頁）記載收費戶名為「張家」，而葉友華為張義成之配偶
，與張義成居住於系爭房地（同上卷第27頁），葉友華自為
張家人無誤，是收支明細表無法證明系爭房地於110年7月至
12月仍為張義成所有。從而，依上訴人所提出之證據，無法
證明張義成未贈與系爭房地予葉友華，亦無法證明葉友華無
權處分擅自以夫妻贈與為原因就系爭房地辦理移轉所有權登
記。
㈢上訴人復主張被告以新臺幣（下同）960萬元買賣系爭房屋，
遠高於市價，且未進行履約保證，可知被上訴人間買賣系爭
房地為通謀虛偽意思表示云云。惟上訴人未舉證當時系爭房
地之合理價格為何，且系爭房地經鑑定於111年12月1日之合
理市場價格為1,130萬7,906元（原審卷第34頁），考量房價
上漲及整體市場趨勢，陳偉民於109年間以960萬元買賣系爭
房地，應屬合理之價格，並無上訴人所稱交易價格遠高於市
價之情形。又履約保證制度係買賣雙方基於交易安全而為之
選擇，並非不動產移轉之法定要件，買賣雙方未約定以履約
保證方式進行交易，不支付額外之履約保證費用，即辦理不
動產買賣，亦屬合理，是上訴人以系爭買賣未採取履約保證
方式，買賣應屬不成立云云，自屬無據。另上訴人始終不能
證明被上訴人間買賣系爭房地為通謀虛偽意思表示，是上訴
人此部分之主張，尚無可採。
㈣況系爭房地原為張義成所有，於97年3月10日以夫妻贈與為原
因移轉所有權登記予葉友華，再於109年12月4日以買賣為原
因移轉所有權登記予陳偉民等情，有系爭房地查詢資料、異
動索引可證（原審卷第208、220、226-228、231-232頁），
依民法第759條之1第1項「不動產物權經登記者，推定登記
權利人適法有此權利」之規定，自應推定陳偉民適法取得系
爭房地之所有權。又陳偉民前訴請張念慈、張義成遷讓房屋
事件，經原審以110年度訴字第197號（下稱第197號）判決
張念慈、張義成應將系爭房屋騰空遷讓返還予陳偉民，並就
主要爭點即陳偉民是否為系爭房屋之所有權人乙節，於判決
中肯認之（本院卷一第211-217頁），堪認陳偉民確為系爭
房地之所有權人。另葉友華以960萬元價格出售系爭房地予
陳偉民，被上訴人2人於109年11月11日簽訂買賣契約，陳偉
民於同年月12日、24日、同年12月7日分別匯款192萬元、66
萬2,142元、200萬元至葉友華所有臺灣銀行北投分行（下稱
臺銀）帳戶，葉友華於同年月12日自所有臺銀帳戶匯款100
萬元至內湖區農會帳戶，並臨櫃提款清償系爭房地之100萬
元貸款，同年月13日以清償為原因塗銷設定予內湖區農會之
120萬元最高限額抵押權，葉友華於109年12月4日以買賣為
原因將系爭房地所有權移轉登記予陳偉民，原因發生日為10
9年11月12日，葉友華同意陳偉民原應支付之尾款472萬元減
少為396萬2,479元，陳偉民於111年12月8日提領396萬2,479
元現金並交付予葉友華，葉友華於同日簽訂收據交予陳偉民
（司調卷第22-32頁之買賣契約，原審卷第208、220、226-2
28、231-232、408、416-418、464-466頁之系爭房地查詢資
料、異動索引、內湖區農會函、葉友華之臺銀存摺存款歷史
明細查詢、陳偉民之匯款憑條，本院卷一第229-235頁之收
據、陳偉民第一銀行存摺及內頁、照片），觀之被上訴人間
簽訂買賣契約、給付價金、清償系爭房地貸款、辦理所有權
移轉登記等行為，及收據記載「…因本件買賣標的（即系爭
房地）遭張念慈占用、致葉友華無法交屋與陳偉民，葉友華
同意陳偉民得自買賣價金中扣除757,521元，即陳偉民再支
付葉友華3,962,479元，葉友華當場收到陳偉民支付之3,962
,479元，葉友華確認陳偉民已付清全部買賣價金，嗣後不得
再為爭執」，核與第197號判決張念慈應將系爭房屋騰空遷
讓返還予陳偉民相符乙情，亦堪認被上訴人間就系爭房地確
有買賣之真意及客觀事實。
㈤綜上，上訴人始終不能就張義成並未贈與系爭房地予葉友華
，係葉友華無權處分擅自以夫妻贈與為原因辦理移轉所有權
登記，及被上訴人間買賣系爭房地係通謀虛偽意思表示等節
舉證以實其說，又陳偉民為系爭房地之所有權人，被上訴人
間就系爭房地確有買賣之真意及客觀事實，是上訴人訴請確
認被上訴人間就系爭房地之買賣契約無效，為無理由，則上
訴人亦無從依民法第242條、第767條第1項規定及繼承之法
律關係，代位張義成訴請回復原狀為全體繼承人公同共有。
六、綜上所述，上訴人依民法第242條、第767條第1項中段規定
及繼承之法律關係，請求：㈠確認被上訴人間就系爭房地之
買賣債權行為及所有權移轉登記物權行為無效，㈡被上訴人
陳偉民應將系爭房地以買賣為原因之所有權移轉登記塗銷，
回復登記為被上訴人葉友華所有，㈢葉友華應將系爭房地以
贈與為原因之所有權移轉登記塗銷，回復登記為張義成之全
體繼承人公同共有，均為無理由，不應准許。從而，原審所
為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當
，求予廢棄改判，為無理由。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或證據，核與判
決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項
、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 5 月 20 日 民事第二十五庭
審判長法 官 潘進柳 法 官 林祐宸 法 官 楊惠如正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 20 日
書記官 張永中